ВУЗ: Не указан
Категория: Не указан
Дисциплина: Не указана
Добавлен: 16.10.2020
Просмотров: 1501
Скачиваний: 1
2. Согласно Конституции РФ жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и ее субъектов. Субъекты РФ вправе издавать только те акты, которые не противоречат федеральным законам.
Субъекты РФ вправе - до принятия соответствующего федерального закона - осуществлять собственное правовое регулирование. Однако если такой закон принимается, они обязаны привести свои нормативные акты в соответствие с федеральным законом.
Жилищные вопросы регламентируются субъектами РФ в той мере, в какой они не урегулированы Российской Федерацией либо отнесены к ведению субъектов РФ. Так, ЖК РФ определяет основания, по которым граждане признаются нуждающимися в жилых помещениях, а также порядок принятия их на учет в качестве нуждающихся (п. 3 ст. 12, ст. 51, 52). Что касается порядка ведения такого учета, то его устанавливают законы субъектов РФ (ч. 7 ст. 52 ЖК РФ). Кодексом к ведению субъектов РФ отнесены, в частности, вопросы установления порядка определения общей площади предоставляемого жилья (ст. 57) (см. также комментарии к ст. 12 - 14 ЖК РФ).
3. Жилищное законодательство состоит из ЖК РФ, принятых в соответствии с ним федеральных законов, указов Президента РФ, постановлений Правительства РФ, нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, законов и иных нормативных правовых актов субъектов РФ, нормативных правовых актов органов местного самоуправления.
Наибольшую юридическую силу имеет Жилищный кодекс РФ: если какие-либо нормы жилищного законодательства ему не соответствуют, то применяются нормы Кодекса (ч. 8 комментируемой статьи).
В связи с этим обратим внимание на следующее.
Жилищный кодекс содержит нормы разных отраслей законодательства, и прежде всего гражданского (наличие договорных отношений, вопросы права собственности на общее имущество многоквартирного дома, распоряжения собственностью, организации и деятельности жилищных кооперативов, ТСЖ и проч.).
Согласно ст. 3 ГК РФ нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, следовательно, и в ЖК РФ, должны соответствовать ГК РФ. Таким образом, в случае несоответствия между такими нормами Жилищного и Гражданского кодексов предпочтение должно быть отдано ГК РФ. Такое несоответствие прослеживается, в частности, в вопросах конкурсного отбора управляющей организации (ст. 161 ЖК РФ). Решение о проведении этого конкурса принимает орган местного самоуправления независимо от того, имеет ли он собственность в многоквартирном доме. Вместе с тем по правилам проведения открытого конкурса его организатором может быть собственник имущества или обладатель имущественных прав либо специализированная организация по договору с собственником или обладателем имущественного права (ст. 447 ГК РФ).
И далее ч. 5 ст. 161 ЖК РФ обязывает собственников жилых помещений в многоквартирном доме заключить договор управления, тогда как ими не была выражена воля на проведение конкурса по отбору управляющей организации.
4. Федеральные законы, законы субъектов РФ, иные нормативные правовые акты органы государственной власти принимают в пределах своих полномочий.
Постановления Правительства РФ могут издаваться на основании и во исполнение Жилищного кодекса РФ, других федеральных законов, указов Президента РФ. ЖК РФ содержит большой перечень вопросов, решаемых Правительством РФ. В частности, утверждение типового договора социального найма жилых помещений (ст. 63), установление перечня заболеваний, при которых совместное проживание с лицами, страдающими ими, в одной квартире невозможно (ст. 51), установление порядка отнесения помещения к специализированному (ст. 92), утверждение типовых договоров найма специализированных жилых помещений (ст. 100), утверждение порядка пересчета платежей за коммунальные услуги (ст. 155), определение порядка изменения размера платы за содержание и ремонт жилья (ст. 156) и порядка изменения размера платы за коммунальные услуги (ст. 157), определение порядка предоставления субсидий на оплату жилья и коммунальные услуги (ст. 159).
5. Акты жилищного законодательства с точки зрения их юридической силы находятся в определенной "подчиненности": каждый последующий акт, определяемый в комментируемой статье (указы Президента РФ, постановления Правительства РФ, нормативные правовые акты федеральных органов исполнительной власти и т.д.), должен соответствовать предыдущим. Так, указы Президента РФ не могут противоречить Кодексу, другим федеральным законам; постановления Правительства РФ принимаются во исполнение Кодекса, других федеральных законов, нормативных указов Президента РФ.
6. Акты, которые принимают муниципальные органы, должны соответствовать ЖК РФ, другим федеральным законам, иным нормативным правовым актам РФ, законам и иным нормативным правовым актам субъектов РФ. Согласно ЖК РФ эти органы устанавливают норму предоставления жилья, учетную норму (ст. 50), определяют размер платы за наем жилого помещения, его содержание и ремонт (ст. 156).
7. Акты высших органов судебной власти, подлежащие обязательному применению, также следует упомянуть в комментарии к ст. 5. Это, в частности, Постановления Конституционного Суда РФ: от 05.02.93 N 2-П, которым отмечено, что договор найма жилого помещения при отсутствии согласия нанимателя может быть расторгнут только судом; от 23.06.95 N 8-П, которое установило, что временное отсутствие гражданина само по себе не может служить основанием лишения права пользования жилым помещением; от 03.11.98 N 25-П, которым снято ограничение в приватизации комнат в коммунальной квартире <1>.
--------------------------------
<1> Судебная практика по жилищным спорам. Сб. постановлений, решений и определений федеральных судов. М., 2001. С. 58, 72, 97.
Позиции названных Постановлений реализованы в ЖК РФ. Так, ст. 71 устанавливает, что временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма, кого-либо из членов его семьи не изменяет их прав и обязанностей по договору. Согласно ст. 84 выселить человека из жилого помещения можно только по решению суда.
Заслуживает внимания и Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 31.10.95 N 8 "О некоторых вопросах применения судами Конституции Российской Федерации при осуществлении правосудия".
Этим Постановлением предусмотрено: при рассмотрении дел, связанных с признанием права пользования жилым помещением, необходимо учитывать, что данные, свидетельствующие о наличии или отсутствии регистрации (ранее - прописки), являются лишь одним из доказательств того, состоялось ли между нанимателем (собственником) жилого помещения, членами его семьи соглашение о вселении лица в занимаемое ими помещение и на каких условиях (п. 13).
8. В соответствии со ст. 15 Конституции РФ законы подлежат официальному опубликованию. Неопубликованные законы не применяются. Пленум Верховного Суда РФ в Постановлении от 31.10.95 N 8 разъяснил, что суд не вправе основывать свое решение на неопубликованных нормативных актах, если они затрагивают права, свободы, обязанности человека и гражданина (п. 6).
Статья 6. Действие жилищного законодательства во времени
Комментарий к статье 6
1. По общему правилу законы вступают в силу по истечении 10 дней после их официального опубликования, если иной срок не указан в них самих или законах о введении их в действие (ст. 6 Федерального закона от 14.06.94 N 5-ФЗ "О порядке опубликования и вступления в силу федеральных конституционных законов, федеральных законов, актов палат Федерального собрания" <1>); акты Президента РФ, имеющие нормативный характер, и акты Правительства РФ - по истечении 7 дней после их официального опубликования (Указ Президента РФ от 23.05.96 N 763 "О порядке опубликования и вступления в силу актов Президента Российской Федерации, Правительства Российской Федерации и нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти" <2>). В соответствии с Федеральным законом о введении в действие Жилищного кодекса РФ Кодекс вступил в силу с 1 марта 2005 г.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 1994. N 8. Ст. 801.
<2> СЗ РФ. 1996. N 22. Ст. 2663.
2. Акты жилищного законодательства охватывают те жилищные отношения, которые возникли после введения ЖК РФ в действие. Исключение составляют случаи, прямо предусмотренные самим актом (законом о введении его в действие). Так, ст. 6 Федерального закона о введении в действие Жилищного кодекса РФ устанавливает, что граждане, принятые на учет до 1 марта 2005 г., сохраняют право состоять на этом учете до получения ими жилья по договорам социального найма. Указанным гражданам жилые помещения предоставляются в порядке, предусмотренном ЖК РФ.
Согласно ст. 9 названного Закона действие разд. VIII "Управление многоквартирными домами" ЖК РФ распространяется также на ранее заключенные договоры управления такими домами.
В то же время акт жилищного законодательства может применяться к жилищным правам и обязанностям, возникшим до введения данного акта в действие, если указанные права и обязанности возникли в силу договора, заключенного до этого момента, и если установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из таких договоров. Пример - упомянутая выше ст. 9 Федерального закона о введении в действие Жилищного кодекса РФ.
В этой связи обращает на себя внимание ст. 17 ЖК РФ. Она допускает использование жилья для индивидуальной предпринимательской деятельности (ранее действовавший ЖК РСФСР такого положения не содержал). При этом ни Жилищный кодекс РФ, ни Закон о введении его в действие ничего не говорят о применимости данной нормы к отношениям, возникшим по договору жилищного найма до вступления Кодекса в силу. Вместе с тем оснований запретить такое использование жилья, если договор жилищного найма заключен до введения в действие ЖК РФ, не усматривается.
3. Хотелось бы осветить один сложный вопрос, связанный с Федеральным законом о введении в действие Жилищного кодекса РФ. Статья 7 Закона предусматривает применение норм ЖК РФ о договоре социального найма к жилым помещениям, которые находились в ведении предприятий, учреждений, использовались в качестве общежитий и в настоящее время переданы органам местного самоуправления. Это означает, в частности, что граждане, проживающие в таких жилых помещениях, теперь могут их приватизировать.
Представляется, что данное положение касается только семейных общежитий. Если же человек занимает койко-место в комнате, где проживают еще 2 - 3 человека, то приватизация в принципе невозможна.
4. Законодатель может обозначить новое "качество" применения ранее действовавшего акта. Так, до принятия Федерального закона от 30.06.2006 N 93-ФЗ, по ст. 20 Федерального закона о введении в действие Жилищного кодекса РФ право передать приватизированное жилое помещение в государственную или муниципальную собственность было предоставлено лишь гражданину малоимущему, тогда как Закон о приватизации жилых помещений такого ограничения не содержит (ст. 9.1).
Федеральным законом от 30.06.2006 N 93-ФЗ данное противоречие устранено, т.е. право на такую передачу приватизированного жилья имеет каждый гражданин (не только малоимущий) в порядке и на условиях, предусмотренных ст. 20 Федерального закона о введении в действие Жилищного кодекса РФ.
5. Действующие законы и иные нормативные правовые акты подлежат применению в части, не противоречащей ЖК РФ и Федеральному закону о введении в действие Жилищного кодекса РФ (ст. 4 Закона), впредь до приведения в соответствие с Жилищным кодексом РФ актов жилищного законодательства, действующих на территории Российской Федерации.
6. В соответствии с Постановлением Конституционного Суда РФ от 24.10.96 N 17-П <1> общим для всех отраслей права является принцип, согласно которому закон, ухудшающий положение граждан, обратной силы не имеет.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 1996. N 45. Ст. 5202.
Статья 7. Применение жилищного законодательства по аналогии
Комментарий к статье 7
1. Пробелы законодательства, в том числе жилищного, восполняются:
путем применения закона, регулирующего сходные отношения (аналогия закона);
исходя из общих начал и смысла жилищного законодательства (аналогия права), требований добросовестности, гуманности, разумности и справедливости.
2. Аналогия закона применяется при наличии предусмотренных комментируемой статьей условий: жилищные отношения не урегулированы ни законом, ни соглашением сторон; отсутствуют нормы, прямо регулирующие эти отношения; есть сходная норма законодательства; эта норма не противоречит существу регулируемых отношений.
Применяя аналогию закона, следует найти самую близкую по основным признакам норму из всех имеющихся в законодательстве.
Так, в случаях пользования жилым помещением, предоставленным гражданину арендатором - юридическим лицом, видимо, следует говорить о применении норм гл. 35 ГК РФ ("Наем жилого помещения") по аналогии, поскольку законодательством данный вопрос не урегулирован.
3. Если сходные нормы жилищного законодательства отсутствуют, права и обязанности сторон определяются исходя из общих начал и смысла жилищного законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, гуманности, разумности и справедливости.
Статья 8. Применение к жилищным отношениям иного законодательства
Комментарий к статье 8
1. Жилищные отношения, связанные с ремонтом, переустройством жилья, использованием инженерного оборудования, предоставлением коммунальных услуг, внесением платы за коммунальные услуги, регулирует соответствующее законодательство с учетом требований, установленных ЖК РФ.
Строительство и реконструкцию объектов (зданий, строений и проч.) регламентируют нормы Градостроительного кодекса РФ. Положения этого Кодекса должны учитываться при переустройстве и (или) перепланировке жилых помещений, а также при капитальном ремонте дома.
Вопросы установления тарифов организаций коммунального комплекса, обеспечивающих электро-, тепло-, водоснабжение, водоотведение, решаются в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 210-ФЗ "Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса" <1>. Постановлением Правительства РФ от 26.02.2004 N 109 <2> утверждены Правила государственного регулирования и применения тарифов на электрическую и тепловую энергию в Российской Федерации.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 36.
<2> СЗ РФ. 2004. N 9. Ст. 791.
2. Вопросы предоставления гражданам коммунальных услуг тесно связаны с жилищными, поскольку обеспечить нанимателя коммунальными услугами обязан наймодатель по договору жилищного найма (ст. 65 ЖК РФ, ст. 676 ГК РФ). Одновременно оплата коммунальных услуг - обязанность нанимателя (ст. 67 ЖК РФ, ст. 678 ГК РФ). Вопросы оплаты жилья, а также коммунальных услуг довольно полно и подробно освещены в ЖК РФ (разд. VII).
3. Статья 8 обозначила не все случаи применения к жилищным отношениям иного законодательства.
На жилищные отношения в значительной степени распространяются нормы иных отраслей законодательства (гражданского, земельного и проч.), причем необходимость их применения в ряде случаев прямо предусмотрена ЖК РФ. В частности: государственная регистрация прав на жилые помещения (ст. 18); предоставление собственником жилого помещения этого помещения иному лицу во владение и пользование (ст. 30); распоряжение собственником принадлежащим ему помещением в многоквартирном доме (ст. 36); продажа комнаты в коммунальной квартире (ст. 42); ликвидация ЖК и ЖСК (ст. 123); ликвидация товарищества собственников жилья (ст. 141); государственная регистрация ТСЖ (ст. 136); изменение или расторжение договора управления многоквартирным домом (ст. 162).