ВУЗ: Не указан
Категория: Не указан
Дисциплина: Не указана
Добавлен: 16.10.2020
Просмотров: 1606
Скачиваний: 1
Задача общего собрания - решать наиболее важные вопросы, связанные с деятельностью товарищества.
Перечень вопросов, отнесенных к ведению общего собрания, не является исчерпывающим; компетенция его может быть расширена за счет вопросов, предусмотренных ЖК РФ или иными федеральными законами, а также в уставе товарищества (п. 13 ч. 2 и ч. 3 ст. 145).
3. Правомочия общего собрания членов товарищества устанавливаются в соответствии со ст. 45 ЖК РФ и уставом товарищества (ч. 3 ст. 146 ЖК РФ).
Часть решаемых общим собранием вопросов требует, чтобы за них проголосовало не менее чем две трети голосов от общего числа голосов членов товарищества. Это:
принятие решений о реорганизации и ликвидации товарищества;
принятие решения о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов;
определение путей использования дохода от хозяйственной деятельности;
принятие решений о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в доме (см. ч. 4 ст. 146 ЖК РФ).
Решения по остальным вопросам принимаются большинством от общего числа голосов присутствующих на собрании членов товарищества или их представителей (ч. 4 ст. 146 ЖК РФ).
Статья 146. Порядок организации и проведения общего собрания членов товарищества собственников жилья
Комментарий к статье 146
1. Комментируемая статья определяет порядок созыва и проведения общих собраний членов ТСЖ. Обычно очередные общие собрания проводятся ежегодно (поскольку это необходимо для утверждения, например, годового плана финансовой деятельности - ст. 145 ЖК РФ).
2. В статье 146 подробно изложено, каким образом члены ТСЖ уведомляются о проведении общего собрания.
Часть 2 устанавливает перечень сведений, которые должно содержать уведомление об общем собрании:
информация о лице, по инициативе которого созывается общее собрание;
место и время его проведения;
повестка дня.
Следует отметить, что собрание не вправе выносить на обсуждение вопросы, которые в повестке дня не значатся.
3. Общее собрание правомочно, если на нем присутствуют более половины членов товарищества или их представителей.
Решения общего собрания принимаются большинством в две трети от общего числа голосов членов товарищества - по вопросам реорганизации и ликвидации товарищества собственников жилья; получения займов, в том числе банковских кредитов; использования доходов от хозяйственной деятельности; сдачи в аренду (передачи иных прав) общего имущества в доме (п. 2, 6, 7, 12 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ).
По остальным вопросам решения принимаются большинством от общего числа голосов присутствующих на собрании членов товарищества или их представителей.
4. Общее собрание ведет председатель правления товарищества или его заместитель, а в случае их отсутствия - один из членов правления.
5. Комментируемая статья предусматривает возможность - вместо общего собрания - голосование:
посредством опроса в письменной форме;
по группам членов товарищества в зависимости от вида принадлежащих им помещений в многоквартирном доме (жилое или нежилое) и решаемых вопросов.
Статья 147. Правление товарищества собственников жилья
Комментарий к статье 147
1. Комментируемая статья определяет роль правления в системе органов управления товарищества собственников жилья, цели его деятельности, порядок формирования.
Как орган управления товарищества правление осуществляет руководство его деятельностью. Правление принимает решение по достаточно большому кругу вопросов. Как это определено ч. 1 комментируемой статьи, правление вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, за исключением отнесенных к компетенции общего собрания.
Правление избирается общим собранием (из числа членов товарищества) и подотчетно ему. Решение принимается, при наличии кворума, большинством голосов присутствующих на собрании членов ТСЖ или их представителей. Правление избирает из своего состава председателя правления.
2. Срок полномочий правления ТСЖ определяется уставом товарищества, но не может превышать 2 лет.
3. Решения принимаются на заседаниях правления, если за них проголосовало большинство членов правления (при наличии кворума). На заседании ведется протокол.
4. Обязанности правления определены ст. 148 ЖК РФ. Так, правление контролирует внесение членами товарищества обязательных платежей и взносов; заключает договоры на обслуживание и ремонт общего имущества дома; проводит общее собрание членов товарищества и т.д. Согласно ст. 146 ЖК РФ общее собрание ведет председатель правления или его заместитель, а в случае их отсутствия - один из членов правления.
Правление товарищества собственников жилья избирается общим собранием из числа членов товарищества. Срок его деятельности устанавливается уставом товарищества (но не более чем 2 года).
Правление товарищества избирает из своего состава председателя правления товарищества на срок, установленный уставом товарищества.
Председатель правления товарищества действует без доверенности от имени товарищества, подписывает платежные документы, совершает сделки, не требующие обязательного одобрения правлением или общим собранием, и проч. (ч. 2 ст. 149 ЖК РФ). Председатель правления обеспечивает выполнение решений правления, имеет право давать указания и распоряжения всем должностным лицам товарищества, исполнение которых обязательно (ч. 1 ст. 149 ЖК РФ). Председатель правления представляет на решение общего собрания членов товарищества правила внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, обслуживающих многоквартирный дом, положение об оплате их труда (п. 10 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ). Председатель созывает заседание правления в сроки, установленные уставом товарищества. Заседание правления правомочно при наличии большинства членов правления. Решение правления оформляется протоколом (ст. 147 ЖК РФ).
Статья 148. Обязанности правления товарищества собственников жилья
Комментарий к статье 148
1. Комментируемая статья определяет круг вопросов, относящихся к ведению правления. Помимо перечисленных в этой статье уставом могут быть предусмотрены и иные обязанности правления.
2. В числе обязанностей правления - выполнение решений общего собрания, руководство деятельностью: финансовой (составление смет доходов и расходов, бухгалтерский учет и бухгалтерская отчетность) и хозяйственной (управление многоквартирным домом, заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в доме, наем и увольнение работников, обслуживающих дом).
Статья 151 ЖК РФ предоставляет правлению право распоряжаться средствами товарищества, находящимися на счете в банке.
Одной из обязанностей правления является соблюдение товариществом законодательства и требований устава ТСЖ. Данная функция заслуживает особого внимания: достаточно вспомнить ст. 61 ГК РФ, предусматривающую основания ликвидации юридического лица, в числе которых - нарушение законодательства.
Правление осуществляет контроль за своевременным внесением членами товарищества установленных платежей и взносов. В случае неуплаты ТСЖ может обратиться в суд с требованием о принудительном их возмещении.
На правление возложена обязанность по созыву и проведению общего собрания членов товарищества. Порядок созыва общего собрания устанавливается уставом (ч. 1 ст. 145 ЖК РФ), порядок проведения - ст. 146 ЖК РФ.
3. Согласно ч. 4 ст. 145 ЖК РФ общее собрание членов товарищества собственников жилья имеет право решать вопросы, которые отнесены к компетенции правления товарищества.
Статья 149. Председатель правления товарищества собственников жилья
Комментарий к статье 149
1. Статья 149 определяет правовое положение председателя правления товарищества собственников жилья.
Председатель правления возглавляет орган управления товарищества, организует его работу.
2. Председатель правления, согласно комментируемой статье, является организатором текущей деятельности товарищества: обеспечивает выполнение решений правления, дает указания и распоряжения всем должностным лицам товарищества, исполнение которых для указанных лиц обязательно.
Председатель правления вправе подписывать платежные документы; совершать сделки, которые не требуют обязательного одобрения правления. Осуществляя хозяйственную деятельность, председатель разрабатывает и выносит на утверждение общего собрания членов товарищества правила внутреннего распорядка ТСЖ в отношении работников, в обязанности которых входит обслуживание дома, а также положение об оплате их труда.
Председатель правления действует в интересах товарищества добросовестно и разумно. Обратимся к ст. 53 ГК РФ, согласно которой лицо, в силу закона или учредительного документа юридического лица, выступающее от его имени, должно действовать в интересах представляемого им юридического лица добросовестно и разумно. Председатель правления товарищества согласно ч. 2 комментируемой статьи "действует без доверенности от имени товарищества".
3. Председатель правления ТСЖ избирается на срок, определенный уставом товарищества, но не более чем на 2 года. Дело в том, что его избирает (из своего состава) правление товарищества, а срок его полномочий не может превышать 2 лет (ч. 2 ст. 147 ЖК РФ).
Статья 150. Ревизионная комиссия (ревизор) товарищества собственников жилья
Комментарий к статье 150
1. Основная обязанность ревизионной комиссии (ревизора) - контроль за финансово-хозяйственной деятельностью товарищества. С этой целью ревизионная комиссии (ревизор) проводит ревизии этой деятельности не реже чем один раз в год; проверяет расходы и доходы товарищества, готовит свое заключение о смете доходов и расходов и представляет это заключение на ежегодном общем собрании членов товарищества, так же как и отчет о финансовой деятельности и суммах обязательных платежей и взносов.
2. Ревизионная комиссия (ревизор) ТСЖ избирается общим собранием членов товарищества не более чем на 2 года. Срок полномочий ревизионной комиссии (ревизора) исчисляется с момента ее (его) избрания и до следующего избрания (переизбрания). При этом Жилищный кодекс РФ не определяет случаев и оснований досрочного прекращения полномочий ревизионной комиссии (ревизора). Количество членов ревизионной комиссии определяется уставом товарищества. Кодекс также не предусматривает требований к количественному составу ревизионной комиссии. Однако очевидно, что комиссия должна состоять не менее чем из трех человек, имея в виду положение комментируемой статьи об избрании председателя комиссии. Члены правления ТСЖ не могут входить в состав ревизионной комиссии.
3. Ревизионная комиссия (ревизор) отчитывается перед общим собранием о своей деятельности.
Статья 151. Средства и имущество товарищества собственников жилья
Комментарий к статье 151
1. Согласно комментируемой статье в собственности ТСЖ может находиться движимое имущество, а также недвижимое имущество, расположенное внутри или за пределами многоквартирного дома.
Имущество товарищества обособляется от имущества собственников помещений в многоквартирном доме (членов товарищества).
2. Средства товарищества (вступительные взносы, обязательные платежи членов товарищества, поступления от арендаторов и проч.) имеют целевую направленность: текущий и капитальный ремонт дома; организационные расходы и т.д.
Размер платежей определяется долей каждого собственника помещений в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома.
Следует отметить, что субсидии (п. 3 ч. 2 комментируемой статьи) предоставляются лишь тем лицам, у которых расходы по оплате жилья и коммунальных услуг превышают величину, соответствующую максимально допустимой доле расходов на эти цели в совокупном доходе семьи (ч. 1 ст. 159 ЖК РФ).
3. В товариществе могут быть образованы специальные фонды (ч. 3). Такие фонды образуются по решению общего собрания членов товарищества, цель создания определяется уставом. Так, ч. 5 ст. 145 ЖК РФ предусматривает образование специальных фондов товарищества, в том числе резервного, фонда на восстановление и ремонт общего имущества в доме и его оборудования.
4. Часть 4 ст. 151 предоставляет правлению ТСЖ право распоряжения средствами товарищества, находящимися на счете в банке, в соответствии с финансовым планом товарищества.
Статья 152. Хозяйственная деятельность товарищества собственников жилья
Комментарий к статье 152
1. Хозяйственная (предпринимательская) деятельность товарищества собственников жилья имеет строго целевое назначение. Поэтому комментируемая статья определяет:
какими видами деятельности вправе заниматься ТСЖ;
порядок расходования средств, полученных от такой деятельности.
Во-первых, это содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме (п. 1 ч. 2 ст. 152). Эту деятельность ТСЖ осуществляет либо силами своих работников, либо по договору с третьими лицами.
Во-вторых, это строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме (п. 2 ч. 2 ст. 152).
В-третьих, это сдача в аренду, внаем части общего имущества (включая придомовый земельный участок). Данный вопрос общее собрание решает квалифицированным большинством в две трети от общего числа голосов членов товарищества (п. 12 ч. 2 ст. 145, ч. 4 ст. 146 ЖК РФ).
2. На основании решения общего собрания членов ТСЖ доход от хозяйственной деятельности товарищества используется для оплаты общих расходов или направляется в специальные фонды, расходуемые на цели, предусмотренные уставом товарищества. Дополнительный доход, получаемый от предпринимательской деятельности, может быть направлен на иные цели деятельности ТСЖ, предусмотренные гл. 14 ЖК РФ и уставом товарищества. Решение общего собрания по данным вопросам принимается квалифицированным большинством - две трети от общего числа голосов членов товарищества (п. 7 ч. 2 ст. 145, ч. 4 ст. 146 ЖК РФ).
3. Следует отметить, что перечень видов хозяйственной деятельности товарищества является закрытым. Однако не исключена возможность осуществления иного. Так, п. 3 ч. 2 данной статьи предусматривает передачу товариществом во временное пользование (аренду, внаем) части общего имущества в доме. Пунктом 7 ч. 1 ст. 137 ЖК РФ предусматривается право товарищества продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее товариществу.
Раздел VII. ПЛАТА ЗА ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ И КОММУНАЛЬНЫЕ УСЛУГИ
Статья 153. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги
Комментарий к статье 153
1. Вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги обязаны все физические и юридические лица, в собственности или в пользовании которых находятся жилые помещения. Комментируемая статья определяет круг таких лиц.
Порядок определения размера платы устанавливается ст. 156; структура платежей - ст. 154; порядок и сроки внесения платежей - ст. 155 ЖК РФ.
2. Комментируемая статья (ч. 2) определяет момент возникновения обязанностей по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги для собственников жилых помещений и пользователей.