ВУЗ: Не указан
Категория: Не указан
Дисциплина: Не указана
Добавлен: 16.10.2020
Просмотров: 2860
Скачиваний: 1
Продолжительность периода временного отсутствия может быть подтверждена, например:
копией командировочного удостоверения или справкой о командировке, заверенных по месту работы;
справкой о нахождении на лечении в стационарном лечебном учреждении;
проездными билетами, оформленными на имя гражданина (в случае, если его имя указывается в данных документах в соответствии с правилами их оформления), или их копиями;
счетами за проживание в гостинице, общежитии или другом месте временного пребывания или их копиями;
свидетельством о регистрации по месту пребывания;
справкой организации, осуществляющей охрану жилого помещения, в котором потребитель временно отсутствовал.
Правительством РФ установлен открытый перечень документов, которыми может быть подтверждено временное отсутствие. Иными подобными документами могут, на наш взгляд, являться справки из дома отдыха, санатория, дачного кооператива и т.п.
К "иным лицам", о которых идет речь в ч. 11 ст. 155 Кодекса, относятся, в частности, арендаторы жилых помещений, органы государственной власти и органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица до заселения жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов.
12. Для сравнения напомним, что ЖК 1983 г. и Основы не регулировали отношения по оплате коммунальных услуг, предоставляемых временным жильцам. Статья 81 ЖК 1983 г. лишь содержала условие, в соответствии с которым временное проживание граждан разрешалось "без взимания платы за пользование помещением".
Дополнительное соглашение нанимателя жилого помещения с наймодателем заключается в случае, когда: наниматель жилого помещения по договору социального найма и проживающие совместно с ним члены его семьи по взаимному согласию и с предварительным уведомлением наймодателя разрешают безвозмездное проживание в занимаемом ими жилом помещении другим гражданам в качестве временно проживающих (см. ст. 80 Кодекса и комментарий к ней).
Аналогичным образом решается вопрос и в случае, когда член жилищного кооператива и проживающие совместно с ним члены его семьи по взаимному согласию и с предварительным уведомлением правления жилищного кооператива используют свое право (см. ст. 126 Кодекса) и разрешают проживание в жилом помещении, находящемся в их пользовании, временным жильцам.
Дополнительное соглашение с наймодателем заключается на срок проживания временных жильцов. Этот срок, согласно ч. 2 ст. 80 Кодекса, не может превышать шесть месяцев подряд. Ранее срок проживания временных жильцов регулировался ст. 81 ЖК 1983 г. и ограничивался полутора месяцами. За пределами этого срока вселение временных жильцов допускалось только при условии соблюдения установленной нормы жилой площади.
13. Положения ч. 13 конкретизируют общие обязанности наймодателя и управляющей организации применительно к сроку и форме информирования нанимателей и собственников помещений в многоквартирном доме об изменении размера платы за жилое помещение и коммунальные услуги.
Договор коммерческого или социального найма жилого помещения заключается в письменной форме (ст. 674 ГК РФ). Гражданское законодательство применительно к коммерческому найму жилых помещений устанавливает общее правило, согласно которому одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором найма жилого помещения (п. 2 ст. 682 ГК РФ). В данной ситуации ч. 13 ст. 155 Кодекса содержит косвенное указание на то, что наймодатель и управляющая организация вправе в одностороннем порядке изменить размер платы за жилое помещение и коммунальные услуги, о чем должны быть извещены соответственно наниматели жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда и собственники жилых помещений в многоквартирном доме.
Поскольку договоры найма жилого помещения и договор управления заключаются в письменной форме, постольку и информирование нанимателей и собственников жилых помещений осуществляется в письменной форме (см. ч. 1 ст. 63, ч. 1 ст. 77, ч. 7 ст. 100, ч. 1 ст. 162 Кодекса).
Пункт 3 ч. 3 ст. 162 Кодекса содержит требование об обязательном указании в договоре управления многоквартирным домом порядка определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядка внесения такой платы. Специального требования об указании размера платы в договоре Кодекс не содержит. В связи с этим изменение размера платы за жилое помещение и коммунальные услуги не влечет за собой обязательного внесения изменений платы в договор управления.
Часть 13 ст. 155 Кодекса устанавливает минимально допустимый срок для извещения об изменении размера платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Согласно ч. 2 этой же статьи платежные документы представляются не позднее первого числа месяца, следующего за истекшим. Таким образом, наниматель и управляющая организация обязаны информировать нанимателей и собственников жилых помещений об изменении размера платы не позднее чем за 30 дней до первого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, при условии, что иной срок не установлен договором управления.
14. В ч. 14 ст. 155 Кодекса предусмотрена мера гражданско-правового воздействия на лиц, которые нарушают платежную дисциплину в жилищных правоотношениях. Максимально допустимый размер неустойки в виде пени установлен в императивной норме.
Ранее Постановлением Совета Министров - Правительства РФ от 22.09.1993 N 935 "О переходе на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг и порядке предоставления гражданам компенсаций (субсидий) при оплате жилья и коммунальных услуг" устанавливался (с 01.01.1994) размер пени с сумм просроченных платежей за оплату жилья и коммунальных услуг в размере 1% за каждый день просрочки <1>. Начисление пени в таком же размере за несвоевременное внесение платы за коммунальные услуги было предусмотрено и в Постановлении Правительства РФ от 26.09.1994 N 1099 "Об утверждении Правил предоставления коммунальных услуг и Правил предоставления услуг по вывозу твердых и жидких бытовых отходов" <2>. В дальнейшем Правительство РФ в своих актах не устанавливало пени за просрочку платежей <3>.
--------------------------------
<1> Постановление N 935 утратило силу (СЗ РФ. 1996. N 26. Ст. 3139).
<2> СЗ РФ. 1994. N 26. Ст. 2795; 1995. N 10. Ст. 894; 1997. N 42. Ст. 4788.
<3> См. Постановления Правительства РФ от 18.06.1996 N 707 "Об упорядочении системы оплаты жилья и коммунальных услуг" (СЗ РФ. 1996. N 26. Ст. 3139); от 02.08.1999 N 887 "О совершенствовании системы оплаты жилья и коммунальных услуг и мерах по социальной защите населения" (СЗ РФ. 1999. N 33. Ст. 4116; 2002. N 27. Ст. 2701; 2003. N 4. Ст. 334; N 27. Ст. 2800); от 30.08.2004 N 444 "О предоставлении субсидий на оплату жилья и коммунальных услуг" (СЗ РФ. 2004. N 36. Ст. 3671).
На законодательном уровне ответственность граждан за задержку оплаты жилого помещения и коммунальных услуг была введена абз. 2 ст. 15.5 Основ в редакции ФЗ от 06.05.2003. В Кодексе размер пени, подлежащей уплате за несвоевременную и (или) неполную оплату жилого помещения и коммунальных услуг, законодатель оставил прежним.
Неустойка в виде пени является мерой гражданско-правовой (имущественной) ответственности и наиболее распространенным способом обеспечения исполнения обязательств. Следует отметить, что такая ответственность возможна при наличии вины гражданина. Если несоблюдение сроков или неполнота оплаты произошли вследствие уважительных причин, то гражданин вправе рассчитывать на то, что названная мера ответственности не будет к нему применяться.
Например, если гражданин произвел оплату жилого помещения и коммунальных услуг в полном объеме и в установленные сроки, однако банк своевременно не перечислил деньги кредитору, взыскание пени следует считать невозможным. Наличие у гражданина названной или иных уважительных причин (например, невыплата или задержка выплаты заработной платы, пенсии; тяжелое материальное положение в связи с безработицей, болезнью, наличием в составе семьи инвалидов, детей; длительное отсутствие в месте проживания в связи с экстренным отъездом и т.д.) должно быть подтверждено документально (квитанция, счет-квитанция, расчетная книжка и другие документы об оплате жилого помещения и коммунальных услуг; справка с места работы, из больницы и т.д.) или свидетельскими показаниями. Это связано с тем, что закон возлагает бремя доказывания своей невиновности на гражданина, нарушившего обязательство по оплате (см. п. 2 ст. 330, п. п. 1 и 2 ст. 401 ГК РФ).
При разрешении спора факт наличия или отсутствия задолженности по оплате может подтверждаться также актом выверки расчетов, например, за отпущенную тепловую энергию, который подписывается сторонами.
Невиновное нарушение гражданином своей обязанности может возникнуть также вследствие несвоевременного информирования гражданина наймодателем или управляющей организацией об изменении размера платы за жилое помещение и коммунальные услуги.
Пени начисляются в течение всего срока задержки внесения платы. Согласно п. 39 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам размер неустоек (штрафов, пеней) за нарушение потребителем коммунальных услуг условий договора, рассчитанных в соответствии с федеральными законами и договором, указывается исполнителем в отдельном документе, направляемом потребителю в течение 5 рабочих дней.
Уплата пеней не освобождает граждан от обязанности произвести оплату жилого помещения и коммунальных услуг в полном объеме, а в дальнейшем - в регулярном исполнении данной обязанности.
Законодательством предусмотрены также иные негативные последствия неисполнения обязанностей по оплате жилья и коммунальных услуг, которые могут быть применены к злостному неплательщику. К ним относятся, например:
расторжение договора социального найма в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение шести месяцев (см. ч. 4 ст. 83 Кодекса и комментарий к ней);
расторжение договора коммерческого найма жилого помещения в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа (см. п. 2 ст. 687 ГК РФ);
выселение нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи в случае невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги в течение шести месяцев без уважительных причин (см. ст. 90 Кодекса и комментарий к ней).
Размер пеней может быть уменьшен в судебном порядке. Необходимо иметь в виду, что размер пеней может быть уменьшен судом только в том случае, если подлежащие уплате пени явно несоразмерны последствиям нарушения обязательства. При оценке таких последствий судом могут приниматься во внимание, в частности, обстоятельства, не имеющие прямого отношения к последствиям нарушения обязательства (цена услуг, сумма договора и т.п.) <1>.
--------------------------------
<1> См.: Постановление Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 01.07.1996 N 6/8.
15. Федеральным законом от 03.06.2009 N 121-ФЗ <1> статья 155 Кодекса была дополнена частью 15 в связи с принятием ФЗ от 03.06.2009 N 103-ФЗ "О деятельности по приему платежей физических лиц, осуществляемой платежными агентами" <2>.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 2009. N 23. Ст. 2776; N 29. Ст. 3599; N 48. Ст. 5739.
<2> СЗ РФ. 2009. N 23. Ст. 2758; N 48. Ст. 5739; 2010. N 19. Ст. 2291.
Согласно ст. 2 ФЗ от 03.06.2009 N 103-ФЗ "О деятельности по приему платежей физических лиц, осуществляемой платежными агентами" платежный агент - это юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, осуществляющие деятельность по приему платежей физических лиц. Платежным агентом является:
оператор по приему платежей (платежный агент - юридическое лицо, заключившее с поставщиком договор об осуществлении деятельности по приему платежей физических лиц) либо
платежный субагент (платежный агент - юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, заключившие с оператором по приему платежей договор об осуществлении деятельности по приему платежей физических лиц).
Платежный агент при приеме платежей обязан иметь соответствующий договор об осуществлении деятельности по приему платежей физических лиц, предусмотренный ст. 4 ФЗ от 03.06.2009 N 103-ФЗ "О деятельности по приему платежей физических лиц, осуществляемой платежными агентами".
Банковский платежный агент - организация, не являющаяся кредитной организацией, и индивидуальный предприниматель, привлекаемые кредитной организацией для принятия от физических лиц денежных средств.
Банковский платежный агент для осуществления приема платежей физических лиц должен заключить с кредитной организацией договор об осуществлении деятельности по приему платежей физических лиц, по условиям которого банковский платежный агент вправе от своего имени или от имени кредитной организации и за счет кредитной организации осуществлять прием платежей физических лиц, обязан осуществлять последующие расчеты с кредитной организацией в соответствии с законодательством Российской Федерации, включая требования о расходовании наличных денег, поступивших в кассу юридического лица или кассу индивидуального предпринимателя.
Платежный агент, а также банковский платежный агент при приеме платежей физических лиц вправе взимать с плательщика вознаграждение в размере, определяемом соглашением между агентом и плательщиком.
Деятельность юридического лица или индивидуального предпринимателя по приему от физических лиц денежных средств без заключения договора об осуществлении такого вида деятельности, соответствующего требованиям ФЗ от 03.06.2009 N 103-ФЗ "О деятельности по приему платежей физических лиц, осуществляемой платежными агентами" либо ФЗ от 02.12.1990 N 395-1 "О банках и банковской деятельности" (в ред. ФЗ от 03.02.1996 N 17-ФЗ), запрещена.
Статья 156. Размер платы за жилое помещение
Комментарий к статье 156
1. Статья посвящена детальному регулированию размера платы за жилое помещение. В ней определены условия установления и изменения каждой составной части структуры платы за жилое помещение для всех категорий плательщиков.
Часть 1 ст. 156 Кодекса вводит одно из основных условий для определения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме. Этот размер должен обеспечивать содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
В соответствии со ст. 12 Кодекса установление требований к содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме отнесено к компетенции органов государственной власти Российской Федерации в области жилищных отношений. Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством РФ (ч. 3 ст. 39 Кодекса) <1>.
--------------------------------
<1> См.: Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 // СЗ РФ. 2006. N 34. Ст. 3680.
Об общем имуществе собственников помещений в многоквартирном доме см. ст. ст. 36 - 48 Кодекса и комментарии к ней; о расходах собственников помещений в многоквартирном доме см. комментарий к ст. 158 Кодекса.
2. В ч. 2 ст. 156 законодатель ставит размер платы за наем, платы за содержание и ремонт жилого помещения (включающей плату за услуги и работы по содержанию и ремонту жилого помещения, по управлению, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме) в зависимость от общей площади жилого помещения в отдельных квартирах и в зависимость от площади комнат в отдельных комнатах в общежитиях.