ВУЗ: Не указан
Категория: Не указан
Дисциплина: Не указана
Добавлен: 16.10.2020
Просмотров: 8120
Скачиваний: 2
6. В силу равенства прав нанимателя и членов его семьи ч. 2 комментируемой статьи предусмотрено, что право на обмен занимаемого жилого помещения принадлежит не только нанимателю, но и проживающим совместно с ним членам его семьи. Верховным Судом РФ в п. 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14 указано, что члены семьи нанимателя имеют право участвовать также в решении вопроса обмена жилого помещения.
Не имеют права на обмен жилого помещения поднаниматели и временные жильцы.
7. Частью 3 комментируемой статьи предусматривается случай, когда между нанимателями и членами его семьи (в т.ч. бывшими членами семьи на основании ч. 4 ст. 69 ЖК), занимающими жилое помещение по договору социального найма, не достигнуто соглашение об обмене жилого помещения на жилые помещения в разных домах или квартирах, т.е. о разъезде. Кто-то из участников договора социального найма может быть не согласен с предлагаемым вариантом обмена. Такой обмен в этом случае в целях расселения может быть совершен принудительно.
Жилищный спор о принудительном обмене жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, исходя из положений ст. ст. 23 и 24 ГПК РФ рассматривается по первой инстанции районным судом по правилам искового производства (п. п. 3 и 34 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14).
При разрешении споров, связанных с правом лиц, проживающих совместно с нанимателем, на принудительный обмен жилого помещения, необходимо иметь в виду следующее:
а) ЖК РФ допускается вселение нанимателем в качестве членов семьи в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма не только его супруга, его детей и родителей, но и других граждан, указанных в ч. 1 ст. 69 ЖК РФ, в порядке, установленном ст. 70 ЖК РФ;
б) гражданин, который перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма (например, в связи с расторжением брака, прекращением ведения общего хозяйства), но продолжающий проживать в занимаемом жилом помещении, в силу ч. 4 ст. 69 ЖК РФ сохраняет такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи.
В соответствии с положениями ч. 2 ст. 69 ЖК РФ, а также с вышеуказанными нормами ЖК РФ у таких граждан также имеется право на подачу иска в суд о принудительном обмене жилого помещения <1>. Так, право на подачу иска о принудительном обмене жилого помещения может иметь вселенный нанимателем в жилое помещение в качестве члена семьи в установленном ЖК РФ порядке, например, племянник ответчика (нанимателя).
--------------------------------
<1> См.: п. 29 Постановления Пленума ВС РФ от 2 июля 2009 г. N 14, а также Определение КС РФ от 19 апреля 2001 г. N 71-О.
Основанием для принудительного обмена могут быть различные причины. Однако для принудительного расселения не требуется противоправного поведения кого-либо из членов семьи.
В данном случае необходимо отметить, что ЖК РФ, закрепляя право членов семьи, проживающих совместно с нанимателем, на требование от последнего обмена занимаемого ими жилого помещения, не определяет перечень оснований, при которых возможен принудительный обмен занимаемого ими жилого помещения в судебном порядке. В этой связи при разрешении судами жилищного спора о принудительном обмене жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, не имеет правового значения отсутствие доказательств, свидетельствующих о невозможности совместного проживания сторон. Такие факты, как ухудшение жилищных условий члена семьи (истца) в результате обмена или наличие у истца в собственности жилого помещения, также не могут иметь правового значения при рассмотрении жилищного спора о принудительном обмене жилых помещений.
Суд рассматривает спор о конкретном обмене, предложенном истцом, который обязан указать в исковом заявлении жилое помещение, на которое может быть осуществлен обмен.
Жилищные условия переселяемых лиц в порядке принудительного обмена не должны ухудшаться. При рассмотрении жилищного спора о принудительном обмене жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, судам необходимо проверять наличие условий, при которых обмен жилыми помещениями не допускается (ст. 73 ЖК), а также не будут ли ущемлены интересы ответчика предложенным истцом вариантом обмена.
Важным условием принудительного обмена является необходимость учета заслуживающих внимания доводов и интересов всех лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении. В Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14 разъяснено, что "под заслуживающими внимания доводами и интересами лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении, которые должны учитываться судом при разрешении данных дел, следует понимать наличие обстоятельств, препятствующих им в силу возраста, состояния здоровья, места работы, учебы и т.п. пользоваться предоставляемым в порядке обмена жилым помещением. Если спор об обмене возник между бывшими членами семьи, занимающими отдельную квартиру, несогласие одного или нескольких из них переехать в жилое помещение, расположенное в коммунальной квартире, само по себе не является основанием для отказа в удовлетворении иска, поскольку при распаде семьи, повлекшем необходимость обмена, данные лица фактически уже не пользуются отдельной квартирой".
Если суд придет к выводу о том, что предлагаемый вариант обмена, представленный истцом, ущемляет интересы ответчика, либо установит условия, при которых обмен жилыми помещениями не допускается, в принудительном обмене должно быть отказано.
Жилищный кодекс РФ в качестве общего правила не допускает заселение одной комнаты лицами разного пола, за исключением супругов (ч. 1 ст. 58). Это означает, что при принудительном обмене жилыми помещениями не должно допускаться вселение в одну комнату разнополых лиц, если только они сами не выразят согласие на такое совместное проживание.
В вопросе о конституционности положений жилищного законодательства о принудительном обмене, который допускался и ЖК РСФСР, Конституционный Суд РФ придерживается той точки зрения, что ст. 40 Конституции РФ, провозглашая право каждого на жилище и указывая на недопустимость его произвольного лишения, вместе с тем не устанавливает ни условий, ни порядка обмена жилыми помещениями. Такие условия и порядок в силу ст. 72 (п. "к" ч. 1) Конституции РФ регламентируются жилищным законодательством. Предусмотренное правило о принудительном обмене жилыми помещениями не затрагивает конституционное право на жилище, представляя собой законодательно установленное определение порядка пользования государственной или муниципальной жилой площадью в ситуации, когда между гражданами не достигнуто соглашение о разъезде. В силу этого Конституционный Суд РФ пришел к выводу о том, что правило о принудительном обмене жилой площади как способе защиты жилищных прав граждан не противоречит конституционному принципу, закрепленному в ст. 17 (ч. 3) Конституции РФ, согласно которому осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Соответствующая правовая позиция Конституционного Суда РФ не изменена и сохраняет свою силу и в настоящее время <1>.
--------------------------------
<1> См. Определение КС РФ от 19 апреля 2001 г. N 71-О.
Решение суда о принудительном обмене не освобождает стороны от необходимости оформить обмен в установленном законом (ст. 74 ЖК) порядке.
8. Часть 4 комментируемой статьи предусматривает положение, направленное на защиту интересов несовершеннолетних, недееспособных или ограниченно дееспособных граждан при совершении обменов жилыми помещениями, в которых они проживают.
Для таких обменов требуется письменное решение (согласие) органов опеки и попечительства, в котором отражается мнение этих органов о целесообразности обмена и дается ответ на основной вопрос: не будут ли нарушены права или законные интересы несовершеннолетних, недееспособных или ограниченно дееспособных граждан совершаемым обменом?
Отсутствие предварительного согласия органа опеки и попечительства на совершение обмена жилыми помещениями строго формально может приводить к признанию совершенного обмена недействительным, поскольку сделка, не соответствующая требованиям закона, ничтожна (ст. 168 ГК). Однако ЖК РФ в принципе не обязывает наймодателя запрещать обмен жилыми помещениями, если на него не получено предварительного согласия органов опеки и попечительства (ст. 73 ЖК), из чего можно сделать вывод о том, что обмен и без согласия органов опеки и попечительства допускается. Таким образом, определенное несоответствие в подходе ГК РФ и ЖК РФ к обменам такого рода должно быть устранено хотя бы с помощью разъяснений Пленума Верховного Суда РФ.
Следует обратить внимание и на то, что ГК РФ (ст. 292) в настоящее время предусматривает необходимость получения согласия органов опеки и попечительства только на сделки по отчуждению такого жилого помещения, в котором проживали находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права и интересы указанных лиц. Иными словами, ГК РФ презюмирует добросовестность родителей - собственников жилых помещений - и не требует получения ими согласия органов опеки и попечительства на совершение сделок по отчуждению жилого помещения.
9. Нормой ч. 4 комментируемой статьи для органов опеки и попечительства установлен 14-дневный срок для дачи разрешения на осуществление обмена. Соответственно, в рамках этого же срока органы опеки и попечительства при выявлении нарушений прав или законных интересов указанных лиц принимают решение об отказе в даче согласия на осуществление обмена жилыми помещениями. Срок исчисляется не календарными, а рабочими днями (т.е. течение срока приостанавливается на выходные и праздничные дни) и начинает течь с момента подачи заявителями заявлений о намерениях осуществить обмен жилыми помещениями. Отказ органов опеки и попечительства в даче согласия на обмен может быть обжалован в судебном порядке.
10. Допускается обмен жилыми помещениями, находящимися как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории РФ. Жилищный кодекс РФ не содержит каких-либо ограничений того, как часто может производиться обмен в зависимости от времени совершения предыдущего обмена.
Нет какого-либо ограничения и по количеству обменивающихся сторон. Вместе с тем при совершении обмена должно соблюдаться важное требование: вселение в обмениваемое помещение иных лиц, кроме супруга нанимателя, его детей и родителей, требует обязательного учета размера общей площади помещения, приходящегося на одного человека, который не может быть менее учетной нормы, т.е. нормы постановки на учет нуждающихся в получении жилого помещения по договору социального найма. В случае если в результате обмена на одного человека будет приходиться менее учетной нормы площади жилого помещения, наймодатель вправе отказаться дать согласие на такой обмен жилыми помещениями.
К сожалению, это важное положение содержится не в "той" статье ЖК РФ, а ст. 73 Кодекса, посвященная условиям, при которых обмен жилыми помещениями в фонде социального использования не допускается, содержит исчерпывающий перечень таких условий, что нуждается в корректировке законодателя.
Статья 73. Условия, при которых обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма не допускается
Комментарий к статье 73
1. Перечень условий, при которых обмен жилыми помещениями между нанимателями социального жилья не допускается, сформулирован как исчерпывающий, хотя таковым на самом деле не является. Дополнительное условие, при котором обмен жилой площадью не допускается, фактически сформулировано в ст. 72 (ч. 5) ЖК РФ и связано с необходимостью соблюдения при обмене нормы общей площади жилого помещения, приходящейся на одного члена семьи, за исключением супруга нанимателя, его детей и родителей.
2. Обмен жилыми помещениями не допускается в том случае, если право нанимателя на занимаемую жилую площадь поставлено под сомнение и имеет спорный характер. Такое сомнение существует, когда нанимателю предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма жилого помещения.
Основания, по которым с нанимателем жилого помещения может быть расторгнут договор социального найма, перечислены в ст. 83 ЖК РФ. К ним относятся: невнесение платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение шести месяцев; разрушение или повреждение жилого помещения как самим нанимателем, так и теми гражданами, за действия которых он отвечает (поднанимателей, временных жильцов); систематическое нарушение прав и интересов лиц, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении (в ЖК РФ содержится менее правильное указание на нарушение прав и интересов соседей); использование жилого помещения не по назначению, т.е. за пределами допустимого использования жилья согласно ст. 17 ЖК РФ. Дополнительное основание расторжения договора социального найма содержится в ст. 29 Кодекса и связано оно с проведением самовольного переустройства или перепланировки жилого помещения.
До разрешения судебного спора в пользу нанимателя обмен не может быть оформлен, так же как и до разрешения судебного спора по поводу жилого помещения между нанимателем и членами его семьи.
По смыслу комментируемой статьи под изменением договора социального найма, связанным со спором по поводу конкретного помещения, следует понимать не всякое изменение договора, а лишь то, о котором говорится в ст. 82 ЖК РФ. В частности, обмен не может быть совершен до тех пор, пока не разрешится вопрос о том, кто из дееспособных членов семьи нанимателя будет представлять интересы семьи после смерти прежнего нанимателя. До разрешения всех иных споров, связанных с пользованием обмениваемым помещением (например, в связи с вселением нового члена семьи нанимателя), обмен будет невозможен по п. 2 ст. 73 ЖК РФ.
3. Непригодность жилого помещения для проживания также препятствует проведению обменов жилыми помещениями. Это вызвано тем, что признанное непригодным для проживания жилое помещение прекратило свое существование в качестве жилого помещения. Непригодность для проживания сегодня обусловливается состоянием аварийности, ветхости жилья либо выявлением в нем вредных факторов воздействия внешней среды (см. Положение о порядке признания жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания, утвержденное Постановлением Правительства РФ от 4 сентября 2003 г. N 552).