ВУЗ: Не указан
Категория: Не указан
Дисциплина: Не указана
Добавлен: 16.10.2020
Просмотров: 8140
Скачиваний: 2
4. В качестве условий, препятствующих обмену жилыми помещениями, названы предстоящий снос дома или его переоборудование для использования в других целях. Применительно к сносу жилого дома имеется в виду случай, связанный с изъятием земельного участка для государственных и муниципальных нужд. Однако запрет на обмен жилого помещения, находящегося в жилом доме, подлежащем сносу, в системной связи с иными положениями ЖК РФ представляется абсолютно надуманным. Наличие этого правила в ЖК РСФСР было понятно и объяснялось тем, что наймодателю было небезразлично, какое число граждан будет проживать в сносимом доме: проживающие в нем лица подлежали обеспечению жилым помещением по норме предоставления. Теперь же согласно ст. 89 ЖК РФ при сносе дома выселяемым из него гражданам должно быть предоставлено равнозначное по общей площади жилье. Таким образом, наймодателю в этой ситуации совершенно безразлично, сколько человек будет проживать в жилом помещении, подлежащем обмену. Поэтому было бы разумно отказаться от этого запретительного условия обмена.
Неточным является и употребление в п. 4 комментируемой статьи термина "переоборудование" применительно к использованию жилого помещения в других целях. В ЖК РФ говорится о переустройстве и перепланировке жилого помещения, даются их понятия; понятия "переоборудование" и "реконструкция", содержащиеся в ЖК РФ, им не объясняются. Вместе с тем, по-видимому, в этом случае законодатель имел в виду перевод жилого помещения в нежилое, т.е. ситуацию, в результате которой жилое помещение, являющееся предметом обмена, должно будет прекратить свое существование в качестве жилого помещения, поэтому более точно было бы говорить именно о переводе жилого помещения в нежилое как об условии, запрещающем его обмен.
Для того чтобы все названные обстоятельства (непригодность для проживания, снос или переоборудование жилого помещения для использования в других целях и т.д.) исключали возможность обмена жилого помещения, они должны быть оформлены решением соответствующего органа и приняты в установленном законом порядке.
5. Обмен жилыми помещениями не допускается, если принято решение о капитальном ремонте дома с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений в этом доме. На наш взгляд, это основание для запрета обмена также должно быть исключено из действующего законодательства. Сами по себе переустройство и (или) перепланировка жилых помещений (см. комментарий к ст. 25 ЖК), даже если они требуют внесения изменений в технический паспорт жилого помещения и производятся при капитальном ремонте дома, не могут и не должны служить препятствием для обмена жилой площади, поскольку, к примеру, перенос санитарно-технического оборудования либо изменение конфигурации жилого помещения не может вести к его сколько-нибудь серьезной трансформации. Проведение в ходе капитального ремонта таких работ, в результате которых жилое помещение не может быть сохранено, либо его общая площадь существенно уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо существенно увеличится, и тем самым общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления, также безразлично наймодателю, поскольку в этом случае он обязан предоставить нанимателю другое благоустроенное жилое помещение, размер которого равен площади ранее занимаемого помещения. В силу этого наймодателю юридически безразлично и число граждан, которые могут проживать в таком помещении, поскольку для их переселения, как это было предусмотрено ранее действовавшим ЖК РСФСР, не потребуется большего количества жилой площади.
6. Обмениваемым помещением может быть и комната в коммунальной квартире, предоставленная гражданам на условиях договора социального найма. Такой обмен полностью подчинен общим правилам. На обмен комнаты в коммунальной квартире не требуется согласие других нанимателей или собственников комнат в коммунальной квартире. Препятствием для совершения этого обмена является вселение в коммунальную квартиру гражданина, страдающего заболеваниями, опасными для окружающих. Перечень этих заболеваний должен быть установлен Правительством РФ (п. 4 ч. 1 ст. 51 ЖК). Вселение в коммунальную квартиру гражданина, страдающего заболеваниями, опасными для окружающих, с неизбежностью затронуло бы законные интересы нанимателей или собственников, проживающих в данной коммунальной квартире.
Статья 74. Оформление обмена жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма
Комментарий к статье 74
1. По сравнению с ЖК РСФСР ЖК РФ содержит более подробную регламентацию отношений, связанных с оформлением обмена жилыми помещениями.
2. Процедура оформления обмена жилыми помещениями выглядит следующим образом.
Начинается она с оформления сторонами (нанимателями жилых помещений) договора об обмене жилыми помещениями.
Договор об обмене устанавливает волеизъявление сторон на обмен конкретными жилыми помещениями.
Требования к форме договора об обмене жилыми помещениями сводятся к тому, что данный договор должен быть заключен в письменной форме в виде одного документа, подписанного сторонами.
Закон не предусматривает необходимость нотариального удостоверения договора об обмене жилыми помещениями. Однако в случаях, когда нотариальное удостоверение не является обязательным, договор об обмене жилыми помещениями может быть нотариально удостоверен по соглашению сторон (п. 2 ст. 163 ГК).
Существенным условием любого договора, в т.ч. договора об обмене жилыми помещениями, является его предмет. Соответственно, рассматриваемый договор может признаваться заключенным только в случае, если он включает признаки, достаточным образом индивидуализирующие передаваемые по договору обмена жилые помещения. Отсутствие, например, данных о размере жилого помещения, его местонахождении может означать, что соответствующее существенное условие не согласовано и, следовательно, сам договор не считается заключенным.
Заключение договора об обмене жилыми помещениями предполагает соблюдение правил о норме общей площади на одного проживающего. Соответственно, от сторон требуется согласовать и предусмотреть непосредственно в тексте договора условие о вселяющихся в обмениваемые жилые помещения лицах.
3. Важно отметить, что каждая из сторон договора представляет заключенный договор об обмене наймодателю, с которым у нее заключен договор социального найма на занимаемое жилое помещение, для получения разрешения (согласия) на обмен. Очередность подачи наймодателю заключенного договора об обмене (оригинала) устанавливается по выбору обменивающихся сторон.
Наймодателем проверяется только одно - нарушены или нет запретительные нормы об обмене. При отсутствии оснований для отказа в обмене наймодатель обязан вынести решение о согласии на осуществление обмена.
В п. 34 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14 судам разъяснено, что "наймодатель, согласно части 4 статьи 74 ЖК РФ, вправе отказать в даче согласия на обмен жилыми помещениями только в случаях, предусмотренных статьей 73 ЖК РФ и частью 5 статьи 72 ЖК РФ, содержащей требование о соблюдении учетной нормы общей площади на каждого вселяющегося в результате обмена члена семьи".
Жилищный кодекс РФ в ч. 5 ст. 72 устанавливает дополнительное условие, при котором наймодатель вправе отказать в даче согласия на обмен жилыми помещениями, предоставленными по договору социального найма. Так, наймодатель может отказать в обмене в том в случае, если в результате вселения в обмениваемое помещение на одного проживающего (за исключением вселившихся супруга нанимателя, его детей и его родителей) будет приходиться менее учетной нормы площади жилого помещения (ч. 1 ст. 70 ЖК). По существу в данном случае речь идет о таком существенном ухудшении жилищных условий участников договора обмена, которое может повлечь за собой признание этих граждан нуждающимися в получении жилых помещений по договору социального найма. Однако при рассмотрении споров по данному вопросу необходимо исходить из того, что в ч. 5 ст. 72 ЖК РФ указано на право, а не на обязанность наймодателя отказать в обмене в случае, если в результате вселения в обмениваемое помещение на одного проживающего (за исключением вселившихся супруга нанимателя, его детей и его родителей) будет приходиться менее учетной нормы площади жилого помещения. Таким образом, законодатель предоставил право наймодателю (вероятно, в зависимости от конкретной ситуации) решать вопрос о запрете или разрешении на вселение новых нанимателей в жилое помещение в случае, если после их вселения общая площадь жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы. Кроме того, данную норму следует применять в системной связи со ст. 53 ЖК РФ, в которой предусмотрены последствия намеренного ухудшения гражданами своих жилищных условий. Граждане, намеренно ухудшившие свои жилищные условия, в т.ч. путем обмена, принимаются на учет нуждающихся в жилых помещениях не ранее чем через пять лет со дня совершения намеренных действий. Все эти обстоятельства наймодателю необходимо оценивать в совокупности при решении вопроса, связанного с обменом жилого помещения, предоставленного по договору социального найма.
При этом следует иметь в виду, что понуждение наймодателя к даче согласия на обмен жилыми помещениями при наличии ограничения, предусмотренного ч. 5 ст. 72 ЖК РФ, в судебном порядке Кодексом не предусмотрено.
В судебном порядке по правилам искового производства нанимателем и членами его семьи может быть оспорен отказ наймодателя в даче согласия на обмен жилыми помещениями <1>.
--------------------------------
<1> См.: п. 34 Постановления Пленума ВС РФ от 2 июля 2009 г. N 14.
Решение о даче согласия на обмен должно быть принято в течение 10 рабочих дней со дня представления наймодателю договора об обмене. Этот срок, установленный ЖК РФ, является единым как для дачи согласия на обмен, так и для принятия решения об отказе в обмене.
В том случае, если в обмениваемом жилом помещении проживают лица, находящиеся под опекой (попечительством), нанимателю жилого помещения необходимо предварительно получить разрешение (согласие) органов опеки и попечительства перед тем, как представлять договор об обмене для согласования наймодателю.
4. Комментируемая статья в отличие от ранее действовавшей ст. 67 ЖК РСФСР, которая регламентировала обмен жилыми помещениями, не содержит условия о взаимной передаче сторонами обмена прав и обязанностей, вытекающих из договора социального найма жилого помещения, поскольку договор об обмене жилыми помещениями более правильно рассматривать не как перемену лиц в обязательстве, а как прекращение одних правоотношений и возникновение других.
Как указывает Ю.К. Толстой, в том случае, когда у правоотношения полностью меняется объект, происходит не изменение, а прекращение правоотношения <1>.
--------------------------------
<1> См.: Толстой Ю.К. Жилищное право: Учебное пособие. С. 63, 77.
Возникновение права на обмененное жилое помещение не должно ставиться в зависимость от правомочий прежнего нанимателя и быть отягощено его обязательствами. Объем прав и обязанностей для нового нанимателя может оказаться иным - большим или меньшим.
Например, наниматель, признанный малоимущим, освобождается от обязанности вносить плату за пользование жилым помещением (плату за наем) (ч. 9 ст. 156 ЖК), тогда как объем обязанностей для нового нанимателя (лица, въезжающего в жилое помещение в порядке обмена) в части платы за пользование жилым помещением будет иным в случае, если он не будет признан малоимущим. Наниматель, не являющийся малоимущим, не освобождается от обязанности вносить плату за пользование жилым помещением (плату за наем).
5. В соответствии с нормами ЖК РФ прежний договор социального найма на обмениваемое жилое помещение подлежит расторжению для каждой из сторон. Наймодатель обязан одновременно заключить новый договор с гражданами, которые вселяются в обмененное жилое помещение.
Таким образом, гражданин - наниматель жилого помещения, получивший в результате обмена жилое помещение в пользование, на основании договора об обмене и принятого наймодателем решения об обмене жилыми помещениями вправе требовать от наймодателя заключения договора социального найма и передачи жилого помещения. Таким образом, соглашение об обмене жилыми помещениями будет вступать в силу с момента заключения нового договора социального найма на обмененное помещение.
Расторжение прежних договоров социального найма и заключение новых должны оформляться наймодателем в течение 10 рабочих дней со дня представления договора об обмене жилыми помещениями и решений, принятых каждым наймодателем обмениваемых помещений.
6. Поскольку в результате обмена социального жилья никакого перехода прав собственности на жилое помещение не происходит, договор обмена жилыми помещениями не подлежит государственной регистрации.
Статья 75. Признание обмена жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, недействительным
Комментарий к статье 75
1. К основаниям признания обмена жилыми помещениями недействительным относится нарушение как требований, предъявляемых гражданским законодательством ко всяким сделкам вообще, так и требований, предусмотренных жилищным законодательством, которые также должны быть признаны не соответствующими требованиям закона (ст. 168 ГК).
2. Признание обмена недействительным по мотиву нарушений требований жилищного законодательства предусмотрено ЖК РФ (см. комментарий к ст. ст. 72, 73).
По гражданскому законодательству из таких оснований признания сделки недействительной, как обман, угроза, насилие и т.п. (ст. ст. 177 - 179 ГК), для обмена жилыми помещениями наибольшее практическое значение имеют договоры об обмене, совершенные под влиянием существенного заблуждения. Последнее признается существенным, если оно относится к предмету обмена, но не к его последствиям. (Например, сторона знала, что поселяется в жилое помещение, окна которого выходят на шумную улицу, но не предполагала, что это может повлечь ухудшение самочувствия.)
Сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, признается недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения. Заблуждение истца необязательно должно являться следствием виновного поведения другой стороны. По иску потерпевшего признается недействительной и сделка, совершенная гражданином вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях.
Решение суда должно содержать указание на конкретное основание признания договора обмена жилыми помещениями недействительным, содержать ссылки на соответствующие нормы материального права.
3. Последствием признания сделки недействительной как не соответствующей требованиям закона является обязанность возвратить другой стороне все полученное по сделке (двусторонняя реституция). В соответствии с этим положением в случае признания обмена недействительным стороны его подлежат переселению в ранее занимаемые жилые помещения. Приводя стороны в первоначальное положение, суд должен определить конкретные меры для этого. Такое последствие установлено для всех оснований признания обмена жилыми помещениями недействительным.