ВУЗ: Не указан
Категория: Не указан
Дисциплина: Не указана
Добавлен: 16.10.2020
Просмотров: 8174
Скачиваний: 2
Таким образом, то обстоятельство, что по договору поднайма поднаниматель связан обязательственными отношениями только с нанимателем и прямых обязательственных отношений между поднанимателем и наймодателем не возникает, не может являться основанием для неисполнения поднанимателем обязанностей соблюдать требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные требования законодательства, а также правила пользования жилыми помещениями, утвержденные в установленном порядке.
Пользование по договору поднайма жилыми помещениями, предоставленными по договору социального найма, осуществляется не только в соответствии с договором поднайма жилого помещения, но и в соответствии с требованиями, установленными ЖК РФ, иными нормативными правовыми актами.
Статья 78. Плата за поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма
Комментарий к статье 78
1. Возмездность договора поднайма жилого помещения означает, что при отсутствии в договоре поднайма условия о размере платы за пользование жилым помещением расчеты поднанимателя с нанимателем осуществляются в соответствии с п. 3 ст. 424 ГК РФ: оплата должна производиться по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается с поднанимателей за пользование таким же помещением.
2. Плата по договору вносится нанимателю. Размер платы, которую поднаниматель должен уплатить нанимателю, определяется соглашением сторон. В договоре поднайма жилого помещения стороны могут предусмотреть платежи в твердой денежной сумме, которые могут вноситься либо периодически, либо единовременно; на поднанимателя может быть возложена обязанность по оплате затрат нанимателя, обусловленных договором социального найма, которые последний несет за нанятое жилое помещение и коммунальные услуги.
В силу ст. 313 ГК РФ наймодатель обязан принять исполнение третьим лицом (поднанимателем) обязательств нанимателя. В частности, данной статьей предусмотрено, что исполнение обязательства может быть возложено должником на третье лицо, если из закона, иных правовых актов, условий обязательства или его существа не вытекает обязанность должника исполнить обязательство лично. В этом случае кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника третьим лицом.
3. Стороны вправе установить в договоре поднайма жилого помещения плату за поднаем как в виде сочетания из названных выше форм, так и в любой иной форме.
4. Согласно п. 2 ст. 424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке. Таким образом, изменения размера платы за поднаем жилого помещения могут производиться сторонами в сроки, предусмотренные договором поднайма жилого помещения.
При возникновении споров, связанных с изменением платы за поднаем жилого помещения, решающее значение будет иметь то, как стороны урегулировали порядок изменения платы за поднаем при заключении договора поднайма жилого помещения.
Статья 79. Прекращение и расторжение договора поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма
Комментарий к статье 79
1. Договор поднайма жилого помещения относится к числу срочных договоров, поскольку его действие не может выходить за пределы срока основного договора. В этой связи договор поднайма жилого помещения, заключенный на определенный срок, прекращается по истечении этого срока без всякого предупреждения со стороны нанимателя.
Прекращение договора социального найма жилого помещения влечет одновременное прекращение права пользования жилым помещением у поднанимателей (независимо от оснований его прекращения). Например, это может быть связано с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью нанимателя и т.п.
2. Договор поднайма жилого помещения может быть расторгнут одним из способов: по соглашению сторон; по требованию нанимателя в случае невыполнения поднанимателем условий договора поднайма жилого помещения; на основе решения суда, вынесенного по требованию нанимателя, в определенных случаях.
3. Основным способом расторжения договора поднайма жилого помещения, как и всякого другого гражданско-правового договора, является его расторжение по соглашению сторон. Однако в соответствии с п. 1 ст. 450 ГК законом или договором эта возможность может быть ограничена.
Соглашение о расторжении договора должно быть совершено в той же форме, что и первоначальный договор (п. 1 ст. 452 ГК).
Наниматель вправе расторгнуть договор поднайма жилого помещения (одностороннее расторжение) в случае невыполнения поднанимателем условий договора поднайма жилого помещения. Порядок расторжения договора в данном случае подчинен общим требованиям гражданского законодательства о порядке расторжения договоров по требованию одной из сторон (п. 2 ст. 450 ГК).
4. Требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении, а при его отсутствии - в 30-дневный срок (п. 2 ст. 452 ГК).
5. Жилищный кодекс РФ допускает расторжение договора поднайма жилого помещения на основе решения суда, вынесенного по требованию нанимателя, в определенных случаях.
Одним из оснований для выселения поднанимателя являются противоправные действия, допущенные поднанимателем: использование жилого помещения поднанимателем или гражданами, за действия которых данный поднаниматель отвечает, не по назначению.
В соответствии с требованиями ст. 17 ЖК РФ жилое помещение предназначено исключительно для проживания граждан. Жилое помещение может использоваться для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности только проживающими в нем на законных основаниях гражданами и только в случае, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.
Другое основание - систематическое нарушение прав и законных интересов соседей. Для установления факта недопустимого поведения не требуется признания поднанимателя или граждан, за действия которых данный поднаниматель отвечает, виновными в уголовно наказуемом деянии.
Поднаниматель должен не только исполнять свои обязательства перед нанимателем надлежащим образом в соответствии с условиями договора поднайма, но также, осуществляя пользование жилым помещением, соблюдать при этом права и законные интересы проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, выполнять требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные требования законодательства.
Третье основание - бесхозяйственное обращение с жилым помещением (например, в случае, если жилое помещение подвергалось разрушению и порче как со стороны поднанимателя, так и со стороны граждан, за действия которых данный поднаниматель отвечает).
При разрешении споров, связанных с расторжением судом договора поднайма жилого помещения по требованию нанимателя, необходимо иметь в виду, что в п. 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14 судам разъяснено, что следует понимать под использованием жилого помещения не по назначению, под систематическим бесхозяйственным обращением с жилым помещением, ведущим к его разрушению, в т.ч. что следует относить к систематическому нарушению прав и законных интересов соседей нанимателем и (или) членами его семьи:
а) под использованием жилого помещения не по назначению исходя из положений ч. ч. 1 - 3 ст. 17 ЖК РФ следует понимать использование жилого помещения не для проживания граждан, а для иных целей (например, использование его для офисов, складов, размещения промышленных производств, содержания и разведения животных), т.е. фактическое превращение жилого помещения в нежилое. В то же время необходимо учитывать, что законом (ч. 2 ст. 17 ЖК) допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности (например, научной, творческой, адвокатской и др.) или индивидуальной предпринимательской деятельности без перевода его в нежилое гражданами, проживающими в нем на законных основаниях (в том числе по договору социального найма), но при условии, что это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение (пожарной безопасности, санитарно-гигиенические и др.);
б) к систематическому нарушению прав и законных интересов соседей нанимателем и (или) членами его семьи с учетом положений ч. 2 ст. 1 и ч. 4 ст. 17 ЖК РФ следует отнести их неоднократные, постоянно повторяющиеся действия по пользованию жилым помещением без соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении или доме граждан, без соблюдения требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, правил пользования жилыми помещениями (например, прослушивание музыки, использование телевизора, игра на музыкальных инструментах в ночное время с превышением допустимой громкости; производство ремонтных, строительных работ или иных действий, повлекших нарушение покоя граждан и тишины в ночное время; нарушение правил содержания домашних животных; совершение в отношении соседей хулиганских действий и др.);
в) под систематическим бесхозяйственным обращением с жилым помещением, ведущим к его разрушению, следует понимать целенаправленные постоянного характера действия нанимателя и (или) членов его семьи, влекущие повреждение либо уничтожение структурных элементов квартиры (окон, дверей, пола, стен, санитарно-технического оборудования и т.п.).
Наниматель может предъявить в суд иск о расторжении договора поднайма жилого помещения при условии соблюдения досудебного порядка урегулирования спора (п. 2 ст. 452 ГК).
Вначале наниматель должен предупредить поднанимателя о допущенных нарушениях, указав на необходимость их устранения, а в случае если нарушения повлекли за собой разрушение жилого помещения - назначить данному поднанимателю разумный срок для проведения ремонта жилого помещения. И только тогда, когда нарушения останутся неустраненными, наниматель вправе обратиться в суд с иском о расторжении договора поднайма жилого помещения и выселении поднанимателя и вселенных совместно с ним граждан.
Договором поднайма жилого помещения могут быть предусмотрены любые другие обстоятельства, которые будут служить основаниями его расторжения в судебном порядке по требованию одной из сторон договора (подп. 2 п. 2 ст. 450 ГК).
В соответствии с п. 3 ст. 453 ГК РФ в случае расторжения договора в судебном порядке обязательства считаются прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда о расторжении договора.
6. Прекращение или расторжение договора поднайма жилого помещения влечет для поднанимателя обязанность освободить жилое помещение. Прекращение договора поднайма жилого помещения в связи с истечением его срока производится автоматически, и поднаниматель, и проживающие совместно с ним граждане обязаны освободить занимаемое жилое помещение.
В случае если поднаниматель не освобождает жилое помещение, то последствием прекращения или расторжения этого договора является выселение из жилого помещения на основании решения суда без предоставления другого жилого помещения как самого поднанимателя, так и других граждан, которые к моменту расторжения договора проживали в указанном помещении.
7. Законодатель установил для стороны - инициатора прекращения договора поднайма жилого помещения обязанность предупреждать другую сторону о прекращении договора поднайма за три месяца. Данная обязанность в соответствии с законом возложена на инициатора прекращения договора в случае, если договор поднайма жилого помещения заключен без указания срока. Следует обратить внимание на то, что такой договор в соответствии с ч. 3 ст. 77 ЖК РФ считается заключенным на один год.
Можно предположить, что указанное предупреждение в большинстве случаев направлять будет все-таки наниматель, который при принятии решения не продлевать договор на новый срок заинтересован в своевременном освобождении занимаемого поднанимателем жилого помещения.
Статья 80. Временные жильцы
Комментарий к статье 80
1. Правовое положение временных жильцов определено настоящей статьей ЖК РФ и ст. 680 ГК РФ (в силу прямого указания п. 3 ст. 672 ГК).
Наниматель, занимающий жилое помещение на условиях договора социального найма, вправе предоставить право пользования занимаемым жилым помещением (или его частью) временным жильцам. Временными жильцами могут быть любые граждане: друзья, знакомые, дальние родственники нанимателя и т.д. Те родственники нанимателя, совместно с ним проживающие, которых наша практика не признает членами семьи нанимателя, если нет оснований считать их поднанимателями, должны также рассматриваться как временные жильцы <1>.
--------------------------------
<1> См.: Аскназий С.И., Брауде И.Л., Пергамент А.И. Жилищное право. С. 145.
Поселение временных жильцов возможно лишь по взаимному согласию нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи. Верховным Судом РФ в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14 (п. 24) указано, что члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним, имеют право участвовать в решении вопроса вселения временных жильцов. На необходимость получения согласия на поселение временных жильцов, в т.ч. и гражданина, который перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма (например, в связи с расторжением брака, прекращением ведения общего хозяйства), но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, обращено внимание в п. 29 указанного Постановления. На поселение временных жильцов необходимо также получать согласие граждан, указанных в ч. 1 ст. 69 ЖК РФ, вселенных нанимателем в качестве членов семьи в порядке, установленном ст. 70 ЖК РФ.
Разрешение наймодателя на поселение временных жильцов не требуется, но он должен получить предварительное уведомление от нанимателя (до вселения временного жильца).
Наймодатель, как уже неоднократно подчеркивалось, вправе возражать против вселения временных жильцов в случае нарушения установленной нормы общей площади на одного проживающего. Общая площадь жилого помещения на одного проживающего в отдельной квартире должна составлять не менее учетной нормы жилого помещения, тогда как для сдачи комнаты в коммунальной квартире - не менее нормы предоставления жилого помещения.
Временные жильцы пользуются жилым помещением безвозмездно и без заключения какого-либо договора. Таким образом, безусловно, можно согласиться с имеющейся в юридической литературе точкой зрения о том, что по правовой природе вселение временных жильцов представляет собой заключение договора безвозмездного пользования жилым помещением. Побудительными мотивами к заключению такого рода договоров, основанных на безвозмездности, между гражданами всегда служили обычные для человеческого общения чувства: милосердие, любовь к ближнему, вера в бога, особое отношение к родственникам и др. <1>.