ВУЗ: Не указан
Категория: Не указан
Дисциплина: Не указана
Добавлен: 16.10.2020
Просмотров: 1701
Скачиваний: 1
ЖК в ч. 2 ст. 103 уменьшил объем гарантий при выселении граждан из служебных жилых помещений, установленных ст. 108 ЖК РСФСР, сократив круг лиц, выселение которых возможно только с предоставлением другого жилого помещения (по общему правилу граждане выселяются из служебных жилых помещений без предоставления других жилых помещений).
Это, на мой взгляд, еще далеко не полный перечень отрицательных положений ЖК (правда, имеются и высказывания о том, что они, наоборот, положительные).
С введением в действие ЖК возникло много проблем, связанных с разрешением иных важных вопросов: о действии норм ЖК во времени, об их соотношении с нормами гражданского законодательства, о разграничении компетенции в регулировании жилищных отношений между Российской Федерацией, ее субъектами и органами местного самоуправления и др.
В связи с этим большое значение имеют научные исследования нового жилищного законодательства, к числу которых относится и данный Комментарий. Он подробно разъясняет положения ЖК и дает ответы на многие вопросы. Комментарий изложен ясным, доступным языком и, полагаю, будет полезен специалистам в области жилищного законодательства, работникам суда и прокуратуры, студентам, преподавателям, а также широкому кругу читателей.
В разрешении проблем применения ЖК большую роль должна сыграть судебная практика.
Судам необходимо, исходя из задач правосудия, из его предназначения, определенных в Конституции РФ, в общепризнанных принципах и нормах международного права и международных договорах Российской Федерации, в максимально возможной мере ограничить действие норм ЖК, ухудшающих положение граждан, и способствовать защите их прав.
В настоящее время Верховный Суд РФ изучает вопросы применения ЖК, возникшие у судов с целью принятия соответствующего постановления Пленума.
17 июня 2005 г. Верховный Суд РФ на основании ч. 2 ст. 125 Конституции РФ направил в Конституционный Суд РФ запрос о проверке конституционности положений Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", отменяющих право граждан на приватизацию занимаемых ими по договорам социального найма жилых помещений. Разрешение данной проблемы представляется исключительно важным, поскольку она затрагивает права огромного количества граждан.
Большое значение приобрели и указанные выше проблемы допустимости обмена членом семьи нанимателя жилого помещения приходящейся на него доли жилой площади ("семейный обмен") и изменения договора найма жилого помещения путем заключения нескольких договоров вместо единого ("раздел жилого помещения").
Считаю точку зрения о том, что такие обмены и изменения договора найма невозможны, поскольку ЖК их не предусмотрел, неправильной.
Отсутствие в ЖК норм, допускающих указанные обмены и изменения договоров найма, которые имелись в ЖК РСФСР, само по себе еще не может рассматриваться как их запрет (если же такие запрещающие нормы были бы включены в ЖК, то имелись бы все основания для оспаривания их конституционности).
Возможность обмена доли жилой площади ранее не предусматривалась законодательством Союза ССР и РСФСР. Такую возможность сначала предоставила судебная практика, исходя из того, что подобные обмены в принципе не являются противоправными и отвечают интересам граждан.
Разъяснение о возможности такого обмена дал Пленум Верховного Суда РСФСР в Постановлении от 23 декабря 1980 г. N 7 "О внесении дополнений и изменений в Постановление Пленума Верховного Суда РСФСР от 20 декабря 1965 года N 30 "О вопросах, возникших в практике применения судами некоторых норм Гражданского кодекса РСФСР, регулирующих жилищные отношения" (БВС РСФСР. 1981. N 4. С. 8, 9).
Это Постановление применялось судами непосредственно, сыграло большую роль в урегулировании многих жилищных конфликтов и реализации гражданами своих интересов, а в 1983 г. содержащиеся в нем положения были включены в ст. 70 ЖК РСФСР.
В схожей ситуации (при отсутствии законодательной нормы) Пленум Верховного Суда СССР в Постановлении от 27 июня 1975 г. N 5 "О практике применения судами жилищного законодательства" (подп. "е" п. 4) дал разъяснение о возможности в судебном порядке принудительного обмена жилого помещения по требованию нанимателя или члена его семьи (БВС СССР. 1975. N 4. С. 12 - 16).
Оно также сыграло исключительно положительную роль и было включено в ст. 31 Основ жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик, введенных в действие с 1 января 1982 г.
В настоящее время ничто не препятствует судам сохранить прежнюю многолетнюю, положительно себя зарекомендовавшую, исходящую из интересов граждан практику разрешения указанных проблем обмена доли жилой площади и изменения договора найма. Именно такой подход вытекает из положения ст. 18 Конституции РФ, согласно которому права и свободы человека и гражданина определяют смысл, содержание и применение законов. В противном случае применение ЖК к данным правоотношениям будет противоречить правам и свободам граждан.
Большое значение имеет деятельность судов по рассмотрению дел, связанных с выселением граждан из жилых помещений, поскольку она затрагивает их жизненно важные, конституционные права (на частную собственность, на жилище).
При рассмотрении дел об изъятии у собственников путем выкупа жилых помещений в связи с изъятием соответствующих земельных участков для государственных или муниципальных нужд (ст. 32 ЖК) необходимо учитывать, что наличия решения органа государственной власти или органа местного самоуправления об их изъятии само по себе недостаточно для принудительного выкупа жилого помещения и последующего выселения из него собственника (в случае отказа освободить жилое помещение при возникновении спора).
В числе других обстоятельств, имеющих значение для таких дел, - обстоятельства, свидетельствующие о том, что решение об изъятии соответствующего земельного участка действительно принято в целях удовлетворения государственных или муниципальных нужд, что эти нужды невозможно удовлетворить иным путем, т.е. без изъятия указанного участка, что в данном случае не имеет места злоупотребление властью со стороны соответствующего органа.
Эти обстоятельства, исходя из содержания принципа состязательности гражданского процесса, должен доказывать в суде орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявший такое решение.
При рассмотрении дел о выселении нанимателей и проживающих совместно с ними членов их семей за невнесение в течение более шести месяцев платы за жилое помещение и коммунальные услуги (ст. 90 ЖК) надо проявлять большую разумность и осторожность, имея в виду, что выселение в таких случаях допускается, если плата не вносилась без уважительных причин.
Таким образом, причины, по которым граждане не оплачивают жилую площадь в помещениях, занимаемых по договорам социального найма, имеют существенное значение для правильного рассмотрения указанных дел.
В государстве, которое согласно его Конституции является правовым и социальным, невозможно допустить выселение граждан, если они не в состоянии оплачивать жилую площадь в связи с тем, что им не выдаются заработная плата, пенсии, пособия и т.д. Таким гражданам суды должны обеспечивать защиту их прав.
Представляется, что практика применения ЖК выявит и другие проблемы, которые необходимо будет разрешить, в том числе и путем внесения в этот Кодекс изменений и дополнений.
Заместитель Председателя
Верховного Суда Российской Федерации,
доктор юридических наук, профессор,
заслуженный юрист Российской Федерации
В.М.Жуйков
29 декабря 2004 года
N 189-ФЗ
РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН
О ВВЕДЕНИИ В ДЕЙСТВИЕ
ЖИЛИЩНОГО КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ <1>
--------------------------------
<1> Не приводится.
29 декабря 2004 года
N 188-ФЗ
ЖИЛИЩНЫЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Принят
Государственной Думой
22 декабря 2004 года
Одобрен
Советом Федерации
24 декабря 2004 года
(в ред. Федеральных законов от 31.12.2005 N 199-ФЗ,
от 18.12.2006 N 232-ФЗ, от 29.12.2006 N 250-ФЗ,
от 29.12.2006 N 251-ФЗ, с изм.,
внесенными Федеральным законом от 29.12.2006 N 258-ФЗ)
Раздел I. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ
Глава 1. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ.
ЖИЛИЩНОЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО
Статья 1. Основные начала жилищного законодательства
Комментарий к статье 1
1. В ч. 1 комментируемой статьи перечислены основополагающие принципы жилищного законодательства, которые в значительной степени базируются на конституционных положениях, развивая и конкретизируя их.
Основополагающими принципами жилищного законодательства являются:
1) обеспечение органами государственной власти и органами местного самоуправления условий для реализации гражданами права на жилище. Согласно ст. 7 Конституции РФ Российская Федерация - социальное государство, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека во всех сферах его жизнедеятельности. Органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище.
Право на жилище является многогранным. Это: возможность улучшения жилищных условий путем получения жилья по договору жилищного найма (бесплатно или за доступную плату из государственного, муниципального или иного жилищного фонда в соответствии с установленными нормами - ст. 40 Конституции РФ); возможность стабильного пользования жилым помещением; обеспечение для проживающих в жилых домах, жилых помещениях здоровой среды обитания и проч. С этим правом непосредственно связано конституционное право на неприкосновенность жилища;
2) безопасность жилища. Согласно ст. 15 ЖК РФ жилое помещение должно отвечать установленным санитарным и техническим требованиям. В случае признания его непригодным для проживания граждане подлежат выселению с предоставлением другого благоустроенного жилья (ст. 85, 87 ЖК РФ).
Размещение в жилых помещениях промышленных производств не допускается (ст. 17 ЖК РФ, ст. 288 ГК РФ). Органы государственной власти и органы местного самоуправления обеспечивают контроль за соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим требованиям (ч. 6 ст. 2 ЖК РФ);
3) недопустимость произвольного лишения жилища и неприкосновенность жилища. Согласно ст. 25 Конституции РФ "...никто не вправе проникать в жилище против воли проживающих в нем лиц иначе как в случаях, установленных федеральным законом, или на основании судебного решения". Статьей 40 Конституции РФ установлено, что никто не может быть произвольно лишен жилища. Под произвольным понимается лишение жилья без законных на то оснований или в порядке, не предусмотренном законом.
Выселить гражданина из жилого помещения можно в связи со сносом дома по основаниям, предусмотренным законом (см. комментарий к ст. 85). В этих случаях выселяемые обеспечиваются другим благоустроенным жильем в порядке, установленном ст. 89 ЖК РФ. Предусматривается выселение (лишение жилища) в случае нарушения жилищного законодательства: с предоставлением другого жилья (п. 1 ч. 4 ст. 83, ст. 90 ЖК РФ); без предоставления другого жилья (п. п. 2 - 4 ч. 4 ст. 83 и ст. 91 ЖК РФ).
В любом случае выселение (лишение жилища) вопреки желанию пользователя допускается только в судебном порядке.
Конституция РФ (ст. 25) предусматривает возможность ограничения неприкосновенности жилища в случаях, прямо установленных законом, или на основании решения суда. Так, ст. 12 Федерального конституционного закона от 30.05.2001 N 3-ФКЗ "О чрезвычайном положении" <1> ограничивает неприкосновенность жилища в условиях чрезвычайного положения.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 2001. N 23. Ст. 2277.
Следует отметить, что за нарушение неприкосновенности жилища предусматривается уголовная ответственность (ст. 139 УК РФ).
Неприкосновенности жилища посвящена ст. 3 ЖК РФ;
4) беспрепятственное осуществление жилищных прав и равенство участников жилищных отношений. Согласно ч. 2 комментируемой статьи граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Данные положения изложены с учетом ряда статей Конституции РФ, в частности ст. 8, 19, 35, 40.
Участники жилищных отношений равны во владении, пользовании и распоряжении жилыми помещениями, если иное не вытекает из Кодекса, другого федерального закона или существа таких отношений.
Данный принцип применим, главным образом, в отношениях по найму жилья, отношениях собственности на жилое помещение. Этот принцип заимствован из гражданского законодательства. Обратимся к ст. 1 ГК РФ, определившей, что гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых Кодексом отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора.
Рассматриваемый принцип ставит участников имущественных отношений в юридически равное положение перед законом и судом.
Равенство прав признается за гражданином, юридическим лицом, органом власти в отношениях "невластного, неподчиненного ряда". В иных отношениях (административно-правовых) принцип равенства не действует, в частности в вопросах управления жилищным фондом, контроля за его использованием и сохранностью;
5) судебная защита и обеспечение восстановления нарушенных жилищных прав. Согласно ст. 18 Конституции РФ права и свободы человека и гражданина обеспечиваются правосудием.
Статьей 35 установлено, что никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда.
Каждый может защищать свои права и свободы всеми способами, не запрещенными законом, каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод (ст. 45 и 46 Конституции РФ).
Право на судебную защиту не ограничивается даже в условиях чрезвычайного положения (ст. 56 Конституции РФ). Возможность неограниченной судебной защиты подтверждена в Декларации ООН "О праве и обязанности отдельных лиц, групп и органов общества поощрять и защищать общепризнанные права человека и основные свободы" от 09.12.1998.
В судебной практике наиболее распространены дела, касающиеся права пользования жилым помещением (признания права пользования, утраты права на жилище и проч.), рассматриваемые судами общей юрисдикции.
ЖК РФ содержит ряд положений, предусматривающих судебную защиту жилищных прав. Так, пользователь жильем по договору социального найма вправе требовать принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке (ст. 72); отказ наймодателя в даче согласия на обмен жилого помещения может быть обжалован в суд (ст. 74); в случае систематического нарушения прав и законных интересов соседей возможно расторжение договора социального найма (ст. 83) и выселение виновных без предоставления другого жилья (ст. 91).
О восстановлении нарушенных прав говорится, в частности, в ст. 75 ЖК РФ, согласно которой обмен жилыми помещениями может быть признан недействительным по основаниям, установленным ГК РФ для признания сделки недействительной, а также если при обмене нарушены требования ЖК РФ. В этом случае стороны договора об обмене переселяются в ранее занимаемые жилые помещения.