ВУЗ: Не указан
Категория: Не указан
Дисциплина: Не указана
Добавлен: 16.10.2020
Просмотров: 1702
Скачиваний: 1
Статья 164. Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме
Комментарий к статье 164
1. Комментируемая статья предоставляет собственникам помещений в многоквартирном доме два варианта участия в его управлении - лично или через своих представителей.
Первый вариант предполагает, что собственники самостоятельно вступают в прямые договорные отношения с организациями, предоставляющими жилищные и коммунальные услуги.
С одной стороны, прямые договорные отношения с ресурсоснабжающими организациями позволяют гражданам установить индивидуальные приборы учета, регулирующие устройства и, соответственно, производить оплату по фактическому потреблению ресурсов. За счет ресурсосбережения достигается значительная экономия денежных средств.
С другой стороны, это увеличивает число абонентов (потребителей) ресурсоснабжающих организаций, что приводит к росту штата сотрудников, осуществляющих первичный бухгалтерский учет, увеличению фонда заработной платы и налоговых отчислений, расходов на приобретение и содержание специального оборудования и проч. Однако эти затраты компенсируются, если будут учтены в составе затрат ресурсоснабжающих организаций при тарифном регулировании.
При непосредственном управлении многоквартирным домом (первый вариант):
все собственники (или большинство) по решению общего собрания собственников помещений заключают договоры оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности. При этом собственники помещений в многоквартирном доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров;
каждый собственник от своего имени заключает договоры на холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электро-, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление, теплоснабжение (в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления). Соответственно каждый по отдельности несет ответственность, связанную с неисполнением обязательств по оплате за предоставленные услуги. Данный способ исключает возможность веерного отключения потребителей при неоплате одним из них обязательных платежей. Кроме того, ресурсоснабжающие организации вправе не предоставлять коммунальные услуги несостоятельным потребителям.
Длительное время считалось, что ограничения в подаче услуг путем отключения от электроэнергии противоречат нормам гражданского законодательства. В соответствии со ст. 546 ГК РФ ресурсоснабжающая организация не имеет права в одностороннем порядке расторгать договор энергоснабжения. Однако Верховный Суд РФ решением от 24.06.2003 N ГКПИ03-613 этот спорный момент разрешил следующим образом. Прекращение энергоснабжающей организацией предоставления услуг (подачи энергии) потребителю-гражданину до ликвидации им задолженности, возникшей в связи с неоплатой потребителем энергии, не является отказом энергоснабжающей организации от расторжения договора в одностороннем порядке.
Данный вывод подтверждается также ссылками на общие положения ГК РФ об исполнении обязательств, в силу которых в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе его приостановить либо отказаться от исполнения и потребовать возмещения убытков (абз. 1 п. 2 ст. 328 ГК РФ).
Приостановка или ограничение предоставления коммунальных услуг в настоящее время регулируется Постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 N 307 "О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам".
2. Второй вариант предполагает, что собственники помещений в многоквартирном доме вступают в договорные отношения с организациями, предоставляющими жилищные и коммунальные услуги, через своего представителя. В этом случае они в порядке ст. 44 - 48 (см. комментарии к ним) принимают решение делегировать представителю собственников помещений свои полномочия на заключение договоров с организациями, предоставляющими жилищные и коммунальные услуги.
Иными словами, от имени собственников помещений в многоквартирном доме будет действовать один из них или иное лицо, имеющее полномочия, которые удостоверены доверенностью, выданной ему в письменной форме всеми или большинством собственников.
Представительство - это деятельность, основанная на полномочии (ст. 182 ГК РФ). В силу полномочия действия представителя, совершаемые от имени представляемого, порождают, изменяют или прекращают гражданские права и обязанности непосредственно у представляемого. Представителем может быть физическое или юридическое лицо.
Юридическая деятельность представителя состоит в совершении сделок с третьими лицами. Представитель не может совершать сделки от имени представляемого ни в отношении себя лично, ни в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является.
Представитель осуществляет сделки с третьими лицами исключительно в объеме предоставленных ему полномочий.
3. Действующее законодательство предусматривает и другие формы отношений между потребителями и производителями коммунальных услуг. Примером тому являются нормы ст. 37 Федерального закона от 26.03.2003 N 35-ФЗ "Об электроэнергетике" <1>: "Поставщики (за исключением гарантирующих поставщиков) и потребители электрической энергии вправе заключать договоры, в которых содержатся элементы различных договоров (смешанные договоры).
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 2003. N 13. Ст. 1177.
Договором купли-продажи, договором поставки электрической энергии может быть предусмотрена обязанность поставщика заключить договор оказания услуг по передаче электрической энергии потребителям с сетевой организацией от имени потребителя или от своего имени, но в интересах потребителя.
Потребитель свободен в выборе контрагента по договору купли-продажи, договору поставки электрической энергии. Сетевая организация не вправе отказать потребителю в заключении договора оказания услуг по передаче электрической энергии по основаниям, связанным с выбором потребителем определенного поставщика электрической энергии".
Статья 165. Создание органами местного самоуправления условий для управления многоквартирными домами
Комментарий к статье 165
1. Для демонополизации сферы управления многоквартирными домами должны быть созданы равные условия для хозяйственной деятельности управляющих организаций. Комментируемая статья возлагает обеспечение таких условий на органы местного самоуправления. Эта норма носит рекомендательный характер, но в совокупности с нормами Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" <1> ее можно рассматривать как обязательную.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 2003. N 40. Ст. 3822.
2. Комментируемая статья приводит три возможных пути создания таких условий. Первый - обеспечение равных условий для деятельности управляющих организаций независимо от их организационно-правовых форм. Такая помощь муниципальных органов заключается в следующем:
предоставление сведений, необходимых для организации общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;
содействие в организации общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, предоставление помещений для проведения таких собраний;
участие в его проведении и принятии решений;
согласование решений для заочного голосования (для легализации будущей управляющей организации);
содействие в информировании о предстоящих собраниях;
установление одинаковых правил по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
установление равного финансирования по обязательствам бюджета;
содействие собственникам помещений, решившим создать товарищество собственников жилья, в расчете объема затрат на содержание и ремонт жилых помещений в многоквартирном доме и др.
Второй путь - это предоставление управляющим организациям, ТСЖ либо жилищным или иным специализированным потребительским кооперативам бюджетных средств на капитальный ремонт многоквартирных домов в части муниципальной доли. Данная норма императивна, поскольку это предусмотрено п. 2 ч. 1 ст. 154 ЖК РФ.
Третий путь - содействие повышению уровня квалификации лиц, управляющих многоквартирными домами, и организации обучения лиц, имеющих намерение осуществлять такую деятельность. Это - обеспечение нормативными правовыми актами, проведение семинаров, организация круглых столов, консультации, обеспечение методическими материалами и проч.
3. Часть 2 комментируемой статьи устанавливает императивную норму для муниципальных органов и управляющих организаций, согласно которой они обязаны предоставлять гражданам по их запросам информацию об установленных ценах и тарифах на соответствующие услуги и работы, о размерах оплаты согласно этим ценам и тарифам, об объеме, перечне и качестве оказываемых услуг и выполняемых работ, а также о ценах и тарифах на коммунальные услуги и размерах их оплаты. Эти обязанности должны быть распространены и на ресурсоснабжающие и обслуживающие организации.
Президент
Российской Федерации
В.ПУТИН
Москва, Кремль
29 декабря 2004 года
N 188-ФЗ
АЛФАВИТНО-ПРЕДМЕТНЫЙ УКАЗАТЕЛЬ <1>
--------------------------------
<1> Арабскими цифрами указаны номера статей Жилищного кодекса РФ, римскими - номера статей Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации".
А
Аналогия закона, аналогия права 7
Аренда жилого помещения 30, 92, 153
См. договор
Аренда части общего имущества 145, 152
Б
Балкон 15
Беженцы 97, 108, 156
Благоустроенное(ые) ж. п. 84 - 89
Бремя содержания, расходов 30, 39, 43
См. обременение
В
Введение в действие Жилищного кодекса Российской Федерации I, IV, V, VI, VIII, XIII, XVI
Веранда 15
Владение 1, 19, 30, 60, 100, 124, 128, 135, 138
См. право владения
Возмещение убытков 21, 66, 75, 137
Возмещение обязательных платежей и взносов 137
Возмещение расходов 66, 137, 158
Возникновение
- права собственности 143, 153, 158
- права владения 4
- права пользования 4, 33
- права распоряжения 4
- права на субсидию 156
- членства
См. член(ы)
Временно отсутствующие наниматель, член(ы) семьи, гражданин 26, 70 - 72, 81, 155
Временное выбытие 128
Временное пользование жилым помещением 32, 137
Временное поселение 97, 108, 156
Временное проживание 94, 95, 100
Временные жильцы 67, 80, 126, 155
Временный выезд 76
Вселение 31, 58, 59, 88, 124
- в. членов семьи 31, 69, 70, 80
- в. временных жильцов 80
Выкуп жилого помещения 32
Выкупная цена жилого помещения 32
Вынужденные переселенцы 97, 108, 156
Выселение 3, 12, 84, 85, 87, 89, 91, 103; XIII
- основания в. 35, 86 - 88, 90
- судебный порядок в. 79, 80, 84, 89, 90, 91, 103, 133
- в. без предоставления другого помещения 79, 80, 84, 91, 103, 133
- в. с предоставлением другого помещения 84 - 90, 103, 134
Г
Государственная регистрация
- г.р. права собственности и иных вещных прав на жилые помещения 18
- г.р. права пользования по завещательному отказу 33
- г.р. решения об изъятии жилого помещения 32
- г.р. жилищного (жилищно-строительного) кооператива 114; XIV
- г.р. товарищества собственников жилья 136, 139
Государственный жилищный фонд 2, 4, 12, 19, 49, 60, 92, 106, 153 - 156, 159
- ж.ф. Российской Федерации 12, 49, 104
- ж.ф. субъектов Российской Федерации 13, 19, 49, 104
Д
Дееспособные граждане (члены семьи) 31, 33, 69, 82
Дети 31, 57, 69, 70, 91
Доверенность 48, 119, 149, 164
Договор 1, 2, 6, 10, 19, 30, 35, 155
См.: заключение договора; изменение договора; прекращение договора; расторжение договора
- д. найма жилых помещений государственного и муниципального фондов 2, 30, 153 - 156
- д. социального найма жилых помещений 2, 12 - 14, 26, 29; раздел III; 95, 153 - 156, 159; VI, VII, XX
- д. поднайма жилого помещения 77 - 79
- д. об обмене жилыми помещениями 74
- д. найма специализированных жилых помещений 12, 92, 99, 100
- д. найма жилого помещения в общежитии 105
- д. найма маневренного фонда 106
- д. найма служебного помещения 104
- д. аренды жилого помещения 30, 153
- д. найма жилого помещения частного жилищного фонда 159
- д. безвозмездного пользования жилым помещением 30, 99, 109
- д. возмездного пользования жилым помещением 19, 30, 99
- д. управления многоквартирным домом 137, 148, 155, 161 - 163; IX
- д. о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме 137, 138
- д. на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме 148
- д. оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме 164
- д. об оказании коммунальных услуг для многоквартирного дома 137
- д. холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, отопления в многоквартирном доме 164
- международный д. 9, 49, 159
- д. пожизненного содержания с иждивением 33, 34
- трудовой д. 93, 102, 104, 105
Доход
- д., приходящийся на каждого члена семьи 13, 14, 49
- совокупный д. семьи 159, 160
- д. товарищества собственников жилья 145, 151, 152
Ж
Жилищный фонд 1, 2, 4, 19, 20, 154
См.: государственный жилищный фонд; муниципальный жилищный фонд; частный жилищный фонд
- ж.ф. коммерческого использования 19
- ж.ф. социального использования 19, 63
- индивидуальный ж.ф. 19
- специализированный ж.ф. 13, 14, 19, 92
См. жилые помещения специализированного жилищного фонда
- учет ж.ф. 4, 12 - 14, 19
- контроль за использованием и сохранностью ж.ф. 12 - 14
Жилой дом 16
Жилые помещения, непригодные для проживания 12 - 15, 57, 73, 85, 87, 95, 106
Жилые помещения специализированного жилищного фонда
- ж.п. в домах системы социального обслуживания населения 92, 96, 107
- ж.п. в общежитиях 92, 94, 102, 103, 105, 156; VII
- ж.п. для социальной защиты отдельных категорий граждан 92, 98, 99, 109
- ж.п. маневренного фонда 88, 92, 95, 106
- ж.п. фонда для временного поселения вынужденных переселенцев 92, 97, 108, 156
- ж.п. фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами 92, 97, 108, 156
- служебные ж.п. 92, 93, 100, 102 - 104
З
Завещание 33
Завещательный отказ 33, 35
Заключение договора
- социального найма 57, 60, 63, 74, 82; XX
- поднайма 76, 77
- об обмене жилыми помещениями 74
- найма специализированного помещения 100
- найма служебного помещения 104
- найма служебного помещения в общежитии 105
- найма жилого помещения маневренного фонда 106
- управления многоквартирным домом 137, 148, 161 - 163
- на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме 137, 138, 148
- оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества 164
- об оказании коммунальных услуг в многоквартирном доме 137
- холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, отопления в многоквартирном доме 164
Законодательство 1, 2, 4, 7, 8, 12 - 15, 17, 21, 23, 24, 26, 27, 29, 49, 52, 66, 95, 96, 98, 106, 124, 135, 137, 138, 148, 149, 156, 161, 163
- федеральное з. 32
- з. субъектов Российской Федерации 57, 81, 98, 107, 109
- гражданское з. 7, 30, 36, 75, 123, 140, 141, 162
- жилищное з. глава 1; 65, 66
- з. о государственной регистрации юридических лиц 114, 136, 139
- з. о градостроительной деятельности 22, 36
- земельное з. 36
- процессуальное з. 11
Замена жилого помещения 67, 81
Защита
См.: судебная защита; права и законные интересы
- з. жилищных прав 11
- социальная з. 96, 98, 99, 109
- з. жилищных прав граждан органами власти и местного самоуправления 2, 32, 85 - 88, 134