ВУЗ: Не указан
Категория: Не указан
Дисциплина: Не указана
Добавлен: 16.10.2020
Просмотров: 1703
Скачиваний: 1
Если рассматривать договор управления как новый вид договорных отношений в сфере предоставления ЖКУ, то с его внедрением управляющая организация становится в одном лице и ресурсоснабжающей, и обслуживающей организацией. Говорить о защите населения как потребителей этих услуг не приходится: не может одна и та же организация предоставлять услуги потребителям и одновременно защищать их права.
Таким образом, граждане остаются без структуры, защищающей их права и интересы. Население не может квалифицированно оценить работу таких организаций, затратную часть их работ, а также противостоять этим организациям.
Поэтому собственникам помещений в многоквартирном доме, которые выбирают себе управляющую организацию, следует установить порядок контроля за выполнением ею договорных обязательств и назначить ответственное (уполномоченное) лицо, которое будет осуществлять этот контроль и представлять их интересы по заключенному договору. Такое лицо должно быть наделено общим собранием конкретными правомочиями. Сведения о нем и его правомочиях необходимо включить в договор управления.
2. С выходом Постановления Правительства РФ от 23.05.2006 N 307 "О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам" <1> существует реальная угроза навязывания ранее действующим управляющим организациям предоставления коммунальных услуг, что при значительных упущениях данного Постановления может ухудшить их финансовое состояние.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 2006. N 23. Ст. 2501.
Составляющие элементы договора управления - услуги и работы по содержанию и ремонту общего имущества, а также предоставление коммунальных услуг, поэтому самостоятельным (новым) видом договора он быть не может. Следовательно, договор управления следует рассматривать как смешанный договор. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе самостоятельно устанавливать условия такого договора: определять стоимость жилищных услуг и сроки их выполнения, набор коммунальных услуг, а также выбирать организации, способные их предоставить. Исключением является договор управления с управляющей организацией, выбранной муниципальными органами на открытом конкурсе (ч. 5 ст. 161 ЖК РФ).
Согласно гражданскому законодательству стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон в этом случае применяются правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа этого договора (п. 3 ст. 421 ГК РФ).
В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор установлена ЖК РФ, другим законом или добровольно принятым обязательством. Комментируемая статья предусматривает механизм понуждения собственников помещений в многоквартирном доме к заключению договора управления при выборе управляющей организации муниципальными органами.
3. Статья 162 отсылает к разд. V и VI Жилищного кодекса РФ в том случае, когда собственники решили, что управлять многоквартирным домом будет товарищество собственников жилья или жилищный кооператив. Это обусловлено тем, что ТСЖ или ЖК по договору управления с управляющей организацией выступает в интересах собственников помещений.
По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления ТСЖ, жилищного или иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества, предоставлять коммунальные услуги собственникам и пользователям помещений в этом доме, осуществлять иную деятельность в целях управления многоквартирным домом.
Схематически договор управления можно представить в следующем виде:
┌───────────┐ ┌────────────┐ ┌────────────┐
│Управляющая│ │Собственники│ │Пользователи│
│организация│<─────────────┤ помещения ├──────────┤ помещения │
└───────────┘ │ │ │собственника│
│ └────────────┘ └────────────┘
│ / \ / \
\ / │ │
┌──────────────┐ │ │
│Предоставление│ │ │
│ ЖКУ ├─────────────────┴───────────────────────┘
└──────────────┘
┌──────────┐ ┌────────────┐ ┌────────────┐
┌───────────┐ │ Органы │ │Собственники│ │Пользователи│
│Управляющая│ │управления│ │ помещения │ │ помещения │
│организация│<──────┤ ТСЖ, ЖСК,├──┤ ├───┤собственника│
└─────┬─────┘ │ ЖК, СПК │ │ │ │ │
│ └──────────┘ └────────────┘ └────────────┘
\ / / \ / \
┌──────────────┐ │ │
│Предоставление│ │ │
│ ЖКУ ├────────────────────────┴─────────────────┘
└──────────────┘
Из данной схемы видно, что заказчиком на предоставление жилищно-коммунальных услуг могут выступать собственники помещения либо органы управления ТСЖ, ЖСК, ЖК, СПК. Услуги предоставляются непосредственно потребителям - собственникам помещений и лицам, имеющим право пользования их помещениями, поскольку приемные устройства и присоединенные сети находятся в пользовании этих лиц.
Предоставление ЖКУ собственникам помещений не зависит от того, кто выступил их заказчиком. Жилищный кодекс РФ устанавливает расширительный перечень конечных потребителей этих услуг:
собственник жилого помещения;
члены семьи собственника жилого помещения;
бывшие члены семьи собственника жилого помещения, если они продолжают проживать в жилом помещении;
наниматель по договору социального найма;
наниматель по договору найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищных фондах;
члены семьи нанимателя;
бывшие члены семьи нанимателя, если они продолжают проживать в жилом помещении;
другие лица.
Деятельность управляющей организации не ограничивается предоставлением ЖКУ; по договору управления на нее могут быть возложены иные виды деятельности, направленные на достижение целей управления многоквартирным домом.
Комментируемая статья не возлагает на управляющие организации обязанность по предоставлению жилищных и коммунальных услуг. Собственники помещений вправе предложить условия договора управления, а управляющие организации - согласиться или отказаться.
4. Требования, предъявляемые к договору управления:
1) заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами;
2) его условия устанавливаются решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и являются одинаковыми для каждого из них;
3) заключается на срок не менее одного и не более чем пять лет с учетом возможности пролонгации, а в случае заключения договора с управляющей организацией, выбранной по результатам открытого конкурса (ч. 5 ст. 161 ЖК РФ, см. коммент. к ней), - на срок не менее одного и не более трех лет;
4) изменяется и (или) расторгается в порядке, предусмотренном гражданским законодательством, с учетом особенностей, предусмотренных ЖК РФ. К их числу относятся введенные частями 8.1 и 8.2 комментируемой статьи дополнительные основания для расторжения собственниками помещений договора управления в одностороннем порядке в случае невыполнения управляющей организацией его условий, а также в том случае, если до истечения срока действия договора, заключенного по результатам открытого конкурса (ч. 4 ст. 161 ЖК РФ) общим собранием собственников, принято решение о выборе или об изменении способа управления домом.
Комментируемая статья определяет перечень сведений, которые должны содержаться в договоре управления многоквартирным домом. Данный перечень зависит от условий договора, устанавливаемых собственниками помещений в таком доме.
Собственники должны в обязательном порядке установить форму отчетности организации (перечень информации, подлежащей раскрытию). Сроки, формы и порядок отчетности обслуживающей организации перед собственниками помещений утверждаются на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме.
Срок определяется сторонами договора и зависит от состояния многоквартирного дома, наличия и подготовленности технической и бухгалтерской документации к передаче и проч. Если такой срок не установлен, то управляющая организация обязана приступить к выполнению договора не позднее чем через 30 дней со дня его подписания.
В случае, если стороны договора не определили срок возврата управляющей организацией технической и иной документации на многоквартирный дом, применяется срок, установленный комментируемой статьей, - 30 дней до прекращения договора.
Управляющая организация возвращает документацию лицу, указанному в договоре, а если оно не указано, то вновь выбранной управляющей организации, ТСЖ, жилищному или иному специализированному потребительскому кооперативу; в случае же непосредственного управления таким домом собственниками - одному из них, указанному в решении общего собрания собственников о выборе способа управления домом, а если он не указан, - любому собственнику помещения в таком доме.
Практический опыт подсказывает, что при отсутствии вновь выбранной управляющей организации, ТСЖ либо жилищного или иного специализированного потребительского кооператива документацию лучше передавать органам местного самоуправления.
При управлении многоквартирным домом управляющей организацией потребители жилищно-коммунальных услуг могут узнать о результатах деятельности выбранной организации только по ее отчетам. Отказ в предоставлении таких сведений оспаривается в судебном порядке.
5. Следует обратить внимание на то, что стороной договора управления многоквартирным домом смешанной формы собственности выступают собственники помещений (множественность лиц). Договор с множественностью лиц также считается договором с каждым собственником и оформляется в виде одного документа.
Статья 163. Управление многоквартирным домом, находящимся в государственной или муниципальной собственности
Комментарий к статье 163
1. Комментируемая статья определяет специфику управления многоквартирным домом, все помещения которого находятся в собственности Российской Федерации, ее субъекта или муниципального образования.
Специфика - в жесткой регламентации способа управления государственными и муниципальными многоквартирными домами. Собственники (Российская Федерация, субъект РФ, муниципальное образование) обязаны заключать договоры управления только с управляющими организациями, выбираемыми по результатам открытого конкурса. Понятие "управляющая организация" согласно ст. 155 ЖК РФ имеет расширительное толкование: это юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель.
Договор может быть заключен без проведения открытого конкурса только в одном случае - если конкурс в соответствии с законодательством признан несостоявшимся.
2. Порядок проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления однообъектными многоквартирными домами в настоящее время прямо не установлен. Обязательность управления многоквартирными домами на договорной основе с управляющей организацией обусловлена следующими обстоятельствами:
1) изменены правоотношения между наймодателем и нанимателем жилого помещения по договору социального найма в государственном и муниципальном жилищных фондах.
Согласно ст. 65 ЖК РФ на наймодателя жилого помещения по договору социального найма возложены обязанности: принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение, осуществлять капитальный ремонт жилого помещения, а также обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.
Участие наймодателя в содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме сводится к следующим действиям:
присутствие на общих собраниях собственников помещений и принятие решений по выбору способа управления многоквартирным домом, определению размера платежей за жилое помещение;
дополнительное финансирование затрат на содержание и ремонт жилого помещения, а также на предоставление коммунальных услуг. В соответствии с ч. 4 ст. 155 ЖК РФ наймодатель жилого помещения вносит разницу в оплате, если размер вносимой нанимателем платы меньше, чем установлен договором с управляющей организацией;
2) изменен порядок внесения платы за ЖКУ. Наниматели жилых помещений (по договору социального найма и договору найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда) в многоквартирном доме вносят плату за содержание и ремонт жилых помещений, а также за коммунальные услуги управляющей организации.
Таким образом, наймодатель не обязан сам предоставлять жилищные и коммунальные услуги нанимателям жилых помещений, а последние не обязаны оплачивать потребленные услуги непосредственно наймодателю.
В случае появления в многоквартирном доме двух и более собственников управление домом должно осуществляться по правилам ст. 161, 162 (см. комментарии к ним).
3. Комментируемая статья определяет, что Правительство РФ, органы государственной власти субъекта РФ и органы местного самоуправления вправе самостоятельно устанавливать порядок управления многоквартирным домом, все помещения в котором находятся соответственно в собственности Российской Федерации, ее субъекта или муниципального образования.
Такой порядок может предусматривать: полномочия лиц, имеющих право на организацию открытых конкурсов, требования к управляющим организациям, существенные условия договора управления многоквартирным домом (срок действия, функции управления, права и обязанности сторон, ответственность сторон, условия расторжения и др.), условия внесения платы нанимателями жилого помещения, условия дополнительного финансирования (см. комментарий к ст. 155).