ВУЗ: Не указан
Категория: Не указан
Дисциплина: Не указана
Добавлен: 16.10.2020
Просмотров: 1068
Скачиваний: 1
Для правомерности одностороннего отказа от такого договора необходимо соблюдение двух условий:
во-первых, отказ допускается по истечении каждого последующего календарного года, начиная с даты заключения договора на управление многоквартирным домом;
во-вторых, до истечения срока действия такого договора собственниками должно быть проведено собрание, на котором должен быть выбран или изменен способ управления многоквартирным домом.
При наличии двух перечисленных условий собственники отказываются от исполнения договора с выбранной на конкурсной основе управляющей организацией и приступают к реализации самостоятельно выбранного ими способа управления.
Пункт 8.2 комментируемой статьи также предоставляет собственникам право одностороннего отказа от договора с управляющей организацией. Правда, в данном пункте речь идет не только об управляющих организациях, выбранных на открытом конкурсе, а обо всех без исключения управляющих организациях. Так, собственники жилых помещений многоквартирного дома вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления с любой управляющей организацией, если последняя не выполняет условий такого договора. Иными словами, бездействует либо действует с нарушениями норм договора или нормативных правовых актов.
Данная норма призвана обеспечить права собственников жилых помещений при неправомерном поведении управляющей организации. Методом реагирования на такое неправомерное поведение является односторонний отказ.
Поскольку введенные в ст. 162 новые пункты 8.1 и 8.2 используют понятие одностороннего отказа от исполнения договора, важно понимать, что данное понятие имеет гражданско-правовую природу.
Между тем согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В свете положений ст. 310 ГК РФ нормы, содержащиеся в пунктах 8.1 и 8.2, приобретают существенное правовое значение. Ведь именно в указанных пунктах как раз и предусматривается легальная возможность собственников отказаться в одностороннем порядке от исполнения договора управления многоквартирным домом. Следовательно, такое поведение собственников будет признаваться правомерным как с точки зрения жилищного, так и гражданского законодательства.
Наконец, собственникам помещений в многоквартирных домах важно понимать, что неисполнением условий договора на управление со стороны управляющей организации может быть признано и предоставление всех, но некачественных услуг по управлению, а также предоставление услуг не в полном объеме. В этих случаях собственники также вправе применить односторонний отказ от исполнения договора на управление как меру реагирования на поведение управляющей организации, предусмотренную пунктом 8.2 статьи 162 ЖК РФ.
Если в многоквартирном доме созданы ТСЖ или ЖК, то управление этим домом осуществляется с учетом мнения указанных организаций.
В пункте 10 комментируемой статьи законодатель возложил на управляющую организацию обязанность не позднее чем за тридцать дней до расторжения (прекращения) договора управления многоквартирным домом передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы.
Указанная документация должна быть передана в зависимости от ситуации следующим лицам:
а) вновь выбранной управляющей организации (если принято решение о передаче управления домом другой организации);
б) товариществу собственников жилья (если оно создано в многоквартирном доме и управление домом в дальнейшем будет осуществляться товариществом);
в) жилищному кооперативу или иному потребительскому кооперативу (если один из них создан в многоквартирном доме и управление домом в дальнейшем будет осуществляться одним из указанных кооперативов);
г) одному из собственников, уполномоченных собранием собственников многоквартирного дома, а если такое собрание не уполномочило ни одного из собственников - то любому из них (если дальнейшее управление домом будет осуществляться непосредственно собственниками).
Законодатель возложил на управляющую организацию обязанность ежегодно в течение первого квартала представлять собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления.
Иная периодичность и сроки предоставления таких отчетов могут быть предусмотрены договором управления многоквартирным домом.
Статья 163. Управление многоквартирным домом, находящимся в государственной или муниципальной собственности
Комментарий к статье 163
Статья 163 ЖК РФ устанавливает порядок управления многоквартирным жилым домом, который полностью находится в государственной или муниципальной собственности.
Порядок управления многоквартирным домом, находящимся в собственности Российской Федерации, устанавливается Правительством Российской Федерации.
Порядок управления многоквартирным домом, находящимся в собственности субъекта Российской Федерации, устанавливается органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации.
Порядок управления многоквартирным домом, находящимся в муниципальной собственности, устанавливается соответствующим органом местного самоуправления.
Для управления многоквартирными домами, находящимися в государственной или муниципальной собственности, соответствующие органы привлекают управляющие организации. С ними также заключается договор управления многоквартирным домом.
Выбор организации проводится посредством открытого конкурса. Если такой конкурс признан в установленном порядке несостоявшимся, то договор с управляющей организацией заключается без проведения открытого конкурса.
Порядок проведения открытых конкурсов в Российской Федерации установлен в ГК РФ.
Статья 164. Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме
Комментарий к статье 164
Статья 164 ЖК РФ определяет порядок непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений в нем.
Непосредственное управление многоквартирным домом осуществляется посредством заключения договоров оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества в таком доме. Указанные договоры заключаются между всеми или большинством собственников, с одной стороны, и организациями, оказывающими соответствующие услуги, с другой стороны.
Порядок привлечения таких организаций, а также порядок заключения с ними договоров, существенные условия таких договоров определяются общим собранием собственников помещений.
Согласно п. 2 ст. 164 ЖК РФ договоры по предоставлению коммунальных услуг при непосредственном управлении многоквартирным домом заключаются каждым собственником отдельно от своего имени.
Законодатель предоставил собственникам помещений в многоквартирном доме возможность уполномочить одного из них для представления интересов всех собственников в отношениях с третьими лицами.
Выбор такого собственника и предоставление ему полномочий осуществляется решением общего собрания собственников.
Такому собственнику выдается соответствующая доверенность.
Для представления интересов собственников в отношениях с третьими лицами может быть уполномочено любое лицо, не являющееся собственником жилого помещения в многоквартирном доме. Такому лицу также должна быть выдана соответствующая доверенность.
Статья 165. Создание органами местного самоуправления условий для управления многоквартирными домами
Комментарий к статье 165
В статье 165 ЖК РФ законодатель определил функции органов местного самоуправления по созданию благоприятных условий для управления многоквартирными домами. Органы местного самоуправления:
обеспечивают равные условия для деятельности управляющих организаций независимо от организационно-правовых форм;
могут предоставлять управляющим организациям, товариществам собственников жилья либо жилищным кооперативам или иным специализированным потребительским кооперативам бюджетные средства на капитальный ремонт многоквартирных домов;
содействуют повышению уровня квалификации лиц, осуществляющих управление многоквартирными домами, и организации обучения лиц, имеющих намерение осуществлять такую деятельность.
В пункте 2 комментируемой статьи законодатель возложил на органы местного самоуправления и управляющие организации предоставлять гражданам следующую информацию:
об установленных ценах и тарифах на услуги и работы по содержанию и ремонту многоквартирных домов и жилых помещений в них;
о размерах оплаты в соответствии с ценами и тарифами;
об объеме, перечне и качестве оказываемых услуг и выполняемых работ;
о ценах и тарифах на предоставляемые коммунальные услуги и размерах оплаты этих услуг.
Данная информация должна предоставляться по запросам граждан.
Президент
Российской Федерации
В.ПУТИН
Москва, Кремль
29 декабря 2004 года
N 188-ФЗ
29 декабря 2004 года
N 189-ФЗ
РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН
О ВВЕДЕНИИ В ДЕЙСТВИЕ
ЖИЛИЩНОГО КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ <*>
--------------------------------
<*> Не приводится.