ВУЗ: Не указан
Категория: Не указан
Дисциплина: Не указана
Добавлен: 16.10.2020
Просмотров: 1067
Скачиваний: 1
Законодатель определил три основных способа управления многоквартирным домом. Собственники помещений вправе выбрать один из них.
Согласно п. 2 ст. 161 ЖК РФ способами управления многоквартирным домом являются:
непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
управление управляющей организацией.
В соответствии с п. 3 ст. 161 ЖК РФ решение о выборе одного из указанных способов принимается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном жилом доме.
Законодатель предоставил собственникам право в любое время изменить способ управления домом. Решение об изменении также должно быть принято на общем собрании собственников.
Собственники жилых помещений также могут в любое время выбрать способ управления многоквартирным домом, если он ранее не был выбран. Право осуществить выбор способа управления в любое время по усмотрению собственников появилось в комментируемом пункте после внесения вышеуказанных изменений. Данная норма прежде всего ориентирована на те многоквартирные дома, в которых с момента вступления в силу ЖК РФ собственниками так и не был избран один из способов управления.
Выбранный способ управления жилым домом является обязательным для всех собственников помещений в нем.
Пункт 4 комментируемой статьи устанавливает полномочия органов местного самоуправления при решении вопроса об управлении многоквартирными домами. Так, если собственники помещений в многоквартирном доме не выбрали способ управления домом либо если решение о выборе способа не было реализовано, соответствующий орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по выбору управляющей организации. В этом случае для многоквартирного дома автоматически назначается такой способ управления, как привлечение управляющей компании на договорной основе.
Данная норма призвана обеспечить решение вопроса об управлении многоквартирными домами, в которых собственники умышленно или по иным причинам уклоняются от выбора способа управления.
Порядок проведения открытого конкурса установлен в Правилах проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. N 75.
Начиная с 31 декабря 2006 г. у органа местного самоуправления появились дополнительные основания для проведения открытого конкурса. В соответствии с дополнением, внесенным в п. 4 ст. 161 ЖК РФ, орган местного самоуправления обязан провести открытый конкурс по выбору управляющей организации в следующих случаях:
во-первых, если в отношении данного многоквартирного дома орган местного самоуправления уже проводил открытый конкурс и выбрал управляющую организацию, но до истечения срока договора с ней собственники помещений так и не провели собрания и не выбрали самостоятельно способа управления;
во-вторых, если в течение срока действия договора с управляющей организацией собственники все же провели собрание и выбрали способ управления, но он по тем или иным причинам остался нереализованным к моменту окончания срока действия указанного договора.
В соответствии с правилами п. 5 комментируемой статьи орган местного самоуправления в течение десяти дней со дня проведения указанного открытого конкурса обязан уведомить собственников помещений в многоквартирном доме. В уведомлении должна содержаться информация об итогах конкурса, о выбранной управляющей организации, об условиях договора управления многоквартирным домом.
Собственники помещений в таком доме обязаны в этом случае заключить договор управления домом с выбранной по итогам конкурса управляющей организацией. Заключение договора с данной организацией является для собственников обязательным в соответствии со ст. 445 ГК РФ.
Определенная посредством открытого конкурса управляющая организация осуществляет свою деятельность в течение срока, предусмотренного договором. Между тем в соответствии с нормами п. 6 ст. 161 ЖК РФ орган местного самоуправления обязан не позднее чем за один месяц до истечения срока действия указанного договора созвать общее собрание собственников с целью выбора ими способа управления многоквартирным домом.
Важно понимать, что на созванном органом местного самоуправления собрании собственники вправе не только не продлевать договор с избранной на открытом конкурсе управляющей организацией, но и вообще изменить способ управления домом и создать, например, товарищество собственников жилья.
До 31 декабря 2006 г. орган местного самоуправления обязан был созывать собрания собственников не позднее чем через год после заключения договора с управляющей организацией, выбранной посредством открытого конкурса. Теперь же законодатель установил более логичную норму. Ведь созыв общего собрания собственников не позднее чем за один месяц до истечения договора с управляющей организацией, выбранной конкурсным способом, позволит собственникам осознанно подойти к решению вопроса о способе управления, ведь в запасе есть еще один месяц, а также позволит избежать перерывов в управлении домом.
Пункт 7 комментируемой статьи предоставил каждому собственнику помещения в многоквартирном доме право в судебном порядке обязать соответствующий орган местного самоуправления провести открытый конкурс и выбрать управляющую организацию.
Договор управления многоквартирным домом может быть заключен без проведения открытого конкурса. Условием для этого является признание конкурса, проведенного органом местного самоуправления, несостоявшимся.
Законодатель установил, что один многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.
Напомним, что в соответствии с п. 1 ст. 18 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (РГ. 2005. 12 января. N 1) собственники жилых помещений во всех многоквартирных домах должны были провести собрания и выбрать способ управления многоквартирным домом до 1 января 2007 г. Для многоквартирных домов, собственники которых не выбрали способа управления, органы местного самоуправления выберут на конкурсной основе управляющие организации в период с 1 января 2007 г. до 1 мая 2008 г. Жильцам неприватизированных квартир беспокоиться не о чем. Обязанность по выбору способа управления их домами лежит на органах местного самоуправления или других органах и организациях, являющихся собственниками занимаемых ими помещений.
Статья 162. Договор управления многоквартирным домом
Комментарий к статье 162
Статья 162 ЖК РФ регулирует порядок заключения и определяет существенные условия договора управления многоквартирным домом.
Важно понимать, что договор на управление многоквартирным домом заключается только в одном случае: если собственники помещений на общем собрании избрали в качестве способа управления привлечение управляющей организации. Если же избран способ непосредственного управления либо управления товариществом собственников жилья, такой договор не заключается вовсе либо заключается, но от имени органов управления товариществом собственников жилья.
Договор управления многоквартирным домом - еще одна разновидность договора, используемого в жилищной сфере, наравне с договорами социального и коммерческого найма, поднайма и др. Вообще с началом реформирования жилищной сферы договорная основа жилищных отношений стала использоваться значительно чаще. И данная тенденция только набирает силу. Усиление роли договора в жилищных отношениях обусловлено рыночным характером социально-экономических отношений в целом.
В пункте 2 комментируемой статьи законодатель поместил юридическое определение договора управления многоквартирным домом.
Согласно данному определению по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Договор управления многоквартирным домом должен быть оформлен в простой письменной форме. Необходимости нотариального удостоверения или иной специальной регистрации законодатель для данного договора не предусмотрел.
Пункт 3 ст. 162 ЖК РФ определил существенные условия, которые должны быть обязательно указаны в договоре управления многоквартирным домом. К ним относятся:
а) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
б) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
в) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
г) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.
Договор управления многоквартирным домом может содержать и иные условия, необходимые для полного урегулирования отношений сторон по осуществлению управления.
Условия договора управления многоквартирным домом должны быть едиными для всех собственников помещений в таком доме. Не допускается установление различных условий для различных собственников.
В пункте 5 комментируемой статьи законодатель установил нормы, касающиеся срока действия договоров управления многоквартирными домами.
Необходимо отметить, что Федеральным законом от 29 декабря 2006 г. N 251-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и статью 18 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (РГ. 2006. 31 декабря. N 297) в пункт 5 статьи 162 ЖК РФ внесено существенное дополнение, вступившее в силу 31 декабря 2006 г. Далее приводится сравнительная таблица текстов указанного пункта, отражающая внесенные дополнения.
┌────────────────────────────────────────────────────────────────┐
│ Пункт 5 статьи 162 ЖК РФ │
├─────────────────────────────┬──────────────────────────────────┤
│ до 31 декабря 2006 г. │ после 31 декабря 2006 г. │
├─────────────────────────────┼──────────────────────────────────┤
│Договор управления многоквар-│Договор управления многоквартирным│
│тирным домом заключается на │домом заключается на срок не менее│
│срок не менее чем один год и │чем один год и не более чем пять │
│не более чем пять лет │лет, а в случае, указанном │
│ │в части 5 статьи 161 настоящего │
│ │Кодекса, на срок не менее чем один│
│ │год и не более чем три года │
└─────────────────────────────┴──────────────────────────────────┘
Новая редакция пункта 5 комментируемой статьи устанавливает минимальные и максимальные сроки действия договоров управления многоквартирными домами.
Так, срок действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по решению общего собрания собственников или органов управления товариществом собственников жилья, не может быть менее одного года и более пяти лет. Данное требование применяется только в том случае, если собственники помещений проявили инициативу, самостоятельно избрали способ управления и управляющую организацию.
Если же собственники не выбрали способ управления многоквартирным домом, а равно выбранный способ остался нереализованным, то управляющая организация определяется посредством открытого конкурса в соответствии с правилами ст. 161 ЖК РФ. Срок действия договора, заключаемого с управляющей организацией, выбранной на конкурсной основе, не может быть менее одного года и более трех лет.
В данном случае законодатель установил меньший предельный срок действия договора на управление многоквартирным домом, предоставив тем самым возможность собственникам как можно раньше самостоятельно выбрать способ управления.
Если по истечении срока действия договора управления многоквартирным домом ни одна из сторон не заявила о прекращении его действия, то данный договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
Законодатель обязал управляющую организацию приступить к выполнению своих функций не позднее чем через тридцать дней после подписания договора управления многоквартирным домом.
Больший или меньший срок может быть предусмотрен в самом договоре управления многоквартирным домом.
В соответствии с п. 8 комментируемой статьи изменение и расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляется по основаниям и в порядке, предусмотренными ГК РФ. К данному договору, в частности, могут применяться общие правила об изменении и расторжении договоров, а также правила об изменении и расторжении договоров возмездного оказания услуг или подряда.
Указанным выше Федеральным законом комментируемая статья дополнена двумя новыми пунктами - 8.1 и 8.2, вступившими в силу 31 декабря 2006 г.
Пункт 8.1 статьи 162 ЖК РФ установил значимую гарантию обеспечения права собственников жилых помещений в многоквартирном доме на самостоятельный выбор способа управления и управляющей организации.
Именно поэтому законодатель предоставил собственникам помещений в многоквартирных домах право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления, заключенного по итогам открытого конкурса.