ВУЗ: Не указан
Категория: Не указан
Дисциплина: Не указана
Добавлен: 16.10.2020
Просмотров: 3995
Скачиваний: 2
Не оценивая справедливость данной нормы, хотя в идеале право должно быть выражением справедливости, обратим внимание лишь на самое очевидное - низкий уровень юридической техники. Формулировку данной нормы следует отнести к числу существенных недостатков Кодекса, поскольку применение установленных в ней правил дает практически безграничный простор усмотрению чиновников на местах.
Во-первых, не ясно, что включается в срок, обозначенный законодателем как "более шести месяцев". Имеются в виду шесть месяцев подряд или в указанный срок могут включаться любые месяцы в период действия договора социального найма, в которые оплата не производилась? Буквальное толкование данной нормы приведет нас к выводу, что наиболее вероятным представляется второй вариант.
Во-вторых, не раскрывается содержание понятия "уважительные причины" применительно к рассматриваемому случаю. Кто будет оценивать "уважительность" причин неоплаты жилья, предположить несложно - это соответствующее должностное лицо наймодателя. А можно ли, например, в местности, где отсутствует сама возможность трудоустройства или ведения предпринимательской деятельности, считать уважительной причиной невнесения платы за жилье банальную нехватку у нанимателя денежных средств?
Применение ст. 90 Кодекса в нынешней редакции на практике может породить случаи произвольного лишения жилища, недопустимость которых провозглашает сам Кодекс (см. ст. 1 Кодекса), и существенным образом повлиять на судьбы многих людей в нашей стране. Поэтому законодателю было бы целесообразно более внимательно рассмотреть комментируемую норму на предмет ее корректировки.
С нашей точки зрения, важно еще раз всесторонне осмыслить саму концепцию данной нормы, оценить ее справедливость в стране, где множество людей находится за чертой бедности и лишены надежды на трудоустройство, а многие работающие по трудовым договорам длительное время не получают заработную плату. Минимально необходимым представляется внесение в ст. 90 Кодекса изменений, устанавливающих четкие юридические определения упомянутых выше понятий, исключающих возможность неоправданного административного усмотрения и произвола на местах. В отсутствие таких изменений весьма актуальными были бы разъяснения Верховного Суда РФ по вопросам применения ст. 90 Кодекса.
Статья 91. Выселение нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения
Комментарий к статье 91
Статья 91 Кодекса регулирует порядок выселения нанимателя и членов его семьи без предоставления другого помещения.
1. Граждане могут быть выселены из предоставленных им по договору социального найма жилых помещений без предоставления другого жилого помещения в случаях, предусмотренных в комментируемой статье. Подобные основания выселения без предоставления другого жилого помещения были предусмотрены и прежде (ст. 98 ЖК 1983 г.).
Указанные в ст. 91 Кодекса нарушения могут выражаться не только в совершении активных действий, но и в бездействии, например неисполнении обязанности, предусмотренной договором социального найма. Для того чтобы указанные действия (бездействие) повлекли санкцию в виде выселения, они должны быть виновными, т.е. совершены умышленно или по неосторожности и находиться в причинной связи с наступившими негативными последствиями (ч. 3 ст. 75 Кодекса).
Как и ранее, совершение перечисленных в ч. 1 комментируемой статьи действий само по себе не является основанием для обращения наймодателя в суд с требованием о выселении соответствующих лиц. Наймодатель, которому стало известно об указанных нарушениях условий договора социального найма, обязан принять меры, предшествующие обращению в суд. Наймодатель обязан предупредить нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут разрушение жилого помещения, то наймодатель также вправе (но не обязан) назначить нанимателю и членам его семьи разумный срок для устранения этих нарушений.
Обращение наймодателя в суд с требованием о выселении нанимателя и членов его семьи возможно тогда, когда после предупреждения наймодателя указанные лица не устраняют нарушения, указанные в ч. 1 ст. 91 Кодекса.
2. Помимо указанных в ч. 1 комментируемой статьи оснований выселения, Кодекс в ч. 2 ст. 91 сохранил также правило о том, что без предоставления жилого помещения могут быть выселены граждане, лишенные родительских прав. Это допускается при условии, что совместное проживание таких граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, решением суда признано невозможным (ср. со ст. 98 ЖК 1983 г.). Следует особо указать, что факт лишения родительских прав сам по себе не может влечь выселения родителей из жилого помещения, в котором проживают их дети. Для выселения необходимо, чтобы суд отдельно указал на невозможность и недопустимость проживания граждан совместно с детьми.
Раздел IV. СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЖИЛИЩНЫЙ ФОНД
Комментарий к разделу IV
Раздел IV Кодекса содержит две главы, в которых достаточно подробно определены виды и назначение специализированных жилых помещений, а также урегулированы основные отношения, связанные с предоставлением таких жилых помещений и пользованием ими. Главной концептуальной новеллой этого раздела можно считать усиление договорного начала в регулировании указанных отношений.
Глава 9. ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ СПЕЦИАЛИЗИРОВАННОГО
ЖИЛИЩНОГО ФОНДА
Комментарий к главе 9
Статьи гл. 9 раздела IV Кодекса содержат новые нормы, определяющие виды и назначение специализированных жилых помещений. Напомним, что в соответствии с целевой классификацией видов жилищного фонда, установленной в ст. 19 Кодекса, специализированный жилищный фонд - это совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам раздела IV Кодекса жилых помещений в государственном и муниципальном жилищных фондах (ст. 19 Кодекса). Поэтому жилые помещения частного жилищного фонда ни при каких обстоятельствах не могут быть отнесены к специализированному жилищному фонду.
Статья 92. Виды жилых помещений специализированного жилищного фонда
Комментарий к статье 92
1. Статья 92 Кодекса установила перечень видов объектов специализированного жилищного фонда (специализированных жилых помещений). К ним относятся:
1) служебные жилые помещения, т.е. помещения, использование которых связано с трудовой деятельностью гражданина;
2) жилые помещения в общежитиях, т.е. помещения, расположенные в специальных зданиях, предназначенных для организации общежитий;
3) жилые помещения маневренного фонда, т.е. жилые помещения, предназначенные для временного отселения и проживания граждан, чьи жилые помещения ремонтируются, реконструируются, разрушены, грозят обвалом и т.д.;
4) жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения, т.е. жилые помещения в домах престарелых, домах инвалидов и т.д.;
5) жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев, т.е. жилые помещения, специально предназначенные для проживания граждан Российской Федерации, покинувших свое место жительства по причине военных действий, стихийных бедствий и т.д.;
6) жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами, т.е. жилые помещения, специально предназначенные для проживания иностранных граждан, покинувших свое государство в связи с военными действиями, стихийными бедствиями и т.д.;
7) жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан, т.е. жилые помещения, предназначенные для проживания граждан, нуждающихся в специальной защите.
Данный перечень сформулирован как исчерпывающий. Целевое назначение указанных в комментируемой статье жилых помещений определяется в ст. ст. 93 - 98 Кодекса.
2. В качестве специализированных жилых помещений могут использоваться жилые помещения государственного и муниципального жилищного фонда. Порядок отнесения жилых помещений к специализированному жилищному фонду устанавливается Правительством РФ. При этом основанием для включения конкретных помещений в специализированный жилищный фонд и исключения жилых помещений из указанного фонда является решение соответствующего органа, который от имени собственника управляет государственным или муниципальным жилищным фондом.
3. Для специализированных жилых помещений установлен ограничительный правовой режим: такие помещения не подлежат отчуждению, передаче в аренду, наем (кроме договоров найма специализированных жилых помещений, предусмотренных статьями гл. 10 Кодекса). Это объясняется строго целевым назначением указанных помещений, установленным в императивных нормах ст. ст. 93 - 98 Кодекса. Поэтому названные сделки не могут быть совершены даже при условии, что наймодатель дал на это свое согласие: в таком случае будут нарушены императивные нормы закона, что влечет недействительность сделок по правилам ст. ст. 166 - 168 ГК РФ. Признание подобных сделок недействительными осуществляется судом по правилам процессуального законодательства Российской Федерации. Последствия недействительности сделок предусмотрены в ст. 167 ГК РФ.
Статья 93. Назначение служебных жилых помещений
Комментарий к статье 93
В ст. 93 Кодекса перечень работодателей, характер трудовых отношений с которыми может влечь предоставление служебного жилья, сформулирован как исчерпывающий. Поэтому другие виды коммерческих организаций, а также некоммерческие организации, имеющие в собственности или на праве аренды жилые помещения, не могут предоставлять их своим работникам по правилам гл. 9 Кодекса. В таких случаях должен заключаться договор коммерческого найма жилых помещений (см. гл. 35 ГК РФ).
Определяющее значение для предоставления служебных жилых помещений имеет характер трудовых отношений граждан с соответствующим государственным или муниципальным органом либо особенности прохождения службы. До введения в действие Кодекса основные правовые нормы о служебных жилых помещениях содержались в ст. ст. 101 - 108 ЖК 1983 г., а также в подзаконных правовых актах, многие из которых могут применяться и в настоящее время в части, не противоречащей новому Кодексу (см. ст. 4 Вводного закона).
ЖК 1983 г. предусматривал правило о том, что служебные жилые помещения предназначаются для заселения граждан, которые в связи с характером их трудовых отношений должны проживать по месту работы или вблизи него (ст. 101). Вместо этого введена отсылочная норма, по смыслу которой категории граждан, которым предоставляются служебные жилые помещения, устанавливаются органами, указанными в ст. 104 Кодекса.
Служебные, как и другие специализированные, жилые помещения, предоставляются не любым гражданам, а только тем, которые не обеспечены жильем в данном населенном пункте (см. ч. 2 ст. 99 Кодекса).
Кодекс не предусматривает возможность предоставления служебных жилых помещений в связи с наличием у гражданина трудовых отношений с муниципальным унитарным предприятием (основанным как на праве хозяйственного ведения, так и на праве оперативного управления).
Уместно напомнить, что п. 2 ст. 2 ФЗ от 14.11.2002 "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях" применяет понятие "государственное предприятие" в отношении только двух видов унитарных предприятий, основанных на праве хозяйственного ведения, - федеральных государственных предприятий и государственных предприятий субъектов Российской Федерации. По этой причине представляется, что трудовые отношения с унитарными предприятиями, основанными на праве оперативного управления (федеральными казенными предприятиями и казенными предприятиями субъектов Российской Федерации), не могут рассматриваться в качестве условия предоставления служебных жилых помещений работникам таких предприятий.
Право хозяйственного ведения и право оперативного управления - это вещные права, содержание которых установлено в ст. ст. 113 - 115, 294 - 300 ГК РФ и ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях".
Учреждением признается некоммерческая организация, созданная собственником для осуществления управленческих, социально-культурных или иных функций некоммерческого характера и финансируемая полностью или частично этим собственником (ст. 9 ФЗ от 12.01.1996 "О некоммерческих организациях"). Правовое положение учреждений определено в ст. 120 ГК РФ и ФЗ "О некоммерческих организациях".
Статья 94. Назначение жилых помещений в общежитиях
Комментарий к статье 94
Статья 94 Кодекса определяет назначение жилых помещений в общежитиях.
Выскажем немного "личных впечатлений". В приведенной выше статье, как и в некоторых других статьях Кодекса, есть существенные правовые недостатки, недоговоренности, не конкретизируются решения очень важных жизненных ситуаций. Некоторые свои замечания мы выскажем ниже, по ходу дальнейших комментариев.
1. Жилые помещения в общежитиях предназначены для временного проживания граждан, указано в ч. 1 ст. 94 Кодекса. Подобное правило ранее также было установлено в ч. 1 ст. 109 ЖК 1983 г. Проживание в общежитиях всегда носит временный характер и связано с работой, службой или обучением граждан. Срок проживания в общежитиях зависит соответственно от срока такой работы, службы или обучения.
2. Специализированный характер жилых помещений в общежитиях требует их обособления от других объектов жилищного фонда. Поэтому, как и прежде, под общежития должны предоставляться только специально построенные или переоборудованные для этих целей жилые дома (ч. 1 ст. 109 ЖК 1983 г.) либо части домов. Указанное правило, и мы думаем, что многие читатели согласятся с нами, ущемляет жилищные интересы граждан, постоянно проживающих в жилом доме на основании права собственности, договора социального найма и иных законных основаниях, т.к. такое соседство может создавать им неудобства при проживании. Специалисты справедливо отмечают, что недопустимо предоставлять под общежитие часть жилого дома, например одну секцию либо один этаж многоквартирного дома. Дома, предоставленные под общежития (как специально построенные, так и переоборудованные), должны иметь соответствующие их целевому назначению санитарно-гигиенические и бытовые удобства. В таких домах наряду с жилыми комнатами должны быть предусмотрены помещения для занятий, досуга, бытового обслуживания проживающих и т.п.
3. В соответствии с Кодексом жилые помещения в общежитиях должны быть укомплектованы мебелью, другими необходимыми предметами быта, необходимыми для проживания граждан. Прежнее законодательство требовало укомплектовать соответствующими предметами не только жилые, но и иные помещения в общежитиях. Имелись в виду предметы, необходимые как собственно для проживания, так и для занятий и отдыха граждан, проживающих в общежитиях (ч. 1 ст. 109 ЖК 1983 г.). Таким образом, новый Кодекс избрал более "экономный" (для обладателей вещных прав на общежития) вариант укомплектования соответствующих помещений.