ВУЗ: Не указан
Категория: Не указан
Дисциплина: Не указана
Добавлен: 16.10.2020
Просмотров: 4474
Скачиваний: 7
Статья 747. Дополнительные обязанности заказчика по договору строительного подряда
Комментарий к статье 747
Обязанность по предоставлению подрядчику земельного участка во владение для строительства является одной из ключевых обязанностей заказчика. Это связано с тем, что к окончанию строительства у заказчика должны быть все основания зарегистрировать право собственности на возведенный объект недвижимого имущества. Именно обладатель права на земельный участок вправе получить разрешение на строительство, а также ввести объект в эксплуатацию - непременные условия регистрации права собственности на соответствующий объект. В этом смысле заказчик по договору строительного подряда является застройщиком как субъектом градостроительной деятельности, что позволяет называть его на практике заказчиком-застройщиком.
В противном случае, т.е. при наличии у подрядчика соответствующего права на земельный участок, на котором осуществляется строительство, подрядное обязательство смешивается с иными договорами, например с договором купли-продажи будущей вещи. При таком подходе по завершении строительства именно подрядчик будет вправе зарегистрировать право собственности на возведенный объект. В силу же заключенного с заказчиком договора подрядчик лишь будет обязан передать имеющееся у него право на земельный участок и право собственности на возведенный на этом участке объект недвижимого имущества заказчику. Очевидно, что при таком подходе говорить о договоре строительного подряда не приходится - он растворяется в договоре купли-продажи будущей недвижимости.
Статья 748. Контроль и надзор заказчика за выполнением работ по договору строительного подряда
Комментарий к статье 748
Право заказчика осуществлять контроль и надзор за строительством может быть обосновано наличием у него права собственности на строящийся (реконструируемый, ремонтируемый) объект недвижимого имущества (очевидно, что в договоре купли-продажи будущей недвижимости наличие такого права заказчика сложно помыслить). При этом следует учитывать, что интерес заказчика в осуществлении более полного контроля и надзора объективен.
Заказчик желает не только точного выполнения подрядчиком технической документации (т.е. своего задания). Одна из основных задач строительства - не допустить возможность квалификации возводимой или реконструируемой постройки как самовольной. Такая квалификация существенно затруднит, а возможно, и исключит государственную регистрацию права собственности заказчика на соответствующий объект. Более того, следствием признания объекта строительства самовольной постройкой может стать ее снос (ст. 222 ГК). Таким образом, осуществление профессионального контроля и надзора за строительством является объективным интересом заказчика. При этом, однако, представляется в корне неверной встречающаяся на практике позиция, в соответствии с которой осуществление контроля и надзора является обязанностью, а не правом заказчика. Комментируемая статья явно говорит о праве, а не об обязанности заказчика осуществлять контроль и надзор за строительством. Неосуществление указанного контроля является риском заказчика (п. 2 комментируемой статьи).
Статья 749. Участие инженера (инженерной организации) в осуществлении прав и выполнении обязанностей заказчика
Комментарий к статье 749
Большинство заказчиков не являются профессиональными участниками строительного рынка, в связи с чем они не могут самостоятельно осуществлять контроль и надзор за строительством. Фигура инженера появляется именно в связи с этим обстоятельством. Инженерная организация осуществляет по поручению заказчика указанный контроль и надзор за строительством.
Как правило, инженеры привлекаются на основании договора возмездного оказания услуг. Вместе с тем на практике встречаются случаи, когда заказчики заключают с инженерными организациями агентские договоры. В таком случае инженеру поручается осуществление не только фактических действий, но и отдельных действий юридического характера (например, подписание актов приемки).
Следует иметь в виду, что термин "инженер" не прижился на практике. Обычно лицо, выполняющее соответствующие функции, именуется техническим заказчиком.
Статья 750. Сотрудничество сторон в договоре строительного подряда
Комментарий к статье 750
Сотрудничество сторон в договоре строительного подряда также отличает этот договор от договоров купли-продажи, в том числе будущей вещи. В этом смысле заказчик не является лишь фигурой, оплачивающей выполненные работы. Напротив, он активно вовлекается в процесс строительства. Данное обстоятельство послужило основанием того факта, что заказчики склонны освободиться от различных дополнительных прав и обязанностей, заключая с техническими заказчиками договоры, по которым последним поручаются заключение договора строительного подряда и в последующем осуществление необходимых фактических и юридических действий в интересах реального заказчика. В большинстве случаев такие договоры можно квалифицировать как агентские, заключенные по образцу договора комиссии. При этом следует признать неверной практику судов, которая квалифицирует данные договоры как инвестиционные контракты.
Не нужно также забывать правовую позицию Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ, в соответствии с которой суд не вправе квалифицировать договор в сфере строительства как инвестиционный, такая квалификация должна быть осуществлена на основании норм ГК РФ <1>.
--------------------------------
<1> Постановление Президиума ВАС РФ от 30 октября 2007 г. N 8105/07.
Статья 751. Обязанности подрядчика по охране окружающей среды и обеспечению безопасности строительных работ
Комментарий к статье 751
Обязанность подрядчика по комментируемой статье связана с характеристикой строительной деятельности как связанной в повышенной опасностью для окружающих, а также могущей повлечь причинение вреда окружающей природной среде.
Статья 752. Последствия консервации строительства
Комментарий к статье 752
Статья посвящена последствиям консервации строительства и не нашла своего применения на практике. Однако ее конструкция свидетельствует, что содержащиеся в ней законоположения распространяются только на случаи, когда приостановление работ вызвано обстоятельствами, за которые ни одна из сторон не отвечает. В связи с этим оснований для применения данной статьи в случаях безмотивного отказа заказчика от договора, в том числе в связи с недостаточностью финансирования (ст. 717 ГК), нет.
Статья 753. Сдача и приемка работ
Комментарий к статье 753
При приемке результатов работ ключевое значение имеют различного рода акты, подписываемые сторонами. Исследование законодательства и практики его применения показывает, что акт приемки имеет многогранное значение. Он является и расчетным документом, и основанием для перехода риска случайной гибели, и собственно актом приемки. Однако на практике вопрос о правовой природе указанного акта ставится и в следующей плоскости: является ли акт приемки сделкой или же лишь документом, отражающим фактические действия по приемке и подтверждающим выполнение соответствующих работ? Следует сказать, что поводом для поставленного вопроса явилось указание п. 4 комментируемой статьи на то, что односторонний акт сдачи или приемки результата работ может быть признан судом недействительным лишь в случае, если мотивы отказа от подписания акта признаны им обоснованными. Данное законоположение может быть воспринято как определяющее возможность признания акта приемки недействительным по общим основаниям недействительности сделки и, следовательно, как определяющее сделочную природу самого акта.
Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в п. 14 Обзора практики рассмотрения споров по договорам строительного подряда указал, что требование о признании недействительным одностороннего акта приемки результата работ рассматривается одновременно с иском о взыскании стоимости работ. Описательная часть указанного пункта (отрицающая возможность предъявления самостоятельного иска о признании недействительным акта приемки) косвенно может свидетельствовать об отрицании сделочной природы этого акта.
В пользу данного вывода свидетельствует и правовая позиция, изложенная в п. 10 Обзора, в силу которой подрядчик, не сообщивший заказчику о необходимости выполнения дополнительных работ, не учтенных в технической документации, не вправе требовать оплаты этих работ и в случае, когда такие работы были включены в акт приемки, подписанный представителем заказчика. При этом важно, что основанием для данного подхода явился вывод о том, что "акт подтверждает лишь факт выполнения подрядчиком работ" и, по всей видимости, не может содержать изъявления воли на одобрение выполнения подрядчиком дополнительных работ.
Однако следует признать, что четкого ответа на вопрос о сделочной природе акта приемки Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ не дал, что может объясняться отсутствием на момент утверждения Обзора в отечественной цивилистике широкой теоретической проработки вопроса о природе исполнения обязательства <1>.
--------------------------------
<1> Исследования, посвященные исполнению обязательства, появились в отечественной цивилистике новейшего времени позже. О природе исполнения см.: Сарбаш С.В. Исполнение договорного обязательства. М., 2005. С. 7 - 75.
Данное обстоятельство не замедлило сказаться на практике и явилось основанием для противоречивого разрешения указанного вопроса судами <1>. Приведение рассматриваемой практики к единообразию, возможно, станет предметом будущих разъяснений.
--------------------------------
<1> См., например: Постановления ФАС Поволжского округа от 17 мая 2005 г. по делу N А65-9332/2004-СГ2-4, ФАС Уральского округа от 26 сентября 2007 г. по делу N Ф09-7907/07-С4, ФАС Северо-Кавказского округа от 17 января 2008 г. по делу N А53-1242/2007-С5-14.
Статья 754. Ответственность подрядчика за качество работ
Комментарий к статье 754
Пункт 1 комментируемой статьи устанавливает рациональные и понятные правила оснований ответственности подрядчика применительно к выполнению строительных работ, являющихся предметов договора строительного подряда.
Пункт 2 настоящей статьи исходит из того, что воплощение проекта строительства на практике не всегда возможно в точном соответствии с технической документацией. Незначительные отступления от данной документации могут быть основанием ответственности подрядчика за ненадлежащее качество работы только в том случае, если такие отступления повлияли на качество объекта строительства. Вместе с тем следует заметить, что некоторые отступления (например, применительно к таким работам, как отделочные) могут и не повлиять на качество объекта строительства (его прочность и пр.), но явно не соответствовать заданию заказчика. Данные случаи не нашли своего разрешения в законе и, к сожалению, в практике его применения.
Статья 755. Гарантии качества в договоре строительного подряда
Комментарий к статье 755
По общему правилу гарантия качества работы существует в случаях, предусмотренных законом, иным правовым актом или договором. При этом в ГК РФ содержатся диспозитивные правила о том, на что распространяется гарантия качества. Естественно в интересах заказчика установить гарантийный срок и распространить его на все составляющие результата. В случаях же, когда гарантийный срок не установлен, требования, связанные с недостатком результата работ, могут быть заявлены заказчиком в пределах двух лет со дня передачи результата работы. Данное правило является диспозитивным, поэтому в интересах заказчика продлить указанный двухлетний срок. С точки зрения формирования договорных условий интерес представляет начало течения гарантийного срока. По общему правилу он начинает течь с момента, когда результат работы был принят или должен был быть принят заказчиком. Соответственно, это дата подписания сторонами акта приемки (в предусмотренных в ГК случаях одностороннего подписания акта подрядчиком) или дата, указанная в качестве предполагаемой даты приемки в сообщении подрядчика о готовности результата работ.
Применительно к договору строительного подряда действует общее правило об установлении гарантии качества на результат работ, обратное может быть предусмотрено в договоре. В интересах подрядчика исключить установление в договоре гарантийного срока, однако на практике подрядчики, как правило, не возражают против установления гарантии на результат работ.
Специальная норма ГК РФ посвящена сроку давности по искам о ненадлежащем качестве работы. По общему правилу он составляет один год для движимостей и три года для недвижимостей и начинает течь с момента, когда заказчик узнал или должен быть узнать о недостатках в работе (ст. 200 ГК). При выделении отдельных этапов работ срок начинает течь с момента окончательной приемки результата работ. В случае, когда соответствующее заявление о недостатках в работе сделано заказчиком в пределах гарантийного срока, срок исковой давности начинает течь с момента такого заявления.
Статья 756. Сроки обнаружения ненадлежащего качества строительных работ
Комментарий к статье 756
Данная норма носит отсылочный характер (см. комментарий к ст. 724 ГК).
Статья 757. Устранение недостатков за счет заказчика
Комментарий к статье 757
Положения комментируемой статьи имеют тесную связь со ст. 716 ГК РФ, в соответствии с которой подрядчик при обнаружении обстоятельств, которые от него не зависят, но грозят годности результата работы, обязан приостановить работы и незамедлительно уведомить об обнаружении указанных обстоятельств заказчика. Подрядчик, не исполнивший этой обязанности, не может ссылаться в дальнейшем на данные обстоятельства. В случае бездействия заказчика, даже несмотря на полученное уведомление, подрядчик вправе отказаться от договора и потребовать возмещения убытков. Отсюда следует, что неисполнение подрядчиком рассматриваемой обязанности влечет его ответственность перед заказчиком, несмотря на то, что недостатки работы возникли по обстоятельствам, от него не зависящим. При этом не вполне ясно, при каких обстоятельствах возникли недостатки работы, о которых говорится в комментируемой статье, очевидно, что они возникли не в связи с неисполнением обязанности подрядчика (ст. 716 ГК), которое приводит к ответственности последнего. Возможно толкование, в соответствии с которым данная норма позволяет предусмотреть иные последствия бездействия заказчика при получении уведомления, как указано в ст. 716 Кодекса. При данном подходе такое бездействие дает право подрядчику отказаться от договора (п. 3 ст. 716 ГК) или, если это предусмотрено договором, продолжить работу, которая приведет к недостаткам ее результата с отнесением расходов на их устранение на заказчика. Однако данная норма, к сожалению, не нашла своего применения на практике.
§ 4. Подряд на выполнение проектных и изыскательских работ