ВУЗ: Не указан
Категория: Не указан
Дисциплина: Не указана
Добавлен: 16.10.2020
Просмотров: 4193
Скачиваний: 1
В случае несоблюдения установленной законом письменной формы договора аренды здания (сооружения) либо нарушения требования о способе заключения такого договора (путем составления одного документа, подписанного сторонами) договор недействителен (ничтожен).
Обычно договор аренды здания (сооружения) заключается в простой письменной форме. По усмотрению сторон он может быть облечен в нотариальную форму (ст. 163 ГК).
2. По общему правилу договоры аренды недвижимого имущества всегда подлежат государственной регистрации. Исключения могут устанавливаться законом (п. 2 ст. 609 ГК). В п. 2 комментируемой статьи установлено исключение из указанного общего правила: договор аренды здания (сооружения) должен быть зарегистрирован, если он заключен на срок не менее одного года. Кроме того, здесь же воспроизводится общее правило, сформулированное в п. 3 ст. 433 ГК РФ: договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации (иное может быть установлено законом).
Следовательно, по общему правилу отсутствие государственной регистрации договора аренды здания (сооружения), заключенного на год и более, означает отсутствие (незаключенность) договора ("нет регистрации - нет договора"). Если, однако, одна из сторон такого договора уклоняется от государственной регистрации, другая сторона вправе на основании п. 3 ст. 165 ГК РФ предъявить иск об обязании зарегистрировать договор. Так, индивидуальный предприниматель (арендатор) обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью и органу, осуществляющему государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, об обязании зарегистрировать подписанный между сторонами договор аренды здания сроком на 10 лет. Суд установил, что истец неоднократно обращался к арендодателю с требованием передать ему ряд документов, необходимых для регистрации договора аренды. Однако арендодатель без уважительной причины не передал истцу эти документы. Такие действия арендодателя суд квалифицировал как уклонение от государственной регистрации договора аренды, удовлетворил требование истца и принял решение о регистрации договора <1>.
--------------------------------
<1> Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (п. 7).
3. Суды исходят из того, что срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения п. 2 комментируемой статьи признан равным году <1>.
--------------------------------
<1> Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (п. 3).
4. Нередко, заключив договор аренды здания (сооружения), подлежащий государственной регистрации, стороны впоследствии изменяют условия договора путем заключения дополнительных соглашений. В соответствующих случаях такие дополнительные соглашения подчинены требованиям комментируемой статьи - облекаются в письменную форму путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежат государственной регистрации. Так, соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды <1>.
--------------------------------
<1> Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 (п. 9).
Уступка требования (цессия) и перевод долга, основанные на сделках, совершенных в простой письменной или нотариальной форме, должны совершаться в соответствующей письменной форме. Уступка требования (цессия) и перевод долга по сделкам, требующим государственной регистрации, должны быть зарегистрированы (если иное не установлено законом) (п. п. 1, 2 ст. 389, п. 2 ст. 391 ГК). Соответственно, уступка требования и перевод долга из договора аренды здания (сооружения) должны совершаться в письменной форме (простой, а если договор облечен в нотариальную форму, то в нотариальной) путем составления одного документа, подписанного сторонами. Если подлежал государственной регистрации (и зарегистрирован) договор аренды, то и указанные сделки по уступке права (требования) и переводу долга подлежат государственной регистрации. Так, суд указал, что соглашение о переводе долга по договору аренды здания, подлежащему государственной регистрации, также подлежит государственной регистрации и при ее отсутствии считается незаключенным <1>.
--------------------------------
<1> Там же, п. 12.
Правила комментируемой статьи должны также применяться при перенайме (передаче арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды другому лицу) (см. п. 2 ст. 615 ГК и соответствующий комментарий).
Если государственной регистрации подлежит договор аренды здания (сооружения), то и договор субаренды подлежит такой регистрации <1>, поскольку к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды (если иное не установлено законом или иными правовыми актами) (абз. 3 п. 2 ст. 615 ГК).
--------------------------------
<1> Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66 (п. 19).
Кроме прочего, распространение требований комментируемой статьи на дополнительные соглашения, договоры субаренды и т.д. в указанных случаях обеспечивает "прозрачность" рынка недвижимости; благодаря этому в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним оказываются сведения, соответствующие действительности.
5. Договор аренды здания (сооружения), заключенный на неопределенный срок, государственной регистрации не подлежит. Точно так же, как договор аренды здания (сооружения), возобновленный на неопределенный срок, поскольку в силу закона требуется лишь регистрация договора, заключенного на срок не менее года <1>. Судебная практика исходит из того, что "при продлении договора аренды здания, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 ГК" <2>.
--------------------------------
<1> Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 (п. 11).
<2> Там же, п. 10.
6. В силу ст. 4 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе аренда (понятие ограничений (обременений) дано в ст. 1 этого Закона). В п. 1 ст. 26 этого же Закона предусмотрено, что государственная регистрация аренды недвижимости производится посредством государственной регистрации договора аренды этой недвижимости (нет отдельной регистрации договора и регистрации аренды (или права аренды), есть только регистрация договора) <1>.
--------------------------------
<1> См. также: информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 (п. 6).
В соответствии с п. 3 ст. 26 указанного Закона в том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).
7. Жилые и нежилые помещения являются объектами недвижимости (ст. 1 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). Следовательно, договор аренды как жилых, так и нежилых помещений подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 609 ГК). Вскоре после принятия ГК РФ обнаружилось, что складывается алогичная ситуация: договор аренды здания (сооружения) требует государственной регистрации, если он заключается на срок не менее года, а договор аренды помещения во всех случаях подлежит регистрации.
Не может быть сколько-нибудь убедительных доводов, подтверждающих обоснованность такого положения. Поэтому представляется правильным решение, предложенное Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ: к договорам аренды жилых и нежилых помещений должны применяться правила п. 2 комментируемой статьи <1>. Следует подчеркнуть, что речь идет только о форме договора и его государственной регистрации, если он заключается на срок не менее года. Другие правила об аренде зданий, предусмотренные ст. ст. 650, 652 - 655 ГК РФ, при аренде помещений не действуют либо могут применяться лишь по аналогии.
--------------------------------
<1> Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 г. N 53.
Статья 652. Права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения
Комментарий к статье 652
1. Пользование зданием (сооружением) невозможно без пользования земельным участком, на котором находится соответствующее здание (сооружение). Поэтому в п. 1 рассматриваемой статьи содержится императивное указание на то, что одновременно с передачей здания или сооружения ("прав владения и пользования такой недвижимостью") передаются права на земельный участок.
В законе говорится о передаче прав на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В связи с этим необходимо обратить внимание на следующие обстоятельства.
Во-первых, передаются права на ту часть участка, которая занята недвижимостью, с которой здание (сооружение) настолько прочно связано, что перемещение его невозможно без несоразмерного ущерба назначению объекта.
Во-вторых, передается прилегающая часть земельного участка, поскольку использование здания (сооружения) без передачи этой части участка невозможно или затруднено.
Определение размера участка, занятого зданием (сооружением), затруднений не вызывает. При определении размера части участка, которая необходима для использования здания (сооружения), всякий раз приходится исходить из конкретных обстоятельств дела. В первую очередь, очевидно, следует учитывать функциональное назначение здания (сооружения) и целевое назначение земельного участка. Так, если в аренду передается здание склада, то размер части земельного участка, необходимой для использования этого здания, должен определяться с учетом того, что требуется ведение погрузочно-разгрузочных работ и т.п.
Хотя в комментируемой статье говорится о передаче арендатору здания (сооружения) прав только на часть земельного участка, не исключена, а в некоторых случаях необходима передача прав на весь земельный участок.
2. Вид права на часть земельного участка, передаваемого арендатору здания (сооружения), по общему правилу определяется договором аренды здания (сооружения).
Как известно, на земельный участок могут быть права собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования, аренды. Допускаются также безвозмездное пользование земельным участком и установление сервитутов (ст. ст. 260, 264 - 269, 274 - 276 ГК, ст. ст. 15 - 24 ЗК).
Наделение арендатора здания (сооружения) правом собственности на часть земельного участка (на весь земельный участок), как представляется, недопустимо. В противном случае окажется нарушенным запрет на отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строений, сооружений (п. 4 ст. 35 ЗК).
Передача земельного участка в пожизненное наследуемое владение в настоящее время не допускается (п. 1 ст. 21 ЗК).
Правом постоянного (бессрочного) пользования могут обладать лишь субъекты, указанные в п. 1 ст. 20 ЗК РФ: государственные и муниципальные учреждения, казенные предприятия, центры исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий, а также органы государственной власти и органы местного самоуправления.
При передаче в аренду здания (сооружения) возможна передача в аренду части земельного участка (всего участка) либо предоставление его в безвозмездное пользование. Допускается также установление права ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитута).
Если договором аренды здания или сооружения арендодателем, являющимся собственником земельного участка, не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к арендатору переходит на срок аренды недвижимости право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования по назначению. Отсутствие в таком договоре условий об аренде земельного участка не может служить основанием для признания его недействительны. При указанных обстоятельствах арендатор не вправе требовать в судебном порядке заключения с ним договора аренды земельного участка. Он может пользоваться земельным участком, занятым арендуемым зданием или сооружением, без соответствующего договора в силу закона в течение срока аренды недвижимости <1>.
--------------------------------
<1> Постановление Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (п. 22).
3. Как и любой собственник, субъект, обладающий правом собственности на здание (сооружение), реализует свои правомочия (в том числе право распоряжения имуществом путем передачи его в аренду) по своему усмотрению (своей волей и в своем интересе). Поэтому собственник здания (сооружения), если объект находится на чужом земельном участке, вправе сдавать его в аренду без согласия собственника земельного участка. Таково общее правило. Исключения могут устанавливаться законом или договором собственника земельного участка с собственником здания (сооружения).
Статья 653. Сохранение арендатором здания или сооружения права пользования земельным участком при его продаже
Комментарий к статье 653
Норм, подобных содержащейся в рассматриваемой статье, в гражданском законодательстве немало (например, ст. ст. 353, 617, 675 ГК). Однако обычно речь идет о сохранении права при смене собственника независимо от того, что явилось основанием такой смены (купля-продажа, дарение, наследование и пр.). В комментируемой же статье говорится о сохранении права пользования частью земельного участка только при продаже земельного участка. Следовательно, с формально-юридической точки зрения при переходе права собственности на земельный участок по иным основаниям (наследование, дарение и т.д.) право пользования частью земельного участка не сохраняется. Думается, однако, что это противоречит принципу стабильности гражданских прав. Право пользования частью земельного участка, занятой арендованным зданием (сооружением) и необходимой для его использования, должно сохраняться в неизменном виде независимо от оснований смены собственника земельного участка.