Файл: Отчет по нирм название дисциплины Гражданское право.doc

Что это за иные обстоятельства, установленные отдельными федеральными законами? Анализ существующего законодательства позволяет назвать 4 дополнительных случая изъятия земельных участков у частных собственников:

1) в соответствии с Федеральным законом от 1 декабря 2007 года N 310-ФЗ "Об организации и о проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" в период с 1 января 2008 года до 1 января 2014 года на территории Краснодарского края допускаются изъятие земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд в целях размещения олимпийских объектов¹¹;

2) Жилищный кодекс Российской Федерации устанавливает, что признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе в разумный срок¹². При этом, если собственники в установленный законом срок не осуществили снос указанного дома, земельный участок, на котором расположен дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и, соответственно, подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию;

3) Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях" признает, что объявление природных комплексов и объектов памятниками природы, а также территорий, занятых ими, территориями памятников природы допускается с изъятием занимаемых ими земельных участков у собственников, владельцев и пользователей этих участков¹³;

4) статья 25.1 Закона Российской Федерации "О недрах" предусматривает, что земельные участки, необходимые для проведения работ, связанных с геологическим изучением и использованием недр, временно или постоянно могут отчуждаться для государственных нужд с возмещением собственникам указанных земельных участков их стоимости в соответствии с земельным законодательством¹⁴

---

.

Анализ подпункта 3 пункта 1 статьи 49 ЗК РФ позволяет прийти к выводу, что законами субъектов Российской Федерации могут быть установлены иные обстоятельства (не предусмотренные подпунктами 1 и 2), при которых возможно изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, исключительно в отношении земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации либо в муниципальной собственности. Таким образом, дополнительные случаи изъятия земельного участка, находящегося в частной собственности, могут быть установлены исключительно федеральными законами, что является дополнительной гарантией соблюдения интересов частного собственника при изъятии земель для государственных или муниципальных нужд.

Можно привести несколько примеров, когда органы государственной власти субъектов Российской Федерации устанавливают такие иные обстоятельства.

Так, Закон Кемеровской области от 18 июля 2002 года N 56-ОЗ "О предоставлении и изъятии земельных участков на территории Кемеровской области" устанавливает, что изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для нужд Кемеровской области или муниципальных нужд из земель, находящихся в собственности Кемеровской области или муниципальной собственности, помимо случаев, предусмотренных федеральным законодательством, осуществляется в случае необходимости предоставления земельного участка для разработки месторождений полезных ископаемых¹⁵.

Однако зачастую рассматриваемая норма толкуется неправильно. Так, в статье 24 Закона Томской области от 4 октября 2002 года N 74-ОЗ "О предоставлении и изъятии земельных участков в Томской области" среди иных случаев изъятия земельных участков (в том числе находящихся в частной собственности, так как отсутствует какое-либо исключение), в частности, называются:

- ухудшение качества земельного участка в связи с его использованием по целевому назначению при условии отсутствия средств у собственника на улучшение качества земельного участка;

- ухудшение экологического состояния земельного участка по причинам, не зависящим от собственника земельного участка¹⁶.

Все бы ничего, если бы речь шла о землях, которые находятся в собственности субъектов Российской Федерации или в собственности муниципальных образований. Однако сложно представить себе ситуацию, когда муниципалитет или субъект Российской Федерации ухудшает качество земельного участка в связи с его использованием по целевому назначению, при условии отсутствия у него же средств на улучшение качества земельного участка, и сам у себя изымает этот земельный участок.

---

Сама процедура изъятия земельного участка регулируется гражданским законодательством. В соответствии со статьей 279 ГК РФ решение об изъятии земельного участка путем выкупа может быть принято федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органами местного самоуправления. До недавнего времени в этой статье среди органов, имеющих право принимать решение об изъятии земельного участка, значились только Российская Федерация и ее субъекты. Указание на органы местного самоуправления отсутствовало. Имело место противоречие с ЗК РФ, который такое право за органами местного самоуправления признавал. Но в дальнейшем это противоречие было ликвидировано. Особую роль здесь сыграло Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства"¹⁷, которое разъясняло это противоречие и указывало на то, что и органы местного самоуправления имеют право принимать решения об изъятии земельных участков. В настоящее время это противоречие устранено.

Итак, после того, как принято решение об изъятии определенного земельного участка, собственник такого земельного участка должен быть не позднее чем за год до предстоящего изъятия земельного участка письменно уведомлен об этом органом, принявшим решение об изъятии. Выкуп земельного участка до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с согласия собственника.

Уведомление о предстоящем изъятии следует отличать от уведомления о государственной регистрации этого акта. В соответствии с пунктом 4 статьи 279 ГК РФ решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем регистрацию прав на земельный участок. Собственник участка должен быть извещен о произведенной регистрации с указанием ее даты.

Представляют интерес вопросы:

1) с какого момента права собственника земельного участка, подлежащего изъятию, ограничиваются;

2) с какого момента собственник несет риск отнесения на него при определении выкупной цены земельного участка (ст. 281 ГК РФ) затрат и убытков, связанных с новым строительством, расширением и реконструкцией зданий и сооружений на земельном участке: с момента письменного уведомления собственника земельного участка о принятии решения об изъятии этого земельного участка или с момента государственной регистрации такого решения?

---

При ответе на эти вопросы сталкиваемся с противоречиями гражданского и земельного законодательства. Так, в соответствии со статьей 280 ГК РФ с момента государственной регистрации решения об изъятии участка собственник несет риск отнесения на него при определении выкупной цены земельного участка затрат и убытков, связанных с новым строительством, расширением и реконструкцией зданий и сооружений на земельном участке в указанный период. То есть права строительства, расширения зданий и т.п. ограничиваются с момента регистрации решения об изъятии. В то же время в соответствии с пунктом 8 статьи 31 ЗК РФ в случае осуществления собственником земельного участка, землепользователем, землевладельцем, арендатором земельного участка строительства на земельном участке или иного его улучшения после информирования о возможном изъятии, в том числе путем выкупа, земельного участка для государственных или муниципальных нужд собственник земельного участка, землепользователь, землевладелец, арендатор земельного участка несут риск отнесения на них затрат и убытков, связанных со строительством на земельном участке или с иным его улучшением. Другими словами, права собственника ограничиваются с момента извещения его о предстоящем изъятии.

Это противоречие толкуют по-разному. Одни считают, что начало течения сроков связано именно с направлением уведомления о предстоящем изъятии. Уведомление о государственной регистрации может иметь правовое значение для исчисления срока, закрепленного статьей 198 АПК РФ "Право на обращение в арбитражный суд с заявлением о признании ненормативных правовых актов недействительными, решений и действий (бездействия) незаконными"¹⁸, в случае если достоверно установлено, что оно получено землепользователем, а также содержит сведения о реквизитах и содержании акта об изъятии.

Другие же, напротив, считают, что "без государственной регистрации решения об изъятии участка фактически отсутствует юридический акт признания и подтверждения государством соответствующего ограничения (обременения) земельного участка и, следовательно, у собственника отсутствуют достаточные правовые основания для прекращения капитальных вложений в свой участок. Кроме того, получив уведомление о принятом решении об изъятии

---

, собственник земельного участка не может быть уверен в том, что данное решение будет представлено органом, его принявшим, на государственную регистрацию или что в осуществлении последней не будет отказано на законном основании. В связи с этим ограничение прав собственника по использованию земельного участка может оказаться преждевременным".

Учитывая эти противоречия, можно говорить о неразрешимой без вмешательства законодателя коллизии, которая может привести к серьезным проблемам на практике.

После регистрации решения об изъятии земельного участка заключается соглашение с собственником или обладателем иного права на земельный участок, подлежащий изъятию. В случае отказа собственника от заключения соглашения орган государственной власти (орган местного самоуправления) обращается в суд с иском об изъятии земельного участка. Так или иначе, изъятие земельного участка заканчивается государственной регистрацией перехода права собственности, прекращения права постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, аренды соответствующего земельного участка.

---