Файл: Цена земли сущность и факторы, определяющие её динамику.docx
Добавлен: 24.10.2023
Просмотров: 115
Скачиваний: 6
ВНИМАНИЕ! Если данный файл нарушает Ваши авторские права, то обязательно сообщите нам.
–– количество земельных участков;
–– площади земельных участков;
–– цены сделок;
–– размер арендной платы;
–– сведения о сделках купли-продажи, дарения, наследования и залога гражданами или юридическими лицами.
Как отмечает Бороздин С. В., необходимым условием функционирования рынка земли является наличие развитой рыночной инфраструктуры, понимаемой как совокупность институтов, систем, обслуживающих рынок земли и выполняющих определенные функции по обеспечению нормального режима функционирования и наличие у каждого участника информации о рынке (о цене земли, спросе и предложении и тд.). Кроме того, требуется эффективное законодательное регулирование процедур оформления сделок с земельными участками. [3, C.192]
Система земельного рынка состоит из семи основных элементов:
1). Спрос;
2). Предложение;
3). Цена;
4). Менеджмент (кадры, лицензированные субъекты, инвестиции, сделки, налоги, нормативы, законы);
5). Маркетинг (анализ, прогнозирование, сегментация, мониторинг);
6).Инфраструктура (юридическая, риэлтерская, рекламная, информационная, банковская, страховая);
7). Деловые процедуры (тендер, оценка, аукцион, конкурс, внебиржевые операции).
Спрос – это количество земельных участков, имущественных комплексов и прав на них, которые покупатели (или арендаторы) готовы приобрести по складывающимся ценам за определенный промежуток времени. При прочих равных условиях спрос изменяется в обратной зависимости от цены. Формируется же спрос на земельные участки под влиянием многочисленных факторов:
- экономических – местоположение, размер и форма участка, темпы экономического роста, транспортные условия, степень обустроенности, уровень конкуренции, налогообложение;
- социальных и демографических – структура и плотность населения, уровень занятости и деловой активности, доходы населения, миграция;
- природно-климатических – водный и тепловой режим, тип и механический состав почв, запас питательных веществ в почве, микро- и макрорельеф, экология и др.
Предложение– это количество земельных участков и другого недвижимого имущества, которое собственники готовы предоставить (продать, сдать в аренду) по определенным ценам за некоторый промежуток времени. На предложение влияет действие закона редкости и ограниченности
: чем выше редкость товара – тем выше цена. Особенность земли как товара состоит в том, что ее количество ограничено самой природой, т.е. предложение земли неэластично. Поэтому цена земли в краткосрочном периоде определяется, в основном, спросом.
-
Понятие ренты и рентных отношений
Под рентными отношениями понимаются отношения по поводу присвоения экономическими субъектами особой формы дохода от реализации исключительных прав собственности на различные блага и ресурсы ― ренты, в качестве которой выступает дополнительный доход, полученный в процессе использования этих благ и ресурсов, покрывающий издержки, возникающие в процессе извлечения этого дохода.
Рентные отношения России в современных условиях имеют ряд особенностей, это связано со спецификой проникновения рентных доходов во все сферы хозяйственной жизни. Одной из особенностей рентных отношений России является то, что природные ресурсы создают предпосылки для создания высокой ренты ― вознаграждения, превышающего вложенные усилия.
В настоящее время, как объект частной собственности, земля является предметом купли-продажи. И хотя она не создана трудом человека и поэтому не имеет стоимости, она имеет цену.[9, C.29]
В отличие от цены обычного товара, являющейся денежным выражением его стоимости, цена земли представляет собой иррациональное (не соответствующее содержанию) выражение. Фактически цена земли становится превращенной формой существования земельной ренты. Цена земли зависит от величины ренты, которую приносит земельный участок, и уровня ссудного процента.
Поэтому цена земли равна денежной сумме, которая, будучи вложена в банк, приносит в виде процента доход, равный величине ренты, получаемой с данного участка земли. Таким образом, цена земли ставит частную собственность на землю в один ряд с капиталом, приносящим проценты, или затраченным на приобретение акций. Цена земли повышается с увеличением ренты с данного земельного участка или со снижением банковского процента.
Как известно, основные теоретические положения оценки стоимости земли на основе земельной ренты еще были разработаны выдающимися учеными XVIII в. А. Смитом и Д. Рикардо.
В своей политической экономии А. Смит земельную ренту рассматривал как: «продукт тех сил природы, пользование которыми собственник предоставляет арендатору в порядке ссуды. Этот продукт бывает больше или меньше в зависимости от размеров соответствующей силы природы, иными словами, в зависимости от степени естественного или искусственно созданного плодородия земли. Это тот продукт природы, который остается за вычетом или
после сбалансирования всего того, что можно рассматривать как дело рук человека».
Д. Риккардо разработал теорию ренты, которая основывалась на концепции разного качества земельных участков, обусловленного их производительной силой. Независимо от Д. Рикардо Иоганн Генрих фон Тюнен для обоснования систем ведения сельского хозяйства развил теорию ренты, возникающей вследствие разного местоположения земельных участков, и установил ее зависимость от расстояния до рынка.
Таким образом, и Д. Рикардо и И. Тюнен заложили основы развития теории ренты, которая в современной экономической науке называется дифференциальной рентой и имеет основное значение в оценке именно сельхозугодий. Исследование складывающихся экономических отношений, связанных с владением, пользованием и распоряжением землей в условиях рыночного хозяйства, позволяет выявить, помимо вышеупомянутой дифференциальной ренты, наличие абсолютной и монопольной ренты.[7, C.312-318]
Виды ренты
Таким образом существует 4 вида ренты представленных на рисунке 2.
Монопольная рента
Дифференциальная рента II
Дифференциальная рента I
Абсолютная рента
Рис.2. Виды ренты
Абсолютная рента представляет собой единственный рентный компонент, допускающий возможность его нормирования и прейскурантного выражения в границах территории, используемой данной отраслью, в отличие от непрерывно изменяющихся значений дифференциальной и монопольной ренты при переходе от одного участка к другому.
В современных условиях минимальный ценностный уровень, соответствующий абсолютной ренте, устанавливается и закрепляется законодательно для каждого региона и вида отраслевого использования земли. Ценностные разности по критериям выгоды местоположения и качества оцениваемого земельного участка выражаются показателями дифференциальной ренты.
Влияние ажиотажного спроса на особо ценные участки учитывает монопольная рента. Она может выступать как особая разновидность абсолютной ренты (наибольшая степень приспособленности территории для данного вида ее отраслевого использования при дефиците территории и увеличивающемся спросе на нее) и как модификация дифференциальной ренты, обусловленной наивысшими ее факторными показателями («ренты по расстоянию» и «ренты по качеству» участков в пределах ценностной зоны), порождающими ажиотаж спроса.
Основное значение, имеет дифференциальная рента, образование которой связано с различием хозяйств по качеству земли и их местоположению, удаленности от рынка сбыта (дифференциальная рента I). В условиях интенсификации и широкого внедрения в практику достижений научно-технического прогресса возникает, и дифференциальная рента II, как дополнительная прибыль от применения добавочных вложений на единицу земельной площади.[9]
Дифференциальная рента II не исчисляется в практике оценки земель, так как не существует практически применимых способов определения эффективности дополнительных затрат на землях различного качества. Дифференциальная рента II образуется на основе дифференциальной ренты I. Естественное плодородие со временем переходит в экономическое. Между ними и организационно-хозяйственным доходом нет четких границ. Это создает трудности в их разграничении. Поэтому основное внимание в работе уделяется методике определения дифференциальной ренты как ведущей базе земельных отношений.
В современной литературе существует множество определений земельной ренты. Наиболее точное определение, на наш взгляд, дано в Методических рекомендациях по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения, утвержденных Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 4 июля 2005 г. № 145 «Об утверждении Методических рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения». В них дифференциальная рента, или дифференциальный рентный доход, трактуется как дополнительный (сверхнормативный) доход, образующийся на землях относительно лучшего качества и местоположения.
Оригинальные современные определения земельной ренты даются в учебно-методическом пособии «Основы экономической теории», под ред. проф. Р. Нуреева: «Чистая экономическая(абсолютная) рента (pure economic rent) это:
1) доход, получаемый собственником ресурса
, предложение которого строго ограничено;
2) цена, уплачиваемая собственнику ресурса, предложение которого строго ограничено.[7]
Дифференциальная рента (differential rent) - рента, полученная собственником более производительного ресурса; разница в величине платы за ресурсы, объясняющаяся их разной производительностью».
Определения ренты могут формулироваться следующим образом:
– абсолютная рента– доход, получаемый собственником наихудшей части (наихудшего земельного участка) ресурса, предложение которого строго ограниченно; цена, уплаченная собственнику наихудшей части (наихудшего земельного участка) ресурса, предложение которого строго ограничено;
– дифференциальная рента– доход, дополнительно получаемый собственником более производительного ресурса по сравнению с наихудшим ресурсом (более производительной части данного ресурса с его наихудшей частью); разница в величине платы за данную и наихудшую части (участки) данного ресурса.
- монопольная рента - это особая форма земельной ренты, которая образуется в результате продажи определенных видов редкой продукции по монопольной цене.
Монопольная рента возникла в результате монополии на ограниченные факторы и результаты производства. Монопольная рента возникает на участках, с особыми условиями, на которых производятся сельскохозяйственные продукты с исключительными потребительскими свойствами. Причем спрос на эти продукты постоянен и значительно выше предложения
На практике дифференциальная земельная рента сельхозугодий рассчитывается как разность между базовыми оценочными показателями продуктивности (валовой доход) и затрат на ведение сельскохозяйственного производства, скорректированная на коэффициенты ценности оцениваемого участка. [2, C.77]
Данные коэффициенты должны учитывать оценочные факторы, которые могут повлиять на потребительские ценности земельных угодий.
Помимо вышеперечисленных факторов, влияющих на величину земельной ренты, а, следовательно, и на рыночную стоимость сельскохозяйственных угодий, наиболее важными, на наш взгляд, являются:
− природно-климатические условия, которые определяют тип и основные направления ведения сельскохозяйственного производства и выбор наилучших или наиболее доходных для данной местности культур;
− структура посевных площадей и преобладающие системы севооборотов;
− плодородие, технологические свойства и другие качества почв и рельефа, влияющие на уровень урожайности сельскохозяйственных культур и продуктивность сельскохозяйственных земель;