− урожайность основных сельскохозяйственных культур, сложившаяся при ведении сельского хозяйства в регионе расположения объекта оценки;

− местоположение относительно рынков сбыта сельскохозяйственной продукции, первичной переработки продукции и центров технического обслуживания;

− конъюнктура цен на горюче-смазочные материалы и сельскохозяйственную технику, а также на сельскохозяйственную продукцию на внутреннем и международном рынках;

− иные факторы, определяемые местной спецификой, особенностями и условиями ведения сельского хозяйства.

В свою очередь, на наш взгляд, объективным условиям образования и распределения земельной ренты должен соответствовать экономический механизм рентных отношений, как условие создания для товаропроизводителей равных возможностей воспроизводства, стимулов эффективного хозяйствования и рационального использования земли. Из инструментов этого механизма определяющую роль играют ценообразование и налоговая система.

2. 
   Цена земли
   

1. 
   Сущность цены на землю
   

Сделки на рынке земли осуществляются по рыночной цене и кадастровой стоимости. Рыночная цена земли формируется в процессе купли-продажи земельных участков, то есть зависит от величины спроса и предложения. Владелец земельного участка в нормальной ситуации продаст его лишь в том случае, если полученная за него сумма, будучи помещенной в банк, принесет в виде процента доход не меньший, чем получаемая с данного участка рента.

---

Цена земли - это капитализированная годовая земельная рента, которую рассчитывают по формуле:
Ц = Р/П * 100 %
где Ц - цена земельного участка, руб.;

Р - земельная рента, руб.;

П - ссудный процент.

При стабильном рентном доходе цены на землю могут возрастать, когда будет снижаться ставка процента. На рыночную цену земли большое влияние оказывает соотношение предложения и спроса. При этом необходимо выделить, что количество земли, которая предлагается, не может как-то измениться под влиянием повышения или снижения цены, потому как общее количество освоенной земли, при всем желании, увеличить никак не возможно. Только при очень высоких ценах на землю будет выгодно привлекать в оборот заболоченные, пустынные и подобные территории, но и их количество имеет пределы.

Цена на землю устанавливается в результате соотношения спроса и предложения на землю. В наше время идет тенденция уменьшения предложения земли вследствие ряда некоторых обстоятельств. Например, непрерывно усиливается процесс урбанизации (роста городов) и использования земли для других несельскохозяйственных целей (добычи полезных ископаемых, строительства аэродромов и т. п.). В связи с этим государство в ряде стран идет на национализацию части земель (выкупая ее у собственников), и создает национальные парки, а также заповедники, в которых в экологических целях сохраняется в неприкосновенности природная среда. Оно улучшает использование земель для городского строительства и рационального развития отдельных регионов страны. Все это, естественно, ограничивает предложение на рынке земли.  [6, C.190]

Одновременно возрастает и спрос на землю. Его предъявляют крупные сельскохозяйственные предприятия, которые стремятся расширить свою деятельность. Активными покупателями выступают те, кто строит дома за пределами городов и использует землю для иных несельскохозяйственных нужд. В итоге для соотношения предложения и спроса на землю в настоящее время происходит следующая ситуация, представленная на рис. 3.

Рис. 3. Изменение цены земли при разных соотношениях предложения и спроса на нее

---

На рисунке 3, видно, что происходит с ценой, когда идет сокращение земельных угодий, которые являются объектами купли-продажи на рынке земли, и при увеличении спроса на нее. Во многих случаях кривая предложения имеет вертикальное положение, поскольку не изменяется под воздействием спроса. Изначально эта кривая (П1 — П2) пересекается с кривой спроса (С1-С2) в равновесной точке Р1, и это приводит к образованию цены земли Ц1. Но при уменьшении количества земли с З1 до З2 кривая предложения (П3-П4) пересекается с кривой спроса в равновесной точке Р2, в результате этого цена земли повышается с уровня Ц1 до уровня Ц2.

Цены на землю имеют устойчивую тенденцию к росту, особенно высоки они на земельные участки в городах и поселках под индивидуальное жилищное строительство. Рыночная цена на сельскохозяйственные земли в Российской Федерации существенно колеблется, в зависимости от региона. (табл. 1). [10]

Таблица 1

Средние цены на государственные и муниципальные земельные участки, проданные гражданам и юридическим лицам в Российской Федерации в 2011 г.

Федеральные округа	Гражданам и их объединениям для: ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества и животноводства		Крестьянским (фермерским) хозяйствам и сельскохозяйственным организациям
	в населенных пунктах	вне населенных пунктов	в населенных пунктах	вне населенных пунктов
Российская Федерация	12,15	8,17	19,15	3,74
Центральный	20,90	15,70	73,17	2,56
Северо-Западный	16,57	12,84	2,78	0,61
Южный	5,98	0,90	3,00	1,05
Северо-Кавказский	2,48	0,29	1,82	1,06
Приволжский	12,18	8,81	2,72	1,96
Уральский	15,12	4,32	0,51	0,61
Сибирский	7,84	10,28	46,01	21,45
Дальневосточный	16,12	12,25	23,20	0,64

---

Кадастровая стоимость земли рассчитывается с учетом рентного дохода, размер которого зависит от множества факторов: состояния почвенного покрова, климатических условий, местоположения относительно рынков сбыта сельскохозяйственной продукции, расстояния до центра хозяйства и мест складирования и переработки, наличия и качества дорожной сети, категорий сельскохозяйственных земель (пашни, сенокосы, пастбища, залежи).

Самые ценные сельскохозяйственные угодья, кадастровая стоимость которых составляет 8,36 руб./кв. м, расположены в Краснодарском крае. Наименее ценные угодья находятся в Республике Саха (Якутия), Магаданской и Мурманской областях, а также Корякском, Ненецком, Ханты-Мансийском, Ямало-Ненецком и Чукотском автономных округах. Кадастровая стоимость их установлена в размере абсолютной ренты и равна 0,09 руб./кв. м, что объясняется их низкой оценочной продуктивностью и высоким уровнем оценочных затрат.

В сложившихся экономических условиях рыночная цена сельскохозяйственных угодий значительно ниже кадастровой стоимости.

Экономической основой цены земли, земельного налога и арендной платы служит земельная рента, которая представляет собой доход, полученный владельцем земельного участка. Так, при аренде доход от земли делится на две части: прибыль предпринимателя (арендатора) и ренту (доход земельного собственника).[11]

В современном сельском хозяйстве имеют место два вида стоимости (цен) земли: кадастровая, которая установлена законом или иным нормативно-правовым актом, формирующая земельный налог и обязательную часть земельной ренты (арендной платы); и рыночная – как функция совокупной земельной ренты (полной арендной платы). При этом доходная (подвижная) часть земельной ренты является рыночной категорией, мотивированной размером кадастровой цены земли и уровнем доходности или иными результатами хозяйственной деятельности (например, урожайности сельскохозяйственных культур).

2. 
   Факторы, определяющие динамику цены земли
   

Кадастровая стоимость земель сельскохозяйственного назначения, порождает земельный налог, который у собственника земельного участка или земельной доли трансформируется в обязательную часть земельной ренты, а у арендатора – такую же часть арендной платы.

Также кадастровая стоимость участка (доли) дает реальные основания для расчета дифференциальной земельной ренты и установления совокупной арендной платы. Но окончательный размер доходной части и полной суммы арендной платы является предметом рыночного торга и результатом согласительных процедур между арендодателем и арендатором. Поэтому рассчитанные путем капитализации совокупной ренты (полной арендной платы) стоимость и цену земли вполне правомерно называть рыночными.

---

Земельные отношения формируются и функционируют следующим образом: государство проводит кадастровую оценку земель, в том числе и земельных долей, устанавливает ставки и размеры земельного налога, доводит их до собственников земельных участков или земельных долей; собственники земельных долей (участков) делегируют его в форме абсолютной земельной ренты арендатору и устанавливают (согласовывают с арендатором) размер доходной части арендной платы в виде дифференциальной земельной ренты I; с этой суммы (доходной части) арендодатель должен уплачивать налог на доход (как налог на доходы физических лиц).

Цена земли определяется как капитализированная сумма земельного налога и доходной части арендной платы или полной арендной платы (совокупной земельной ренты). [4]

Несмотря на низкую рентабельность производства, предприниматель (сельхозпредприятие) вынужден арендовать землю, если еще не обанкротился, тем более что и земельный налог, и доходная часть арендной платы входят в себестоимость продукции. Кроме того, нужно учитывать государственную финансовую поддержку сельскохозяйственных товаропроизводителей, в той или иной степени повышающую уровень рентабельности аграрного производства. Поэтому вопрос состоит только в том, о каком размере доходной части арендной платы договорятся стороны.

Таким образом, формирование земельной ренты и цены земли в сельском хозяйстве при ее аренде базируется на следующих основных факторах (рис.4) :


Цена земли


Реальное естественное плодородие

почв

Местоположение и технологические свойствах земельного участка

Ставка земельного налога

Кадастровая стоимость(оценка) земельного участка

---

Смотрите также файлы

• Направление подготовки специальность 42.doc

• 1 Теоретическая часть.docx

• Положение о документообороте организации Общие положения.doc

• Алгоритмдеу жне программалау.docx

• Документальное оформление товарных операций и отчетность материально ответственных лиц о наличии и движении товаров.docx