Файл: Цена земли сущность и факторы, определяющие её динамику.docx
Добавлен: 24.10.2023
Просмотров: 113
Скачиваний: 6
ВНИМАНИЕ! Если данный файл нарушает Ваши авторские права, то обязательно сообщите нам.
Размер государственной поддержки
Уровень эффективности предпринимательской деятельности
Рис. 4. Факторы влияющие на стоимость земли
Естественное плодородие определяет величину урожая и сумму переменных затрат, непосредственно связанных с ним. Технологические свойства почв формируют постоянные затраты, связанные с их обработкой.
Местоположение земельного участка в основном корректирует транспортные расходы, которые могут быть отнесены как к постоянным, так и к переменным затратам.
В дальнейшем эти три вида затрат в расчете на 1 га суммируются и делятся на урожайность (находится себестоимость единицы продукции). Урожайность умножается на цену реализации, определяется стоимость продукции с 1 га.
Параллельно ведется расчет непосредственно размера земельной ренты (арендной платы). Далее завершается расчет экономического результата и проверяется достоверность расчетов ренты и цены земли.
Цены на земельные участки по России в целом стабильны. В среднем 1 га сельхозземель в России стоит от 250 до 800 долл., не разделяя цены по регионам и видам прав. Но эта разница существенная.
Так, в Центральном федеральном округе паевая земля в 2011 году стоила от 3 900 руб./га в Орловской области, до 9 000 руб./га в Воронежской области, а участки с оформленным правом собственности от 11 500 руб./га в Тамбовской области, до 20 000 руб./га в Липецкой и Воронежской.[11]
В Южном федеральном округе паевого рынка уже практически не существует. Чтобы начать производство на этой земле, кроме покупки придется потратиться на введение ее в оборот, т. е. удобрения, приобретение техники и т. п. Эти затраты очень различаются в зависимости от состояния земли. Только первичная подготовка 1 га под посев стоит от 5 000 руб. В целом же, чтобы ввести 1 га в оборот, требуется не менее 1 000-1500 долл. За год с 1 га чернозема южнее Тулы можно получить выручку в 25 000-30 000 руб. и прибыль в 5 000-6 000 руб. В Краснодаре «при достаточно интенсивном обороте» выручку можно довести до 50 000 руб. с 1 га, а прибыль — до 10 000 руб. за сезон. Окупаемость зависит от погодных условий, видов культур, которые выращиваются на участке, ценовой конъюнктуры и массы других факторов. В среднем, по мнению экспертов, нужно ориентироваться на окупаемость в течение 5-10 лет.[10]
В последние годы на рынке земель сельскохозяйственного назначения России число предложений продажи земельных участков заметно выросло, равно как поднялся и спрос на них.
Постепенно сельскохозяйственные земли разделились по уровню ликвидности и, соответственно, по цене. Сегодня четко просматриваются две категории – низколиквидные с/х участки и площади с хорошей ликвидностью. К последней группе можно отнести земельные площади в традиционно плодородных российских регионах, не относящихся к зонам с рискованным земледелием. Сюда же входят и те земли сельскохозяйственного назначения, уже выведенные из данной категории и имеющие иное целевое предназначение.
Предметом оценки стоимости земли является не сама по себе земля, рассматриваемая как вещь, а стоимость правомочий, вытекающих из различных прав на нее и дающих возможность получать определенные выгоды и полезности. Оцениваться могут показатели рыночной и нерыночной стоимости земли.
При оценке рыночной стоимости земли предметом оценки перечисленных выше объектов является рыночная стоимость права собственности на земельный участок (государственной, муниципальной, частной, коллективно-долевой) и иных прав, дающих возможность получать те или иные выгоды (доходы, полезности) от оцениваемого земельного участка. В последнем случае оцениваются так называемые частичные права, например, земельные доли, паи, акции.
При оценке нерыночной стоимости земли могут определяться такие показатели, как: кадастровая стоимость земельного участка, стоимость потерь сельскохозяйственного производства при переводе земель сельскохозяйственного назначения в иные категории земель, стоимость выкупа земельного участка под зданиями, строениями, сооружениями у государства или муниципалитета в собственность, нормативная цена земли, стоимость права на землю при ликвидации или банкротстве сельскохозяйственного предприятия в случае отсутствия данных о рыночной стоимости земли, иные показатели стоимости, применяемые в тех или иных целях по установленным государством или местными властями правилам
Таким образом на стоимость земли влияет масса факторов начиная от плодородия почв, удаленности рынков сбыта и заканчивая наличием инфраструктуры (дороги, газификация).
2.3. Методы оценки земли
Цена на землю формируется путем капитализации ренты. Цена земли, должна представлять собой сумму денег, положив которую в банк, бывший владелец земли, получал бы от этого процент на вложенный капитал. Соответственно, цена земли представляет дисконтированную стоимость будущей земельной ренты.
На самом деле, рента — это лишь часть суммы, которую арендатор выплачивает владельцу земли. В арендную плату помимо ренты еще входит, и амортизация на здания и сооружения, и процент, который вложен в капитал. Если владелец земельного участка произвел какие-либо улучшения, то тем самым он должен возместить стоимость этих зданий и сооружений, а также получить процент за тот капитал, который он затратил. Затраты, которые связаны с улучшением плодородия земли, строительство каких-либо построек, развитие инфраструктуры, все это ведет к тому, что в стоимости арендной платы большую часть составляют амортизация и процент на капитальные вложения. То есть собственник земельного участка хочет учесть затраченные вложения, поднимая при этом арендную плату.
Рыночная стоимость земли сельскохозяйственного назначения определяется методами сравнительного и доходного подхода. (рис.5)
Методы оценки земли
Сравнительный подход:
- метод сравнения продаж;
- метод выделения;
- метод распределения.
Доходный подход:
- метод капитализации земельной ренты;
- метод остатка;
- метод предполагаемого использования.
Рис. 5. Методы оценки земельного участка
Существует два основных метода оценки земельного участка: метод сравнения продаж и метода капитализации. [8, C.333]
Метод сравнения продаж – это метод оценки стоимости земли, при котором сопоставляются цены недавно проданных земельных участков с оцениваемым объектом.
Условием применения данного метода является наличие достаточного объема рыночной информации. Метод дает наиболее точную расчетную величину, т.к. при сравнении используют фактические цены за уже проданные или ранее оцениваемые участки.
Для использования метода сравнения продаж необходимо:
- выявить элементы сравнения, при помощи которых объект оценки можно будет сравнить с аналогами. В качестве элементов сравнения выступают: местоположение, рыночные условия, а также физические характеристики объекта;
- определить степень и характер отличный аналога от оцениваемого объекта по каждому из элементов;
- внести корректировки цен;
- произвести корректировки по каждому аналогу;
- рассчитать итоговую стоимость, посредством обобщения скорректированных цен.
Сопоставление происходит по какому-то конкретному участку, если объект, который оценивают, находится в этом же районе, или в другом, но при условии, что элементы, которые сравнивают очень схожи друг с другом и различаются лишь по 2 или 3 факторам.
Метод капитализации земельной ренты происходит, когда денежный доход образуется в стоимость с помощью коэффициента капитализации. Данный метод применяется, только к земельным участкам, потому что земля, это объект, который функционирует, на нем ежегодно выращивают сельскохозяйственные культуры, соответственно получают доходы и расходы, которые хорошо прогнозируемы.
Стоимость земельного участка определяется от его способности воспроизводить доход в будущем и настоящем. То есть, при делении чистого дохода на коэффициент капитализации, мы получаем стоимость земли.
Расчет стоимости земельного участка происходит в несколько определённых этапов:
-
Рассчитать на основе анализа поступление денежных средств, потенциального валового дохода, по сравнению с земельными участками, которые находятся в равных условиях, за прошлые годы. -
Определить затраты на будущий период. -
Вычесть потери, которые возможны, из потенциального валового дохода, и приведение расчетной суммы к действительному валовому доходу. -
Определить чистый валовой доход. Который получают путем вычета из действительного валового дохода амортизации и всех расходов. -
Произвести расчет коэффициента капитализации. -
Определить стоимость земли.
Главной сложностью данного метода, является определение коэффициента капитализации.
Капитализация – это превращение части прибыли в добавочный капитал.
Коэффициент капитализации – это множитель, на основании которого происходит переход от величины текущего чистого дохода, который получен от земельного участка, к его стоимости. Он должен быть таким, чтобы обеспечить инвестора тем доходом, который бы покрывал все его затраты на вложенный капитал.
Этот метод очень простой и не требует каких-либо прогнозов на долгосрочный период, потому он и применяется довольно часто оценщиками.
Заключение
Проведя анализ рынка земли и земельных отношений, можно сделать вывод, что это еще не до конца разработанная область экономики.
Рынок земли представляет собой экономическую систему, в рамках которой осуществляется земельный оборот - совокупность операций с участниками, в результате которого происходит смена собственника или пользователя.
Цена на землю устанавливается в результате соотношения спроса и предложения на землю. В наше время идет тенденция уменьшения предложения земли вследствие ряда некоторых обстоятельств.
Экономической основой цены земли, земельного налога и арендной платы служит земельная рента, которая представляет собой доход, полученный владельцем земельного участка. Так, при аренде доход от земли делится на две части: прибыль предпринимателя (арендатора) и ренту (доход земельного собственника).
Предметом оценки стоимости земли является не сама по себе земля, рассматриваемая как вещь, а стоимость правомочий, вытекающих из различных прав на нее и дающих возможность получать определенные выгоды и полезности. Оцениваться могут показатели рыночной и нерыночной стоимости земли.
При оценке рыночной стоимости земли предметом оценки является рыночная стоимость права собственности на земельный участок и иных прав, дающих возможность получать те или иные выгоды от оцениваемого земельного участка.
При оценке нерыночной стоимости земли могут определяться такие показатели, как: кадастровая стоимость земельного участка, стоимость потерь сельскохозяйственного производства при переводе земель сельскохозяйственного назначения в иные категории земель, стоимость выкупа земельного участка под зданиями, строениями, сооружениями у государства или муниципалитета в собственность, нормативная цена земли, стоимость права на землю при ликвидации или банкротстве сельскохозяйственного предприятия в случае отсутствия данных о рыночной стоимости земли, иные показатели стоимости, применяемые в тех или иных целях по установленным