Файл: Оценка рыночной стоимости офисной недвижимости на примере г. Москвы.docx
Добавлен: 25.10.2023
Просмотров: 330
Скачиваний: 8
ВНИМАНИЕ! Если данный файл нарушает Ваши авторские права, то обязательно сообщите нам.
Рисунок 21. Карта района Замосворечье
Здание расположено в Центральном административном округе города на территории района «Замоскворечье» г. Москвы по адресу: ул. Садовническая, д. 73, стр. 1.
Местоположение объекта оценки представлено на карте.
Рисунок 22. Местоположение объекта оценки (схематическая карта)
Рисунок 23. Местоположение объекта оценки (схематическая карта)
Территория близлежащих кварталов характеризуется смешанной застройкой, преимущественно объектами жилого и общественно-делового назначения. Транспортная доступность автомобильным транспортом оценивается как удовлетворительная, характерная для центра города Москвы.
Объект расположен в непосредственной близости от м. «Павелецкая» (10 минут пешком).
Район расположения объекта оценки обеспечен всеми необходимыми коммуникациями (водоснабжением, электричеством, водоотведением, центральным отоплением, слаботочными системами). Экологическое состояние района расположения объекта оценки удовлетворительное, характерное для центра города.
Объект оценки расположен в зоне многофункциональной общественно-деловой застройки.
В соответствии с картой градостроительного зонирования Правил землепользования и застройки4 земельный участок, относящийся к оцениваемому зданию, расположен в зоне Ф - территориальная зона сохраняемого землепользования.
Описание объекта оценки представлено в таблице.
Таблица 11. Объект капитального строительства
| Кад. номер: | 77:01:0002014:1094 |
| Тип: | Здание |
| Статус: | Ранее учтенный |
| Наименование: | - |
| Адрес: | Москва г, ул Садовническая, д 73, строен 1 |
| Форма собственности: | Частная собственность |
| Кадастровая стоимость: | 182623991.9 руб |
| Общая площадь: | 1121.8 кв.м |
| Основные характеристики | |
| общая этажность: | 3 |
| подземная этажность: | - |
| материал стен: | Стены каменные кирпичные |
| завершение строительства: | 1880 |
| ввод в эксплуатацию: | 1880 |
| Назначение: | Нежилое здание |
| Кад. инженер: | ГУП МосгорБТИ |
| Постановка на учет: | 22.05.2012 |
| Изменение сведений: | 22.04.2019 |
| Выгрузка сведений: | 22.04.2019 |
Построенный в классическом стиле архитектуры ХIХ века, офисный особняк на Садовнической улице, представляет собой трехэтажное здание с геометрически строгой формой фасада, вызывает чувства гармонии, простоты и лаконичности. Симметричный дизайн фасада в светлых тонах, характерных для стиля «классицизм», органично вписывается в городскую застройку улиц и площадей, пространственно сливающихся с Космодамианской набережной. Расположенный на первой линии домов, в богатом историческими традициями районе Замоскворечье, наш особняк, достоен стать местом расположения российской или иностранной компании с высокой репутацией и собственными традициями, помогающими создать комфортную деловую атмосферу. Преимуществом является наличие огороженной территории, внутреннего двора с наземной парковкой на 12 м/м.
На рисунке представлены фотографии внешнего вида здания.
Рисунок 24. Внешний вид здания
Этажность: 3 этажа
Площадь особняка: 1 121.8 кв. м
Общая площадь офисов: 882.8 кв. м
Особенности здания: постройка XX века, реконструкция — 2003 год
Планировка: кабинетная
Отделка: ковролин, стены окрашены, подвесные потолки
Состояние помещений: готовы к въезду
Техническое оснащение: системы приточно-вытяжной вентиляции, кондиционирования и пожаротушения
Телекоммуникации: Гарс Телеком.
Охрана, доступ: круглосуточная охрана, видеонаблюдение
Парковка: наземная, 15 м/м
Предварительная оценка технического состояния здания проведена в соответствии с «Методикой определения физического износа гражданских зданий», утвержденной приказом Министерства жилищно-коммунального хозяйства РСФСР от 27.10.1970 г. № 404.
На рисунке представлено состояние внутренних помещений объекта оценки (дополнительные фото объекта оценки представлены в приложении 3).
Рисунок 25. Состояние помещения
Поэтажная планировка здания представлена на рисунках.
Рисунок 26. План 1 этажа
Рисунок 27. План 2 этажа
Рисунок 28. План 3 этажа
Назначение: нежилое офисное помещение. Текущее использование: в соответствии с назначением.
Объект оценки может позиционироваться в сегменте нежилых офисных помещений площадью от 1000 кв. м, расположенных в Замоскворечье Центрального административного округа г. Москвы.
Цель оценки: определение рыночной стоимости объекта оценки.
Предполагаемое использование результатов оценки: для использования при определении цены для совершения сделки или иных действий с Объектами оценки, в том числе при совершении сделок купли-продажи, разрешении имущественных споров, принятии управленческих решений.
Вид стоимости: рыночная стоимость
Проведение оценки включает следующие этапы:
- сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;
- применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов;
- согласование (в случае необходимости) результатов и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;
- составление отчета об оценке.
3.2. Определение стоимости методами разных подходов
К оценке объекта оценки применен сравнительный подход, т. к. рынок коммерческой недвижимости г. Москва развит в достаточной степени, что позволило подобрать необходимое для расчета количество аналогов оцениваемого объекта. При сборе аналогов использовались открытые источники информации в сети Интернет. Правила отбора аналогов для проведения расчетов, заключаются в том, что Оценщиком были отобраны объекты, имеющие технические и качественные характеристики, близкие к характеристикам объекта оценки, а именно:
- предложения, актуальные на дату проведения оценки;
- местоположение (Замоскворечье ЦАО и граничащие с ним районы);
- назначение (офисные помещения);
- масштаб (объекты площадью от 1000 кв.м).
Описание аналогов для оценки рыночной стоимости в рамках применения сравнительного подхода представлено в таблице 15. Принт-скрины Интернет-страниц приведены в Приложении 3 к Отчету. Цены предложений включают НДС.
Для выполнения расчетов использована типичная для аналогичного объекта, сложившаяся на рынке недвижимости в рассматриваемом сегменте, единица сравнения: удельный показатель стоимости за единицу общей площади (1 кв. м).
Таблица 12. Описание аналогов для оценки рыночной стоимости в рамках применения сравнительного подхода
| Наименование характеристики / поправки | Объект оценки | Аналог №1 | Аналог №2 | Аналог №3 | Аналог №4 |
| Адрес объекта | Москва, ЦАО, ул. Садовническая, д. 73, стр. 1 | Москва, ЦАО, ул. Большая Татарская, 30 | Москва, ЦАО, Спасоналивковский переулок, 17 | Москва, ЦАО, Пятницкая, 54 | Москва, Малый Татарский переулок |
| Общая площадь улучшений, кв.м. | 1121,8 | 1048 | 1164 | 966 | 1010 |
| Физическое состояние объекта капитального строительства | хор. | хор. | хор. | хор. | хор. |
| Физическое состояние отделки помещений | отличное | отличное | отличное | отличное | отличное |
| Расстояние до метро, м | 750 | 550 | 250 | 600 | 500 |
| Ближайшая станция метро | м. Павелецкая | м. Третьяковская | м. Октбрьская | м. Добрынинская | м. Новокузнецкая |
| Расположение относительно красной линии | да | да | да | да | да |
| Стоимость всего объекта с учетом НДС - 20% | ? | 819 000 000 | 1 000 000 000 | 700 000 | 661 500 000 |
| Скорректированная стоимость 1 кв.м. с учетом НДС - 20% | ? | 782 000 | 860 000 | 725 000 | 655 000 |
| Дата предложения | - | 01.06.2019 | 01.06.2019 | 01.06.2019 | 01.06.2019 |
| Источник информации | - | https://osobnyaki.com | https://osobnyaki.com | https://osobnyaki.com | https://osobnyaki.com |
Для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения:
- передаваемые имущественные права, условия финансирования сделки, условия продажи, условия рынка, компоненты стоимости, не входящие в состав недвижимости (последовательные корректировки);
- вид использования, местоположение, физические характеристики, экономические характеристики и пр. (параллельные корректировки).
Передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав. Как оцениваемые объекты, так и объекты-аналоги, представляют собой встроенные помещения, оформленные на праве собственности. Оценка объекта оценки проводится в отсутствие обременений; в виду отсутствия достоверной информации об обременениях аналогов предполагается отсутствие таковых. Корректировка на ограничения (обременения) прав не требуется. Введение корректировки не требуется.
Условия финансирования. Цены разных объектов недвижимости могут отличаться из-за разных условий финансирования (кредитные схемы, уровень процентных ставок по кредиту относительно рыночного; рассрочка; др.). У оценщика нет данных о каких-либо дополнительных условиях финансирования; предполагаются типичные рыночные. Корректировка не требуется.
Условия продажи. Условия продажи выясняются на основе анализа взаимоотношений покупателя и продавца и могут существенно влиять на цену сделки. В данном случае обстоятельства предложений по продаже объектов сравнения не были сообщены Оценщику. Предполагается, что условия продажи типичны. Корректировка не требуется.
Наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью. В отношении аналогов необходимость подобных расходов не выявлена. Корректировка не требуется.
Рыночные условия. Под корректировкой цен на время понимается учет изменения цен на рынке с течением времени. Корректировка на рыночные условия не вводилась, так как предложения о продаже объектов-аналогов актуальны на дату оценки.
Цены выставленных на продажу объектов были скорректированы в сторону уменьшения исходя из их потенциального снижения в процессе будущей реализации.
К расчетам принято среднее значение скидки на торг в размере 10% по результатам анализа рынка и основных ценообразующих факторов.
Таблица 13. Корректировка цен объектов сравнения по I группе элементов сравнения