ВУЗ: Не указан
Категория: Не указан
Дисциплина: Не указана
Добавлен: 07.04.2021
Просмотров: 5206
Скачиваний: 7
порядок рассмотрения вопросов об определении объемов, источников и
сроков поступления средств, их распределении между организациями
коммунального комплекса в части, касающейся инвестиционных проектов,
когда такие проекты финансируются несколькими муниципальными
образованиями.
После утверждения инвестиционной программы орган местного
самоуправления и организация коммунального комплекса заключают
договор, в котором наряду с другими условиями определяют график
поступления средств на финансирование инвестиционной программы,
пределы допустимых отклонений объемов поступления средств (не
превышающие 10% объемов, предусмотренных утвержденным графиком),
право и порядок организации коммунального комплекса приостановить
реализацию инвестиционной программы при превышении пределов
допустимых отклонений.
9.7. Моделирование инвестиционного фонда комплексной
реконструкции городской жилой застройки
Одна из острейших социально-экономических проблем российской
действительности — это жилищный вопрос. Основу данной проблемы
составляет недостаточный объем инвестиций в жилищное строительство.
Поэтому сегодня в различных российских городах имеется множество
схем, моделей, призванных обеспечить необходимый объем инвестиций в
жилищное строительство.
Одним из приоритетных направлений социально-экономических
преобразований
в
России является реформирование жилищно-
коммунального хозяйства, оказывающего непосредственное влияние на
формирование качества городской среды и уровень жизни населения.
Основные проблемы жилищно-коммунального хозяйства: дефицит
финансирования, значительный износ жилищного фонда, инженерных
коммуникаций, неэффективная система управления, низкое качество услуг
и их высокая себестоимость. Средства федерального и региональных
бюджетов не обеспечивают в полной мере даже сноса и восполнения
ветхого жилищного фонда, своевременного устранения аварийных
ситуаций в инженерной инфраструктуре коммунального хозяйства (износ
инженерных сетей и оборудования составляет более 60%). Частные
инвестиции направляются в основном на строительство элитного жилья,
рыночная реализация которого приносит инвесторам максимальный доход
в короткие сроки.
В этих условиях широкомасштабная реконструкция жилищного
фонда в большинстве городов откладывается на неопределенный срок.
Между тем своевременно не отремонтированные дома переходят в разряд
ветхих и аварийных, когда их реконструкция уже нецелесообразна.
Согласно экономическим прогнозам в ближайшие 10-15 лет убыль
жилищного фонда составит 400-500 млн м
2
, или почти 20% общего объема
жилищного фонда, что может привести к непредсказуемым социальным
последствиям.
Очевидно, что массовая реконструкция жилищного фонда реально
начнется только тогда, когда инвестиционные проекты станут
рентабельными и привлекательными для инвесторов. Для этого
необходимо разработать экономически выгодные механизмы привлечения
частных инвестиций в реконструкцию жилищного фонда на принципах
окупаемости затрат.
Анализ зарубежного опыта реконструкции районов застройки 60-х
годов XX в. во Франции, Германии и других зарубежных странах показал,
что проекты реконструкции жилого фонда являются экономически
эффективными, а следовательно, привлекательными для инвесторов, если
осуществляется комплексная реконструкция в пределах квартала или
микрорайона с реконструкцией инженерной инфраструктуры, созданием
новых жилых и нежилых помещений и проведением прогрессивных
ресурсосберегающих мероприятий.
Консолидация финансовых средств для проведения комплексной
реконструкции жилого фонда может охватить ряд федеральных и
региональных жилищных программ по предоставлению жилья
очередникам, расселению из ветхих и аварийных домов, обеспечению
жильем военнослужащих, молодых семей и других социальных групп. В
настоящее время данные программы реализуются вне связи друг с другом,
что ведет к распылению и неэффективному использованию выделяемых на
эти цели бюджетных средств.
Комплексная реконструкция жилой застройки кварталов эко-
номически выгодна, прежде всего, для городской администрации. В
результате реконструкции снижаются расходы на ресурсное обеспечение
жилищной сферы, повышается плотность застройки территорий,
сокращается протяженность инженерных сетей, уменьшаются затраты на
создание объектов социальной инфраструктуры.
Решение вопросов финансирования инвестиционных программ и
проектов реконструкции жилых домов напрямую зависит от
инициативности и способности городской администрации привлечь для
решения проблемы необходимые средства из внебюджетных источников.
Для этого необходимо решить комплекс взаимосвязанных и
взаимозависимых задач по вовлечению в инвестиционно-строительный
процесс
внебюджетных
средств,
созданию
свободного
рынка
инвестиционных ресурсов, в том числе земельных, изменению налоговой
политики с предоставлением льгот организациям и лицам, занятым
инвестиционно-строительной деятельностью, принятию необходимых
законодательных
и
нормативно-правовых
актов,
регулирующих
отношения участников инвестиционно-строительной сферы деятельности
между собой и с внешними партнерами, а также по государственному
регулированию инвестиционно-строительной деятельности в стране.
В связи с этим актуальным представляется исследование важнейших
аспектов развития системы инвестирования реконструкции городской
жилой застройки, характеризующейся качественными и количественными
изменениями объемов инвестиций и источников покрытия затрат, их
структурой и соотношениями, коммерческими условиями и организацией
привлечения инвесторов, динамикой платежеспособного спроса населения
на жилье. Выбранная схема финансирования должна обеспечить:
необходимый для планомерной реализации инвестиционного проекта
объем финансовых ресурсов; возможность оптимизации структуры на-
логовых платежей; баланс между суммой привлеченных финансовых
ресурсов и величиной получаемого дохода; снижение рисков.
Без тщательной проработки взаимосвязей и отражения прав и
обязанностей инвесторов, накопления и возврата привлеченных средств в
период эксплуатации реконструированных жилых домов будет затруднена
практическая реализация схем финансирования. Необходимо отметить, что
сегодня инвестиционный процесс в жилищной сфере происходит в
условиях
значительного
сокращения
бюджетных
источников
финансирования реконструкции жилья, снижения доли прибыли
предприятий, направляемой на развитие социальной инфраструктуры,
увеличения разрыва между ценами на жилье, его состоянием, а также
продолжающейся инфляцией.
Реформирование системы инвестиций в реконструкцию жилищного
фонда состоит в изменении механизмов и источников привлечения
средств. Кроме федерального, региональных и местных бюджетов,
необходима также аккумуляция средств банковских и финансово-
кредитных
учреждений,
инвестиционно-строительных,
страховых,
жилищно-эксплуатационных компаний, личных средств граждан, размеры
которых, по данным официальной статистики и различных маркетинговых
исследований, оцениваются примерно в 60-70 млрд долл. США. Прежде
всего необходимо совершенствование инвестиционной политики и
развитие
финансово-кредитной
системы
в
сфере
жилищного
строительства, создание привлекательных финансовых инструментов
(кредиты на приобретение жилья с льготным процентом и др.).
Эффективной формой привлечения инвестиций являются спе-
циализированные жилищные инвестиционные фонды с участием
государства. Условиями, обеспечивающими приток средств в эти фонды,
являются высокая доходность (превышающая процент по депозитам для
коммерческих банков или сопоставимая с ним) и наличие гарантий
возврата средств на государственном уровне (поручительства Минфина
России и т. п.). Другой вариант — эмиссия специализированных
высокодоходных государственных ценных бумаг и последующая продажа
их крупными и мелкими пакетами с введением налоговых льгот на доходы.
При такой форме привлечения средств обеспечивается прямая связь
денежных ресурсов населения с инвестициями в жилищный сектор,
исключая посредническую деятельность банков, предполагающую
отчисление доходов в виде банковской маржи.
Одним из механизмов эффективного управления инвестициями при
реконструкции городской жилой застройки являются государственные
концессии.
Под концессией понимается «передача» концессионеру объекта
государственной (муниципальной) собственности для строительства,
модернизации, реконструкции, эксплуатации, управления, обслуживания и
т. д. на определенных, закрепленных в договоре условиях и в соответствии
с концессионным законодательством.
Главным здесь является то, что в концессию передается только
государственная и муниципальная собственность. Второй важнейшей
момент заключается в целевой функции концессий: реконструкция
городских жилых кварталов в условиях нехватки у государства
финансовых ресурсов.