Файл: Муниципальное управление (Половинкин).pdf

При реализации инвестиционных проектов на концессионной основе 

используются  следующие  источники  финансирования:  собственные 

средства концессионера; займы, предоставленные 

коммерческими  банками  и  другими  кредитными  институтами;  зай-

мы,  предоставленные  международными  финансовыми  институтами, 

полученные непосредственно самим концессионером; целевые средства на 

покрытие затрат на строительство и т. п. 

Концессии выдаются экономическим субъектам на реконструкцию и 

застройку  городских  жилых  кварталов  с  последующей  их  эксплуатацией 

на  20-30  лет.  В  течение  периода  эксплуатации  концессионер  покрывает 

своими доходами следующие издержки: налоги, расходы на управление и 

содержание  объекта  в  соответствии  со  стандартами,  определенными  в 

концессионном  договоре,  платежи  по  собственным  обязательствам, 

дивиденды  по  обыкновенным  акциям,  включая  доходы  на  акции, 

оговоренные в концессионном договоре. 

Проведенный анализ позволяет заключить, что именно в концессиях 

проявляются  главные  преимущества  партнерских  отношений  государства 

и  бизнеса.  Государство  перекладывает  бремя  несения  расходов  по 

реконструкции,  инвестированию  и  содержанию  своего  имущества  на 

частный  сектор,  решает  острые  социально-экономические  проблемы 

развития,  за  которые  несет  ответственность  перед  обществом.  Оно 

частично  решает  бюджетную  проблему  путем  снятия  нагрузки  по 

финансированию  государственных  объектов  и  за  счет  поступления 

концессионных платежей. 

Частные  инвесторы  заинтересованы  в  концессиях,  поскольку 

получают  в  долговременное  управление  государственные  активы  на 

льготных  условиях  платы  за  концессию.  Кроме  того,  осуществляя 

реконструкцию,  концессионер  имеет  достаточные  гарантии  возврата 

инвестированных  средств,  поскольку  его  партнером  выступает 

государство.  При  этом  государство  дотирует  из  бюджета  концессионеру 

его  издержки  и  инвестиции  при  условии  повышения  качества  жилищно-

коммунального обслуживания населения. 

Анализ  реальной  схемы  финансирования  реконструкции  городской 

жилой  застройки,  определение  основных  участников  этого  процесса  и 

связей  между  ними  являются  основой  для  построения  модели 

формирования  инвестиционного  фонда  комплексной  реконструкции 

жилой застройки в крупном городе (мегаполисе) (рис. 9.2). 

В  целях  эффективного  использования  средств  всех  участников 

инвестиционного  процесса  необходимо  определить  рациональное 

соотношение 

между 

инвестиционными 

ресурсами 

федерального, 

регионального  и  местного  бюджетов,  населения,  банков,  финансово-

кредитных 

учреждений, 

инвестиционно-строительных, 

страховых, 

жилищно-эксплуатационных  компаний,  что  обеспечит  комплексный 

подход  к  использованию  имеющихся  инвестиций  в  реконструкцию 

городской жилой застройки

. 

Для  построения  модели  аккумуляции  инвестиционных  ресурсов 

необходимо 

сформировать 

функциональные 

блоки 

(модули), 

определяющие  потребность  в  инвестициях  субъектов  программы 

комплексной  реконструкции  городской  жилой  застройки.  Такими 

модулями  являются:  модуль  средств  населения,  объединяющий 

финансовые  ресурсы  основных  потребителей  жилья;  модуль  кредитных 

средств, в котором представлены ресурсы банков и финансово-кредитных 

учреждений;  модуль  средств  инвестиционно-строительных,  страховых, 

жилищно-эксплуатационных  компаний,  необходимых  для  реконструкции 

и  эксплуатации  жилья;  модуль  средств  федерального,  регионального  и 

местного бюджетов. 

Рис. 9.2. 

Модель формирования инвестиционного фонда комплексной реконструкции 

жилой застройки в крупном городе (мегаполисе) 

Разделение  модели  на  отдельные  модули  обусловлено  тем,  что 

потребность  в  инвестициях  и  внутренние  возможности  каждого  модуля 

практически  не  зависят  от  вида  модели  инвестирования  реконструкции 

городской  жилой  застройки.  При  этом  функции,  выполняемые  каждым 

субъектом  инвестиционного  процесса  в  отдельности,  интегрируются  при 

их объединении. 

Модули  дают  возможность  выявить  потребность  каждого  из 

субъектов  в  инвестициях  и  сопоставить  с  размерами  собственных  и 

привлеченных средств. 

Каждый  модуль  состоит  из  финансовых  потоков,  входящих  в 

субъект  (получение  ресурсов  от  других  субъектов)  и  исходящих  от  него 

(передача  ресурсов  другим  субъектам).  В  структуре  каждого  модуля 

указывается  вид  внутренних  ресурсов,  размер  которых  определяется  для 

установления  баланса  потребности  в  инвестициях  при  выполнении 

целевой функции с размерами привлеченных средств. Общая потребность 

в  инвестициях  определяется  с  учетом  бюджетных  и  внебюджетных 

источников  финансирования  всех  участников  процесса  реконструкции 

городской  жилой  застройки.  Таким  образом,  используя  различные 

варианты  интеграции  блоков,  можно  выбрать  оптимальный  вариант 

инвестирования  реконструкции  городской  жилой  застройки  на  уровне 

квартала или города в целом. 

Взаимная  увязка  потребности  в  инвестициях  каждого  блока  с 

размерами собственных и привлеченных средств достигается разработкой 

экономико-математической модели формирования инвестиционного фонда 

реконструкции  городской  жилой  застройки.  Размер  внутренних  ресурсов 

каждого модуля входит в систему ограничений при разработке экономико-

математической 

модели 

формирования 

инвестиционного 

фонда 

комплексной  реконструкции  городской  жилой  застройки  и  оптимизации 

его структуры. 

Модель  формирования  инвестиционного  фонда  для  реализации 

программы  комплексной  реконструкции  жилой  застройки  на  уровне 

крупного  города  (мегаполиса)  должна  учитывать  влияние  на 

эффективность  инвестиций  финансового  состояния  банков,  финансово-

кредитных  учреждений,  инвестиционно-строительных,  риэлторских, 

страховых, 

жилищно-эксплуатационных 

компаний, 

состояние 

материально-технической базы строительства, уровень доходов населения 

города,  дотации  и  субсидии  городских  властей,  возможность 

предоставления  кредитов  и  размер  процентных  ставок  по  ним,  уровень 

инфляции и др. 

Вариантная  проработка  и  последующие  изменения  в  структуре 

инвестирования комплексной реконструкции городской жилой застройки с 

учетом  вышеперечисленных  факторов  являются  важными  вопросами 

совершенствования  схемы  управления  реконструкцией  города  на  основе 

использования  программных  механизмов  функционирования  системы. 

Сравнение 

вариантов 

программного 

обеспечения 

комплексной 

реконструкции городской жилой застройки и выбор из них оптимального 

должны  осуществляться  на  основе  критерия,  отражающего  степень 

достижения главной цели инвестиционной деятельности. 

Основной  целью  комплексной  реконструкции  жилой  застройки  на 

уровне  города  как  системы  является  достижение  уровня  удовлетворения 

потребности  населения  города  в  жилье  и  объектах  социального  и 

культурно-бытового  назначения  в  соответствии  с  установленными 

нормативами.  Исходя  из  этого  в  качестве  критерия  оптимизации  при 

решении  задачи  моделирования  инвестиционного  фонда  программы 

комплексной  реконструкции  городской  жилой  застройки  предлагается 

оптимальное  количество  жилья  и  объектов  социального  и  культурно-

бытового назначения, обеспечивающее потребности населения города при 

заданных  объемах  инвестиций  из  всех  источников  на  прогнозируемый 

период. 

9.8. Меры по осуществлению инвестиционных стратегий развития 

жилой недвижимости в развитие городских территорий 

Проблемы  и  особенности  регулирования  рынков  недвижимости  и 

развития  городов  требуют  осуществления  системы  мер,  обеспечивающих 

рост объемов инвестиций в развитие городских территорий, и повышения 

их  эффективности.  Для  этого  необходимо  разработать  ряд  программных 

документов, объединенных в инвестиционную стратегию города. В общем