Расчет стоимости объекта оценки доходным подходом

Таблица 23

Показатели	Величина показателей
Чистый операционный доход, рублей с год	1 044 687
Ставка капитализации, %	9,60%
Рыночная стоимость объекта недвижимости, рассчитанная в рамках метода прямой капитализации, рублей	10 876 548

Стоимость Объекта недвижимости в составе активов ООО «ПРОФИТ», полученная с применением доходного подхода по состоянию на 31.12.2016 года составляет:

10 876 548

(десять миллионов восемьсот семьдесят шесть тысяч пятьсот сорок восемь) рублей.

10.Описание процедуры согласования результатов оценки и выводы, полученные на основании проведенных расчетов по различным подходам

В результате применения различных подходов к оценке рыночной стоимости объекта недвижимости в составе активов ООО «ПРОФИТ» с учетом принятых допущений получены значения, приведенные в таблице ниже.
Результаты расчетов стоимости объекта недвижимости, полученные в раках подходов

(с учетом НДС), руб. Таблица 24

Подход к оценке
Затратный	Сравнительный	Доходный
Не применялся	11 752 653	10 876 548

Рыночная стоимость объекта недвижимости определяется исходя из наиболее эффективного использования объекта недвижимости, то есть наиболее вероятного использования объекта недвижимости, являющегося практически и финансово осуществимым, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, и в результате которого расчетная величина стоимости объекта недвижимости будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования).

В условиях развитого рынка нежилой недвижимости наиболее адекватные результаты оценки рыночной стоимости производственных объектов могут быть получены с использованием сравнительного и доходного подходов, наиболее полно отражающих состояние рынка нежилых помещений. С учетом вышеизложенного для оценки стоимости объекта оценки применялись сравнительный и доходный подходы. Затратный подход в настоящем отчете не применялся.

---

В процессе согласования промежуточных результатов оценки недвижимости, полученных с применением разных подходов, следует проанализировать достоинства и недостатки этих подходов, объяснить расхождение промежуточных результатов и на основе проведенного анализа определить итоговый результат оценки недвижимости.
Согласование результатов оценки

Таблица 25.Экспертное мнение оценщика
№ п/п		Критерий			Доходный			Сравнительный
		согласования
1		Степень соответствия
1.1.		задаче оценки			20			80
1.2.		цели оценки			50			50
1.3.		функциональному назначению объекта оценки			50			50
1.4.		оцениваемым правам			50			50
2		Степень достоверности и достаточности исходных данных, используемых в каждом из подходов			20			80
3		Степень предпочтительности каждого из подходов с точки зрения характеристик рынка и местоположения объектов оценки			20			80
4		Надежность расчетов и процедур анализа, проведенных в используемых подходах			20			80
5		Удельный вес экспертных оценок и суждений в каждом из приведенных подходов			20			80
В результате проведенных расчетов по определению весов каждого подхода с использованием метода иерархий для согласования оценок, полученных различными подходами, определены следующие весовые коэффициенты:
				Затратный			Доходный			Сравнительный
	Средний ранг, баллы			не применялся			31,25			68,75
	Коэффициент весомости каждого из подходов, отн.ед			не применялся			0,3125			0,6875
Рассчитали итоговое значение рыночной стоимости объекта оценки: 10 876 548×0,3125 + 11 752 653×0,6875 =11 478 870 рублей
Таблица 26.Согласование результатов
			Затратный			Доходный			Сравнительный
		Рыночная стоимость, полученная в рамках каждого из подходов, руб.	не применялся			10 876 548			11 752 653
		Итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости в составе активов ООО «ПРОФИТ», руб.	11 478 870

---

Итоговое значение рыночной стоимости объекта оценки составляет на 31.12.2016 года округленно

11 479 000 рублей.


После проведения процедуры согласования оценщик, помимо указания в отчете об оценке итогового результата оценки стоимости недвижимости, приводит свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться эта стоимость.

Возможные границы интервала, в которых находиться стоимость объекта оценки, определена по 3D-матрице интервальной стоимости



Рисунок 2 - 3D-матрица интервальной стоимости ²¹
Объект оценки – стандартная недвижимость;

результат расчета стоимости – 11 478 870 рублей; качество информации, использованной при проведении оценки, может быть охарактеризовано как «высокое».

В соответствии с данными рис. 2 имеем:

- ширина интервала = +/- 5% * 0,8 = 4%;

- нижняя граница = 11 478 870 - 11 478 870 *4% = 11 019 715 руб.;

- верхняя граница = 11 478 870 + 11 478 870 *4% = 11 938 025 руб.
Возможные границы интервала, в котором, по мнению Оценщика, находится рыночная стоимость объекта оценки: 11 019 715 руб. – 11 938 025 руб., включительно.

---

Выводы

Итоговая рыночная стоимость объекта недвижимости в составе активов ООО «ПРОФИТ» (производственное здание площадью 900 кв.м., расположенного по адресу: г. Владимир, Промышленный проезд, с земельным участком площадью 1500 кв.м. кадастровый номер №33:22:001254:4) по состоянию на 31.12.2016 года составляет:

11 479 000 рублей.

Возможные границы интервала, в котором, по мнению Оценщика, находится рыночная стоимость объекта оценки: 11 019 715 руб. – 11 938 025 руб., включительно.

12. ИНФОРМАЦИОННЫЕ МАТЕРИАЛЫ.
Информация об объектах-аналогах подобранных для расчета стоимости земельного участка в рамках сравнительного подхода

Аналог 1.


http://vladimir.realty.dmir.ru/sale/kommercheskie-zemli-vladimir-proizvodstvennaya-ulica-149809365/


Аналог 2.


http://vladimir.realty.dmir.ru/sale/uchastok-vladimir-proizvodstvennaya-ulica-152133814/
Аналог 3.


http://vladimir.realty.dmir.ru/sale/kommercheskie-zemli-vladimir-bolshaya-nizhegorodskaya-ulica-126523951/


Информация об объектах-аналогах подобранных для расчета стоимости производственного здания в рамках сравнительного подхода
Аналог 1.

http://vladimir.realty.dmir.ru/sale/proizvodstvo-vladimir-promyshlennyy-proezd-151436831/

Аналог 2.


http://vladimir.realty.dmir.ru/sale/proizvodstvo-vladimir-promyshlennyy-proezd-146796345/

Аналог 3.


https://vladis.ru/catalog/view/226134
Аналог 4.




https://www.avito.ru/vladimir/kommercheskaya_nedvizhimost/proizvodstvennoe_pomeschenie_800_m_865498593

---

Информация об объектах-аналогах подобранных для расчета арендной ставки для производственного здания в рамках доходного подхода
Аналог 1.


http://vladimir.realty.dmir.ru/rent/proizvodstvo-vladimir-promyshlennyy-proezd-151436832/
Аналог 2.


http://vladimir.irr.ru/real-estate/commercial/production-warehouses/pomeschenie-pod-proizvodstvo-i-sklad-800-kv-m-advert610685430.html

Аналог 3.


http://vladimir.irr.ru/real-estate/commercial/production-warehouses/sdam-proizvodstvennoe-pomeschenie-advert625872153.html
Аналог 4.

http://vladimir.irr.ru/real-estate/commercial/production-warehouses/sdam-proizvodstvennoe-pomeschenie-advert625872144.html

13. ФОТОГРАФИИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ В СОСТАВЕ АКТИВОВ ООО «ПРОФИТ»


Литература к теме 5:

1. 
   Кацман В.Е., Косорукова И.В., Родин А.Ю., Харитонов С.В. Основы оценочной деятельности: Правовые, теоретические и математические основы. М.: изд. 3-е: Учебник, МФПУ «Синергия», 2012г. – пункт 1.5. главы 1.
   
2. 
   Приказ Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 299 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» (с изм. и доп.)
   
3. 
   Приказ Минэкономразвития России от 4 июля 2011 г. № 328 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО N 5)» (с изм. и доп.)
   

---

Смотрите также файлы

• Император Цучимикадо родился 1 сентября 1198 года в Хейане, Япония. Он был вторым сыном императора ГоТоба и его наложницы Такеко.docx

• Формы и методы занятия физической культурой.docx

• Занятие 1 (Тема Потребности и ресурсы. Проблема выбора) Задачи.docx

• Контрольная работа по дисциплине Метеорологическое обеспечение полетов.docx

• Как известно, современный этап развития международных отношений характеризуется рядом тенденций, которые совершенно поразному влияют на международное трудовое право и не всегда органично взаимодействуют друг с другом.docx