Файл: Отчет об оценке и экспертиза отчета об оценке объекта оценки Дидактическая игра по теме 5.docx
Добавлен: 26.10.2023
Просмотров: 94
Скачиваний: 2
ВНИМАНИЕ! Если данный файл нарушает Ваши авторские права, то обязательно сообщите нам.
Поправка на отличие в площади земельного участка, относящегося к объекту.
Оцениваемый объект и объекты-аналоги обеспечены различными по площади земельными участками. Поэтому необходимо внести поправку на разницу в площади земельного участка.
Величина корректировки (поправки) определялась в следующем порядке:
1. Определялась площадь земельного участка, приходящаяся на 1 кв. м общей площади здания для оцениваемого объекта и объектов – аналогов по формуле:
S' = Sзу/Sзд
Величина S' отражает обеспеченность здания земельным участком.
2. Определялось отклонение в обеспеченности земельным участком между оцениваемым объектом и объектом – аналогом:
ΔS'i = S'o - S'ai
где: S'o - площадь земельного участка, приходящаяся на 1 кв. м общей площади здания для оцениваемого объекта, кв.м./кв.м.;
S'ai - площадь земельного участка, приходящаяся на 1 кв. м общей площади здания для i-того аналога, кв.м./кв.м.;
3. Величина корректировки определялась по формуле:
К = ΔS'i * Сзу
где: Сзу - стоимость 1 кв. м земельного участка.
Для определения значения корректировки цен объектов-аналогов была определена стоимость земельного участка в составе объекта оценки методом количественных корректировок в рамках сравнительного подхода.
Для сравнительного анализа земельных участков были отобраны следующие объекты-аналоги.
Таблица 13
| Характеристики (ценообразующие факторы) | Земельный участок в составе объекта недвижимости | Сопоставимые земельные участки | ||
| 1 | 2 | 3 | ||
| категория, ВРИ | земли населенных пунктов, ВРИ – под содержание производственного здания | земли населенных пунктов, ВРИ – под содержание производственного здания | земли населенных пунктов, ВРИ – под содержание производственного здания | земли населенных пунктов, ВРИ – под содержание производственного здания |
| Права на объект | собственность | собственность | собственность | собственность |
| Условия финансирования | Ед.платеж | Ед.платеж | Ед.платеж | Ед.платеж |
| Условия продажи | рын.сделка купли-продажи | предложение | предложение | предложение |
| Время продажи | 31.12.2016 | 12.2016 | 12.2016 | 12.2016 |
| Местоположение | г. Владимир, Октябрьский район, Промышленный проезд | г. Владимир, Октябрьский район, 2-й Почаевский овраг | г. Владимир, Октябрьский район, 2-й Почаевский овраг | г. Владимир, Фрунзенский район, ул. Большая Нижегородская |
| Физические характеристики: | | | | |
| -площадь ЗУ, кв.м. | 1500 | 1000 | 1500 | 1000 |
| состояние | очищен, огорожен, все коммуникации | очищен, огорожен, все коммуникации | очищен, огорожен, все коммуникации | очищен, огорожен, все коммуникации |
| Эк. характеристики | б/о | Без особен. | Без особен. | Без особен. |
| Постройки | условно свободен | Нет | Нет | Нет |
| Цена, руб. | | 1650000 | 2400000 | 1800000 |
| Цена, руб./м2 | | 1650,0 | 1600,0 | 1800,0 |
| Источник информации | | справка агентства недвижимости ООО «Консалтинговый центр «Независимость» | справка агентства недвижимости ООО «Консалтинговый центр «Независимость» | справка агентства недвижимости ООО «Консалтинговый центр «Независимость» |
Земельный участок в составе объекта недвижимости и объекты-аналоги расположены в промышленной зоне, относятся к категории земель населенных пунктов, имеют вид разрешенного использования под содержание производственного здания, относятся к одному классу по масштабу «500-1500 кв.м», не имеют улучшений, в качестве корректирующих поправок, учитывающих отличия объектов-аналогов от объекта оценки, принята поправка на условия продажи (уторговывание). Остальные поправки не применялись ввиду схожести условий и параметров, характеризующих объекты-аналоги и оцениваемый объект.
Поправка на условия продажи (уторговывание).
При продаже земельных участков из земель населенных пунктов с разрешенным использованием: для содержания производственного здания, расположенных в г. Владимире, поправка на уторгование составляет 12 %15.
Результаты расчетов стоимости земельного участка в составе объекта недвижимости приведены в таблице ниже.
Таблица 14
| Таблица внесения поправок и расчета рыночной стоимости объекта методом сравнения продаж | ||||
| Характеристики | Земельный участок в составе объекта недвижимости | Сопоставимые земельные участки | ||
| 1 | 2 | 3 | ||
| Цена, руб./м2 | | 1650 | 1600 | 1800 |
| Права на объект | собственность | собственность | собственность | собственность |
| Корректировка, % | | 0,00% | 0,00% | 0,00% |
| Условия финансирования | Ед.платеж | Ед.платеж | Ед.платеж | Ед.платеж |
| Корректировка, % | | 0,00% | 0,00% | 0,00% |
| Условия продажи | рын.сделка купли-продажи | предложение | предложение | предложение |
| Корректировка, % | | -12,00% | -12,00% | -12,00% |
| Время продажи | 31.12.2016 | 12.2016 | 12.2016 | 12.2016 |
| Корректировка, % | | 0,00% | 0,00% | 0,00% |
| Местоположение | г. Владимир, Октябрьский район, Промышленный проезд | г. Владимир, Октябрьский район, 2-й Почаевский овраг | г. Владимир, Октябрьский район, 2-й Почаевский овраг | г. Владимир, Фрунзенский район, ул. Большая Нижегородская |
| Корректировка, % | | 0,00% | 0,00% | 0,00% |
| Физические характеристики: | | | | |
| -площадь ЗУ | 1500 | 1000 | 1500 | 1000 |
| Корректировка, % | | 0,00% | 0,00% | 0,00% |
| состояние | очищен, огорожен, все коммуникации | очищен, огорожен, все коммуникации | очищен, огорожен, все коммуникации | очищен, огорожен, все коммуникации |
| Корректировка, % | | 0,00% | 0,00% | 0,00% |
| Экономические характеристики | б/о | Без особен. | Без особен. | Без особен. |
| Корректировка, % | | 0,00% | 0,00% | 0,00% |
| Постройки | условно свободен | Нет | Нет | Нет |
| Корректировка, % | | 0,00% | 0,00% | 0,00% |
| Скорректированная цена, руб./м2 | | 1452,00 | 1408,00 | 1584,00 |
| Всего различий | | 1 | 1 | 1 |
| Итоговая корректировка, % | | -12,0% | -12,0% | -12,0% |
| Значимость аналога, баллы | | 8,33 | 8,33 | 8,33 |
| Удельный вес аналога, отн. ед. | | 0,33 | 0,33 | 0,33 |
| Средневзвешенное значение скорректированных цен аналогов, руб./кв.м. | 1481,33 | |||
| Рыночная стоимость земельного участка в составе объекта оценки, руб. | 2 222 000 | |||
Рыночная стоимость земельного участка в составе объекта недвижимости, полученная с помощью сравнительного подхода, по состоянию на 31.12.2016 года составляет:
2 222 000 (два миллиона двести двадцать две тысячи) рублей.
Исходя из стоимости земельного участка в составе объекта оценки определили значения поправки на отличие в площади земельного участка, относящегося к объекту.
Таблица 15
| Наименование показателя | Производств. здание в составе объекта недвижимости | Аналоги | |||
| 1 | 2 | 3 | 4 | ||
| Площадь земельного участка, приходящаяся на 1 кв.м. здания, кв.м./кв.м. S'=Sзу /Sзд | 1,666666667 | 1,25984252 | 1,466666667 | 1,4 | 3,9 |
| Отличие по земельному участку аналога от оцениваемого, кв.м. (ΔS'i = S'o – S'ai) | | 0,406824147 | 0,2 | 0,238095238 | -2,208333333 |
| Корректировка, руб/м2 (К = ΔS'i * Сзу) | | 602,6421697 | 296,2666667 | 352,6984127 | -3271,277778 |
| Корректировка, % (К/Сai (за 1 кв.м.)) | | 2,55% | 2,47% | 2,49% | -15,39% |
Поправка на материал стен. Поправка учитывает различие в материале стен производственного здания в составе объекта недвижимлсти. Поправка делалась в относительных величинах (%).Для определения поправок на отличие площадей использовался «Справочник оценщика недвижимости – 2016»16.
Производственное здание в составе объекта оценки и аналоги №№ 2, 3, 4 имеют кирпичные стены, стены аналога № 1 выполнены из сэндвич-панелей, поэтому к цене аналога № 1вносится корректировка -19%.
Таблица 16
| Характеристика | Производственное здание в составе объекта недвижимости | Аналоги | |||
| 1 | 2 | 3 | 4 | ||
| – материал стен | Кирпичное | Панельное | Кирпичное | Кирпичное | Кирпичное |
| Корректировка, % | | -19,00% | 0,00% | 0,00% | 0,00% |
Поправка на наличие железнодорожной ветки. Поправка учитывает разницу в стоимости, сложившейся на аналогичные объекты в зависимости от наличия железнодорожной ветки. Поправка делалась в относительных величинах (%).Для определения поправок на отличие площадей использовался «Справочник оценщика недвижимости – 2016»17.
Объект оценки и аналоги №№ 2,3, 4 не имеют железнодорожной ветки, аналог № 1, напротив, имеет железнодорожную ветку, поэтому к цене аналогов №№ 1 вносится корректировка -15%.
Таблица 17
| Характеристика | Производственное здание в составе объекта недвижимости | Аналоги | |||
| 1 | 2 | 3 | 4 | ||
| – наличие железнодорожной ветки | отсутствует | наличие железнодорожной ветки | отсутствует | отсутствует | отсутствует |
| Корректировка, % | | -15,00% | 0,00% | 0,00% | 0,00% |
Расчет представлен в таблице ниже.
Таблица 18
| Таблица внесения корректировок и расчет стоимости объекта методом количественных корректировок | |||||
| Характеристики | Производственное здание в составе объекта недвижимости | Аналоги | | | |
| 1 | 2 | 3 | 4 | ||
| Цена, руб./м2 | | 23622 | 12000 | 14143 | 21250 |
| Права на объект | ЗУ-соб-ть | ЗУ-соб-ть | ЗУ –долг.ар. | ЗУ-соб-ть | ЗУ-соб-ть |
| ОКС - собственность | ОКС - соб-ть | ОКС - соб-ть | ОКС - соб-ть | ОКС - соб-ть | |
| Корректировка, % | | 0,00% | 0,00% | 0,00% | 0,00% |
| Условия финансирования | Ед.платеж | Ед.платеж | Ед.платеж | Ед.платеж | Ед.платеж |
| Корректировка, % | | 0,00% | 0,00% | 0,00% | 0,00% |
| Условия продажи | рыночная сделка купли-продажи | предложение | предложение | предложение | предложение |
| Корректировка, % | | -12,00% | -12,00% | -12,00% | -12,00% |
| Время продажи | 12.2016 | 12.2016 | 12.2016 | 11.2016 | 12.2016 |
| Корректировка, % | | 0,00% | 0,00% | 0,00% | 0,00% |
| Местоположение | Владимир, Октябрьский район, Промышленный проезд | Владимир, Октябрьский район, Промышленный проезд | Владимир, Октябрьский район, Промышленный проезд | Владимир, Фрунзенский район, ул. Большая Нижегородская | Владимир, Фрунзенский район, ул. Большая Нижегородская, д. 108 |
| Корректировка, % | | 0,00% | 0,00% | 0,00% | 0,00% |
| Физические характеристики: | | | | | |
| -площадь здания, м2 | 900 | 1270 | 1500 | 700 | 800 |
| Корректировка, % | | 3,00% | 3,00% | 0,00% | 0,00% |
| -площадь ЗУ | 1500 | 1600 | 2200 | 1000 | 3100 |
| Sзу /Sзд | 1,7 | 1,3 | 1,5 | 1,4 | 3,9 |
| Корректировка, % | | 2,55% | 2,47% | 2,49% | -15,39% |
| Корректировка, руб/м2 | | 602,6 | 296,3 | 352,7 | -3271,3 |
| – материал стен | Кирпичное | Панельное | Кирпичное | Кирпичное | Кирпичное |
| Корректировка, % | | -19,00% | 0,00% | 0,00% | 0,00% |
| - состояние помещения | удовлеторительное | удовлеторительное | удовлеторительное | удовлеторительное | удовлеторительное |
| Корректировка, % | | 0,00% | 0,00% | 0,00% | 0,00% |
| – наличие отопления | Отапливаемое | Отапливаемое | Отапливаемое | Отапливаемое | Отапливаемое |
| Корректировка, % | | 0,00% | 0,00% | 0,00% | 0,00% |
| – наличие железнодорожной ветки | отсутствует | наличие железнодорожной ветки | отсутствует | отсутствует | отсутствует |
| Корректировка, % | | -15,00% | 0,00% | 0,00% | 0,00% |
| Экономические характеристики | Без особен. | Без особен. | Без особен. | Без особен. | Без особен. |
| Корректировка, % | | 0,00% | 0,00% | 0,00% | 0,00% |
| Движимое имущество | Нет | Нет | Нет | Нет | Нет |
| Корректировка, руб. | | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 |
| Корректировка, % | | 0,00% | 0,00% | 0,00% | 0,00% |
| Скорректированная цена, руб./м2 | | 17785,3 | 11145,3 | 12756,2 | 15821,3 |
| Всего различий | | 5 | 3 | 2 | 2 |
| Итоговая корректировка, % | | -24,7% | -7,1% | -9,8% | -25,5% |
| Значимость аналога, баллы | | 4,05 | 14,04 | 10,20 | 3,91 |
| Удельный вес аналога, отн. ед. | | 0,13 | 0,44 | 0,32 | 0,12 |
| Средневзвешенное значение скорректированных цен аналогов, руб./кв.м. | 13 059 | ||||
| Рыночная стоимость объекта недвижимости, руб. | 11 752 653 | ||||
Стоимость Объекта недвижимости, полученная с применением сравнительного подхода по состоянию на 31.12.2016 года составляет:
11 752 653
(одиннадцать миллионов семьсот пятьдесят две тысячи шестьсот пятьдесят три) руб.
10.5. Оценка стоимости объекта недвижимости доходным подходом
В рамках доходного подхода к оценке в данном отчете будет использован метод прямой капитализации, так как объект оценки не требует значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование объекта оценки соответствует его наиболее эффективному использованию.
При применении доходного подхода оценщик учитывает следующие положения:
а) доходный подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов;
б) в рамках доходного подхода стоимость недвижимости может определяться методом прямой капитализации, методом дисконтирования денежных потоков или методом капитализации по расчетным моделям;
в) метод прямой капитализации применяется для оценки объектов недвижимости, не требующих значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию. Определение стоимости объектов недвижимости с использованием данного метода выполняется путем деления соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации, которая при этом определяется на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту;
г) метод дисконтирования денежных потоков применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов с произвольной динамикой их изменения во времени путем дисконтирования их по ставке, соответствующей доходности инвестиций в аналогичную недвижимость;
д) метод капитализации по расчетным моделям применяется для оценки недвижимости, генерирующей регулярные потоки доходов с ожидаемой динамикой их изменения. Капитализация таких доходов проводится по общей ставке капитализации, конструируемой на основе ставки дисконтирования, принимаемой. в расчет модели возврата капитала, способов - и условий финансирования, а также ожидаемых изменений доходов и стоимости недвижимости в будущем;