е) структура (учет налогов, возврата капитала, темпов изменения доходов и стоимости актива) используемых ставок дисконтирования и (или) капитализации должна соответствовать структуре дисконтируемого (капитализируемого) дохода;

ж) для недвижимости, которую можно сдавать в аренду, в качестве источника доходов следует рассматривать арендные платежи.

Метод прямой капитализации позволяет пересчитывать годовой доход в стоимость собственности путем деления годового дохода на ставку капитализации. В зависимости от целей анализа и наличия доступной информации осуществляется выбор конкретного уровня дохода. В качестве базового уровня годового дохода применялся чистый операционный доход.

Общая процедура оценки по методу прямой капитализации включала в себя следующие последовательные шаги:

• 
  определение ожидаемого потенциального валового дохода (ПВД) (в рублях) от сдачи в аренду оцениваемых помещений в течение года путем перемножения площадей оцениваемых помещений на рыночные арендные ставки;
  
• 
  определение загрузки помещений (в % от ПВД), учитывающей возможные потери от простоя (незагруженности) помещений и потери при сборе арендной платы (К_загр);
  
• 
  определение действительного валового дохода (ДВД);
  

ДВД = ПВД – ПВД × К_загр

• 
  определение операционных расходов, связанных с эксплуатацией объекта оценки (ОР);
  
• 
  определение чистого операционного дохода (ЧОД) по зависимости:
  

ЧОД = ДВД – ОР;

• 
  определение ставки капитализации (R);
  
• 
  определение стоимости оцениваемого объекта по формуле:
  

V = ЧОД / R.

В своих исследованиях рынка недвижимости оценщик пользовался информацией по ценам сделок с недвижимостью и данными по аренде производственных зданий, размещенными в сети Интернет организациями, занимающимися операциями с недвижимостью.

Как правило, при корректировке арендных ставок применяются следующие поправки: на передаваемые имущественные права, на условия финансирования, на условия продажи, на расходы, сделанные сразу после покупки, на рыночные условия, на уторговывание, на местоположение, на размещение, на отличие количества единиц измерения, характеризующего объект-аналог (площадь, строительный объем объекта недвижимости и др.), на дополнительные улучшения

---

, на ремонт, на компоненты стоимости, не входящие в состав недвижимости.

Объект оценки и объекты-аналоги расположены в промышленной зоне и являются производственными зданиями. В качестве корректирующих поправок, учитывающих отличия объектов-аналогов от объекта оценки, приняты следующие поправки: на условия продажи (уторговывание), на отличие площадей. Остальные поправки не применялись ввиду схожести условий и параметров, характеризующих объекты-аналоги и объект оценки.

Поправка на условия продажи (уторговывание). Учитывает разницу между ценой предложения и ценой реальной сделки, которая образуется в процессе переговоров между покупателем и продавцом. Цена предложения не совпадает с ценой продажи и априорно предполагается завышенной, т.к. арендодатель желает сдать свое имущество с максимальной выгодой для себя. Арендатор, в свою очередь, стремится снять имущество за более низкую цену. Цены предложения на производственно-складские объекты, предлагающиеся к сдаче, превышают цены реальных сделок не более чем на 5-14% для универсальных производственно-складских объектов. В отчете, принята средняя поправка на уторговывание 10%. ¹⁸

Поправка на отличие площадей. Поправка учитывает различие в площадях производственных зданий в составе объекта недвижимости и объекта-аналога. Поправка делалась в относительных величинах (%). Для объектов-аналогов, имеющих меньшую площадь относительно объекта оценки, поправка принимается со знаком «-». Для объектов-аналогов, имеющих большую площадь относительно объекта оценки, поправка принимается со знаком «+»¹⁹.

Объект оценки и аналог № 2 относятся к одному классу по масштабу «300-1000 кв. м.», аналоги №№ 1,3,4 относятся к иному классу «больше 1000 кв.м.», поэтому к ценам аналогов №№ 1,3,4 вносится корректировка +3%.

Результаты анализа арендных платежей приведены в таблице ниже.

Ставки арендной платы за нежилые помещения

Рыночные данные по ставкам аренды на аналогичные объекты Таблица 19
Показатель	Объект
	№1	№2	№3	№4
Источник информации (точная интернет-ссылка)	http://vladimir.realty.dmir.ru/rent/proizvodstvo-vladimir-promyshlennyy-proezd-151436832/	http://vladimir.irr.ru/real-estate/commercial/production-warehouses/pomeschenie-pod-proizvodstvo-i-sklad-800-kv-m-advert610685430.html	http://vladimir.irr.ru/real-estate/commercial/production-warehouses/sdam-proizvodstvennoe-pomeschenie-advert625872153.html	http://vladimir.irr.ru/real-estate/commercial/production-warehouses/sdam-proizvodstvennoe-pomeschenie-advert625872144.html
Принтскрин	Раздел 12 Отчета	Раздел 12 Отчета	Раздел 12 Отчета	Раздел 12 Отчета
Описание	Производственное помещение, состояние удовлетворительное, Октябрьский район	Производственное помещение, состояние удовлетворительное, Фрунзенский район	Производственное помещение, состояние удовлетворительное, Октябрьский район	Производственное помещение, состояние удовлетворительное, Октябрьский район
Площадь, кв.м.	1270	800	1200	1450
Арендная плата, рублей в месяц	200 000	120 000	178 000	210 000
Арендная плата, руб./кв.м. в год	1 890	1 800	1 780	1 738

---

Результаты расчетов арендной платы Таблица 20

Характеристика	Объект оценки	Объект-аналог 1	Объект-аналог 2	Объект-аналог 3	Объект-аналог 4
Площадь, кв. м	900	1270	800	1200	1450
Ставка арендной платы, руб./кв. м/год		1 890	1 800	1 780	1 738
Поправка на передаваемые имущественные права, руб.		0,00%	0,00%	0,00%	0,00%
Скорректированная арендная ставка, руб./кв. м/год		1 890	1 800	1 780	1 738
Поправка на условия финансирования, %.		0,00%	0,00%	0,00%	0,00%
Скорректированная арендная ставка, руб./кв. м/год		1 890	1 800	1 780	1 738
Поправка на условия продажи (уторговывание), %.		-10,00%	-10,00%	-10,00%	-10,00%
Скорректированная арендная ставка, руб./кв. м/год		1 701	1 620	1 602	1 564
Поправка на рыночные условия (время продажи), %.		0,00%	0,00%	0,00%	0,00%
Скорректированная арендная ставка, руб./кв. м/год		1 701	1 620	1 602	1 564
Поправка на местоположение, %		0,00%	0,00%	0,00%	0,00%
Скорректированная арендная ставка, руб./кв. м/год		1 701	1 620	1 602	1 564
Поправка на отличие площадей,%		3,00%	0,00%	3,00%	3,00%
Скорректированная арендная ставка, руб./кв. м/год		1 752	1 620	1 650	1 611
Средняя арендная плата по аналогам, руб./кв.м. в год		1 658

---

Доля вакантных площадей для производственных зданий составляет 11-13% (в среднем 12%) (согласно данным, опубликованным в «Справочнике оценщика недвижимости – 2016», Том I, часть 2 Производственно-складская недвижимость и сходные типы объектов, С. 7(под ред. Лейфера Л.А.). В расчетах в качестве доли вакантных площадей принято среднее значение указанных интервалов – 12%. Следовательно, загрузка помещений составляет 88%.

К расходам, связанным с эксплуатацией объекта оценки, обычно относятся: коммунальные платежи, ремонт, затраты на управление, затраты на привлечение арендаторов, выплаты налогов на имущество, страховые платежи, плата за земельный участок (арендная плата или земельный налог) и прочие расходы. В настоящее время операционные расходы для универсальных производственно-складских объектов составляют в среднем 18% от ПВД²⁰. В расчетах приняты операционные расходы в размере 18% от ПВД.

Указанные данные подтверждены рыночными данными по городу Владимиру.

Расчет чистого операционного дохода		Таблица 21
№	Показатели	Определение величины показателя
1.	Площадь помещений, сдаваемая в аренду (S), кв. м	900
2.	Рыночная арендная плата (Сар), включая НДС, руб./кв.м. в год	1658,23
3.	Потенциальный валовой доход, руб. в год	1 492 410
4.	Коэффициент потерь от недозагрузки (Кндз ), % от ПВД	12,00%
5.	Коэффициент потерь от недосбора арендных платежей (Кн ар ), % от ПВД	0,00%
6.	Действительный валовой доход, руб. в год	1 313 321
7.	Операционные расходы, руб. в год	268 634
	Эксплуатационные расходы, руб. в год. (7,1+7,2)
7.1.	Условно-постоянные расходы, руб. в год
7.2.	Условно-переменные расходы, руб. в год
7.3.	Расходы на замещение, руб. в год
8.	Чистый операционный доход, руб. в год	1 044 687

---

Расчет ставки капитализации

Таблица 22. Расчет ставки капитализации.
Показатель	Объекты-аналоги
	№1	№2	№3	№4
Описание объекта-аналога, источник информации	Производственное помещение, состояние удовлетворительное, Октябрьский район	Производственное помещение, состояние удовлетворительное, Фрунзенский район	Производственное помещение, состояние удовлетворительное, Октябрьский район	Производственное помещение, состояние удовлетворительное, Октябрьский район
Цена продажи объекта, руб./кв.м.	17 800	15 800	16 200	16 300
Ставка арендной платы, руб./кв.м. в год	1 890	1 800	1 780	1 738
Коэффициент потерь от недозагрузки (Кндз ), % от ПВД	12,00%	12,00%	12,00%	12,00%
Коэффициент потерь от недосбора арендных платежей (Кн ар ), % от ПВД	0,00%	0,00%	0,00%	0,00%
Коэффициент операционных расходов, % от ПВД	0,00%	0,00%	0,00%	0,00%
Чистый операционный доход, руб/кв.м в год	1 663	1 584	1 566	1 529
Ставка капитализации по объектам-аналогам, %	9,34%	10,03%	9,67%	9,38%
Среднее значение ставки капитализации по объектам-аналогам, %	9,60%

Результаты расчетов стоимости объекта оценки доходным подходом представлены в таблице ниже.

---

Смотрите также файлы

• Император Цучимикадо родился 1 сентября 1198 года в Хейане, Япония. Он был вторым сыном императора ГоТоба и его наложницы Такеко.docx

• Формы и методы занятия физической культурой.docx

• Занятие 1 (Тема Потребности и ресурсы. Проблема выбора) Задачи.docx

• Контрольная работа по дисциплине Метеорологическое обеспечение полетов.docx

• Как известно, современный этап развития международных отношений характеризуется рядом тенденций, которые совершенно поразному влияют на международное трудовое право и не всегда органично взаимодействуют друг с другом.docx