Файл: Учебник для бакалавриата и специалитета под ред.pdf

161
безвозмездно. Как правило, прекращение права собственности у одного лица означает приобретение права собственности на эту вещь другим лицом, и наоборот.
Различают общие способы приобретения права собственности, используемые всеми субъектами (например, при заключении дого- вора купли-продажи), и специальные способы, которые применимы к отдельным субъектам. Так, реквизиция, конфискация, национали- зация являются основанием приобретения только государственной собственности. Национализация — это обращение в государственную собственность имущества, находящегося в собственности граждан и юридических лиц. Национализация возможна только на основании закона и носит возмездный характер — собственнику должна быть воз- мещена стоимость национализируемого имущества и другие убытки
(п. 2 ст. 235 ГК). Приватизация является основанием прекращения права государственной или муниципальной собственности и приобре- тения права собственности граждан и юридических лиц. Приватизация осуществляется в соответствии со специальным законодательством.
§ 2. Право общей собственности
Общая собственность имеет место в тех случаях, когда право соб- ственности на вещь принадлежит не одному, а двум или более лицам
(сособственникам, участникам). Предметом общей собственности является одно и то же имущество, которое относится к общему. Общая собственность может возникнуть независимо от того, является имуще- ство делимым или неделимым.
Различают два вида общей собственности: долевую собственность
(имущество находится в общей собственности с определением доли каждого из сособственников в праве собственности) и совместную собственность (доли каждого собственника в праве собственности не определены). ГК по-разному подходит как к определению основа- ний возникновения, так и круга участников общей долевой и общей совместной собственности.
Основания возникновения общей долевой собственности исчер- пывающе законом не определены. Таковыми могут быть, например, указание закона, заключение договора о совместной деятельности.
Не ограничивает закон и круг участников общей долевой собствен- ности. Общая долевая собственность может устанавливаться между гражданами, юридическими лицами и (или) государственными, муни- ципальными образованиями.
Общая долевая собственность возникает при принятии наследства несколькими лицами (ст. 1122, п. 2 ст. 1141 ГК), в многоквартирном жилом доме. В соответствии со ст. 290 ГК собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой соб- ственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, меха-

162
ническое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квар- тиры. Перечень имущества, находящегося в долевой собственности, указан в ст. 36 ЖК.
Иная ситуация в отношении общей совместной собственности.
Общая совместная собственность может возникнуть только в случаях, прямо предусмотренных законом, законом же строго определен и круг участников общей совместной собственности. Участниками общей совместной собственности могут быть только граждане. Основанием возникновения общей совместной собственности является заключение брака (при отсутствии брачного договора, заключенного супругами), регистрация крестьянского (фермерского) хозяйства. Таким образом, совместная собственность устанавливается между супругами или чле- нами крестьянского (фермерского) хозяйства.
Общая долевая собственность. Каждый из участников долевой соб- ственности имеет определенную долю в праве на общее имущество — одну вторую, одну четвертую и т.п. Наличие долевой собственности означает, что сособственник имеет право не на какую-то конкретную часть вещи, а на всю вещь. Так, если два гражданина приобрели жилой дом в равных долях, то каждый имеет одну вторую в праве на весь жилой дом, а не на какую-то его часть. Доли участников общей долевой собственности считаются равными, если иное не предусмотрено зако- ном или соглашением сторон. Так, доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помеще- ния в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (п. 1 ст. 37 ЖК). Применительно к этому виду долевой соб- ственности не применимы общие правила, установленные для долевой собственности, за исключением расходов по содержанию имущества.
Доля каждого участника может изменяться в соответствии с прави- лами, установленными п. 2, 3 ст. 245 ГК.
Владение, пользование имуществом, находящимся в долевой соб- ственности, осуществляется по соглашению всех его участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом. Участ- ник долевой собственности имеет право на предоставление в его вла- дение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле.
Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно своей доле участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению. Рас- поряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осу- ществляется по соглашению всех его участников.
Каждый участник долевой собственности вправе по своему усмо- трению продать, подарить, завещать свою долю либо распорядиться ею иным образом. Но при этом он должен иметь в виду ограничение в осу- ществлении права, установленное в ст. 250 ГК. Так, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки про-

163
даваемой доли по цене, за которую она продается и на прочих равных условиях, кроме случаев, указанных в законе. Например, продажи с публичных торгов. О намерении продать свою долю постороннему лицу участник обязан письменно известить других участников. В изве- щении он должен указать все условия, на которых продается доля, в том числе и цену. Если после получения извещения, сособственники отка- жутся или не приобретут долю в отношении недвижимого имущества в течение одного месяца, движимого имущества — десяти дней со дня извещения, продавец может продать свою долю любому лицу. При продаже доли с нарушением указанных правил, любой другой участ- ник долевой собственности в течение трех месяцев может в судебном порядке требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Право преимущественной покупки доли применяется и при отчужде- нии доли по договору мены.
Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть раз- делено между ее участниками по соглашению между ними. В этом слу- чае общая долевая собственность прекращается.
Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. В этом случае долевая собственность сохра- няется в отношении других участников. Выдел доли допускается как в натуре, так и путем предоставления сособственнику денежной или иной компенсации. Взаимоотношения между сособственниками при выделе доли из общего имущества определяются в соответствии с п. 2,
3, 4 ст. 252 ГК.
Выделение доли в общей долевой собственности возможно не только по инициативе участника, но и по требованию его кредитора. Такая ситуация возникает при недостаточности у должника иного имуще- ства, не входящего в общую собственность. Правила обращения взы- скания на долю должника в общем имуществе установлены в ст. 255 ГК.
Что касается доли в праве общей собственности в многоквартир-
ном жилом доме, то установлено следующее. Доля собственника жилого помещения в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме следует судьбе права собственности на ука- занное помещение — при продаже жилого помещения передается право на долю в общей собственности. Собственник жилого помещения в многоквартирном доме не вправе: (1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в много- квартирном доме; (2) отчуждать свою долю в праве общей собствен- ности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совер- шать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение (ст. 37 ЖК).
Общая совместная собственность супругов. Для этого вида общей собственности характерна незаменимость участников. Это означает, что один из супругов не имеет возможности передать свое право дру- гому лицу, что допустимо в отношении общей долевой собственности.

164
Подробнее об этом виде общей собственности изложено при рассмо- трении вопросов об имуществе супругов.
Общая совместная собственность крестьянского (фермерского)
хозяйства. Объектом общей совместной собственности крестьянского
(фермерского) хозяйства является не все имущество граждан — членов хозяйства, а лишь имущество, приобретенное для хозяйства на общие средства его членов: земельный участок, насаждения, хозяйственные и иные постройки, мелиоративные и другие сооружения, продуктив- ный и рабочий скот, птица, сельскохозяйственная и иная техника, обо- рудование, транспортные средства и другое. Условием возникновения совместной собственности крестьянского хозяйства является создание хозяйства. Доли членов хозяйства в праве совместной собственно- сти на имущество хозяйства признаются равными, если соглашением между ними не установлено иное.
Член хозяйства вправе выйти из него. При этом он должен иметь в виду, что земельный участок и средства производства, принадлежа- щие хозяйству, разделу не подлежат. Вышедший из хозяйства имеет право на получение денежной компенсации соразмерной его доле в общей собственности на это имущество (п. 2 ст. 258 ГК).

165
влении принадлежащих ему правомочий в отношении этой вещи. При этом иное вещное право по своей юридической природе всегда есть ограниченное право, чего нельзя сказать о праве собственности. С пре- кращением иного вещного права право собственности полностью вос- станавливается в своем объеме и в этом проявляется «упругость» права собственности.
Во-вторых, в качестве объекта иных вещных прав выступают инди- видуально-определенные вещи, как правило, недвижимые. Право на вещь существует до тех пор, пока существует сама вещь. С гибелью вещи прекращается всякое вещное право (в том числе и право соб- ственности).
В-третьих, иные вещные права устанавливаются только законом.
Никто не может установить иное вещное право, не предусмотренное законом. В законе определены их виды, те из собственников, которые вправе установить такое вещное право, субъект иного вещного права, содержание субъективного права и пределы его осуществления. Так, согласно ст. 216 ГК к иным вещным правам относятся: право пожизнен- ного наследуемого владения земельным участком; право постоянного
(бессрочного) пользования земельным участком; сервитуты, право хозяйственного ведения имуществом, право оперативного управления имуществом. Перечень указанных видов иных вещных прав не является исчерпывающим и из толкования отдельных норм ГК можно выделить и другие иные вещные права, например, право пожизненного пользо- вания жилым помещением или иным объектом недвижимости, кото- рое возникает у гражданина при заключении договора пожизненного содержания с иждивением (ст. 602).
В-четвертых, право следования. Это означает, что право следует за вещью. Смена собственника не означает изменение правового режима имущества. Переход права собственности на имущество к дру- гому лицу не является основанием для прекращения иных вещных прав на это имущество (п. 3 ст. 216 ГК).
В-пятых, абсолютная защита. В случае нарушения иного вещ- ного права, субъект имеет право на защиту против каждого, кто бы им не оказался, в том числе и против собственника.
Сервитуты — самое старое иное вещное право, известное еще со времен Древнего Рима. Собственник недвижимого имущества
(земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от соб- ственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком
(сервитута) (п. 1 ст. 274 ГК). Лицо, в пользу которого установлен серви- тут, именуется сервитуарий.
Согласно ГК сервитут может устанавливаться не только в отно- шении земельного участка (так называемые земельные сервитуты), но и в отношении здания, сооружения и другого недвижимого имуще-