Файл: Отчет о проверке на заимствования 1Автор Тынников Станислав СергеевичПроверяющий.pdf
Добавлен: 07.11.2023
Просмотров: 154
Скачиваний: 2
ВНИМАНИЕ! Если данный файл нарушает Ваши авторские права, то обязательно сообщите нам.
участников, невозможность оперативного регулирования тех или иных общественных отношений, нахождение на территориальном отдалении или прочие факторы делают невозможным или существенно затрудняют самостоятельное управление соответствующими правоотношениями и формирует мотивацию для вступления в цивилистические отношения управления. Целевая же направленность, усматриваемая в отношении данных правоотношений, охватывается запросом на обеспечение оптимальной организации функционирования складывающихся в гражданско-правовой сфере отношений сторон.
Отличие цивилистических и публичных отношений управления может быть прослежено и, исходя из того, что первые носят вспомогательный характер, существуя в границах, определенных участниками. Специфика же стоящих перед участниками правоотношений задач в публичной сфере обусловлена их внешним характером. Выступая в статусе объекта управления, участник не имеет возможности оказывать воздействия на формирование целей и задач организующего процесса. Объект, в отношении которого осуществляется управление образовательной деятельностью, не имеет значимых ресурсов, к примеру, повлиять на выработку и формирования задач в данной сфере. В гражданско-правовой сфере, передавая часть полномочий субъекту, иной участник оставляет часть компетенции за собой,
он имеет возможность, при необходимости расторгнуть соглашение, вправе принимать участие в выработке идей и концепций управленческого процесса,
согласовании его условий.
Цивилистическим отношениям управления сопутствует властный характер, что присуще и отношениям, складывающимся в публичной сфере.
Однако применительно к последним вектор приложения властного воздействия носит ярко выраженный односторонний характер,
обусловленный самостоятельностью публичного участника управленческого воздействия, то в рамках гражданско-правовых отношений оба субъекта наделены определенным объемом властных функций. Подобная специфика берет свое начало из частноправовой природы отношений управления.
Учитывая, что данные отношения формируются на основе свободной воли равных участников гражданского оборота, данное свойство позволяет дифференцировать отношения управления в цивилистике.
Тем самым, отношения управления пронизывают все сферы общественной жизни. Складываются последние как в рамках публичного права, так и в частноправовой сфере. Однако специфика управленческих отношений существенно отличается в зависимости от сферы, в которой данные правоотношения имеют место. Управление в частном праве дифференцируется от иных форм воздействия субъектов тем, что в них действительно существует частноправовая природа, наиболее широко обнаруживаемая на этапе, предшествующем формированию соответствующих правоотношений сторон. Отношения управления носят динамический характер, основанный на юридическом равенстве сторон и автономии воли участников. Любое управление, а управление в цивилистике не является исключением, подразумевает необходимость определенного воздействия в широком смысле на поведение людей. Однако управление в цивилистике носит в определенной степени властно-организующий характер,
что позволяет конструировать такие отношения, в условиях которых участники добровольно или по принуждению признают верховенство воли других субъектов, а также целевых, нормативных и ценностных установлений и, в соответствии с их требованиями, совершают те или иные поступки и действия. Тем самым, следует разграничивать объект управления,
13
13
Отличие цивилистических и публичных отношений управления может быть прослежено и, исходя из того, что первые носят вспомогательный характер, существуя в границах, определенных участниками. Специфика же стоящих перед участниками правоотношений задач в публичной сфере обусловлена их внешним характером. Выступая в статусе объекта управления, участник не имеет возможности оказывать воздействия на формирование целей и задач организующего процесса. Объект, в отношении которого осуществляется управление образовательной деятельностью, не имеет значимых ресурсов, к примеру, повлиять на выработку и формирования задач в данной сфере. В гражданско-правовой сфере, передавая часть полномочий субъекту, иной участник оставляет часть компетенции за собой,
он имеет возможность, при необходимости расторгнуть соглашение, вправе принимать участие в выработке идей и концепций управленческого процесса,
согласовании его условий.
Цивилистическим отношениям управления сопутствует властный характер, что присуще и отношениям, складывающимся в публичной сфере.
Однако применительно к последним вектор приложения властного воздействия носит ярко выраженный односторонний характер,
обусловленный самостоятельностью публичного участника управленческого воздействия, то в рамках гражданско-правовых отношений оба субъекта наделены определенным объемом властных функций. Подобная специфика берет свое начало из частноправовой природы отношений управления.
Учитывая, что данные отношения формируются на основе свободной воли равных участников гражданского оборота, данное свойство позволяет дифференцировать отношения управления в цивилистике.
Тем самым, отношения управления пронизывают все сферы общественной жизни. Складываются последние как в рамках публичного права, так и в частноправовой сфере. Однако специфика управленческих отношений существенно отличается в зависимости от сферы, в которой данные правоотношения имеют место. Управление в частном праве дифференцируется от иных форм воздействия субъектов тем, что в них действительно существует частноправовая природа, наиболее широко обнаруживаемая на этапе, предшествующем формированию соответствующих правоотношений сторон. Отношения управления носят динамический характер, основанный на юридическом равенстве сторон и автономии воли участников. Любое управление, а управление в цивилистике не является исключением, подразумевает необходимость определенного воздействия в широком смысле на поведение людей. Однако управление в цивилистике носит в определенной степени властно-организующий характер,
что позволяет конструировать такие отношения, в условиях которых участники добровольно или по принуждению признают верховенство воли других субъектов, а также целевых, нормативных и ценностных установлений и, в соответствии с их требованиями, совершают те или иные поступки и действия. Тем самым, следует разграничивать объект управления,
13
13
которым всегда выступает поведение людей, и непосредственный объект воздействия, которым будет вещь или имущество в широком смысле слова.
Управленческие отношения в сфере частного права, действительно, не находятся в противоречии с ключевыми базовыми гражданско-правовыми принципами. Вступая в данные правоотношения, они не перестают сохранять свою цивилистическую природу. Его участники, чаще всего, действуют в своем интересе и по своей воле. Участник по своей инициативе приобретает положение управляемого субъекта, он наделен возможностью согласовывать все существенные характеристики будущей идеальной модели, к достижению которой должен стремиться субъекта управления. Данные правоотношения носят длящийся, двусторонний характер, а основанием их возникновения является свободная воля сторон, которую они реализуют, действуя в своем интересе
1.2. Функции системы договоров управления жилыми и нежилыми помещениями
Конституцией Российской Федерации закреплено право каждого гражданина иметь в собственности имущество, владеть, пользоваться и распоряжаться этим имуществом единолично и совместно с другими лицами.
Основным законом также гарантировано право человека на жилище и его неприкосновенность. В жизни человека жилище является одним из важнейших материальных условий, так же как пища, вода, одежда. С
развитием жилищно-правовых отношений и продолжающимся процессом становления собственника недвижимости в России развивается понимание собственниками своей роли в управлении своей недвижимостью. И хотя договор управления многоквартирным домом имеет относительно недолгую историю законодательного регламентирования и впервые появился в
Жилищном кодексе Российской Федерации в 2004 году1, его правовое регулирование претерпело многочисленные изменения. Связано это с постоянно совершенствуемой практикой реализации указанных гражданско- правовых отношений. Рассмотрим правовую характеристику договорных отношений, связанных с управлением многоквартирным домом, в свете последних изменений. Сущность данного договора определена в ч. 2 ст. 162
Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ): «По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений и иных правомочных органов управления домом), в течение согласованного в договоре срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в этом доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в этом доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам,
осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность ». Вместе с тем в научной литературе высказывались предложения о необходимости корректировки законодательного определения рассматриваемого договора. Так, Н.А.
Долгова, изучив обозначенную в законе цель указанного договора и ее
1 Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ
(ред. от 28.04.2023) // Собрании законодательства Российской Федерации
, 03.01.2005. N 1. (часть I). ст. 14; Собрание законодательства
Российской Федерации
, 01.05.2023. N 18. ст
. 3227.
соотношение сущности и содержанию возникающих гражданско-правовых отношений, пришла к выводу, что фактически по договору осуществляется не столько управление многоквартирным домом, сколько управление общим имуществом этого дома, а цели последнего ‒ значительно уже. В этой связи
13
19
19
88
69
1
19
1
132
72
55
72
132
Управленческие отношения в сфере частного права, действительно, не находятся в противоречии с ключевыми базовыми гражданско-правовыми принципами. Вступая в данные правоотношения, они не перестают сохранять свою цивилистическую природу. Его участники, чаще всего, действуют в своем интересе и по своей воле. Участник по своей инициативе приобретает положение управляемого субъекта, он наделен возможностью согласовывать все существенные характеристики будущей идеальной модели, к достижению которой должен стремиться субъекта управления. Данные правоотношения носят длящийся, двусторонний характер, а основанием их возникновения является свободная воля сторон, которую они реализуют, действуя в своем интересе
1.2. Функции системы договоров управления жилыми и нежилыми помещениями
Конституцией Российской Федерации закреплено право каждого гражданина иметь в собственности имущество, владеть, пользоваться и распоряжаться этим имуществом единолично и совместно с другими лицами.
Основным законом также гарантировано право человека на жилище и его неприкосновенность. В жизни человека жилище является одним из важнейших материальных условий, так же как пища, вода, одежда. С
развитием жилищно-правовых отношений и продолжающимся процессом становления собственника недвижимости в России развивается понимание собственниками своей роли в управлении своей недвижимостью. И хотя договор управления многоквартирным домом имеет относительно недолгую историю законодательного регламентирования и впервые появился в
Жилищном кодексе Российской Федерации в 2004 году1, его правовое регулирование претерпело многочисленные изменения. Связано это с постоянно совершенствуемой практикой реализации указанных гражданско- правовых отношений. Рассмотрим правовую характеристику договорных отношений, связанных с управлением многоквартирным домом, в свете последних изменений. Сущность данного договора определена в ч. 2 ст. 162
Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ): «По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений и иных правомочных органов управления домом), в течение согласованного в договоре срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в этом доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в этом доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам,
осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность ». Вместе с тем в научной литературе высказывались предложения о необходимости корректировки законодательного определения рассматриваемого договора. Так, Н.А.
Долгова, изучив обозначенную в законе цель указанного договора и ее
1 Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ
(ред. от 28.04.2023) // Собрании законодательства Российской Федерации
, 03.01.2005. N 1. (часть I). ст. 14; Собрание законодательства
Российской Федерации
, 01.05.2023. N 18. ст
. 3227.
соотношение сущности и содержанию возникающих гражданско-правовых отношений, пришла к выводу, что фактически по договору осуществляется не столько управление многоквартирным домом, сколько управление общим имуществом этого дома, а цели последнего ‒ значительно уже. В этой связи
13
19
19
88
69
1
19
1
132
72
55
72
132
ею предлагается заменить законодательную формулировку названия этого договора на «договор управления общим имуществом многоквартирного дома». Основным аргументом в обоснование своего предложения она указывает то, что целью управления многоквартирным домом (далее – МКД)
является «обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан , формирование среды обитания, при которой складывается состояние защищенности жизненно важных потребностей человека», а ее достижение невозможно усилиями собственников данного дома
.1 Из вышесказанного можно сделать вывод, что целью договора управления является создание благоприятных условий для проживания собственников помещений. Исходя из цели нами представляется выделение следующих функций.
Организационная функция направлена на обеспечение своевременного и качественного выполнения всех задач, связанных с управлением жилыми и нежилыми помещениями, что подразумевает выработку правил и порядка их исполнения для всех участников процесса управления МКД, а также создания условий оптимальных для обеих сторон. Также это касается разработки и согласования планов и бюджетов на проведение ремонтных и обслуживающих работ, определение приоритетов и ресурсов для их реализации. В рамках организационной функции осуществляется координация действий всех участников системы управления, что включает в себя внутреннее согласование всех аспектов между собственниками и управляющими организациями, так и взаимодействие с внешними организациями и инстанциями. Что подразумевает определение форм и каналов коммуникации, разработку механизмов участия собственников в
1 Долгова Н. А. Правовая конструкция договора управления многоквартирным домом
: автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук
. Волгоград, 2014. – 30 с.
принятии решений, а также обеспечение прозрачности и доступности информации о деятельности управляющих организаций. Организационная функция способствует реализации законодательства и нормативных актов,
регулирующих деятельность управления жилыми и нежилыми помещениями.
Важным аспектом является также создание механизмов обратной связи и рассмотрения жалоб и предложений со стороны собственников и жителей.
Можно отметить, что организационная функция в системе договоров управления жилыми и нежилыми помещениями является одним из ключевых факторов успешного и эффективного управления недвижимостью.
Ещё одной неотъемлемой частью системы договоров управления является функция охраны, направленная на обеспечении безопасности и сохранности имущества собственников помещений как общего, так и частного, жильцов и посетителей, а также предотвращении противоправных действий и нанесения возможного ущерба. Так, например, обеспечение безопасности подразумевает, что управляющие компании несут ответственность за предотвращение проникновения посторонних лиц на территорию жилых и нежилых помещений. Охрана может осуществляться путем установки систем видеонаблюдения, ограждений, шлагбаумов, а также привлечением сотрудников охраны или частных охранных организаций.
Управляющие компании должны обеспечить соответствие зданий и сооружений требованиям пожарной безопасности, осуществлять контроль за соблюдением правил пожарной безопасности, а также проводить плановые и внеплановые проверки пожарной безопасности. В рамках технической безопасности возникает обязанность контролировать состояние инженерных систем и оборудования, своевременно проводить техническое обслуживание и ремонт, а также предотвращать возникновение аварий и несчастных
является «обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан , формирование среды обитания, при которой складывается состояние защищенности жизненно важных потребностей человека», а ее достижение невозможно усилиями собственников данного дома
.1 Из вышесказанного можно сделать вывод, что целью договора управления является создание благоприятных условий для проживания собственников помещений. Исходя из цели нами представляется выделение следующих функций.
Организационная функция направлена на обеспечение своевременного и качественного выполнения всех задач, связанных с управлением жилыми и нежилыми помещениями, что подразумевает выработку правил и порядка их исполнения для всех участников процесса управления МКД, а также создания условий оптимальных для обеих сторон. Также это касается разработки и согласования планов и бюджетов на проведение ремонтных и обслуживающих работ, определение приоритетов и ресурсов для их реализации. В рамках организационной функции осуществляется координация действий всех участников системы управления, что включает в себя внутреннее согласование всех аспектов между собственниками и управляющими организациями, так и взаимодействие с внешними организациями и инстанциями. Что подразумевает определение форм и каналов коммуникации, разработку механизмов участия собственников в
1 Долгова Н. А. Правовая конструкция договора управления многоквартирным домом
: автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук
. Волгоград, 2014. – 30 с.
принятии решений, а также обеспечение прозрачности и доступности информации о деятельности управляющих организаций. Организационная функция способствует реализации законодательства и нормативных актов,
регулирующих деятельность управления жилыми и нежилыми помещениями.
Важным аспектом является также создание механизмов обратной связи и рассмотрения жалоб и предложений со стороны собственников и жителей.
Можно отметить, что организационная функция в системе договоров управления жилыми и нежилыми помещениями является одним из ключевых факторов успешного и эффективного управления недвижимостью.
Ещё одной неотъемлемой частью системы договоров управления является функция охраны, направленная на обеспечении безопасности и сохранности имущества собственников помещений как общего, так и частного, жильцов и посетителей, а также предотвращении противоправных действий и нанесения возможного ущерба. Так, например, обеспечение безопасности подразумевает, что управляющие компании несут ответственность за предотвращение проникновения посторонних лиц на территорию жилых и нежилых помещений. Охрана может осуществляться путем установки систем видеонаблюдения, ограждений, шлагбаумов, а также привлечением сотрудников охраны или частных охранных организаций.
Управляющие компании должны обеспечить соответствие зданий и сооружений требованиям пожарной безопасности, осуществлять контроль за соблюдением правил пожарной безопасности, а также проводить плановые и внеплановые проверки пожарной безопасности. В рамках технической безопасности возникает обязанность контролировать состояние инженерных систем и оборудования, своевременно проводить техническое обслуживание и ремонт, а также предотвращать возникновение аварий и несчастных
1 2 3 4 5 6 7 8 9
19
1
19
72
27
64
72
72
случаев, связанных с техническим состоянием зданий и сооружений.
Управляющие компании должны обеспечивать защиту конфиденциальной информации о собственниках помещений, жильцах, посетителях и других участниках, задействованных в процессе управления. Это включает разработку и внедрение политики информационной безопасности, защиту от несанкционированного доступа к информационным системам и ресурсам компании, а также предотвращение утечек и неправомерного использования информации. Функция охраны в системе договоров управления жилыми и нежилыми помещениями направлена на создание безопасной и благоприятной среды для проживания и работы, а также на обеспечение сохранности объекта управления. Успешное выполнение этой функции требует профессионального подхода и непрерывного совершенствования механизмов и инструментов обеспечения безопасности и охраны.
Обеспечение качества управления в системе договоров управления жилыми и нежилыми помещениями является одной из ключевых функций,
направленных на достижение целей и задач данной системы. Поддержание высокого уровня обслуживания и управления недвижимостью играет решающую роль в обеспечении комфортных условий проживания и работы для жителей и арендаторов.
Важность функции обеспечения качества управления заключается в том, что она позволяет контролировать и оценивать работу управляющих компаний. Это необходимо для того, чтобы определить соответствие предоставляемых услуг ожиданиям и требованиям собственников и арендаторов, а также для выявления возможных проблем и их своевременного устранения.
Обеспечение качества управления включает в себя разработку критериев и стандартов, которым должны соответствовать услуги управляющих компаний. Эти критерии могут касаться различных аспектов управления жилыми и нежилыми помещениями, таких как техническое состояние зданий и инфраструктуры, чистота и благоустройство территории,
своевременное проведение ремонтных работ и так далее.
Кроме того, функция обеспечения качества управления предполагает создание механизмов контроля и оценки деятельности управляющих компаний. Такие механизмы могут включать регулярные проверки, аудиты,
опросы собственников и арендаторов, анализ отзывов и жалоб, а также использование современных систем мониторинга и аналитики.
Для успешного выполнения функции обеспечения качества управления необходимо установить эффективное взаимодействие между собственниками,
управляющими компаниями и другими участниками процесса. Важным аспектом является внедрение прозрачных и четких каналов обратной связи,
позволяющих оперативно реагировать на возникающие проблемы и конфликтные ситуации.
В целом, функция обеспечения качества управления в системе договоров управления жилыми и нежилыми помещениями способствует повышению уровня удовлетворенности собственников и арендаторов от предоставляемых услуг. Это, в свою очередь, может способствовать стабильному развитию рынка недвижимости и укреплению доверия к управляющим компаниям.
Таким образом, функция обеспечения качества управления играет важную роль в системе договоров управления жилыми и нежилыми помещениями. Она позволяет определить и поддерживать высокий стандарт предоставляемых услуг, что обеспечивает комфортное проживание и работу для всех участников процесса. Успешное выполнение этой функции требует координированных усилий всех сторон и внедрения современных методов
72
72
72
72
Управляющие компании должны обеспечивать защиту конфиденциальной информации о собственниках помещений, жильцах, посетителях и других участниках, задействованных в процессе управления. Это включает разработку и внедрение политики информационной безопасности, защиту от несанкционированного доступа к информационным системам и ресурсам компании, а также предотвращение утечек и неправомерного использования информации. Функция охраны в системе договоров управления жилыми и нежилыми помещениями направлена на создание безопасной и благоприятной среды для проживания и работы, а также на обеспечение сохранности объекта управления. Успешное выполнение этой функции требует профессионального подхода и непрерывного совершенствования механизмов и инструментов обеспечения безопасности и охраны.
Обеспечение качества управления в системе договоров управления жилыми и нежилыми помещениями является одной из ключевых функций,
направленных на достижение целей и задач данной системы. Поддержание высокого уровня обслуживания и управления недвижимостью играет решающую роль в обеспечении комфортных условий проживания и работы для жителей и арендаторов.
Важность функции обеспечения качества управления заключается в том, что она позволяет контролировать и оценивать работу управляющих компаний. Это необходимо для того, чтобы определить соответствие предоставляемых услуг ожиданиям и требованиям собственников и арендаторов, а также для выявления возможных проблем и их своевременного устранения.
Обеспечение качества управления включает в себя разработку критериев и стандартов, которым должны соответствовать услуги управляющих компаний. Эти критерии могут касаться различных аспектов управления жилыми и нежилыми помещениями, таких как техническое состояние зданий и инфраструктуры, чистота и благоустройство территории,
своевременное проведение ремонтных работ и так далее.
Кроме того, функция обеспечения качества управления предполагает создание механизмов контроля и оценки деятельности управляющих компаний. Такие механизмы могут включать регулярные проверки, аудиты,
опросы собственников и арендаторов, анализ отзывов и жалоб, а также использование современных систем мониторинга и аналитики.
Для успешного выполнения функции обеспечения качества управления необходимо установить эффективное взаимодействие между собственниками,
управляющими компаниями и другими участниками процесса. Важным аспектом является внедрение прозрачных и четких каналов обратной связи,
позволяющих оперативно реагировать на возникающие проблемы и конфликтные ситуации.
В целом, функция обеспечения качества управления в системе договоров управления жилыми и нежилыми помещениями способствует повышению уровня удовлетворенности собственников и арендаторов от предоставляемых услуг. Это, в свою очередь, может способствовать стабильному развитию рынка недвижимости и укреплению доверия к управляющим компаниям.
Таким образом, функция обеспечения качества управления играет важную роль в системе договоров управления жилыми и нежилыми помещениями. Она позволяет определить и поддерживать высокий стандарт предоставляемых услуг, что обеспечивает комфортное проживание и работу для всех участников процесса. Успешное выполнение этой функции требует координированных усилий всех сторон и внедрения современных методов
72
72
72
72
контроля и оценки деятельности управляющих компаний. Только так можно достичь гармонии и синергии в системе управления недвижимостью, что является залогом долгосрочного успеха и развития данного сектора.
1.3. Структура системы управления договоров жилыми и нежилыми помещениями.
В соответствии с нормативным определением одной стороной договора управления является управляющая организация
В законе содержится обязанность выбора собственниками помещений в
МКД на общем собрании одного из следующих способов управления:
1) непосредственное управление собственниками помещений. Такой способ возможен в случае, если общее количество квартир в доме не превышает тридцати;
2) управление товариществом собственников жилья, либо жилищным кооперативом, либо иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией
Соответственно способу управления в качестве второй стороны договора могут выступать:
‒
непосредственно собственники помещений в МКД, в том числе лицо,
принявшее от застройщика помещения в данном доме по передаточным документам;
‒
орган управления (то есть правление) товарищества собственников жилья, либо жилищного кооператива, либо специализированного потребительского кооператива
;
‒
застройщик – кратковременно, только до заключения между лицом,
получившим помещение, и отобранной по конкурсу управляющей организацией договора управления.
Обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственники выступают как одна сторона заключаемого договора
. Когда общее собрание принимает решение об избрании управляющей организации, такое решение распространяется на всех собственников, даже на тех, кто не участвовал в собрании по каким-либо соображениям, и на проголосовавших против избрания данной формы управлени я или организации. Как пишет С.А.
Киракосян, права и обязанности по договору управления принадлежат совместно всем собственникам, но не всякому и каждому из собственников в отдельности1.
Заключение договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией должно происходить гласно. В данном случае гласность
1 Киракосян С.А. Баланс интересов сторон договора управления многоквартирным домом по вопросу платы за содержание жилого помещения
/ С.А. Киракосян. – Текст: непосредственный // Семейное и жилищное право. – 2020. – No 2. – С. 30–34.
представлена закреплением обязанности управляющей организации по публикации информации о заключении и условиях договора управления многоквартирным домом в государственной информационной системе ЖКХ.
Условия, на которых заключается договор управления, также указываются в решении общего собрания.
Обычно общим собранием собственники помещений, являющиеся жильцами,
выбирают управляющую компанию, но договор заключается с каждым из них и на условиях, содержащихся в решении данного общего собрания
Иная ситуация складывается, когда собственники на общем собрании выбирают способом управления МКД товарищество собственников жилья
(далее – ТСЖ) или жилищный кооператив (далее ‒ ЖК) или иной специализированный потребительский кооператив
(далее – СПК). В таком случае договор управления заключается с органами управления ‒
19
14
19
19
1
19
1
69
1
19
62
146
27
1
27
22
22
62
19
1
1.3. Структура системы управления договоров жилыми и нежилыми помещениями.
В соответствии с нормативным определением одной стороной договора управления является управляющая организация
В законе содержится обязанность выбора собственниками помещений в
МКД на общем собрании одного из следующих способов управления:
1) непосредственное управление собственниками помещений. Такой способ возможен в случае, если общее количество квартир в доме не превышает тридцати;
2) управление товариществом собственников жилья, либо жилищным кооперативом, либо иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией
Соответственно способу управления в качестве второй стороны договора могут выступать:
‒
непосредственно собственники помещений в МКД, в том числе лицо,
принявшее от застройщика помещения в данном доме по передаточным документам;
‒
орган управления (то есть правление) товарищества собственников жилья, либо жилищного кооператива, либо специализированного потребительского кооператива
;
‒
застройщик – кратковременно, только до заключения между лицом,
получившим помещение, и отобранной по конкурсу управляющей организацией договора управления.
Обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственники выступают как одна сторона заключаемого договора
. Когда общее собрание принимает решение об избрании управляющей организации, такое решение распространяется на всех собственников, даже на тех, кто не участвовал в собрании по каким-либо соображениям, и на проголосовавших против избрания данной формы управлени я или организации. Как пишет С.А.
Киракосян, права и обязанности по договору управления принадлежат совместно всем собственникам, но не всякому и каждому из собственников в отдельности1.
Заключение договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией должно происходить гласно. В данном случае гласность
1 Киракосян С.А. Баланс интересов сторон договора управления многоквартирным домом по вопросу платы за содержание жилого помещения
/ С.А. Киракосян. – Текст: непосредственный // Семейное и жилищное право. – 2020. – No 2. – С. 30–34.
представлена закреплением обязанности управляющей организации по публикации информации о заключении и условиях договора управления многоквартирным домом в государственной информационной системе ЖКХ.
Условия, на которых заключается договор управления, также указываются в решении общего собрания.
Обычно общим собранием собственники помещений, являющиеся жильцами,
выбирают управляющую компанию, но договор заключается с каждым из них и на условиях, содержащихся в решении данного общего собрания
Иная ситуация складывается, когда собственники на общем собрании выбирают способом управления МКД товарищество собственников жилья
(далее – ТСЖ) или жилищный кооператив (далее ‒ ЖК) или иной специализированный потребительский кооператив
(далее – СПК). В таком случае договор управления заключается с органами управления ‒
19
14
19
19
1
19
1
69
1
19
62
146
27
1
27
22
22
62
19
1