Файл: Анализ рынка недвижимости в сфере общепита г. Челябинск.doc

ВУЗ: Не указан

Категория: Не указан

Дисциплина: Не указана

Добавлен: 08.11.2023

Просмотров: 55

Скачиваний: 2

ВНИМАНИЕ! Если данный файл нарушает Ваши авторские права, то обязательно сообщите нам.

Тема: Анализ рынка недвижимости в сфере общепита г. Челябинск
СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

ГЛАВА 1. Описание недвижимости. Сущность и задачи коммерческой недвижимости

    1. Понятие и виды коммерческой недвижимости

    2. Особенности управления недвижимостью в сфере общепита

    3. Факторы, влияющие на стоимость аренды квадратного метра помещения

    4. Методика определения арендной ставки

    5. Типы коммерческой недвижимости

ГЛАВА 2. Анализ предложений на рынке коммерческой недвижимости в сфере общепита

2.1 Экспресс-диагностика и анкетирование некоторых объектов общепита г. Челябинска

    1. Построение карты объектов общепита г. Челябинска и их характеристики

    2. Сравнительный анализ торгово-развлекательных комплексов и объектов общепита по районам г. Челябинска

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

ПРИЛОЖЕНИЕ


ВВЕДЕНИЕ
 Недвижимость в сфере общепита города-миллионника Челябинска только начинает набирать обороты. Интерес со стороны федеральных арендаторов заставляет местных девелоперов использовать новые концепции торговых объектов, оставляя «за бортом современности» устаревшие форматы. Путем проб и ошибок рынок приобретает цивилизованный облик.

Рынок недвижимости в сфере общепита города находится в стадии развития, уровень заполняемости практически всех торгово-развлекательных центров составляет 95 – 96 %. По словам старшего финансового аналитика компании Astera Ольги Земцовой, в среднесрочной перспективе о насыщении этого сегмента речи пока не идет. «Несмотря на наличие определенной конкуренции, остро стоит вопрос качества. В Челябинске, даже при учете некачественных площадей под предприятия общественного питания, процент обеспеченности низкий. А если принимать в расчет только качественную торговую недвижимость, то можно говорить о 193 м2 на тысячу человек».

В городе сохраняется множество комплексов старого формата, в которых небольшие кафе практически не объединены общей идее. В большинстве челябинских торгово-развлекательных центрах арендаторы подбираются стихийно. По прогнозам специалистов, лишь через 3 – 4 года на рынке появится достаточное количество торговых и торгово-развлекательных объектов с детально проработанными архитектурной и арендной концепциями. Помимо названных факторов, в понятие «качественный комплекс» эксперты включают наличие большого ассортимента товаров, кондиционирования, просторных и освещенных коридоров,
хорошего напольного покрытия, уборных и мест общепита, детской комнаты, а также достаточного количества вертикальных коммуникаций. По мнению директора по маркетингу управляющей компании «Сити-Парк» (ТРК «Горки») Алексея Прокошина, существующие челябинские ТРК не имеют четкого ценового позиционирования. Однако эксперты уверены, что «размытость» в данном вопросе уйдет в прошлое при появлении в непосредственной близости друг от друга новых торговых точек. В этом случае основным преимуществом станет выбор целевой аудитории. По мнению специалиста, конкуренция между комплексами обострится, если их будут разделять 15 минут езды на общественном транспорте.

В Челябинске сохраняется дефицит качественных площадей под предприятия общественного питания, что особенно заметно на фоне возрастающего интереса к ним со стороны федеральных сетей.

Федеральные игроки предъявляют высокие требования к качеству помещений. По словам коммерческого директора УК «Сити-Парк» Анны Капустиной, в настоящий момент стандартом современного ТК считается передача арендатору площадей в виде shell & core («под чистовую отделку»): бетонная стяжка на полу, стены из ГКЛ и отсутствие потолка. Так, чтобы учесть пожелания операторов, при разработке будущего ТРК «КУБа» несколько раз менялась общая планировка комплекса. Сейчас 65 % торговых площадей этого объекта арендуют федеральные компании.

В настоящее время наблюдается высокий спрос на торгово-развлекательные услуги со стороны потребителей. Уровень дохода населения растет, вследствие чего увеличиваются потребность и возможность тратить деньги на отдых. Так, в городе есть комплекс площадью около 20 тыс. м2, специализирующийся на развлекательной составляющей, – это КРК «Мегаполис». Сегмент ТРК в Челябинске, по мнению экспертов, находится на ранней стадии формирования. Первый крупный комплекс такого рода открылся четыре года назад, и на последующие два года развитие данного формата может стать основным направлением в торговой недвижимости. Однако Ольга Земцова советует с осторожностью привлекать в качестве «якоря» развлекательного оператора. «На северо-западе есть концептуальный ТРК «Фокус» – комплекс хороший, но с проблемами. Часть площадей была продана крупным арендаторам, они сделали отдельные входы и тем самым перенаправили большой поток посетителей. Кроме того, у объекта имелась значительная развлекательная составляющая – она занимала второй и третий этажи. В настоящее время арендатор съехал, и сейчас в комплексе эти площади пустуют», – приводит пример эксперт.



По величине арендных ставок Челябинск занимает второе место среди городов Уральского федерального округа.

Стоит отметить, что в период экономического кризиса появилась гибкая ставка аренды – с процента от выручки.

Сегодня по инвестиционному потенциалу регион входит в первую двадцатку ведущих субъектов России. Согласно данным «Эксперт РА – АК& M», в рейтинге инвестиционного климата Челябинская область относится к группе 2В (средний потенциал – умеренный риск).

Целью данной работы - описать текущее состояние и перспективы развития рынка недвижимости в сфере общепита г. Челябинск.

Объект исследования – рынок коммерческой недвижимости в сфере общепита.

Задачи исследования:

  1. Охарактеризовать состояние рынка недвижимости в сфере общепита г. Челябинска.

  2. Описать маркетинговые аспекты функционирования предприятия общественного питания (арендные ставки, расположение)



1.1 Понятие и виды коммерческой недвижимости
Уже сложилось современное понятие такого явления, как коммерческая недвижимость. Сейчас коммерческой называют всю недвижимость, предназначенную для коммерческих целей.

На рынке недвижимости коммерческой отводится очень маленькая часть. В основном, 90%, это рынок жилой недвижимости, остальные 10% - коммерческая недвижимость. Сюда относятся здания и помещения призванные служить для целей производства. Это цеха, заводы, фабрики, мастерские и т.п. Также сюда относятся всевозможные офисы, торговые площади и вся другая площадь, которая приспособлена не для жилья, а для ведения любых дел, бизнеса, складирование товаров, торговли или оказания услуг.

Из десятка условных видов коммерческой недвижимости можно выделить порядка четырех-пяти наиболее востребованных сейчас. Это офисная коммерческая недвижимость, торговые площади, производственные помещения (базы) и участки под склады. Естественно, что каждый вид коммерческой недвижимости имеет свою специфику, свои особенности рынка, развития спроса и т.д.

К примеру, наиболее устойчивый спрос сохраняется на офисную недвиижимость и торговые площади. Поскольку мы всегда покупатели (продуктов ли питания, одежды ли, неважно), мы всегда идем в магазины. Если товара нет в одном магазине, мы идем в другой. И так далее. Поэтому торговые  точки будут всегда. Соответственно всегда будет спрос на
коммерческую недвижимость под торговые участки.

В современной России хоть и медленно, но все ж таки развивается малый и средний бизнес. Частным предпринимателям (вернее, сейчас индивидуальным предпринимателям) и организациям нужны помещения под офис, торговое помещение и т.д. В результате они идут и арендуют/покупают офисную коммерческую недвижимость.

Несколько сложнее с участками и недвижимостью под производственные предприятия, помещения под предприятия общественного питания, под склады, здесь и объем работ другой, и объем необходимых средств значительно выше.

К объектам коммерческой недвижимости относятся всякого рода объекты нежилого фонда, например: здания особняков (отдельно стоящие здания), используемых под офисные, банковские, торгово- развлекательные и иные цели, не связанные с проживанием людей, все без исключения административные здания, офисные и бизнес центры, магазины, рестораны, павильоны, нежилые помещения на 1-х, цокольных, полуподвальных и подвальных этажах в жилых здания, изначально не предназначавшиеся для использования, как квартиры, а так же квартиры, выведенные из жилого фонда и имеющие следующие целевые назначения - «помещение свободного назначения», « … под торговые цели», «… офисное», « … бытового обслуживания», «… складское», «… производственное», всякого рода промышленные объекты (здания и помещения заводоуправлений, цеха, складские, производственные и иные аналогичные помещения, находящиеся на территории предприятий), земельные участки, предназначенные для промышленного и\или складского строительства и т.п. Таким образом, понятие объектов коммерческой недвижимости достаточно обширно. Проще говоря, коммерческой недвижимостью является все, что не является жильем, дачными и коттеджными постройками, личными гаражами, а так же земельными участками, предназначенными для дачного или иного индивидуального жилого строительства.

Любой объект коммерческой недвижимости можно сдать (взять) в аренду, купить или продать, передать право пользования, заложить в качестве обеспечения в банк при получении кредита, внести в качестве уставного взноса и использовать еще великим множеством способов в зависимости от стоящей перед Вами задачи и поставленной цели. Цель использования коммерческой недвижимости у всех, как правило, одна – получение дохода. Одни - собственники, или фирмы, являющиеся прямыми арендаторами у собственников- эту недвижимость не только используют сами но и сдают (или продают -собственники, проводят операции по переуступке прав аренды «ППА»- прямые арендаторы) и на этом зарабатывают. Другие - снимают в аренду (субаренду), или покупают (ППА) для открытия офиса, магазина, склада, ресторана, банка , производства и т.п., таким образом, используя коммерческую недвижимость так же получают свой доход. Любой вид деятельности любой из фирм невозможен без использования коммерческой недвижимости того или иного рода, будь то офис или завод.


Разумеется, любая операция с коммерческой недвижимостью должна проводиться таким образом, чтобы быть в соответствии с законодательством РФ, законами, постановлениями и аналогичными документами местных органов власти и органов надзора (например, СЭС и ГПН). Будь то аренда или покупка- любая сделка с коммерческой недвижимостью должна сопровождаться приложением необходимого в том или ином случае пакета документов на объект коммерческой недвижимости, являющийся объектом сделки, и производиться по той или иной не противоречащей законодательству схеме. 

Например, любая сделка, проводимая с объектом коммерческой недвижимости муниципальной (городской) или федеральной собственности, вне зависимости от срока заключения договора аренды (субаренды) нуждается в обязательной регистрации в соответствующих инстанциях. При сдаче в аренду обета коммерческой недвижимости собственником, арендные отношения обязательно регистрировать только в том случае, если срок действия договора превышает 1 год (т.е краткосрочные договора – на 11 месяцев - не регистрируются). 

Коммерческой недвижимостью являются все нежилые объекты недвижимости, которые используются в коммерческой деятельности с дальнейшим извлечением прибыли. К коммерческой недвижимости относят: офисы, складские помещения, магазины, базы и т.д.

Объекты недвижимости, как правило, входят в состав имущественного комплекса предприятий и организаций и существенно влияют на их стоимость. Объект недвижимости - это любой товар, жестко связанный с участком земли, так что его перенос в другое место невозможен без его разрушения - без утраты его потребительной стоимости.

Возможны и другие подходы к классификации. Для наших целей наиболее значима классификация недвижимости для проведения операций с недвижимостью и оценки ее стоимости. С этой точки зрения особого внимания заслуживает ее вариант, в новом стандарте Российского Общества Оценщиков для оценки недвижимости.

Для оценки стоимости земля, здания и сооружения делятся на два класса:

· специализированная недвижимость;

· неспециализированная недвижимость.

Специализированная недвижимость - это недвижимость, которая в силу своего специального характера редко, если вообще когда-либо, продается на открытом рынке для продолжения существующего использования одним владельцем, кроме случаев, когда она реализуется как часть использующего ее бизнеса.