Специальный характер недвижимости обычно обусловлен ее конструктивными особенностями, специализацией, размером, местом расположения или сочетанием этих факторов.

Неспециализированная недвижимость - это недвижимость, на которую существует всеобщий спрос, и которая обычно покупается, продается или арендуется на открытом рынке с целью использования ее для существующих или аналогичных целей, или в качестве инвестиции, или для развития и освоения.

Коммерческая недвижимость:

1. 
   Офисные здания и помещения административно-офисного назначения. Офис – это коммерческая недвижимость, представительство компании в которой осуществляется прием клиентов, ведение бухгалтерского учета, хранение документов, заключение сделок и т.д.
   
2. 
   Гостиницы, мотели, дома отдыха – коммерческая недвижимость, которая представляет собой здания, предназначенные для временного проживания граждан.
   
3. 
   Магазины, торговые центры. Магазины являются специально оборудованными объектами недвижимости, в которых осуществляется продажа различных товаров либо оказание услуг потенциальным покупателям. Магазины разделяют на универмаги – крупный магазин, в котором осуществляется продажа не продовольственных товаров, универсам – большой магазин, ассортимент которого состоит в основном с продовольственных товаров. Супермаркет и гипермаркет – магазины, в которых  представлен большой ассортимент продукции, как продуктов питания, так и непродовольственные товары, рассчитан на самообслуживание.
   
4. 
   Рестораны, кафе и другие пункты общепита коммерческая недвижимоть, представляющая собой помещение, базирующееся на производстве и продаже готовой пищи
   
5. 
   Пункты бытового обслуживания, сервиса коммерческая недвижимость, представляющая собой помещения под приемные пункты, дома мод, ателье, мастерские, парикмахерские, предприятия стирки, химчистки и т.д.
   
6. 
   Складское помещение – это нежилое помещение с большой площадью, на территории которого осуществляется хранение товаров или оборудования. Склады делят на три основные группы. Первая группа – это так называемые центральные склады, склады изготовителей продукции, которые доставляют свою продукцию на региональные склады. Вторая группа – региональные складские помещения, которые находятся в определенном регионе и обеспечивают продукцией или товаром в регионе котором находятся дилерские склады. Третья группа – это небольшие по площади дилерские или еще их называют торговые склады, которые реализуют полученную продукцию по торговым магазинам.
   

---

По происхождению коммерческую недвижимость можно поделить на две категории:

1. 
   естественные (природные) объекты - земельный участок, лес и многолетние насаждения, обособленные водные объекты и участки недр. Эти объекты недвижимости называют еще и «недвижимостью по природе».
   
2. 
   искусственные объекты (постройки) –
   

а) коммерческая недвижимость — офисы, рестораны, магазины, гостиницы, гаражи для аренды, склады, здания и сооружения, предприятия как имущественный комплекс;

б) общественные (специальные) здания и сооружения:

- лечебно-оздоровительные (больницы, поликлиники, дома престарелых и дома ребенка, санатории, спортивные комплексы и т.д.);

- учебно-воспитательные (детские сады и ясли, школы, училища, техникумы, институты, дома детского творчества и т.д.);

- культурно-просветительские (музеи, выставочные комплексы, парки культуры и отдыха, дома культуры и театры, цирки, планетарии, зоопарки, ботанические сады и т.д.);

- специальные здания и сооружения - административные (милиция, суд, прокуратура, органы власти), памятники, мемориальные сооружения, вокзалы, порты и т.д.;

г) инженерные сооружения — мелиоративные сооружения и дренаж, комплексная инженерная подготовка земельного участка под застройку и т.д.

Каждую из этих групп можно подвергнуть дальнейшей дезагрегации на базе различных типологических критериев.

Искусственные объекты получили название — «недвижимость по закону», однако эта категория недвижимости опирается на «недвижимость по природе».

Искусственные объекты могут быть полностью построены и готовы к эксплуатации, могут требовать реконструкции или капитального ремонта, а также относится к незаконченным объектам строительства (незавершенка). К «незавершенке» относятся объекты, по которым в установленном порядке не оформлены документы о приемке объекта в эксплуатацию. Объекты незавершенного строительства можно разделить на две группы: объекты, на которых ведутся работы, и объекты, на которых по тем или иным причинам работы прекращены. В соответствии с действующим порядком различают два вида прекращения работ на объекте: консервацию и полное прекращение строительства. Решение вопросов о прекращении строительства принимает застройщик. В решении должны быть указаны причины консервации или полного прекращения строительства, а также:

---

- при консервации — срок, на который консервируется (временно прекращается) строительство, условия консервации, наименование организации, на которую возлагаются подготовка стройки к консервации, сохранность построенных объектов и выполненных работ;

- при полном прекращении строительства — порядок ликвидации и использования уже построенных объектов или их частей, смонтированных конструкций и оборудования, реализации завезенных на стройку материальных ценностей.

По назначению:

1. 
   свободные земельные участки (под застройку);
   
2. 
   природные комплексы (месторождения) для их эксплуатации;
   

По масштабу:

1. 
   земельные массивы;
   
2. 
   отдельные земельные участки;
   
3. 
   комплексы зданий и сооружений (дачный посёлок, микрорайон, гостиничный комплекс);
   

По готовности к использованию:

1. 
   готовые;
   
2. 
   требующие реконструкции или капитального ремонта;
   
3. 
   требующие завершения строительства (незавершенное строительство).
   

---

1.2 Особенности управления недвижимостью в сфере общепита
Руководителям предприятий общественного питания приходится заниматься широким кругом вопросов, связанных не только с организацией производства продукции и обслуживания потребителей на предприятиях общественного питания, организацией труда, организацией снабжения, складского, тарного хозяйства, экспедиционно-диспетчерской службы, а также вопросами, связанными с эксплуатацией помещения предприятия общественного питания.

Что касается владельца объекта недвижимости, то если он не занимается непосредственно его эксплуатацией, а только получает доход от своего вложения капитала и платит соответствующие налоги муниципалитету, тогда он предоставляет свою собственность в доверительное управление управляющей компании, для обеспечения максимального комфорта и сервиса жителей, а также эксплуатации инженерной инфраструктуры.

Управляющая компания - это компания, основным видом деятельности которой является предоставление комплекса услуг (решение финансовых, технических, управленческих и прочих вопросов в их взаимосвязи) по содержанию объекта недвижимости на уровне обеспечения максимальной прибыли для владельца здания, исходя из субъективных целей владельца и объективных условий (состояние здания, расположение, рыночный фактор и т.д.).

Управляющая компания, привлекая подрядные организации, оказывает услуги арендаторам помещений под предприятия общепита, получая с них соответствующую оплату, размер которой зависит от количества услуг. Если плата за эти услуги зависит от сторонних поставщиков и устанавливаемых ими тарифов, то арендная плата зависит именно от стоимости объекта недвижимости и объективно может меняться при условии изменения стоимости оной.

К подрядным организациям относятся поставщики коммунальных услуг, услуг по уборке, вывозу мусора, озеленению, ремонту, техническому обслуживанию и т.д. Так же в качестве подрядных организаций могут привлекаться риэлтеры, но это, как правило, кратковременное вмешательство в процесс управления недвижимостью в сфере общепита.

Управляющая компания может самостоятельно выполнять вышеописанные функции подрядных организаций. Если управлением недвижимостью занимается сам владелец (собственными силами), то вполне разумно, чтобы за это управление отвечало фасилити-подразделение, т.е привлечение аутсорсинговых компаний.

---

Аутсорсинг - это передача сторонней фирме деятельности, которая ранее осуществлялась в рамках данной организации. Тема аутсорсинга практически любой неключевой функции в организации сегодня весьма актуальна на Западе. Передаются специализированным компаниям управление не только недвижимостью, но иавтопарком, поездками, кадрами, логистика, даже сборочное производство. Годными для аутсорсинга считаются функции зрелые, т. е. те, в которых не прогнозируется инновация, способная дать компании стратегическое преимущество. Аутсорсинг может позволить экономить ресурсы предприятия общественного питания. Еще одним двигателем, менее очевидным на первый взгляд, является возможность для организации учиться у своего поставщика услуг.

Рынок аутсорсинга переживает бурный рост - наперегонки растущие предложение и спрос взаимно ускоряют друг друга. Развиваются специализированные аутсорсинговые компании по уборке, обслуживанию зданий (фасилити-менеджменту), сервису информационных систем и т. п.

Управление недвижимостью в сфере общественного питания также предусматривает привлечение клининговых компаний.

Совсем недавно слово «клининг» россиянину было неизвестно. Теперь же почти каждый руководитель знает, что клинеры – это альтернатива привычным уборщицам. Только в отличие от теть Маш, у которых из всех подручных средств есть только хлорка, швабра и ведро с водой, клинеры все делают профессионально. Челябинский рынок клининговых услуг еще очень молодой, но, как говорят эксперты, очень перспективный. Желающих воспользоваться услугами профессиональных «чистильщиков» с каждым годом становится все больше и больше. Объем отечественного рынка клининга оценивается примерно в 200-220 миллионов долларов. Правда почти половину забирает Москва – около 100-150 миллионов долларов.
Таким образом, работа управляющей компании основана на принципах кондоминиума, что предполагает для владельцев централизованное оказание коммунальных услуг и возможность круглосуточного вызова обслуживающего персонала в случаи возникновения проблем или вопросов, связанных с содержанием недвижимости и приемом гостей. Управляющие компании для организации работы предприятия общественного питания предоставляют такие виды услуг, как:

• 
  Управляющая компания в структуре комплекса (кондоминиум);
  
• 
  Охрана;
  
• 
  Аварийная служба по вызову;
  
• 
  Проверка безопасности владений;
  
• 
  Регулярное техническое и коммунальное обслуживания (садовники, электрики, сантехники, маляры и т.д.);
  
• 
  Ежедневная уборка помещений предприятия общественного питания;
  
• 
  Вывоз мусора;
  

---

Смотрите также файлы

• Особенности обучения продуктивным видам деятельности в начальных классах.doc

• Написание букв и, ы после шипящих и ц.docx

• Рахит. Неспецифическое лечение рахита..docx

• Курсовая работа по дисциплине Логистика направление 38. 03. 02 Менеджмент.docx

• Государственное учерждение отдел развития человеческого потенциала сайрамского района управления развития.docx