Управляющая компания заинтересована в предоставлении надлежащего качества услуг, как заказчику, так и потребителю. Как уже говорилось выше, в роли заказчика может выступать как владелец объекта недвижимости в сфере общепита, так и арендатор этого объекта; в роли потребителя - арендаторы или конечные пользователи (работники, жильцы и т.д.)

Необходимость привлечения управляющей компании зависит от того, что является так называемым "core business" ("ядро бизнеса") компании: от размера и количества объектов недвижимости. На Западе давно каждый занимается тем, в чем он профессионал: отвлекать человеческие ресурсы от основного бизнеса - значит терять деньги.

Возможно, если объектов мало и (или) есть персонал, который может справиться с кругом вопросов по управлению (т.е. деятельность компании близка по сути) - имеет смысл делать это самостоятельно.

Очень часто компании, которые в том числе самостоятельно управляют своей недвижимостью не в состоянии оценить весь уровень затрат на эту деятельность, вовлеченность своего персонала, вплоть до топ-менеджмента в решении ежедневных вопросов (которые никогда не исчезают) - и сравнить с уровнем возможных затрат на наем управляющей компании.

Главное же преимущество найма управляющей компании заключается в том, что потребитель ее услуг будь то производитель, торговец или просто жилец получает максимум удобств и может полностью концентрироваться на выполнении своих задач.

На российском рынке услуг по управлению недвижимостью такую роль играет общественная организация "Межрегиональная Ассоциация управляющих недвижимостью" (МАУН). Эта организация разработала систему Стандартов профессиональной практики управления недвижимостью, которые - наряду с Уставом Ассоциации и Кодексом профессиональной этики - являются основополагающими документами, устанавливающими правила взаимоотношений и профессиональной деятельности членов Ассоциации. При этом Стандарты вводят нормы деятельности управляющих недвижимостью, являющихся действительными членами Ассоциации, а также устанавливают требования к профессиональной подготовке управляющих и условия присвоения им квалификации соответствующего уровня.

Обратим внимание на некоторые основополагающие понятия о главных действующих лицах, определяющих суть деятельности управления недвижимостью в сфере общепита.

Управляющий недвижимостью осуществляет управленческую деятельность в интересах Заказчика (собственника). В соответствии со сложностью объекта управления, обусловленной практикой и содержанием деятельности управляющего, введены трехуровневая профессиональная иерархия и соответствующие уровни профессиональной квалификации специалистов.

---

На первом уровне для Управляющего объектом предметом деятельности является исполнение функций по обслуживанию (эксплуатации и ремонту), потреблению и обращению выделенного единичным образом объекта недвижимости в сфере общепита. В сферу компетенции управляющего объектом входит разработка программ управления и их оперативное воплощение.

На втором уровне в обязанности управляющего имущественным комплексом (комплексом недвижимости) входит управленческая деятельность со сферой компетенции, требующей проведения тактического проектирования фрагментов жизненного цикла объекта недвижимости: обращение (аренда); употребление; обслуживание (эксплуатация); капитальный ремонт, модернизация и реконструкция; перепрофилирование, а также разработка методик и технологий управления объектами недвижимости.

Наконец, третий уровень отведен управляющему имущественным комплексом корпорации (высшему управляющему недвижимостью) или руководителю компании по управлению недвижимостью. На этом уровне осуществляется управленческая деятельность по обеспечению функционирования, развития и обращения имущественных комплексов - со сферой компетенции, включающей стратегическое планирование всего жизненного цикла объектов недвижимости, объединенных в имущественные комплексы, а также подходов, методов и принципов управления ими.

Управляющие разных уровней непосредственно (на высшем уровне) или опосредованно (на первом уровне) взаимодействуют с Заказчиком, в качестве которого выступает лицо (юридическое или физическое, являющееся собственником недвижимости или его доверенным лицом), от которого исходит заказ на управление объектом недвижимости. При этом Заказчик по договору на доверительное управление переносит свои цели на управляющего недвижимостью и, как правило, сводит их к двум (или одному из двух) поручениям:

1. 
   максимизация прибыли, получаемой регулярно от сдачи объекта в аренду;
   
2. 
   максимизация стоимости объекта к концу действия договора на управление им.
   

Управляющий первого уровня (управляющий объектом) взаимодействует с Клиентом - лицом (юридическим или физическим), которое прямо или косвенно является источником получения собственником дохода или иной выгоды при обращении объекта - в виде платы за пользование объектом и связанный с ним сервис, удовлетворяющий потребности Клиента.

---

Управляющие первого и второго уровней взаимодействуют с Подрядчиками -юридическими или физическими лицами, с которыми управляющий недвижимостью заключает контракт на проведение работ по функциональному обеспечению какого-либо из периодов жизненного цикла объекта недвижимости, если по квалификационным или экономическим причинам эти работы не могут быть выполнены штатным персоналом объекта. Например, при функционировании объекта недвижимости в режиме употребления могут привлекаться Подрядчики по техническому обслуживанию, ремонту, охране или уборке объекта недвижимости, а также обеспечению дополнительного сервиса для клиентов объекта недвижимости.

Система Стандартов МАУН имеет иерархическую структуру и включает: Базовые, Специальные, Потребительские, и Обслуживающие Стандарты. Появление иерархии Стандартов обусловлено сложностью и многообразием объектов недвижимости, многообразием задач управления на разных стадиях и фазах жизненного цикла конкретного объекта, а также сложностей в сегментации рынка недвижимости (список управленческих функций, связанных с перечисленным предметным многообразием, образовал бы несчетное множество).

Вторая группа причин, приведшая к появлению иерархии Стандартов, связана со сложностью формализованного описания конкретных норм и образцов практической деятельности управляющего, в силу двухаспектности приложения его активности: с одной стороны он занимается инженерной деятельностью по техническому обслуживанию жизненного цикла объекта недвижимости, с другой стороны, в его задачу входит сервисная деятельность по удовлетворению запросов клиентов.

Последнее налагает на Стандарты практической деятельности управляющих требования различения подходов к решению задач инженерного и социального менеджмента: если в первом случае менеджмент (инженерный) осуществляется за счет реализации норм, изложенных в конкретных инструкциях, технологических картах, правилах ведения учета, составления бухгалтерских и финансовых отчетов и т.п., то социальный менеджмент осуществляется за счет демонстрации образцов деятельности, трудно формализуемых, и поэтому задающихся либо ценностями и приоритетами, либо конкретными примерами и устными наставлениями.

Специальные и Потребительские (Объектные) Стандарты МАУН образуют группу Дополнительных Стандартов МАУН, их формулировка существенным образом зависит от развития практики управления в условиях российской культуры хозяйствования, поэтому Дополнительные Стандарты вводятся МАУН на основании отчетов об управлении реальными объектами и комплексами, выполненными членами МАУН по мере накопления опыта, достаточного для обобщения его в соответствующий Стандарт.

---

Для обслуживания собственно управленческой деятельности управляющий недвижимостью нуждается в разнообразных техниках и методиках, которые должны быть стандартизованы во избежание недоразумений при заключении договоров на управление и в профессиональном общении, а также для избежания ошибок при планировании и программировании управления объектами недвижимости. Для этой цели вводятся Обслуживающие Стандарты, два из которых, особенно важных для практики управления объектами недвижимости, поименованы ниже:

Стандарт практики по оценке стоимостных характеристик объекта недвижимости для целей управления.

Стандарт практики маркетинга для целей управления недвижимостью.

Введение первого Стандарта наряду с существующим стандартом практики оценки недвижимости обусловлено тем, что для задач управления требуется существенно более детальное описание и учет ценообразующих факторов, к тому же часто необходимо решать не только прямую, но и обратную задачу оценки (по стоимости объекта рассчитывать величину потенциальных доходов), которая имеет свои особенности и в стандартах оценки недвижимости не содержится.

Введение второго обслуживающего Стандарта необходимо для унификации способов получения и обработки информации по сегментации, емкости, эластичности и другим маркетинговым параметрам рынка недвижимости для целей управления и возможности применения информационных технологий и статистических методов анализа.

Укажем, что каждый из перечисленных выше Стандартов должен содержать приведенные ниже разделы в порядке их следования: введение; требования к уровню квалификации (к специальным знаниям, подготовке) управляющего; границы применения Стандарта; взаимосвязь с другими Стандартами и документами МАУН; текст Стандарта; требования к отчетности; условия отступления от Стандарта; дата вступления Стандарта в силу.
2.1 Экспресс-диагностика и анкетирование некоторых объектов общепита г. Челябинска
Данное исследование проходило в несколько этапов:

I этап – подбор методов сбора данных.

II этап – проведение маркетингового исследования.

III этап – анализ полученных данных.

На первом этапе работы необходимо, из множества методов сбора данных, выбрать наиболее качественные и эффективные.

На втором этапе работы необходимо провести маркетинговое исследование, используя, выбранные нами, методы сбора информации.

---

3. 
   На третьем этапе работы необходимо проанализировать полученные данные, охарактеризовать состояния рынка недвижимости в сфере общепита г. Челябинска.
   

Целью исследования являлось описать текущее состояние и перспективы развития рынка недвижимости в сфере общепита г. Челябинск.

Объект исследования – рынок коммерческой недвижимости в сфере общепита.

Задачи исследования:

4. 
   Охарактеризовать состояние рынка недвижимости в сфере общепита г. Челябинска.
   
5. 
   Описать маркетинговые аспекты функционирования предприятия общественного питания (арендные ставки, расположение)
   

В информационную базу исследования были включены:

• 
  печатные и электронные деловые и специализированные издания;
  
• 
  ресурсы сети Интернет;
  
• 
  материалы компаний;
  
• 
  аналитические обзорные статьи в прессе;
  
• 
  результаты исследования маркетинговых агентств;
  
• 
  интервью с руководителями компаний общественного питания.
  

Для того чтобы исследовать рынок недвижимости в сфере общепита г. Челябинска и получить эффективные достоверные результаты для исследования была выбрана выборка 53 объектов под предприятия общественного питания, из них 15 объектов – это действующие кафе и рестораны г. Челябинска; 21 – коммерческие предложения по аренде помещений под объекты общественного питания в г. Челябинске; 7 - коммерческие предложения по строящимся торгово-развлекательным комплексам; 10 – коммерческие предложения в действующих торгово-развлекательных центрах.

Было решено провести анкетирование объектов общественного питания; мониторинг материалов печатных и электронных деловых и специализированных изданий, аналитических обзоров рынка недвижимости в сфере общепита; Интернет; материалов маркетинговых компаний.

Наиболее распространенными методами маркетинговых исследований, с которыми за свою жизнь приходится сталкиваться почти всем потребителям, являются анкетирование и интервьюирование. Отличаются они способом заполнения опросных листов: в первом случае письменно, во втором случае – устно.

На первом этапе исследования было проведено интервьюирование управляющего сети кафе ООО «Интеркино-Челябинск» Богдашевой Светланы Анатольевны. Группа компаний «Интеркино» является, на сегодняшний день, одной из крупнейшей федеральной сети кафе, ресторанов и кинотеатров в России.

---

Смотрите также файлы

• Особенности обучения продуктивным видам деятельности в начальных классах.doc

• Написание букв и, ы после шипящих и ц.docx

• Рахит. Неспецифическое лечение рахита..docx

• Курсовая работа по дисциплине Логистика направление 38. 03. 02 Менеджмент.docx

• Государственное учерждение отдел развития человеческого потенциала сайрамского района управления развития.docx