ВУЗ: Не указан
Категория: Не указан
Дисциплина: Не указана
Добавлен: 09.11.2023
Просмотров: 982
Скачиваний: 16
ВНИМАНИЕ! Если данный файл нарушает Ваши авторские права, то обязательно сообщите нам.
Поэтому управляющие компании ПИФов получают соответствующее имущество по договору доверительного управления, который обязывает стороны юридически обособлять переданное им имущество от иного имущества как учредителя, так и управляющего (п. 1 ст. 1018 ГК РФ). Это достигается с помощью открытия управляющими компаниями транзитных счетов для денежных средств и транзитных счетов депо для ценных бумаг участников (п. 1 и 2 ст. 13.1 и п. 2 ст. 13.2 Закона об инвестфондах). Таким образом, в рамках обязательственных (договорных) отношений доверительного управления появляются соответствующие управомоченные и обязанные лица, а также четко обозначенные на счетах объекты их прав и обязанностей.
Но вместе с тем имущество ПИФов было объявлено еще и объектом долевой собственности владельцев инвестиционных паев (возможно, для того чтобы подчеркнуть юридическую общность этого имущества), несмотря на отсутствие объекта вещного права общей собственности (ч. 2 ст. 1 и абз. 2 п. 2 ст. 11 Закона об инвестфондах). Однако при этом в п. 2 ст. 11 указанного Закона было установлено, что раздел имущества, составляющего паевой инвестиционный фонд, и выдел из него доли в натуре не допускаются (кроме случаев, предусмотренных Законом об инвестфондах); присоединяясь к договору доверительного управления ПИФом, "лицо тем самым отказывается от осуществления преимущественного права приобретения доли в праве собственности на имущество, составляющее паевой инвестиционный фонд. При этом соответствующее право прекращается"; управление общим имуществом осуществляется не его сособственниками, а управляющей компанией ПИФа, которая сама определяет его условия. Более того, в соответствии со ст. 14 Закона об инвестфондах количество инвестиционных паев (которые удостоверяют долю владельца в праве собственности на имущество ПИФа) не ограничивается, что означает невозможность установления точного количества сособственников и соответственно приходящихся на каждого из них долей, при том что у одного владельца могут быть "паи, выраженные дробным числом", т.е. доли паев. Аналогичная по сути ситуация имеет место и в общих фондах банковского управления (ОФБУ), по существу являющихся разновидностью ПИФов и также находящихся в общей долевой собственности их участников и в доверительном управлении кредитных организаций <1>.
--------------------------------
<1> Это было предусмотрено п. 2.5 и 2.7 Инструкции Банка России N 63 (утверждена Приказом Банка России от 2 июля 1997 г. N 02-287). В настоящее время эта Инструкция утратила силу, однако в соответствии с разъяснениями Банка России сохранили силу договоры доверительного управления ОФБУ, заключенные на ее основе.
Очевидно, что отношения по поводу ПИФов не имеют ничего общего с обычной общей долевой собственностью. Главное же состоит в том, что эти обязательственные по своей юридической природе отношения и не нуждаются в дополнительной (явно избыточной) квалификации в качестве вещных отношений общей собственности, которая в ряде случаев лишь запутывает очевидную ситуацию. Достаточно сказать, что предусмотренные п. 6 и 6.1 ст. 11 Закона об инвестфондах "типы ПИФов" в действительности характеризуют разновидности договоров доверительного управления ПИФами, ибо само по себе имущество не может быть "открытым", "закрытым" или "интервальным".
§ 2. Жилищная собственность
1. Понятие и виды жилищной собственности
Большинству европейских континентальных правопорядков давно известно право собственности на отдельные жилые (а также некоторые нежилые) помещения, находящиеся в многоквартирных жилых домах, - жилые квартиры или даже отдельные комнаты, а также находящиеся в том же доме гаражи и другие обособленные нежилые помещения (используемые в качестве офиса, магазина и для тому подобных целей). Объектом данного права закон признает не отдельную вещь, а определенную 1>1>1>1>1>1>1>1>1>1>1>1>1>1>2>1>2>1>1>1>1>1>1>1>1>1>1>1>1>1>1>1>1>1>1>1>1>1>1>1>
часть юридически неделимой вещи (дома), неразрывно связанную с другими его частями и с земельным участком. Эта ситуация требует признания за такими собственниками права на использование общих частей дома, а также земельного участка, на котором он расположен, т.е. неизбежно вызывает к жизни тот или иной юридический вариант отношений общей собственности на недвижимую вещь.
Поскольку в европейской малоэтажной архитектуре квартиры и указанные помещения нередко расположены на различных этажах дома (от подвала до крыши), возможность иметь их в собственности привела к не вполне точному наименованию данного института "этажной собственностью" (хотя имеется в виду право собственности именно на квартиру, а не на этаж, состоящий из нескольких квартир или других помещений). Впервые возможность "этажной собственности" (propriete par etages) была закреплена в ст. 664 французского Code civil; в качестве Stockwerkeigentum она допускалась также законодательством ряда германских земель и швейцарских кантонов. Однако в конце XIX - начале XX в. "этажная собственность" подверглась законодательному запрету, поскольку отсутствие четкого разграничения объектов общей и индивидуальной собственности участников, а также механизма управления ими и разрешения возникающих споров привели к появлению массы юридических, социальных и экономических проблем, превратив большинство таких домов в Streithauser, или Streitbauten ("дома споров"), т.е. в арену постоянных конфликтов между собственниками отдельных квартир.
Однако последовавшее перед Первой мировой войной усиление процесса урбанизации повлекло переселение основной части населения европейских стран в крупные города и вызвало резкий рост стоимости городской земли и жилья, что, в свою очередь, лишило большинство горожан возможности иметь в собственности отдельные дома и даже квартиры. Поэтому после Первой мировой войны, в 20-е - 30-е гг. прошлого века, "этажная собственность" фактически возродилась, получив подробное регулирование в ряде специальных законов, принятых многими европейскими странами. Усиление жилищного кризиса, вызванного тяжелыми разрушениями, полученными в ходе Второй мировой войны, и развитие массового многоэтажного жилищного строительства (сделавшего "многоуровневые" квартиры исключением, а не правилом) привели к преобразованию этого института в специально посвященных ему законах конца 40-х - начала 50-х гг. XX в. из "этажной" в "жилищную" собственность <1>. При этом полностью сохранились особенности правового режима его объектов - жилых квартир и других помещений, которые, фактически будучи составными частями юридически неделимой вещи (жилого дома), в противоречие с традиционными положениями учения о вещном праве специальными жилищными законами признавались самостоятельными вещами - объектами права собственности.
--------------------------------
<1> Подробнее об этом см.: Van der Merwe C.G. Apartment Ownership // International Encyclopedia of Comparative Law. Vol. VI: Property and Trust. Chapt. 5. Tubingen, 1984; Дабовик-Анастасовска J. Етажна сопственост // Зборник во чест на Асен Групче. Скопjе, 2001. С. 208 - 211.
Следовало также учитывать, что резко обострившаяся после Второй мировой войны жилищная потребность сделала необходимым привлечение к жилищному строительству даже сравнительно небольших капиталов (сбережений обычных людей), а передача квартир в собственность граждан, в том числе бывших нанимателей, имела в обществе весьма благоприятные социальные последствия. Кроме того, во многих случаях жилые дома строились при финансовом участии государства, т.е. денег налогоплательщиков, которые в результате пошли на благо общества, а не только на пользу строительных компаний. В результате этого, например, в Германии к концу XX в. почти половина всех жилых квартир находится в "жилищной собственности" их владельцев.
Вместе с тем признание "жилищной собственности" противоречит некоторым традиционным общим принципам вещного права, в частности "принципу присоединения" (Akzessionsprinzip), в силу которого составная часть вещи, не являющаяся самостоятельным объектом вещных прав, всегда следует юридической судьбе "своей" вещи (в Германии в силу правила абз. 1 § 94 BGB даже само здание (строение) считается не отдельной вещью, а составной частью земельного участка, на котором оно находится). В зависимости от сохранения этого принципа или отказа от него "жилищную собственность" разделяют на два типа (две модели).
В первом случае речь идет о комбинации (соединении) индивидуального права собственности владельцев квартир (или иных помещений) и их права общей собственности на земельный участок и общие части здания (фундамент, несущие стены, лестницы, крышу и т.д.). В такой модели "этажной собственности" (закрепленной жилищным законодательством Германии, Италии, ряда балканских стран) на первое место выдвигается индивидуальное право собственности на квартиру (т.е. "индивидуалистически выраженная форма собственности"), а общая собственность получает вспомогательное значение. В доктрине она рассматривается как "подлинная" или "настоящая этажная собственность" (das echte Stockwerkeigentum).
Иной подход закреплен законодательством Австрии и Швейцарии. Здесь как здание в целом, так и земельный участок, на котором оно расположено, в качестве юридически неделимых вещей находятся в
общей долевой собственности жильцов, которые пропорционально своим долям в этом праве получают в пользование соответствующую квартиру или иную часть дома (на особом, ограниченном вещном праве). Иначе говоря, в этой ситуации владелец конкретной квартиры имеет не индивидуальное право собственности на нее, а лишь долю в праве общей собственности на дом и земельный участок в целом. Поскольку в такой модели, рассматривающейся в качестве "квалифицированной общей собственности", преобладает "идея общности" (Gemeinschaftsgedanke), она именуется "ненастоящей этажной собственностью" (unechtes Stockwerkeigentum) <1>.
--------------------------------
<1> Rey H., Maetzke L. Schweizerisches Stockwerkeigentum. 3. Aufl. Zurich, 2009. S. 1 - 2.
2. Особенности правового режима
"подлинной жилищной собственности"
В Германии "жилищная собственность" рассматривается как особая форма (разновидность) общей долевой собственности на земельный участок, ибо строения здесь считаются составными частями земельных участков (единственного по сути вида недвижимости). При этом земельный участок и несущие части дома, а также другие общие сооружения находятся в общей долевой собственности владельцев квартир, а квартиры - в "особой собственности" (Sondereigentum) владельцев, тесно связанной с их долевой собственностью на земельный участок и общее имущество дома (абз. 2 § 1 Закона о жилищной собственности и долгосрочном жилищном праве от 15 марта 1951 г.). Вместе с тем собственность на квартиру считается обычной, "настоящей собственностью" (echtes Eigentum) в смысле возможности свободного распоряжения ею, не связанного с какими-либо законодательными ограничениями.
В действительности "особая собственность" на квартиру не может быть отчуждена или обременена (например, залогом или арендой) без соответствующих изменений в режиме общей собственности. Это свидетельствует о ее несамостоятельности и дает основания считать, что господствующей в этой связке двух вещных прав является доля в общей собственности, тогда как неразрывно связанное с ней индивидуальное право собственности на квартиру является лишь ее "придатком" (ein Anhangsel) или составной частью общей собственности <1>.
--------------------------------
<1> Baur F., Baur J.F., Sturner R. Sachenrecht. 18. Aufl. S. 377.
В связи с тем что взаимоотношения собственников соседствующих квартир гораздо более интенсивны, чем взаимоотношения обычных участников общей собственности, появляется необходимость создания ими специального "сообщества собственников жилья". Такое сообщество не признается юридическим лицом, но имеет некоторую ограниченную правоспособность и даже имущественную обособленность, а участие в нем является обязательным для всех собственников квартир. По обязательствам такого сообщества (например, по заключенным им договорам по обслуживанию и ремонту общего имущества) возможна субсидиарная ответственность собственников квартир, пропорциональная их долям в праве на общее имущество. Вместе с тем общее собрание собственников квартир принимает "общий распорядок" (Gemeinschaftsordnung), определяющий основные правила пользования как квартирами, так и общим имуществом дома, который заносится в земельную книгу, становясь обязательным для возможных правопреемников собственников жилья. Жилищным законом предусмотрена возможность исключения собственника жилья из сообщества в судебном порядке при грубом нарушении лежащих на нем обязанностей или при наличии иных серьезных оснований.