ВУЗ: Не указан
Категория: Не указан
Дисциплина: Не указана
Добавлен: 09.11.2023
Просмотров: 986
Скачиваний: 16
ВНИМАНИЕ! Если данный файл нарушает Ваши авторские права, то обязательно сообщите нам.
В Италии кондоминиум (condominio negli edifici) также представляет собой сочетание права индивидуальной собственности на отдельные части здания (этажи, квартиры, офисные помещения, гаражи и т.п.) и права общей долевой собственности на "совместные части" такой недвижимой вещи (земельный участок, фундамент, несущие стены, подъезд (вход), лестницы, помещения для проживания привратника, стирки и сушки белья, лифты, центральное отопление и т.п.). Вместе с тем земельный участок под домом (строением) здесь может находиться не только в общей собственности, но и в собственности одного из жильцов или даже в собственности третьего лица, предоставившего его под застройку (поскольку земельный участок и находящееся на нем здание по итальянскому праву могут быть самостоятельными вещами) <1>.
--------------------------------
<1> Eccher B., Schurr F.A., Christandl G. Handbuch Italienisches Zivilrecht. S. 420 ff.
Кроме того, в Италии возможен кондоминиум относительно нескольких самостоятельных зданий, который может быть разделен сособственниками на ряд самостоятельных кондоминиумов (в отношении каждого здания). Допустимо также создание несколькими кондоминиумами нового, единого для них кондоминиума (суперкондоминиума) относительно находящихся в долевой собственности их участников общих объектов, например парков, бассейнов, теннисных кортов и тому подобных рекреационных сооружений, обслуживающих общие потребности жителей (сособственников) нескольких домов (кондоминиумов). От них отличается частичный кондоминиум, возникающий в тех случаях, когда определенные части единого строения обслуживают не все строение в целом, а лишь его некоторую часть (например, лестницы или лифты отдельных подъездов дома).
По смыслу ст. 1117 Гражданского кодекса Италии (Codice civile) индивидуальная собственность на квартиры неразрывно связана с общей долевой собственностью на "совместные части" здания; доля каждого сособственника фиксируется в положении о конкретном кондоминиуме (regolamento di condominio), который в соответствии с законом и регулирует взаимоотношения участников. Вместе с тем совокупность участников кондоминиума, не составляя особое юридическое лицо, располагает "ограниченной правоспособностью" <1>.
--------------------------------
<1> Eccher B., Schurr F.A., Christandl G. Handbuch Italienisches Zivilrecht. S. 422.
В балканских государствах земельные участки и находящиеся на них дома (строения) чаще всего считаются самостоятельными вещами <1>. В связи с этим здесь каждый из участников "этажной собственности" обладает правом индивидуальной собственности на квартиру (жилое помещение), считающимся главным,
основным правом, и двумя акцессорными, зависимыми от него вещными правами: постоянным правом пользования (trajno pravo koriscenja) общими частями дома (строения) и долей в праве общей собственности (или постоянным правом пользования) на земельный участок, находящийся под строением. Таким образом, "этажная собственность" обычно рассматривается здесь наряду с общей собственностью в качестве самостоятельной "формы собственности нескольких субъектов", т.е. имеет гражданско-правовой режим особого вещного права.
--------------------------------
<1> Особенность "этажной собственности" в Болгарии определяется тем, что здесь земельный участок, на котором находится строение, считается общей частью строения, которая, как и другое общее имущество дома, находится в долевой собственности владельцев квартир или других помещений. Обособленные квартиры, будучи объектами индивидуальной собственности, тоже считаются частями единой вещи (строения). Поэтому собственность на квартиры неразрывно связана с долевой собственностью на общие части строения (дома), которые в силу этого не могут быть предметом самостоятельных сделок, а доли в праве собственности на них могут при надлежать только собственникам квартир (см.: Василев Л. Българско вещно право. Второ изд. София, 2001. С. 254 - 258; Венедиков П. Ново вещно право. София, 1999. С. 117 - 118).
Собственники квартир (помещений) регулируют свои взаимоотношения специально заключаемым многосторонним договором. В многоквартирных жилых домах создаются домовые советы как органы самоуправления без гражданской правосубъектности.
В целом же "подлинная жилищная собственность" представляет собой принципиально новый, неизвестный классическому гражданскому праву (и не соответствующий его вещно-правовым принципам) особый вещно-правовой режим недвижимой вещи (жилого дома и (или) земельного участка), юридически разделенной на отдельные части индивидуального и общего пользования (назначения), которые становятся самостоятельными объектами вещных прав (индивидуальной или общей долевой собственности).
Этот режим характеризуется соединением традиционного права собственности, установленного на отдельные (относительно самостоятельные) части недвижимой вещи, и права общей долевой собственности на ее другие (общие) части (включая земельный участок), причем определяющая роль в этой "связке" может принадлежать как общей долевой собственности (на земельный участок и общие части строения), так и индивидуальной собственности (на отдельные помещения). За собственниками квартир может признаваться и ограниченное вещное "право пользования" общими частями строения (земельного участка).
3. Жилищная собственность как разновидность
общей долевой собственности
"Этажная собственность" считается особой разновидностью общей долевой собственности (qualifiziertes Miteigentum) в Швейцарии, поскольку здесь в долевой собственности находится и земельный участок, и все расположенные на нем постройки, и их отдельные (составные) части, причем сособственники лишены возможности стать индивидуальными собственниками каких-либо из этих частей <1>. Поэтому к "этажной собственности" применяются нормы об "обычной" долевой собственности, в том числе по вопросам совместного использования и управления общим имуществом (ст. 712g ШГК). Иначе говоря, здесь сохранен классический вещно-правовой "принцип присоединения", а составной части вещи не придан режим самостоятельного объекта вещного права.
--------------------------------
<1> Meier-Hayoz A., Rey H. Berner Kommentar zum schweizerischen Privatrecht. Schweizerisches Zivilgesetzbuch. Band IV. Das Sachenrecht. 1. Abteilung. Das Eigentum. 5. Teilband. Grundeigentum IV - Das Stockwerkeigentum. Vorbemerkungen und Art. 712a - 712t ZGB. Bern, 1988.
В соответствии с абз. 1 ст. 712a ШГК "этажная собственность есть доля в общей собственности, которая дает сособственнику особое право (das Sonderrecht) исключительно использовать и оборудовать определенную часть здания". По существу это "особое право" можно считать аналогом российского "права владения и пользования" частью общего имущества, соразмерной доле сособственника (п. 2 ст. 247 ГК РФ), т.е. права на "реальную долю" в общей вещи. Оно не является особым вещным правом, существующим наряду с правом общей собственности, и не может быть самостоятельным предметом сделок: распоряжение им возможно только как следствие распоряжения долей в праве общей собственности.
Согласно абз. 1 ст. 712b ШГК предметом "особого права" могут быть отдельные этажи или части этажей, используемые в качестве квартир или отдельных помещений для хозяйственных или иных целей, включая отдельные подсобные помещения, которые в любом случае должны быть обособлены с помощью собственного входа. Наличие отдельного (самостоятельного) входа в используемое помещение является обязательным условием его предоставления в "особое право пользования" (но не в индивидуальную собственность пользователя), которое препятствует возникновению этого права в отношении не приспособленных для самостоятельного использования помещений и (или) разделу квартир между несколькими пользователями.
Таким образом, здесь вместо конструкции "этажной собственности" как взаимосвязи общей и индивидуальной собственности установлена традиционная для долевой собственности ее взаимосвязь с правом пользования частью общей вещи, соответствующей доле каждого из сособственников. Поэтому отдельные части дома (строения), находящиеся в индивидуальном пользовании конкретного участника "этажной собственности", одновременно остаются объектом права общей собственности всех ее участников. Общие же части и конструкции здания (обслуживающие несколько различных помещений или определяющие его внешний вид, общее оборудование и технические устройства, а также земельный участок) считаются находящимися в общем пользовании и управлении всех сособственников и не могут быть переданы в "особое право пользования" некоторых из них.
Взаимоотношения сособственников определяются их соглашением, традиционно оформляемым в виде специального "регламента управления и пользования общим имуществом", который заносится в земельную книгу (реестр прав на недвижимость) и становится обязательным для сособственников и их правопреемников. Кроме того, общим собранием сособственников может быть принят "домовый распорядок" (Hausordnung), содержащий положения организационного и административно-правового характера, касающиеся деталей повседневного использования общего имущества.
Для целей использования и управления общим имуществом все участники "этажной собственности" считаются составившими "сообщество этажных собственников" (Stockwerkeigentumergemeinschaft), которое не является юридическим лицом, но обладает некоторой признанной законом ограниченной имущественной правосубъектностью, в частности возможностью получать взносы (вклады) от отдельных сособственников и создавать за их счет ремонтный фонд. Участник такого сообщества может быть исключен из него по решению суда в случаях серьезного нарушения им своих обязанностей, влекущего невозможность его дальнейшего участия в сообществе (предусматривающее такую возможность правило ст. 649b ШГК является общим правилом для любых отношений общей собственности).
В Австрии "жилищная собственность" в соответствии с абз. 1 § 2 Федерального закона о жилищной собственности 2002 г. рассматривается как принадлежащее сособственникам недвижимой вещи вещное право исключительного и самостоятельного пользования и распоряжения квартирами и отдельными нежилыми помещениями (гаражами, офисами и т.п.). Другие части недвижимой вещи, служащие для ее общего использования (подвалы и чердаки, лестницы,
оборудование отопления и водоснабжения, помещения для обслуживающего персонала и т.д.), считаются "принадлежностями жилищной собственности" и не могут стать ее отдельными объектами. При этом ограниченное вещное право на квартиру ("жилищную собственность") может приобрести только сособственник, обладающий определенной минимальной долей в праве на недвижимую вещь (строение) в целом, поскольку "жилищная собственность" может стать предметом различных сделок и обременений лишь вместе с долей в общей собственности (причем в силу закона минимальная доля является неделимой, что препятствует разделу жилых помещений). Следовательно, и здесь речь идет не о праве собственности на отдельные части дома (строения), а о праве общей собственности на него, субъекты которой получают также вещное право пользования и распоряжения определенными помещениями (частями вещи) <1>.
--------------------------------
<1> См.: Koziol H., Welser R., Kletecka A. Grundriss des burgerlichen Rechts. Band I. Allgemeiner Teil, Sachenrecht, Familienrecht. 13. Aufl. Wien, 2006. S. 301 - 302.
Пользование помещениями, находящимися в "жилищной собственности" (на ограниченном вещном праве), осуществляется каждым сособственником самостоятельно. Для использования и управления общими частями здания все сособственники автоматически образуют сообщество, которое становится юридическим лицом со строго целевой правосубъектностью, непосредственно связанной исключительно с управлением недвижимостью.
Таким образом, "ненастоящая жилищная (этажная) собственность" представляет собой не какой-то новый, особый вещно-правовой режим недвижимой вещи, а разновидность традиционного права общей долевой собственности. Его главную особенность составляет то обстоятельство, что традиционное для долевой собственности пользование каждым из сособственников частью вещи, соответствующей его доле в праве общей собственности, оформляется в виде особого вещного права пользования. Части общей недвижимой вещи, остающиеся в общем пользовании сособственников, управляются их коллективом, получающим самостоятельную правосубъектность. Это свидетельствует о том, что реальные жилищные потребности, для удовлетворения которых создавался особый институт "этажной (жилищной) собственности", могут быть юридически оформлены и с помощью классических цивилистических конструкций.
4. Жилищная собственность в российском праве
Появление "жилищной собственности" в отечественном правопорядке связано с широкомасштабной приватизацией жилья, преследовавшей фискальные и политические цели (создание массового слоя собственников, переложение на население бремени содержания жилищного фонда и т.п.). В результате этих мероприятий самостоятельными объектами права собственности граждан были признаны квартиры и другие жилые помещения (включая отдельные комнаты в коммунальных квартирах) (ст. 288 ГК РФ, ст. 15 - 17 ЖК РФ), а объектом их общей долевой собственности - общее имущество дома (п. 1 ст. 290 ГК РФ, п. 1 ст. 36 ЖК РФ), в состав которого включены его разные составные части (не являющиеся самостоятельными вещами) и земельный участок, на котором он расположен. Конгломератом объектов,