ВУЗ: Не указан
Категория: Не указан
Дисциплина: Не указана
Добавлен: 09.11.2023
Просмотров: 1010
Скачиваний: 16
ВНИМАНИЕ! Если данный файл нарушает Ваши авторские права, то обязательно сообщите нам.
--------------------------------
<1> Подробнее об этом см.: Копылов А.В. Вещные права на землю, в римском, русском дореволюционном и современном гражданском праве. С. 140 - 155.
Право застройки сохранилось и в советское время - посвященные ему ст. 74 - 81 ГК РСФСР 1922 г. действовали до 1949 г. Оно устанавливалось по договору между коммунальными отделами (органами исполнительной власти) и юридическими лицами, а также гражданами на длительный срок (по ГК РСФСР 1922 г. (в ред. 1927 г.) он составлял до 65 лет для каменных и железобетонных, до 60 лет для "смешанных" и до 50 лет для деревянных строений), могло быть отчуждено и обременено залогом. При этом на застройщике лежали обязанности по возведению строения в предусмотренный договором срок, уплате арендной платы и других платежей (налогов и сборов), страхованию строения от пожара. При прекращении договора строение подлежало передаче государству в лице коммунального отдела за определенную компенсацию <1>.
--------------------------------
<1> Можно согласиться с мнением о том, что застройщик по нормам ГК 1922 г. не становился полноценным собственником возведенного им строения (Копылов А.В. Вещные права на землю, в римском, русском дореволюционном и современном гражданском праве. С. 157).
После ликвидации права застройки (и исчезновения из отечественного гражданского законодательства самой категории вещных прав) речь пошла о строительстве или покупке гражданами домов (строений) при одновременном бесплатном предоставлении им земельных участков в "бессрочное пользование" в порядке административно-правового "отвода". Земельные участки утратили юридические качества объектов гражданских прав, будучи полностью исключенными из гражданского оборота. Это и послужило базой для распространения в общественном сознании представления о том, что "земля" автоматически следует за домом (строением), а не наоборот. Принципиальное изменение этого подхода последовало лишь с возрождением частной собственности на землю, при котором, однако, оказались основательно забытыми институты ограниченных вещных прав, включая право застройки.
В современных условиях сохранения господства государственной и муниципальной (публичной) собственности на землю (свыше 90%) и отсутствия ее широкой приватизации естественным путем использования находящихся в публичной собственности земельных участков под застройку частными лицами стала их аренда, которая обнаружила слабости и проблемы. Прежде всего аренда традиционно носит краткосрочный характер - в соответствии с подп. 1 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ (в ред. Федерального закона от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ) земельные участки, находящиеся в публичной собственности, предоставляются в аренду под строительство на срок от 3 до 10 лет <1>. С учетом того что получение необходимых разрешений на строительство и создание проектной документации обычно занимают несколько лет, указанного времени в лучшем случае хватает для возведения постройки, но не для ее использования. При этом принятая одновременно со ст. 39.8 ЗК РФ новая ст. 239.1 ГК РФ (также в ред. Федерального закона от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ) в п. 1 и 6 грозит застройщику изъятием у него объекта незавершенного строительства в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности. Кроме того, новая редакция ст. 222 ГК РФ теперь допускает снос во внесудебном порядке "самовольных построек", считающихся таковыми в силу факта их возведения не только без получения на это необходимых разрешений или на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, но и "на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта".
--------------------------------
<1> Лишь собственникам зданий и сооружений, уже имеющихся на таких земельных участках, они с 1 марта 2015 г. могут предоставляться в долгосрочную аренду на срок до 49 лет (подп. 17 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ).
Наконец, сама современная организация строительной деятельности ("застройки") провоцирует появление различных недостатков и даже злоупотреблений. Традиционно сторонами этих отношений являлись заказчик, имеющий (или обеспечивающий) финансирование проектных и строительных работ, и подрядчик (генеральный подрядчик), обладающий необходимой строительной техникой и квалифицированными работниками (по крайней мере для осуществления "общестроительных работ"). Теперь же оба они заменены непонятной фигурой "застройщика", которым в соответствии с п. 16 ст. 1 ГрК РФ является лицо, каким-либо образом обеспечивающее проведение строительных, а также изыскательских и проектных работ с целью создания объекта капитального строительства. Такое лицо может не иметь (и зачастую не имеет) ни финансирования (т.е. не является заказчиком), ни строительной техники и квалифицированных работников (т.е. не является подрядчиком - исполнителем), но тем не менее каким-то образом выигрывает конкурс (торги) на право строительства объекта, после чего начинает искать финансирование (в том числе путем сбора наличных денег с граждан - "дольщиков") и нанимать для исполнения работ "соисполнителей" ("субподрядчиков"); оно также может получить "на основании соглашений полномочия государственного (муниципального) заказчика" (с соответствующим бюджетным финансированием). Фактически это "лицо" нередко представляет собой организацию с минимальным (т.е. обычно символическим) уставным капиталом (размер которого лишь в самое последнее время намечено увеличить) и небольшим штатом руководителей и их помощников (либо даже просто "физическое лицо, действующее на профессиональной основе" и уполномоченное застройщиком в соответствии с п. 22 ст. 1 ГрК РФ), которое осуществляет функции "менеджера" ("технического заказчика"), в основном управляющего "денежными потоками" и готовящего необходимые документы. Очевидно, что такие условия создают лишь возможности для злоупотреблений, особенно финансовых (примером которых являются проблемы "обманутых дольщиков").
Между тем долгосрочное вещное право застройки всегда предусматривало возможность обременения его залогом, а залог этого права банку всегда являлся полноценным обеспечением банковского кредита, необходимого для финансирования строительства, исключая прямой сбор денег с будущих пользователей построенного объекта ("дольщиков"). Уже с этой точки зрения оно показывает явные преимущества в сравнении с обычной арендой, не говоря уже о длительности сроков существования права застройки и его вещном характере, обеспечивающем стабильность отношений между собственником земельного участка, "застройщиком" и лицами, использующими возведенный объект.
Таким образом, право застройки представляет собой ограниченное вещное право владения и пользования чужим земельным участком с целью строительства на нем здания (сооружения) и его последующей эксплуатации. Оно является долгосрочным, возмездным, отчуждаемым и возникает на основании договора между застройщиком и собственником земельного участка, в том числе публичным (которому в соответствии с принципом superficies solo cedit должно принадлежать и право собственности на возведенное строение) <1>.
--------------------------------
<1> Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации. С. 90.
Его использование не требует приватизации земли (о чем свидетельствует и опыт его применения в советское время) и значительно облегчает положение застройщика, от которого не требуется затрат на приобретение земельного участка в собственность и который вместе с тем в любом случае получает компенсацию произведенных им затрат на строительство. Это право также укрепляет гражданско-правовое положение застройщика, предоставляя ему юридически прочное долгосрочное ограниченное вещное право, а не краткосрочную аренду. Важно также, что оно не является совершенно чуждым для отечественного законодательства и не заимствовано из каких-либо зарубежных правопорядков. Все это свидетельствует в пользу того, что законодательное возрождение права застройки, несомненно, будет способствовать удовлетворительному решению ряда социальных задач, тем более что оно может быть использовано для нужд не только бизнеса, но и обычного населения, и касаться не только публичной, но и частной собственности на землю.
3. Иные ограниченные вещные права de lege ferenda
Авторы Концепции развития гражданского законодательства РФ и разработанного на его основе законопроекта о новой редакции ГК РФ, опираясь как на зарубежный, так и на собственный (дореволюционный) законодательный опыт, предложили для законодательного закрепления и иные ограниченные вещные права, отсутствующие в современном российском гражданском праве. Многие из них представляют несомненный интерес с точки зрения необходимости развития отечественного вещного права.
Следует иметь в виду, что большинство из таких вещных прав призвано юридически оформлять различные отношения по ограниченному (целевому) использованию земельных участков, подавляющее большинство которых в настоящее время находится в публичной (государственной и муниципальной) собственности. Это делает возможным известное увеличение видов ограниченных вещных прав, не опасаясь традиционных предостережений о том, что их чрезмерное развитие может отрицательно сказаться на содержании права собственности (ограничивая его и оставляя собственнику по сути лишь nudum ius, как это может иметь место, например, при использовании эмфитевзиса или узуфрукта и их аналогов). Ведь публичный собственник в большинстве случаев непосредственно не использует принадлежащие ему земельные участки и вынужден так или иначе допускать к ним частных лиц. С этой точки зрения ограниченные вещные права могут содействовать более эффективному использованию земли, находящейся в публичной собственности, без проведения ее приватизации.
В Концепции развития гражданского законодательства РФ предлагалось расширить круг ограниченных вещных прав, включив в него помимо рассмотренных выше:
а) право постоянного владения и пользования чужим земельным участком - аналог римского эмфитевзиса (пожизненной наследуемой аренды сельскохозяйственных земельных участков), известной дореволюционному русскому праву в качестве "чиншевого права";
б) неотчуждаемое и ненаследуемое право личного пользовладения чужой недвижимой вещью (вещами) - аналог римского узуфрукта <1> и его разновидность в виде социального узуфрукта в отношении чужого жилого помещения (аналог римского habitatio);
в) право вещных выдач - получения периодических платежей или иных имущественных предоставлений (например, воды, электроэнергии, сельхозпродуктов и т.п.) за счет чужого земельного участка (известного дореволюционному вещному праву под именем "вотчинных выдач", а германскому праву - "вещных обременений", Grundlasten <2>). Обязанность собственника обремененного земельного участка совершать положительные действия в пользу субъекта такого права отличает его от сервитута.
--------------------------------
<1> В развитых континентально-европейских правопорядках объектами узуфрукта могут быть также и движимые вещи, и имущественные права, если они могут передаваться (уступаться) другим лицам, в том числе корпоративные права (доли участия в компании) (см., например: Schwab K.H., Prutting H. Sachenrecht. S. 353 - 355; Koziol H., Welser R., Kletecka A. Grundriss des burgerlichen Rechts. Band I. S. 379).
<2> См.: § 1105 - 1112 и 1191 - 1203 BGB; ст. 782 - 792 ШГК; § 530 ABGB и § 12 Федерального закона Австрии от 2 февраля 1955 г. "О поземельных книгах", а также ст. 229 Закона о вещном праве Эстонии 1993 г.; ст. 246 Закона о собственности и других вещных правах Хорватии 1996 г.; ст. 236 Закона о собственности и других вещных правах Македонии 2001 г.
Все перечисленные институты были известны и дореволюционному российскому праву, а потому не являются абсолютно чуждыми для российского правопорядка. Так, проект Гражданского уложения Российской империи в ст. 917 предусматривал установление пяти видов вещных ("вотчинных") прав: 1) наследственное оброчное владение; 2) право на разработку недр земли <1>; 3) пользовладение; 4) сервитуты; 5) вотчинные выдачи. Залог недвижимых вещей и заклад (залог движимостей) были тщательно урегулированы в специальном разделе V книги третьей "Вотчинное право" (что также не давало оснований сомневаться в вещно-правовой природе этих институтов), а право застройки было урегулировано принятым в 1912 г. специальным законом, нормы которого по разным соображениям составители законопроекта не захотели инкорпорировать в будущий текст Гражданского уложения.
--------------------------------
<1> Концепция развития гражданского законодательства РФ в п. 6.5 ч. 6 разд. IV также предусматривала возможность распространения суперфиция и эмфитевзиса на природные объекты - водные объекты и участки недр, однако отечественный законодатель занял в этом отношении весьма жесткую позицию, объявив эти объекты не только исключительной государственной собственностью, но и исключительно предметом соответствующего природоресурсного законодательства.
Последовавшее затем в первой отечественной кодификации гражданского права - ГК РСФСР 1922 г. - сужение круга ограниченных вещных прав до прав застройки и залога, как и последующее полное исчезновение вещных прав в ГК РСФСР 1964 г., было обусловлено очевидными социально-экономическими причинами и не должно составлять препятствий для современного развития этого института в условиях возврата к рыночной организации хозяйства. В проекте новой редакции ГК РФ урегулировано девять видов ограниченных вещных прав, лишь три из которых (сервитут, ипотека и "квазивещное" право оперативного управления) прямо признаны в этом качестве действующим законодательством. Поэтому планируемые в законопроекте нововведения будут иметь действительно революционный характер для развития российского вещного права (подробнее о новых (предполагаемых) видах вещных прав см. далее п. 3 § 2 гл. 9 настоящей работы).
1>1>2>1>2>1>1>1>1>1>1>1>1>1>2>1>2>1>2>1>2>1>1>1>