Добавлен: 09.11.2023
Просмотров: 159
Скачиваний: 2
ВНИМАНИЕ! Если данный файл нарушает Ваши авторские права, то обязательно сообщите нам.
от собственности. В дальнейшем по мере развития арендных отношений происходит переход собственности в руки арендатора. Такое понимание содержания арендных отношений подтверждается практикой многих стран мира, где арендатор, как правило, получает право на выкуп арендованного имущества.3
Арендные отношения урегулированы в первую очередь главой 34 ГК РФ. Она содержит как общие положения об аренде, так и нормы, посвященные отдельным видам договора аренды: прокат, аренду транспортных средств, аренду зданий и сооружений, аренду предприятий, лизинг.4 Общие положения об аренде применяются в случае, если специальных норм, регулирующих конкретный вид договора аренды, недостаточно. Кроме того, общие положения могут быть применены и к договору аренды, который не может быть отнесен ни к одному из видов, урегулированных ГК РФ. Также имеется ряд кодексов, специальных законов и подзаконных актов, которые регламентируют отдельные виды аренды или частные вопросы, касающиеся договора аренды. В перечне такого рода кодифицированных актов:
3 Суханов Е.А. Российское гражданское право: Учебник: В 2 т. Т. II: Обязательственное право //2-е издание, 2021 г. М.: Статут, с.315-329.
4 Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая в ред. от 28.03.2017//Собрание законодательства Российской Федерации от 29 января 1996 г. N 5 ст. 410.
Земельный кодекс Российской Федерации, регулирующий договор аренды земельных участков; Лесной кодекс Российской Федерации, устанавливающий требования к порядку заключения и
содержанию договора аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; Кодекс внутреннего водного транспорта, предусматривающий правовые особенности аренды судов, и т. д. Среди специальных законов необходимо упомянуть Федеральный закон «О финансовой аренде (лизинге)» и Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости. 5
Можно выделить некоторые характерные черты договора аренды:
а) заключен с момента достижения сторонами соглашения по его существенным условиям;
б) двусторонне обязывающий признак. Каждая из сторон договора несет обязанности в пользу другой стороны и считается должником этой стороны.
в) возмездный признак. Арендодатель за выполнение своих обязанностей по передаче имущества во владение и пользование арендатору должен получить от последнего арендную плату;
г) извлечение прибыли арендодателем. Этот признак позволяет отличать договор аренды от других обязательств по передаче имущества в пользование, в частности, от договора безвозмездного пользования имуществом (договора ссуды).6
По юридической природе договор аренды является консенсуальным, возмездным, двусторонним и взаимным.
5Иншакова А. О., Козлова М. Ю. Конструкция договора аренды на страже результативности гражданского оборота имущества // Вестник ВолГУ.Серия 5 Юриспруденция. 2020. №2. с.85-90.
6Сарнаков И.В. Договор аренды: понятие, признаки, характерные черты, место
в системе договорных отношений и основные его положения // Юрист. 2016, № 4.с. 21-24.
В соответствии с нормами ГК РФ договор аренды может быть заключен как в письменной, так и в устной форме. Эту норму можно считать условной, так как в соответствии с п. 1 ст. 609 ГК договор аренды на срок более года (а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, то независимо от срока) должен быть заключен в письменной форме. Для договора аренды недвижимого имущества согласно п. 2 ст. 609 ГК обязательна государственная регистрация, если иное не установлено законом7. Судебная практика исходит из того, что государственной регистрации подлежит договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее одного года, т.е. краткосрочные договоры аренды недвижимости в такой регистрации не нуждаются. 8
Договор аренды следует отличать от сходных с ним договоров, по которым передается имущество одного лица к другому - купли-продажи (всех его видов), мены, дарения, ренты и займа. Результатом упомянутых договоров является переход права собственности (хозяйственного ведения или оперативного управления), тогда как по договору аренды переходит лишь право владения и пользования имуществом на время.
Цель договора аренды - обеспечить передачу имущества во временное пользование. В этом заинтересованы обе стороны договора. Арендатор, как правило, нуждается в имуществе временно, либо не имеет возможности или желания приобрести
его в собственность. Арендодателю же передаваемое в
аренду имущество не нужно, или он преследует цель извлечения прибыли из его передачи во временное пользование другому лицу.
7 Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая в ред. от 28.03.2017//Собрание законодательства Российской Федерации от 29 января 1996 г. N 5 ст. 410.
8 Суханов Е.А. Российское гражданское право: Учебник: В 2 т. Т. II: Обязательственное право //2-е издание, 2021 г. М.: Статут, с.315-329.
Анализ норм действующего законодательства и характера отношений сторон при аренде имущества позволяет сделать следующие выводы. Возникающие на основе договора аренды отношения, создающие у нанимателя право пользования имуществом, являются обязательственными. Вместе с тем для осуществления этого права в большинстве случаев необходима передача имущества арендатору. В этом случае арендатор является не только стороной обязательственных отношений, но и обладателем вещного права на объект аренды. Возможность возникновения вещного права из договора у лица, приобретающего титул владельца, но не являющегося собственником соответствующего имущества, предусмотрена законом. Указанные права арендатора (обязательственное и вещное) взаимосвязаны, имеют общий источник возникновения, но существуют как бы параллельно. Наделение арендатора правомочиями титульного владельца взятого внаем имущества (чужого имущества) — необходимое условие, гарантирующее беспрепятственное осуществление пользования этим имуществом, то есть достижение цели
договора аренды.9
Арендные отношения урегулированы в первую очередь главой 34 ГК РФ. Она содержит как общие положения об аренде, так и нормы, посвященные отдельным видам договора аренды: прокат, аренду транспортных средств, аренду зданий и сооружений, аренду предприятий, лизинг.4 Общие положения об аренде применяются в случае, если специальных норм, регулирующих конкретный вид договора аренды, недостаточно. Кроме того, общие положения могут быть применены и к договору аренды, который не может быть отнесен ни к одному из видов, урегулированных ГК РФ. Также имеется ряд кодексов, специальных законов и подзаконных актов, которые регламентируют отдельные виды аренды или частные вопросы, касающиеся договора аренды. В перечне такого рода кодифицированных актов:
3 Суханов Е.А. Российское гражданское право: Учебник: В 2 т. Т. II: Обязательственное право //2-е издание, 2021 г. М.: Статут, с.315-329.
4 Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая в ред. от 28.03.2017//Собрание законодательства Российской Федерации от 29 января 1996 г. N 5 ст. 410.
Земельный кодекс Российской Федерации, регулирующий договор аренды земельных участков; Лесной кодекс Российской Федерации, устанавливающий требования к порядку заключения и
содержанию договора аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; Кодекс внутреннего водного транспорта, предусматривающий правовые особенности аренды судов, и т. д. Среди специальных законов необходимо упомянуть Федеральный закон «О финансовой аренде (лизинге)» и Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости. 5
Можно выделить некоторые характерные черты договора аренды:
а) заключен с момента достижения сторонами соглашения по его существенным условиям;
б) двусторонне обязывающий признак. Каждая из сторон договора несет обязанности в пользу другой стороны и считается должником этой стороны.
в) возмездный признак. Арендодатель за выполнение своих обязанностей по передаче имущества во владение и пользование арендатору должен получить от последнего арендную плату;
г) извлечение прибыли арендодателем. Этот признак позволяет отличать договор аренды от других обязательств по передаче имущества в пользование, в частности, от договора безвозмездного пользования имуществом (договора ссуды).6
По юридической природе договор аренды является консенсуальным, возмездным, двусторонним и взаимным.
5Иншакова А. О., Козлова М. Ю. Конструкция договора аренды на страже результативности гражданского оборота имущества // Вестник ВолГУ.Серия 5 Юриспруденция. 2020. №2. с.85-90.
6Сарнаков И.В. Договор аренды: понятие, признаки, характерные черты, место
в системе договорных отношений и основные его положения // Юрист. 2016, № 4.с. 21-24.
В соответствии с нормами ГК РФ договор аренды может быть заключен как в письменной, так и в устной форме. Эту норму можно считать условной, так как в соответствии с п. 1 ст. 609 ГК договор аренды на срок более года (а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, то независимо от срока) должен быть заключен в письменной форме. Для договора аренды недвижимого имущества согласно п. 2 ст. 609 ГК обязательна государственная регистрация, если иное не установлено законом7. Судебная практика исходит из того, что государственной регистрации подлежит договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее одного года, т.е. краткосрочные договоры аренды недвижимости в такой регистрации не нуждаются. 8
Договор аренды следует отличать от сходных с ним договоров, по которым передается имущество одного лица к другому - купли-продажи (всех его видов), мены, дарения, ренты и займа. Результатом упомянутых договоров является переход права собственности (хозяйственного ведения или оперативного управления), тогда как по договору аренды переходит лишь право владения и пользования имуществом на время.
Цель договора аренды - обеспечить передачу имущества во временное пользование. В этом заинтересованы обе стороны договора. Арендатор, как правило, нуждается в имуществе временно, либо не имеет возможности или желания приобрести
его в собственность. Арендодателю же передаваемое в
аренду имущество не нужно, или он преследует цель извлечения прибыли из его передачи во временное пользование другому лицу.
7 Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая в ред. от 28.03.2017//Собрание законодательства Российской Федерации от 29 января 1996 г. N 5 ст. 410.
8 Суханов Е.А. Российское гражданское право: Учебник: В 2 т. Т. II: Обязательственное право //2-е издание, 2021 г. М.: Статут, с.315-329.
Анализ норм действующего законодательства и характера отношений сторон при аренде имущества позволяет сделать следующие выводы. Возникающие на основе договора аренды отношения, создающие у нанимателя право пользования имуществом, являются обязательственными. Вместе с тем для осуществления этого права в большинстве случаев необходима передача имущества арендатору. В этом случае арендатор является не только стороной обязательственных отношений, но и обладателем вещного права на объект аренды. Возможность возникновения вещного права из договора у лица, приобретающего титул владельца, но не являющегося собственником соответствующего имущества, предусмотрена законом. Указанные права арендатора (обязательственное и вещное) взаимосвязаны, имеют общий источник возникновения, но существуют как бы параллельно. Наделение арендатора правомочиями титульного владельца взятого внаем имущества (чужого имущества) — необходимое условие, гарантирующее беспрепятственное осуществление пользования этим имуществом, то есть достижение цели
договора аренды.9
- 1 2 3 4