Добавлен: 09.11.2023
Просмотров: 153
Скачиваний: 2
ВНИМАНИЕ! Если данный файл нарушает Ваши авторские права, то обязательно сообщите нам.
предусмотренным договором.
____________________
2 Суханов Е.А. Российское гражданское право: Учебник: В 2 т. Т. II: Обязательственное право //2-е издание, 2021 г. М.: Статут, с.315-329.
По прекращению договора аренды арендодатель обязан принять от арендатора сданное в аренду имущество и оплатить арендатору стоимость неотделимых без вреда для имущества улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором за счет собственных средств и с согласия арендодателя. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законодательством.
Отделимые улучшения арендованного имущества, произведенные арендатором, являются его собственностью, если иное не предусмотрено
договором аренды. Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя (п. 4 ст. 623).
Что касается основных прав и обязанностей арендатора, то его самое главное право - это владеть и пользоваться, а в ряде случаев и распоряжаться объектом аренды. Он также принимает на себя обязанность вносить арендную плату и возвратить арендованное имущество.19
Стороны вправе самостоятельно определить периодичность и способы внесения арендной платы. Они могут принять решение о том, что арендная плата не может изменяться или что она может изменяться по одностороннему требованию одной из сторон
, или иное решение. Но если они по этому вопросу в договоре аренды ничего не предусмотрели, то в соответствии со ст. 614 ГК размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законодательством могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
_______________________
19 Горшкова Л. Л. Договор аренды: спорные вопросы изменения и возобновления на неопределенный срок // Бухгалтерский учет в бюджетных и некоммерческих организациях. 2022. №11 ,с. 41- 43.
Также по соглашению сторон арендная плата может быть пересмотрена в любое время. Если законодательством не предусмотрено иное, по требованию арендатора размер арендной платы может быть уменьшен на том основании, что в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились по п. 4 ст. 614 ГК РФ.
Также арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законодательством или договором аренды. Под текущим ремонтом понимаются комплекс строительных или организационно-технических мероприятий, направленных на устранение неисправностей элементов объекта, поддержания нормального уровня эксплуатационных показателей объекта, а также работы по систематическому и своевременному предохранению частей от преждевременного износа путем проведения профилактических
мероприятий и устранения мелких повреждений.20
Российское законодательство закрепляет такие права арендатора, которыми он может воспользоваться только с согласия арендодателя. Таким правом является сдача объекта договора в субаренду. ГК РФ содержит обязательное условие для сдачи имущества в субаренду – согласие арендодателя. Для того, чтобы избежать возникновения спорных ситуаций, субарендатору необходимо убедиться в получении согласия на заключение договора субаренды. Предварительное согласие должно содержать описание предмета сделки, на совершение которой оно выдается, последующее – сведения о конкретной сделке.
Арендатор вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в соответствии со ст. 620 ГК РФ, если:
___________________
20 Дадаян Е.В., Сторожева А.Н. Особенности содержания договора аренды нежилых помещений // Социально-экономический и гуманитарный журнал Красноярского ГАУ. 2016. №4. с. 151-163.
переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены им во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
Указанные основания не являются исчерпывающими. Стороны в договоре могут установить и другие основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендатора или арендодателя.
При прекращении договора аренды арендатор должен передать арендодателю имущество в том же состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
В случае нарушения арендатором обязанности возвратить арендованное имущество либо просрочки его возврата арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. Когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором аренды предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.
В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Также арендатор может иметь право выкупа арендованного имущества, если это в некоторых случая предусмотрено законом. Например, закон предусматривает право выкупа арендованных земельных участков в порядке и на условиях, указанных в Земельном кодексе. При этом законом может быть установлен также и запрет на выкуп определенных видов арендованного имущества.
Одним из важнейших видов договоров, занимающих не последнее место в регулировании имущественных отношений, является договор имущественного найма. Этот договор продолжает выполнять важнейшую функцию в развитии российского государства.
Под договором аренды понимается гражданско-правовой договор, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор должен уплачивать за это арендодателю арендную плату. При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.
Объектом аренды может быть любое имущество, которое в процессе пользования не теряет своих натуральных свойств: земельные участки, природные объекты, предприятия и т.д. По договору аренды существенным условием является предмет аренды. Договор аренды обязательно должен содержать данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (состав имущества, место его расположения и т. п.). В противном случае договор аренды не может быть признан заключенным.
Требования к форме договора аренды сводятся к тому, что договор, по которому арендодателем или арендатором выступает юридическое лицо, должен быть заключен в письменной форме. Если
____________________
2 Суханов Е.А. Российское гражданское право: Учебник: В 2 т. Т. II: Обязательственное право //2-е издание, 2021 г. М.: Статут, с.315-329.
По прекращению договора аренды арендодатель обязан принять от арендатора сданное в аренду имущество и оплатить арендатору стоимость неотделимых без вреда для имущества улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором за счет собственных средств и с согласия арендодателя. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законодательством.
Отделимые улучшения арендованного имущества, произведенные арендатором, являются его собственностью, если иное не предусмотрено
договором аренды. Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя (п. 4 ст. 623).
Что касается основных прав и обязанностей арендатора, то его самое главное право - это владеть и пользоваться, а в ряде случаев и распоряжаться объектом аренды. Он также принимает на себя обязанность вносить арендную плату и возвратить арендованное имущество.19
Стороны вправе самостоятельно определить периодичность и способы внесения арендной платы. Они могут принять решение о том, что арендная плата не может изменяться или что она может изменяться по одностороннему требованию одной из сторон
, или иное решение. Но если они по этому вопросу в договоре аренды ничего не предусмотрели, то в соответствии со ст. 614 ГК размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законодательством могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
_______________________
19 Горшкова Л. Л. Договор аренды: спорные вопросы изменения и возобновления на неопределенный срок // Бухгалтерский учет в бюджетных и некоммерческих организациях. 2022. №11 ,с. 41- 43.
Также по соглашению сторон арендная плата может быть пересмотрена в любое время. Если законодательством не предусмотрено иное, по требованию арендатора размер арендной платы может быть уменьшен на том основании, что в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились по п. 4 ст. 614 ГК РФ.
Также арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законодательством или договором аренды. Под текущим ремонтом понимаются комплекс строительных или организационно-технических мероприятий, направленных на устранение неисправностей элементов объекта, поддержания нормального уровня эксплуатационных показателей объекта, а также работы по систематическому и своевременному предохранению частей от преждевременного износа путем проведения профилактических
мероприятий и устранения мелких повреждений.20
Российское законодательство закрепляет такие права арендатора, которыми он может воспользоваться только с согласия арендодателя. Таким правом является сдача объекта договора в субаренду. ГК РФ содержит обязательное условие для сдачи имущества в субаренду – согласие арендодателя. Для того, чтобы избежать возникновения спорных ситуаций, субарендатору необходимо убедиться в получении согласия на заключение договора субаренды. Предварительное согласие должно содержать описание предмета сделки, на совершение которой оно выдается, последующее – сведения о конкретной сделке.
Арендатор вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в соответствии со ст. 620 ГК РФ, если:
___________________
20 Дадаян Е.В., Сторожева А.Н. Особенности содержания договора аренды нежилых помещений // Социально-экономический и гуманитарный журнал Красноярского ГАУ. 2016. №4. с. 151-163.
-
арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору, либо создает препятствия пользованию имуществом
переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены им во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
-
арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при их отсутствии в договоре - в разумные сроки; -
имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Указанные основания не являются исчерпывающими. Стороны в договоре могут установить и другие основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендатора или арендодателя.
При прекращении договора аренды арендатор должен передать арендодателю имущество в том же состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
В случае нарушения арендатором обязанности возвратить арендованное имущество либо просрочки его возврата арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. Когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором аренды предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.
В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Также арендатор может иметь право выкупа арендованного имущества, если это в некоторых случая предусмотрено законом. Например, закон предусматривает право выкупа арендованных земельных участков в порядке и на условиях, указанных в Земельном кодексе. При этом законом может быть установлен также и запрет на выкуп определенных видов арендованного имущества.
Заключение
Одним из важнейших видов договоров, занимающих не последнее место в регулировании имущественных отношений, является договор имущественного найма. Этот договор продолжает выполнять важнейшую функцию в развитии российского государства.
Под договором аренды понимается гражданско-правовой договор, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор должен уплачивать за это арендодателю арендную плату. При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.
Объектом аренды может быть любое имущество, которое в процессе пользования не теряет своих натуральных свойств: земельные участки, природные объекты, предприятия и т.д. По договору аренды существенным условием является предмет аренды. Договор аренды обязательно должен содержать данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (состав имущества, место его расположения и т. п.). В противном случае договор аренды не может быть признан заключенным.
Требования к форме договора аренды сводятся к тому, что договор, по которому арендодателем или арендатором выступает юридическое лицо, должен быть заключен в письменной форме. Если