Добавлен: 09.11.2023
Просмотров: 584
Скачиваний: 4
9БеловВ.А.Правомочияарендатораиограниченноевещноеправоподоговоруаренды(имущественногонайма) //Нотариус,2019, N3с.23-27.такжегосударство,национально-государственные,административно-территориальные и муниципальные образования. Только в некоторых видахдоговораарендыиприарендеотдельныхвидовимуществавролиарендодателей или арендаторов должны выступать специальные субъекты.Особенномногодополнительныхтребованийустановленоприсдачеварендугосударственногоимуниципальногоимущества.Арендодатель - это собственник передаваемого в пользование имуществаилилицо,уполномоченноезакономилисобственникомсдаватьимуществоваренду.Собственниквправесвоейволей,выраженнойвдоверенности,уполномочитьдругоелицозаключатьилиисполнятьдоговор
аренды,вчастности,всилудоговорапорученияилиагентскогодоговоравчастиполномочий, осуществляемых от имени принципала. Однако арендодателемвэтомслучаебудетсамсобственник,посколькутакойпредставительдействует от его имени и, следовательно, права и обязанности по такомудоговорувозникаютнепосредственноусобственника.10Предмет любого договора представляет собой действие или бездействие,которыедолжнасовершитьобязаннаясторонаиливоздержатьсяотихсовершения. Предметом договора аренды являются: действия арендодателяпопредоставлениювовладениеипользованиеарендаторасданноговарендуимущества, по обеспечению его надлежащего использования последним идействия арендатора по содержанию имущества и использованию его поназначению, предусмотренному договором, по внесению арендной платы, атакжевозвратуарендованного имуществапоокончаниисрокааренды.11Учитывая специфику арендных правоотношений, можно говорить о том,чтопредметдоговораарендывключаетвсебядвародаобъектов.Объектом______________________________
10ГражданскийкодексРоссийскойФедерации.Частьвтораявред.от28.03.2017//СобраниезаконодательстваРоссийскойФедерацииот29января1996 г. N 5ст. 410.11ГунинА.В.Договорсубаренды: понятие ипризнаки//Юрист,2021,с.12-15.первогородаявляютсясоответствующиедействияобязанныхлиц.Объектомвторогородаявляетсяимущество,котороеврезультатетакихдействийпредоставляетсявовладениеипользованиеарендатора,
а по окончании срока аренды возвращается арендодателю.
Предметом договора аренды могут быть только индивидуально- определенные непотребляемые вещи. Непотребляемость вещи относительна, поскольку она может постепенно изнашиваться в процессе эксплуатации, и, следовательно, потребляется практически любая вещь. Поэтому стоит говорить о непотребляемости вещей в пределах действия срока договора аренды.
В соответствии со ст. 607 ГК РФ при заключении договора аренды необходимо четкое определение объекта аренды. Для этого в договоре нужно указывать: наименование имущества, характеристику его качества, для недвижимости - место нахождения и другие признаки, позволяющие точно установить соответствующий объект. Отсутствие такой информации влечет недействительность договора, что в свою очередь может повлечь определенные правовые последствия. Например, в соответствии с п. 8 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», если арендодатель передал арендатору имущество без документов, отсутствие которых исключает эксплуатацию объекта аренды, арендная плата не подлежит взысканию.12
Пункт 1 ст. 607 ГК РФ содержит примерный перечень объектов аренды: в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы,
здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования.
12 Иванова
С.Объектаренды:трудностисогласования//ЭЖ-Юрист.2016.N33.с.14.При сдаче в аренду вещи она должна передаваться арендатору со всемиотносящимисякнейпринадлежностями,например,станоксдаетсяварендусовсемивходящимивегокомплектприспособлениями.Принадлежностиглавной вещи входят в связи с этим в объект аренды, независимо от того,упомянутыонивдоговореилинет.Еслисторонынамереныпо-иномурешитьэтотвопрос,то этодолжнобытьотраженовдоговоре.Предметдоговораарендыпообщемуправилуявляетсяединственнымегосущественным условием. Однако в юридической литературе это мнениеоспаривается.Утверждают,чтоусловияосрокедоговораарендыиобарендной плате безусловно относятся к существенным условиям договорааренды,несмотрянаточтоГКвключаетвсебядиспозитивные нормы,позволяющие определить данные условия договора на тот случай, когда втекстедоговоранеимеетсясоответствующихпунктов.Сэтимврядлиможносогласиться.Условиядоговора,определяемыедиспозитивнойнормойправа,являютсяобычными,а не существенными.Формадоговораарендыопределяетсяпоправиламст.609ГКРФ.Длянегопредусматривается как устная, так и письменная форма. Договор аренды насрок более одного года, а если хотя бы одной из сторон договора являетсяюридическоелицо,-независимоотсрока,долженбытьзаключенвписьменной форме (п. 1 ст. 609 ГК).13 Эта норма является исключением изправиласт.161ГК,согласнокоторомуформасделкигражданмеждусобой
зависит от суммы сделки. Договоры аренды между гражданами могут заключаться в устной форме только на срок менее года, если только законодательством не предусмотрено иное для данного вида договора аренды или аренды определенного имущества14.
13 Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая в ред. от 28.03.2017//Собрание законодательства Российской Федерации от 29 января 1996 г. N 5 ст. 410.
14 Абесалашвили М. З. Права и обязанности сторон по договору аренды // Пробелы в российском законодательстве. 2021. №2. с.71-78.
Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Эта регистрация осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 N 218- ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». По ст. 15 ФЗ от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» установлено, что вправе обратиться в регистрирующий орган с заявлением о регистрации прав на объект и кадастровом учете объектов может либо собственник объекта недвижимости (арендодатель), либо арендатор объекта. От каждого из них вправе обратиться представитель на основании нотариально удостоверенной доверенности.15
Цена договора (арендная плата), как и срок, не относится к существенным условиям. Если арендная плата договором не установлена, применяется