Добавлен: 09.11.2023
Просмотров: 160
Скачиваний: 2
ВНИМАНИЕ! Если данный файл нарушает Ваши авторские права, то обязательно сообщите нам.
Элементы договора аренды
На сегодняшний день в договоре аренды можно выделить такие элементы: стороны договора, предмет, срок договора и цена.
Сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор. По общему правилу, и в роли арендодателя, и в роли арендатора могут выступать любые субъекты гражданского права, как физические, так и юридические лица, а среди последних - коммерческие и некоммерческие организации, а
9 Белов В.А. Правомочия арендатора и ограниченное вещное право по договору аренды (имущественного найма) // Нотариус, 2019, N 3 с. 23-27.
также государство, национально-государственные, административно- территориальные и муниципальные образования. Только в некоторых видах договора аренды и при аренде отдельных видов имущества в роли арендодателей или арендаторов должны выступать специальные субъекты. Особенно много дополнительных требований установлено при сдаче в аренду государственного и муниципального имущества.
Арендодатель - это собственник передаваемого в пользование имущества или лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду. Собственник вправе своей волей, выраженной в доверенности, уполномочить другое лицо заключать или исполнять договор
аренды, в частности, в силу договора поручения или агентского договора в части полномочий, осуществляемых от имени принципала. Однако арендодателем в этом случае будет сам собственник, поскольку такой представитель действует от его имени и, следовательно, права и обязанности по такому договору возникают непосредственно у собственника.10
Предмет любого договора представляет собой действие или бездействие, которые должна совершить обязанная сторона или воздержаться от их совершения. Предметом договора аренды являются: действия арендодателя по предоставлению во владение и пользование арендатора сданного в аренду имущества, по обеспечению его надлежащего использования последним и действия арендатора по содержанию имущества и использованию его по назначению, предусмотренному договором, по внесению арендной платы, а также возврату арендованного имущества по окончании срока аренды.11
Учитывая специфику арендных правоотношений, можно говорить о том, что предмет договора аренды включает в себя два рода объектов. Объектом
______________________________
10 Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая в ред. от 28.03.2017//Собрание законодательства Российской Федерации от 29 января 1996 г. N 5 ст. 410.
11 Гунин А.В. Договор субаренды: понятие и признаки // Юрист,2021,с.12- 15.
первого рода являются соответствующие действия обязанных лиц. Объектом второго рода является имущество, которое в результате таких действий предоставляется во владение и пользование арендатора,
а по окончании срока аренды возвращается арендодателю.
Предметом договора аренды могут быть только индивидуально- определенные непотребляемые вещи. Непотребляемость вещи относительна, поскольку она может постепенно изнашиваться в процессе эксплуатации, и, следовательно, потребляется практически любая вещь. Поэтому стоит говорить о непотребляемости вещей в пределах действия срока договора аренды.
В соответствии со ст. 607 ГК РФ при заключении договора аренды необходимо четкое определение объекта аренды. Для этого в договоре нужно указывать: наименование имущества, характеристику его качества, для недвижимости - место нахождения и другие признаки, позволяющие точно установить соответствующий объект. Отсутствие такой информации влечет недействительность договора, что в свою очередь может повлечь определенные правовые последствия. Например, в соответствии с п. 8 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», если арендодатель передал арендатору имущество без документов, отсутствие которых исключает эксплуатацию объекта аренды, арендная плата не подлежит взысканию.12
Пункт 1 ст. 607 ГК РФ содержит примерный перечень объектов аренды: в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы,
здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования.
12 Иванова
С. Объект аренды: трудности согласования // ЭЖ-Юрист. 2016. N 33. с. 14.
При сдаче в аренду вещи она должна передаваться арендатору со всеми относящимися к ней принадлежностями, например, станок сдается в аренду со всеми входящими в его комплект приспособлениями. Принадлежности главной вещи входят в связи с этим в объект аренды, независимо от того, упомянуты они в договоре или нет. Если стороны намерены по-иному решить этот вопрос, то это должно быть отражено в договоре.
Предмет договора аренды по общему правилу является единственным его существенным условием. Однако в юридической литературе это мнение оспаривается. Утверждают, что условия о сроке договора аренды и об арендной плате безусловно относятся к существенным условиям договора аренды, несмотря на то что ГК включает в себя диспозитивные нормы, позволяющие определить данные условия договора на тот случай, когда в тексте договора не имеется соответствующих пунктов. С этим вряд ли можно согласиться. Условия договора, определяемые диспозитивной нормой права, являются обычными, а не существенными.
Форма договора аренды определяется по правилам ст. 609 ГК РФ. Для него предусматривается как устная, так и письменная форма. Договор аренды на срок более одного года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, - независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме (п. 1 ст. 609 ГК).13 Эта норма является исключением из правила ст. 161 ГК, согласно которому форма сделки граждан между собой
зависит от суммы сделки. Договоры аренды между гражданами могут заключаться в устной форме только на срок менее года, если только законодательством не предусмотрено иное для данного вида договора аренды или аренды определенного имущества14.
13 Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая в ред. от 28.03.2017//Собрание законодательства Российской Федерации от 29 января 1996 г. N 5 ст. 410.
14 Абесалашвили М. З. Права и обязанности сторон по договору аренды // Пробелы в российском законодательстве. 2021. №2. с.71-78.
Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Эта регистрация осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 N 218- ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». По ст. 15 ФЗ от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» установлено, что вправе обратиться в регистрирующий орган с заявлением о регистрации прав на объект и кадастровом учете объектов может либо собственник объекта недвижимости (арендодатель), либо арендатор объекта. От каждого из них вправе обратиться представитель на основании нотариально удостоверенной доверенности.15
Цена договора (арендная плата), как и срок, не относится к существенным условиям. Если арендная плата договором не установлена, применяется