Файл: Содержание договор аренды.docx

обычная арендная плата.

Относительно регулирования срока договора аренды, данные нормы содержатся в ст.610 ГК РФ. Ранее срок договора аренды рассматривался в качестве существенного условия договора. При отсутствии в договоре аренды условия о сроке его действия договор считался незаключенным. Гражданский кодекс также устанавливает, что договор аренды заключается на срок, определенный договором, однако допускает заключение договора и

без указания в нем срока аренды имущества. В этом случае договор аренды будет считаться заключенным на неопределенный срок. Правовые последствия оформления договора без указания срока аренды заключаются в том, что каждая из сторон такого договора получает право отказаться от него в любое время в одностороннем порядке при условии предупреждения об этом другой стороны за один месяц, а при аренде недвижимости - за три месяца.





¹⁵ Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости от 13.07.2015 N 218-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации от 20 июля 2015 г. N 29 (часть I) ст. 4344.

Законом или договором может быть установлен и иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. Отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, является правом, а не обязанностью сторон. Законом могут устанавливаться максимальные сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов

---

имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.

3. 
   Права и обязанности сторон
   

На основании ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма)арендодатель(наймодатель)обязуетсяпредоставитьарендатору(нанимателю)имуществозаплатувовременноевладениеипользованиеиливовременноепользование.³Выполнениеэтойобязанностиарендодателяосуществляется путем передачи арендатору права владения имуществом.Например,этовозможно,каквформедопускаарендаторакпользованиюимуществом, которое остается во владении арендодателя, так и фактическойпередачиимущества.^{По статье 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит лишь}собственнику,атакжеспециальноуправомоченнымзакономилисобственникомлицам.Даннаястатьядолжнабытьистолкованавтомсмысле,что передать имущество в пользование может любое лицо, а эффективноисполнить договор, осуществить передачу имущества, в результате которойвозникнутправаарендатораповладениюипользованию,–толькособственникилиуправомоченноесобственникомлицо.Однаковсоответствиисправовойпозицией,сформулированнойВАСРФ,самопосебеотсутствиеуарендодателяправасдаватьимуществоварендунеосвобождаетарендатораотобязанности внести платуименноарендодателю.¹

---

Имущество арендодателем должно сдаваться в аренду вместе со всеми его принадлежностями (запасным колесом для автомобиля, инженерными коммуникациями в здании и пр.) и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и др.), если иное не предусмотрено договором. Если такие принадлежности и документы не будут переданы, а без них арендатор не сможет пользоваться имуществом в соответствии с его назначением, либо лишится того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, то он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков по п. 2 ст. 611 ГК.

Арендатор, которому имущество не предоставлено в согласованный срок (а при отсутствии в договоре указаний на этот счет - в разумный срок, т.е.

реально выполнимый), вправе истребовать его у арендодателя в принудительном порядке (ст. 398 ГК). Для этого арендатору необходимо предъявить иск в суд или арбитражный суд, в зависимости от подведомственности спора.

В Гражданском кодексе в п. 3 ст. 611 и ст. 398 ГК предусматриваются способы практического осуществления принципа реального исполнения обязательств. Помимо принудительного изъятия у арендодателя не переданного в срок имущества, арендатор вправе взыскать с него убытки, вызванные задержкой исполнения обязательства. Арендатору предоставляется и альтернативное право - потребовать расторжения договора

---

ивозмещенияубытков,причиненныхего неисполнением.^16
16КоробковаК.Риски неопределеннойаренды//ЭЖ-Юрист,2020,N7с.43-45.^{Арендодатель}отвечаетзанедостаткисданноговарендуимущества,полностью или частично препятствующие пользованию им, независимо оттого, знал о наличии этих недостатков или нет сам арендодатель во времязаключениядоговора,т.е.независимоотеговины.Имущество,передаваемоеарендатору, считается не соответствующим условиям договора аренды исвоемуназначениютогда,когдавнемотсутствуютобычныеилиобусловленныедоговоромкачества,либоприсутствуюттакиесвойства,которыепрепятствуютегонормальномуиспользованию.Кихчислуотносятсянетолькофактическиедефекты,ноиюридическиеизъяныарендуемой вещи.¹⁷Но арендодатель не отвечает за недостатки имущества,которые были им оговорены при заключении договора аренды, либо былизаранееизвестныарендатору,либодолжныбылибытьобнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду. Если все же недостатки имущества обнаружатся, то Гражданский кодекс по ст. 612 предоставляет альтернативный выбор арендодателю. Арендодатель может без промедления заменить это имущество другим аналогичным, находящимся в надлежащем состоянии или безвозмездно устранить недостатки. В заключительной части п. 1 ст. 612 ГК содержатся положения, направленные на полную компенсацию арендатору всех потерь, вызванных наймом имущества с недостатками. Если удовлетворение требований арендатора, а в соответствующих случаях - удержание им расходов по устранению недостатков из арендной платы не покроет причиненных ему убытков, арендатор вправе требовать от арендодателя возмещения их непокрытой части.___________________________¹⁷ Суханов Е.А. Российское гражданское право: Учебник: В 2 т. Т. II: Обязательственное право //2-е издание,

---

2021 г.М.:Статут, с.315-329.Передача имущества в аренду не является основанием для прекращенияилиизмененияправтретьихлицнаэтоимущество,поэтомупризаключениидоговора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора обо всехправах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество. При неисполненииарендодателем этой обязанности арендатор вправе требовать уменьшенияаренднойплатылиборасторжениядоговораивозмещенияубытков.Уменьшениеаренднойплатыдолжнобытьсоразмернотому,насколькосуществование прав третьих лиц ущемляет право пользования арендатора.Возмещение же убытков при расторжении договора аренды не зависит отвидаи объема правтретьеголица на вещь.¹⁸Следующейобязанностьюарендодателя,которуювозложилнанегозаконодатель,являетсяпроведениекапитальногоремонта.Какуказановп.1ст. 616 ГК РФ, арендодатель обязан производить за свой счет капитальныйремонтпереданноговарендуимущества,еслииноенепредусмотренозаконом,иными правовымиактамиилидоговором аренды.Однако стоит учитывать, что обязанность по проведению капитальногоремонта может быть возложена на арендатора условиями договора (ст. 616ГКРФ).Чтобыневозникалоподобныхслучаев,субъектамприсогласованииусловий о проведении капитального ремонта необходимо учитывать, за чейсчет ремонт будет выполняться: за счет арендодателя в силу закона либо засчетарендатора всилудоговора.Помимообязанностипоосуществлениюкапитальногоремонтаарендодатель должен воздерживаться от любых действий, создающих дляарендаторапрепятствиявпользованиисданнымвнаемимуществомвсоответствиисего назначением,

---