Добавлен: 09.11.2023
Просмотров: 156
Скачиваний: 2
ВНИМАНИЕ! Если данный файл нарушает Ваши авторские права, то обязательно сообщите нам.
обычная арендная плата.
Относительно регулирования срока договора аренды, данные нормы содержатся в ст.610 ГК РФ. Ранее срок договора аренды рассматривался в качестве существенного условия договора. При отсутствии в договоре аренды условия о сроке его действия договор считался незаключенным. Гражданский кодекс также устанавливает, что договор аренды заключается на срок, определенный договором, однако допускает заключение договора и
без указания в нем срока аренды имущества. В этом случае договор аренды будет считаться заключенным на неопределенный срок. Правовые последствия оформления договора без указания срока аренды заключаются в том, что каждая из сторон такого договора получает право отказаться от него в любое время в одностороннем порядке при условии предупреждения об этом другой стороны за один месяц, а при аренде недвижимости - за три месяца.
15 Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости от 13.07.2015 N 218-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации от 20 июля 2015 г. N 29 (часть I) ст. 4344.
Законом или договором может быть установлен и иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. Отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, является правом, а не обязанностью сторон. Законом могут устанавливаться максимальные сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов
имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.
На основании ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.3 Выполнение этой обязанности арендодателя осуществляется путем передачи арендатору права владения имуществом. Например, это возможно, как в форме допуска арендатора к пользованию
имуществом, которое остается во владении арендодателя, так и фактической передачи имущества.
По статье 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит лишь собственнику, а также специально управомоченным законом или собственником лицам. Данная статья должна быть истолкована в том смысле, что передать имущество в пользование может любое лицо, а эффективно исполнить договор, осуществить передачу имущества, в результате которой возникнут права арендатора по владению и пользованию, – только собственник или управомоченное собственником лицо. Однако в соответствии с правовой позицией, сформулированной ВАС РФ, само по себе отсутствие у арендодателя права сдавать имущество в аренду не освобождает арендатора от обязанности внести плату именно арендодателю.1
Имущество арендодателем должно сдаваться в аренду вместе со всеми его принадлежностями (запасным колесом для автомобиля, инженерными коммуникациями в здании и пр.) и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и др.), если иное не предусмотрено договором. Если такие принадлежности и документы не будут переданы, а без них арендатор не сможет пользоваться имуществом в соответствии с его назначением, либо лишится того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, то он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков по п. 2 ст. 611 ГК.
Арендатор, которому имущество не предоставлено в согласованный срок (а при отсутствии в договоре указаний на этот счет - в разумный срок, т.е.
реально выполнимый), вправе истребовать его у арендодателя в принудительном порядке (ст. 398 ГК). Для этого арендатору необходимо предъявить иск в суд или арбитражный суд, в зависимости от подведомственности спора.
В Гражданском кодексе в п. 3 ст. 611 и ст. 398 ГК предусматриваются способы практического осуществления принципа реального исполнения обязательств. Помимо принудительного изъятия у арендодателя не переданного в срок имущества, арендатор вправе взыскать с него убытки, вызванные задержкой исполнения обязательства. Арендатору предоставляется и альтернативное право - потребовать расторжения договора
и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.16
16 Коробкова К. Риски неопределенной аренды //ЭЖ-Юрист, 2020,N7 с.43-45.
Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, независимо от того, знал о наличии этих недостатков или нет сам арендодатель во время заключения договора, т.е. независимо от его вины. Имущество, передаваемое арендатору, считается не соответствующим условиям договора аренды и своему назначению тогда, когда в нем отсутствуют обычные или обусловленные договором качества, либо присутствуют такие свойства, которые препятствуют его нормальному использованию. К их числу относятся не только фактические дефекты, но и юридические изъяны арендуемой вещи.17
Но арендодатель не отвечает за недостатки имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды, либо были заранее известны арендатору, либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду. Если все же недостатки имущества обнаружатся, то Гражданский кодекс по ст. 612 предоставляет альтернативный выбор арендодателю. Арендодатель может без промедления заменить это имущество другим аналогичным, находящимся в надлежащем состоянии или безвозмездно устранить недостатки. В заключительной части п. 1 ст. 612 ГК содержатся положения, направленные на полную компенсацию арендатору всех потерь, вызванных наймом имущества с недостатками. Если удовлетворение требований арендатора, а в соответствующих случаях - удержание им расходов по устранению недостатков из арендной платы не покроет причиненных ему убытков, арендатор вправе требовать от арендодателя возмещения их непокрытой части.
___________________________
17 Суханов Е.А. Российское гражданское право: Учебник: В 2 т. Т. II: Обязательственное право //2-е издание,
2021 г. М.: Статут, с.315-329.
Передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество, поэтому при заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество. При неисполнении арендодателем этой обязанности арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков. Уменьшение арендной платы должно быть соразмерно тому, насколько существование прав третьих лиц ущемляет право пользования арендатора. Возмещение же убытков при расторжении договора аренды не зависит от вида и объема прав третьего лица на вещь.18
Следующей обязанностью арендодателя, которую возложил на него законодатель, является проведение капитального ремонта. Как указано в п. 1 ст. 616 ГК РФ, арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
Однако стоит учитывать, что обязанность по проведению капитального ремонта может быть возложена на арендатора условиями договора (ст. 616 ГК РФ). Чтобы не возникало подобных случаев, субъектам при согласовании условий о проведении капитального ремонта необходимо учитывать, за чей счет ремонт будет выполняться: за счет арендодателя в силу закона либо за счет арендатора в силу договора.
Помимо обязанности по осуществлению капитального ремонта арендодатель должен воздерживаться от любых действий, создающих для арендатора препятствия в пользовании сданным внаем имуществом в соответствии с его назначением,
Относительно регулирования срока договора аренды, данные нормы содержатся в ст.610 ГК РФ. Ранее срок договора аренды рассматривался в качестве существенного условия договора. При отсутствии в договоре аренды условия о сроке его действия договор считался незаключенным. Гражданский кодекс также устанавливает, что договор аренды заключается на срок, определенный договором, однако допускает заключение договора и
без указания в нем срока аренды имущества. В этом случае договор аренды будет считаться заключенным на неопределенный срок. Правовые последствия оформления договора без указания срока аренды заключаются в том, что каждая из сторон такого договора получает право отказаться от него в любое время в одностороннем порядке при условии предупреждения об этом другой стороны за один месяц, а при аренде недвижимости - за три месяца.
15 Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости от 13.07.2015 N 218-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации от 20 июля 2015 г. N 29 (часть I) ст. 4344.
Законом или договором может быть установлен и иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. Отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, является правом, а не обязанностью сторон. Законом могут устанавливаться максимальные сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов
имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.
-
Права и обязанности сторон
На основании ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.3 Выполнение этой обязанности арендодателя осуществляется путем передачи арендатору права владения имуществом. Например, это возможно, как в форме допуска арендатора к пользованию
имуществом, которое остается во владении арендодателя, так и фактической передачи имущества.
По статье 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит лишь собственнику, а также специально управомоченным законом или собственником лицам. Данная статья должна быть истолкована в том смысле, что передать имущество в пользование может любое лицо, а эффективно исполнить договор, осуществить передачу имущества, в результате которой возникнут права арендатора по владению и пользованию, – только собственник или управомоченное собственником лицо. Однако в соответствии с правовой позицией, сформулированной ВАС РФ, само по себе отсутствие у арендодателя права сдавать имущество в аренду не освобождает арендатора от обязанности внести плату именно арендодателю.1
Имущество арендодателем должно сдаваться в аренду вместе со всеми его принадлежностями (запасным колесом для автомобиля, инженерными коммуникациями в здании и пр.) и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и др.), если иное не предусмотрено договором. Если такие принадлежности и документы не будут переданы, а без них арендатор не сможет пользоваться имуществом в соответствии с его назначением, либо лишится того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, то он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков по п. 2 ст. 611 ГК.
Арендатор, которому имущество не предоставлено в согласованный срок (а при отсутствии в договоре указаний на этот счет - в разумный срок, т.е.
реально выполнимый), вправе истребовать его у арендодателя в принудительном порядке (ст. 398 ГК). Для этого арендатору необходимо предъявить иск в суд или арбитражный суд, в зависимости от подведомственности спора.
В Гражданском кодексе в п. 3 ст. 611 и ст. 398 ГК предусматриваются способы практического осуществления принципа реального исполнения обязательств. Помимо принудительного изъятия у арендодателя не переданного в срок имущества, арендатор вправе взыскать с него убытки, вызванные задержкой исполнения обязательства. Арендатору предоставляется и альтернативное право - потребовать расторжения договора
и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.16
16 Коробкова К. Риски неопределенной аренды //ЭЖ-Юрист, 2020,N7 с.43-45.
Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, независимо от того, знал о наличии этих недостатков или нет сам арендодатель во время заключения договора, т.е. независимо от его вины. Имущество, передаваемое арендатору, считается не соответствующим условиям договора аренды и своему назначению тогда, когда в нем отсутствуют обычные или обусловленные договором качества, либо присутствуют такие свойства, которые препятствуют его нормальному использованию. К их числу относятся не только фактические дефекты, но и юридические изъяны арендуемой вещи.17
Но арендодатель не отвечает за недостатки имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды, либо были заранее известны арендатору, либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду. Если все же недостатки имущества обнаружатся, то Гражданский кодекс по ст. 612 предоставляет альтернативный выбор арендодателю. Арендодатель может без промедления заменить это имущество другим аналогичным, находящимся в надлежащем состоянии или безвозмездно устранить недостатки. В заключительной части п. 1 ст. 612 ГК содержатся положения, направленные на полную компенсацию арендатору всех потерь, вызванных наймом имущества с недостатками. Если удовлетворение требований арендатора, а в соответствующих случаях - удержание им расходов по устранению недостатков из арендной платы не покроет причиненных ему убытков, арендатор вправе требовать от арендодателя возмещения их непокрытой части.
___________________________
17 Суханов Е.А. Российское гражданское право: Учебник: В 2 т. Т. II: Обязательственное право //2-е издание,
2021 г. М.: Статут, с.315-329.
Передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество, поэтому при заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество. При неисполнении арендодателем этой обязанности арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков. Уменьшение арендной платы должно быть соразмерно тому, насколько существование прав третьих лиц ущемляет право пользования арендатора. Возмещение же убытков при расторжении договора аренды не зависит от вида и объема прав третьего лица на вещь.18
Следующей обязанностью арендодателя, которую возложил на него законодатель, является проведение капитального ремонта. Как указано в п. 1 ст. 616 ГК РФ, арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
Однако стоит учитывать, что обязанность по проведению капитального ремонта может быть возложена на арендатора условиями договора (ст. 616 ГК РФ). Чтобы не возникало подобных случаев, субъектам при согласовании условий о проведении капитального ремонта необходимо учитывать, за чей счет ремонт будет выполняться: за счет арендодателя в силу закона либо за счет арендатора в силу договора.
Помимо обязанности по осуществлению капитального ремонта арендодатель должен воздерживаться от любых действий, создающих для арендатора препятствия в пользовании сданным внаем имуществом в соответствии с его назначением,