Файл: Fv pv (1i)npv текущая стоимость (present value) fv.pdf

Совет молодых оценщиков РОО
2
Функции сложного процента
1. Накопленная (будущая) стоимость единицы (будущая стоимость текущей денежной суммы)
FV = PV (1+i)
n
PV – текущая стоимость (present value)
FV - будущая стоимость (future value)
PMT- платёж, взнос, выплата (payment)
n - число периодов (год)
i - ставка процента за период (годовая)
Расчет с помощью Microsoft Excel
Функция «БС»
БС - определяет будущую стоимость инвестиции, при заданной величине процентной ставки и числе периодов платежей.
Аргументы функции:
Ставка - процентная ставка за период (обязательный аргумент)
Кпер - общее количество периодов платежей по аннуитету
(обязательный аргумент)
Плт - выплата, производимая в каждый период - константа
(обязательный аргумент; если он опущен, аргумент "Пс" является обязательным)
ПС - текущая стоимость, равноценная будущей выплате (обязательный аргумент; если аргумент "ПС" опущен, предполагается значение 0, в этом случае аргумент "Плт" является обязательным.)
Тип - 0 (конец периода), 1 (начало периода). Необязательный аргумент (если аргумент "Тип" опущен, предполагается значение 0)
БС (Ставка; Кпер; Плт;[Пс];[Тип])

Совет молодых оценщиков РОО
3
2. Будущая стоимость аннуитета/накопление единицы за период (показывает, какой по
истечении всего срока будет будущая стоимость серии аннуитетных платежей)
???????? =
(???? + ????)
????
− ????
????
× ????????????
Расчет с помощью Microsoft Excel
Функция «БС»
БС - определяет будущую стоимость инвестиции, при заданной величине процентной ставки и числе периодов платежей.
БС (Ставка; Кпер; Плт; [Пс];[Тип])

Совет молодых оценщиков РОО
4
3. Фактор фонда возмещения (периодический взнос на накопление фонда; сколько платить в
каждый период, чтобы накопить известную сумму)
???????????? =
???????? × ????
(???? + ????)
????
− ????
Расчет с помощью Microsoft Excel
Функция «ПЛТ»
Функция «ПЛТ» возвращает сумму периодического платежа для аннуитета на основе постоянства сумм платежей и постоянства процентной ставки, определяет сумму, которую следует вносить n - число периодов при i - ставке процента, чтобы накопить 1 д.е.
Аргументы функции:
Ставка - процентная ставка за период (обязательный аргумент)
Кпер - общее количество периодов платежей по аннуитету
(обязательный аргумент)
Пс - приведенная к текущему моменту стоимость или общая сумма, которая на текущий момент равноценна ряду будущих платежей
(обязательный аргумент)
Бс — значение будущей стоимости, т. е. желаемого остатка средств после последнего платежа (необязательный аргумент; если аргумент "Бс" опущен, предполагается, что он равен 0)
Тип - 0 (конец периода), 1 (начало периода). Необязательный аргумент (если аргумент "Тип" опущен, предполагается значение 0)
ПЛТ (Ставка; Кпер; Пс;[Бс];[Тип])

Совет молодых оценщиков РОО
5
4. Текущая стоимость единицы (показывает текущую стоимость 1 ден.ед., которая должна
быть получена единовременно в будущем)
???????? = ????????
????
(???? + ????)
????
Расчет с помощью Microsoft Excel
Функция «ПС»
Функция «ПС» возвращает приведенную (к текущему моменту) стоимость инвестиции. Приведенная стоимость представляет собой общую сумму, которая на данный момент равноценна ряду будущих выплат.
Аргументы функции:
Ставка - процентная ставка за период (обязательный аргумент)
Кпер - общее количество периодов платежей по аннуитету
(обязательный аргумент)
Плт - выплата, производимая в каждый период - константа
(обязательный аргумент; если он опущен, аргумент "Бс" является обязательным)
Бс — значение будущей стоимости, т. е. желаемого остатка средств после последнего платежа (необязательный аргумент; если аргумент "Бс" опущен, предполагается, что он равен 0; если аргумент "Бс" опущен, необходимо использовать аргумент "Плт" )
Тип - 0 (конец периода), 1 (начало периода). Необязательный аргумент (если аргумент "Тип" опущен, предполагается значение 0)
ПС (Ставка; Кпер; Плт;[Бс];[Тип])

Совет молодых оценщиков РОО
6
5. Текущая стоимость аннуитета (текущая стоимость единичного аннуитета; сколько сегодня
стоит серия будущих выплат в каждый период)
???????? = ???????????? ×
???? −
????
(???? + ????)
????
????
Расчет с помощью Microsoft Excel
Функция «ПС»
ПС (Ставка; Кпер; Плт;[Бс];[Тип])
6. Взнос за амортизацию единицы (периодический взнос на погашение кредита; какова величина
платежей в каждый период для погашения взятой суммы)
???????????? = ???????? ×
????
???? −
????
(???? + ????)
????
Расчет с помощью Microsoft Excel
Функция «ПЛТ»
ПЛТ (Ставка;Кпер;Пс;[Бс];[Тип])

Совет молодых оценщиков РОО
7
Взаимосвязь функций сложного процента

Совет молодых оценщиков РОО
8
Полезные формулы
Аддитивная модель расчета совокупного
износа
Ксов. = Кфиз. + Кфун. + Кэк.
Модель, предполагающая расчет коэффициента совокупного износа как суммы коэффициентов физического износа, функционального и экономического устареваний. Согласно аддитивной модели, износ и устаревания действуют
независимо и снижают полную стоимость на соответствующий процент.
Мультипликативная модель расчета
совокупного износа и устареваний
Ксов = 1 - (1 - Кфиз.)*(1 - Кфун.)*(1 - Кэк.)
Дисконтирование на конец периода
????
(???? + ????)
????
Дисконтирование на начало периода
????
(???? + ????)
????−????
Дисконтирование на середину периода
????
(???? + ????)
????−????.????
Дисконтированная (текущая) стоимость
реверсии
????????
(????+????)
????, где
TV - терминальная стоимость, i - ставка дисконтирования, n - количество периодов прогнозирования
Коэффициент торможения
???? =
????????(
????????
????????
)
???????? (
????????
????????
)
, где:
b – коэффициент торможения
S
2
и S
1
– стоимости объектов-аналогов №1 и №2
X
2
и X
1
– ценообразующие параметры соответствующих аналогов

Совет молодых оценщиков РОО
9
Норма возврата капитала – Метод
Инвуда
????
(????+????)
????
−????
, где:
i - требуемая норма доходности инвестиций, n - оставшийся срок экономической жизни
Норма возврата капитала – Метод Ринга
????
????
Норма возврата капитала – Метод
Хоскольда
????
(????+????)
????
−????
, где:
i - безрисковая ставка дохода на инвестиции, n - оставшийся срок экономической жизни
Премия за низкую ликвидность
????
????????
∗ ????
, где
i - ставка дисконтирования (годовая),
n – срок экспозиции объекта на рынке (в месяцах).

Совет молодых оценщиков РОО
10
Задачи из Примеров индивидуального задания по оценке недвижимости
Задачи на 2 балла
Задача 1
Условия задачи:
Определить рыночную стоимость оцениваемого затратным подходом объекта недвижимости, если рыночная стоимость участка земли составляет 28 млн. руб., затраты на создание здания с учетом прибыли предпринимателя равны 90 млн. руб., при этом совокупный износ здания оценивается в 20 %.
Варианты ответов:
1) 46 млн. руб.
2) 94,4 млн. руб.
3) 100 млн. руб.
4) Для корректного расчета необходимы дополнительные данные о величине физического износа

Совет молодых оценщиков РОО
11
Алгоритм решения:
1. Определение стоимости улучшений с учетом совокупного износа.
2. Определение рыночной стоимости земельного участка как суммы рыночных стоимостей земельного участка и улучшений.
Решение:
1. 90 млн. руб. * (1-20%) = 72 млн. руб.
2. 28 млн.руб. + 72 млн.руб. = 100 млн. руб.
Ответ:100 млн. руб.

Совет молодых оценщиков РОО
12
Задача 2
Условия задачи:
Оценивается здание, незавершенное строительством, у которого возведены фундамент, стены и 40% перекрытий. Оценщик нашел информацию по удельным весам конструктивных элементов аналогичного построенного здания:
- фундамент - 10%
- стены - 15%
- перекрытия - 20%
- крыша - 15%
- прочие элементы - 40%.
Определите удельный вес перекрытий в восстановительной стоимости объекта оценки.
Варианты ответов:
1) 8%
2) 18%
3) 20%
4) 24%

Совет молодых оценщиков РОО
13
Алгоритм решения:
1. Определение удельного веса перекрытий с учётом строительной готовности.
2. Определение суммы удельных весов готовых конструктивных элементов.
3. Определение удельного веса перекрытий в восстановительной стоимости объекта.
Решение:
1. 20%*0,4 = 8%
2. 10% + 15% + 8% = 33%
3. 8% / 33% = 0,2424 или 24%.
Ответ:24%

Совет молодых оценщиков РОО
14
Задача 3
Условия задачи:
Определить рыночную стоимость земельного участка под жилую застройку. Площадь участка 2 га, на нем можно построить 15 000 кв. м жилых площадей. Известна информация о следующих сделках (считать, что описанные ниже участки сопоставимы с оцениваемым по всем характеристикам кроме указанных в описании):
А. Участок площадью 0,5 га, под строительство офисного центра общей площадью 10 тыс. кв.м, цена продажи 10 млн. руб.
Б. Участок площадью 1 га под строительство 5 000 кв. м жилья, цена продажи 15 млн. руб.
В. Участок площадью 2 га под строительство гостиницы площадью 15 000 кв.м, цена продажи 30 млн. руб.
Г. Участок площадью 2,5 га под строительство 20 000 кв.м жилья, цена продажи 60 млн руб.
Варианты ответов:
1) 22,5 млн. руб.
2) 30 млн. руб.
3) 39 млн. руб.
4) 45 млн. руб.
5) 48 млн. руб.

Совет молодых оценщиков РОО
15
Решение (вариант 1):
1. Объектами-аналогами являются участки, указанные в п. Б и Г.
2. Плотность застройки объекта оценки: 15 000 кв.м. / 2 га = 7 500 кв.м/га
Плотность застройки аналога Б: 5 000 кв.м./га
Плотность застройки аналога Г: 20 000 кв.м./ 2,5га = 8 000 кв.м./га
Корректировка на плотность застройки для аналога Б: 7 500/ 5 000 = 1,5
Корректировка на плотность застройки для аналога Г: 7 500 / 8 000 = 0,9375 3. Расчет рыночной стоимости объекта оценки с помощью аналога Б:
 Стоимость 1га: 15 млн. руб.*1,5=22,5 млн. руб.
Расчет рыночной стоимости объекта оценки с помощью аналога Г:
 Стоимость 1га: 24 млн. руб.*0,9375=22,5 млн. руб.
Согласованная стоимость: (22,5 млн.руб.+22,5 млн. руб.)/2 = 22,5 млн. руб./га
 Стоимость объекта оценки: 22,5 млн.руб.* 2 га = 45 млн. руб.
Решение (вариант 2):
1. Выбор объектов-аналогов, сопоставимых по виду разрешенного использования (Б и Г).
2. Расчет удельной стоимости аналогов в расчете на 1 кв.м. жилья:
Б: 15 000 000 / 5 000 = 3 000 руб./кв.м.; Г: 60 000 000 / 20 000 = 3 000 руб./кв.м.
3. Расчет рыночной стоимости объекта оценки: 3000 руб./кв.м. жилья* 15 000 кв.м. = 45 млн. руб.
Ответ: 45 млн. руб.

Совет молодых оценщиков РОО
16
Задача 4
Условия задачи:
Чистый операционный доход от единого объекта недвижимости составляет 100 000 руб. в год, Затраты на замещение для улучшений с учетом износа и устареваний в текущих ценах составляют 500 000 руб., коэффициенты капитализации для земли и улучшений составляют 10% и 12% соответственно.
Рассчитать рыночную стоимость единого объекта недвижимости.
Варианты ответов:
1) 504 000 руб.
2) 600 000 руб.
3) 900 000 руб.
4) 1 500 000 руб.

Совет молодых оценщиков РОО
17
Алгоритм решения:
1. Определить чистый операционный доход ОКС по формуле: ЧОД окс = Стоимость окс ×
КК окс
2. Определить чистый операционный доход ЗУ по формуле: ЧОД зу = ЧОД еон – ЧОД окс
3. Определить величину стоимости ЗУ по формуле: Стоимость зу = ЧОД зу / КК зу
4. Определить величину стоимости объекта недвижимости по формуле:
Стоимость еон = Стоимость окс + Стоимость зу
Решение:
1.Чистый операционный доход ОКС = 500 000 * 12% = 60 000 руб.
2.Чистый операционный доход ЗУ = 100 000 – 60 000 = 40 000 руб.
3.Стоимость земельного участка = 40 000 / 10% = 400 000 руб.
4.Стоимость ЕОН = 500 000 + 400 000 = 900 000 руб.
Ответ: 900 000 руб.

Совет молодых оценщиков РОО
18
Задача 5
Условия задачи:
Рыночная ставка аренды для торгового помещения на начало 2003 года составляла
100 руб. Индекс изменения рыночных ставок аренды для соответствующего сегмента рынка недвижимости с начала 2001 года по начало 2017 года составил
3.54. Индекс изменения рыночных ставок аренды с начала 2001 года по начало
2003 года составил 1.18. Рассчитайте рыночную ставку аренды для этого помещения на начало 2017 года.
Варианты ответов:
1) 118 2) 236 3) 300 4) 354 5) 472

Совет молодых оценщиков РОО
19
Алгоритм решения:
1. Определение индекса изменения рыночных ставок аренды с начала 2003г. по начало
2017г.
2. Определение рыночной ставки аренды торгового помещения на начало 2017г.
Решение:
1. Определяем индекс пересчета от цен 2003 года к ценам 2017 года:
2017 2001
= 3,54 → 2001 =
2017 3,54 2003 2001
= 1,18 → 2001 =
2003 1,18 2017 3,54
=
2003 1,18
→ 2017 ∗ 1,18 = 2003 ∗ 3,54 →
????????????????
????????????????
=
????, ????????
????, ????????
→
????????????????
????????????????
= ????
2. 100 руб. * 3,0 = 300 руб.
Ответ: 300 руб.

Совет молодых оценщиков РОО
20
Задача 6
Условия задачи:
Определите рыночную стоимость здания площадью 100 кв. м. Цена здания- аналога на рынке составляет 50 000 руб./кв.м, среднерыночные цены на подобные объекты в районе расположения аналога на 20% выше, чем в районе расположения объекта и в отличие от оцениваемого здания в аналоге проведен ремонт
(абсолютная корректировка по данному фактору от местоположения не зависит и составляет 5 000 руб./кв. м).
Варианты ответов:
1) 3 500 000 руб.
2) 4 400 000 руб.
3) 4 500 000 руб.
4) 5 500 000 руб.

Совет молодых оценщиков РОО
21
Решение:
1. Расчет стоимость 1 кв.м. аналога с учетом корректировки на местоположение:
Корректировка = 1/ 1,2 = 0,833
Удельная стоимость аналога: 50 000 руб./кв.м. * 0,833= 41 650 руб./кв.м.
2. Расчет стоимости 1 кв.м. аналога с учетом корректировки на ремонт:
41 650 руб./кв.м.- 5 000 руб./кв.м. = 36 650 руб./кв.м.
Таким образом, стоимость оцениваемого здания составляет: 100 кв.м. * 36 650 руб./кв.м. =
3 665 000
Такого варианта ответа нет.
Вероятнее всего, составители задания имели ввиду следующий расчет корректировки на местоположение: 1-0,2=0,8 (или -20%). Тогда расчет выглядит следующим образом:
50 000 руб./кв.м * 0,8 – 5 000 руб./кв.м. = 35 000 руб./кв.м.
Тогда стоимость здания равна 3 500 000 руб.
Отве
т: 3 500 000 руб.