Файл: Fv pv (1i)npv текущая стоимость (present value) fv.pdf

Совет молодых оценщиков РОО
128
Решение (вариант 1):
Период
0,5
1
1,5
Постпрогнозный
период
С учетом обязательства
Затраты на строительство, руб.
(220 000 000/3)
-73 333 333
-73 333 333
-73 333 333
-
Цена продажи, руб.
-
-
-
300 000 000
Фактор дисконтирования (годовая ставка)
1/(1+0,20)
0,5
=
0,9129 1/(1+0,20)
1
=
0,8333 1/(1+0,20)
1,5
=0,7607
Текущая стоимость денежного потока, руб.
-66 946 000
-61 108 666
-55 784 666 228 210 000
Рыночная стоимость, руб.
44 370 668
Без обязательства
Затраты на строительство, руб.
(200 000 00/3)
-66 666 667
-66 666 667
-66 666 667
-
Арендная ставка, руб./кв.м.
-
-
-
6 000
ПВД, руб.
-
-
-
36 000 000
Недозагрузка,%
-
-
-
5%
ДВД, руб.
-
-
-
34 200 000
Терминальная стоимость, руб.
-
-
-
34 200 000/11% =
310 909 091
Фактор дисконтирования
0,9129 0,8333 0,7607
Текущая стоимость денежного потока, руб.
-60 860 000
-55 553 334
-50 713 334 236 508 546
Рыночная стоимость, руб.
69 381 878
Стоимость обременения, руб.
69 381 878 - 44 370 668
25 011 210
Стоимость обременения, руб. (округленно)
25 000 000
Ответ: 25 000 000 руб.

Совет молодых оценщиков РОО
129
Решение (вариант 2):
Рассчитываем полугодовую ставку дисконтирования по формуле:
√(1 + ????
год
)
2
− 1 = (1 + ????
год
)
1/2
− 1= √(1 + 0,2)
2
− 1 = 0,954 ил 9,54% или в MS Excel -
КОРЕНЬ(1,2)-1
Период
1
2
3
Постпрогнозный
период
С учетом обязательства
Затраты на строительство, руб.
-73 333 333
-73 333 333
-73 333 333
-
Цена продажи, руб.
-
-
-
300 000 000
Фактор дисконтирования (полугодовая ставка)
1/(1+0,954)
1
=
0,9129 1/(1+0,954)
2
=
0,8334 1/(1+0,954)
3
=
0,7608
Текущая стоимость денежного потока, руб.
-66 946 000
-61 116 000
-55 792 000 228 240 000
Рыночная стоимость, руб.
44 386 000
Без обязательства
Затраты на строительство, руб.
-66 666 667
-66 666 667
-66 666 667
-
Арендная ставка, руб./кв.м.
-
-
-
6 000
ПВД, руб.
-
-
-
36 000 000
Недозагрузка,%
-
-
-
5%
ДВД, руб.
-
-
-
34 200 000
Терминальная стоимость, руб.
-
-
-
34 200 000/11% =
310 909 091
Фактор дисконтирования
1/(1+0,954)
1
=
0,9129 1/(1+0,954)
2
=
0,8334 1/(1+0,954)
3
=
0,7608
Текущая стоимость денежного потока, руб.
-60 860 000
-55 560 000
-50 720 000 236 539 636
Рыночная стоимость, руб.
69 399 636
Стоимость обременения, руб.
25 013 636
Стоимость обременения, руб. (округленно)
25 000 000

Совет молодых оценщиков РОО
130
Задача 59
Условия задачи:
На рассматриваемом земельном участке юридически и физически можно построить:
1) Офисное здание общей площадью 6 000 кв.м., арендопригодной площадью – 5 000 кв.м., рыночная ставка аренды – 10 000 руб./кв.м адендопригодной площади в год, стабилизированная загрузка 90%, совокупные операционные расходы, оплачиваемые собственником, и капитальный резерв – 1500 руб. на 1 кв.м адендопригодной площади, рыночная ставка капитализации 12%, совокупные затраты на девелопмент и продажу здания – 30 000 руб./кв.м общей площади здания;
2) Жилой дом общей площадью 6 000 кв.м, продаваемой площадью 4 500 кв. м., цена продажи – 90 000 руб. /кв.м продаваемой площади.
Определите все значения совокупных затрат на девелопмент жилого здания и продажу площадей в расчете на кв. м общей площади, для которых при девелопменте жилого здания будет являться НЭИ рассматриваемого земельного участка, если рыночная прибыль предпринимателя при девелопменте офисного здания составляет 20% от цены продажи здания (ЕОН), при девелопменте жилого здания – 25%. Предположить, что на момент продажи офисное здание имеет стабилизированную загрузку на рыночных условиях, а фактор разновременности денежных потоков учтен в прибыли предпринимателя.
Результат округлить до сотен руб.
Варианты ответа:
1) Менее 33 400; 2) Менее 39 000; 3)Более 39 000; 4) Менее 55 800; 5) Более 33 400

Совет молодых оценщиков РОО
131
Решение:
1) Расчет рыночной стоимости земельного участка при использовании для строительства офисного здания
ПВД = 5 000 кв.м. * 10 000 руб./кв.м. = 50 000 000 руб.
ДВД = 50 000 000 руб. *(1-10%) = 45 000 000 руб.
ОР = 5 000 кв.м. * 1 500 руб./кв.м. = 7 500 000 руб.
ЧОД = 45 000 000 – 7 500 000 = 37 500 000 руб.
РС = 37 500 000 / 12% = 312 500 000 руб.
Затраты на девелопмент = 6 000 кв.м. * 30 000 руб./кв.м. = 180 000 000 руб.
ПП = 312 500 000 руб. * 20% = 62 500 000 руб.
РС зу
=312 500 000 – 180 000 000 – 62 500 000 = 70 000 000 руб.
2) Расчет цены продажи и затрат на девелопмент жилого здания:
Цена продажи: 4 500 кв.м.* 90 000 руб./кв.м. = 405 000 000 руб.
ПП= 405 000 000 * 25% = 101 250 000 руб.
Затраты на девелопмент =Цена продажи – ПП - РС зу
= 405 000 000 – 101 250 000 – 70 000 000 =
233 750 000 руб.
Затраты на девелопмент: 233 750 000 руб./6 000 кв.м. = 38 958 руб./кв.м.
Таким образом, если затраты на строительство составят менее 38 958 руб., то наиболее эффективным вариантом использования будет строительство жилого дома
Ответ: 38 958 руб./кв.м. или менее 39 000 руб./кв.м.

Совет молодых оценщиков РОО
132
Задача 60
Условия задачи:
Рассчитайте рыночную стоимость двухкомнатной квартиры во введенном в эксплуатацию доме эконом-класса, находящемся в Юго-восточном административном округе населенного пункта.
Общая площадь квартиры 60 кв.м., жилая площадь квартиры 41 кв.м. В таблице 1 приведена информация об имеющихся аналогах, которые необходимо использовать для расчета. Разница между ценами сделок и ценами предложений составляет 7%. В таблицах 2-4 приведена дополнительная рыночная информация для расчета необходимых относительных (процентных) корректировок. При расчете удельной стоимости объекта оценки используйте все аналоги, скорректированные цены аналогов учитывайте с одинаковыми весами, корректировки применяйте последовательно. Считать, что никакие другие корректировки, кроме перечисленных в таблице 1, не требуются. Результат расчета округлите до десятков тысяч рублей.
Таблица 1.
Объект
оценки
Аналог 1
Аналог 2
Аналог 3
Тип недвижимости
Квартира
Квартира
Апартаменты
Квартира
Количество комнат
2 3
2 2
Класс объекта
Эконом
Эконом
Комфорт
Эконом
Местоположение
ЮВАО
ЮВАО
ЮВАО
СВАО
Стадия строительства
3 3
3 1
Цена предложения, руб./кв.м общей площади
170 000
170 000
120 000

Совет молодых оценщиков РОО
133

Совет молодых оценщиков РОО
134
Решение:
Объект оценки
Аналог 1
Аналог 2
Аналог 3
Тип недвижимости
Квартира
Квартира
Апартаменты
Квартира
Количество комнат
2 3
2 2
Класс объекта
Эконом
Эконом
Комфорт
Эконом
Местоположение
ЮВАО
ЮВАО
ЮВАО
СВАО
Стадия строительства
3 3
3 1
Цена предложения, руб./кв.м общей площади
170 000
170 000
120 000
Корректировки
на уторгование
-
0,9300 0,9300 0,9300
Скорректированная цена предложения, руб./кв.м
-
158 100
158 100
111 600
на тип недвижимости
-
1,0000 1,1000 1,0000 комментарии
181 500/165 000 (стоимость квартир в ЮВАО/стоимость апартаментов в ЮВАО)
Скорректированная цена предложения, руб./кв.м
-
158 100
173 910
111 600
на количество комнат
-
1,0556 1,0000 1,0000 комментарии
0,95/0,90
Скорректированная цена предложения, руб./кв.м
166 890
173 910
111 600
на класс объекта
-
1,0000 0,9500 1,0000 комментарии
152 000/160 000 (средняя цен на квартиры эконом-класса/средняя цена на квартиры комфорт-класса)
Скорректированная цена предложения, руб./кв.м
-
166 890
165 215
111 600
на местоположение
-
1,0000 1,0000 1,1786 комментарии
181 500/154 000 (стоимость квартир в ЮВАО/стоимость квартир в СВАО)
Скорректированная цена предложения, руб./кв.м
-
166 890
165 215
131 532
на стадию строительства
-
1,0000 1,0000 1,3072 комментарии
1,3072=1/(0,9*0,85)
Скорректированная цена предложения, руб./кв.м
-
166 890
165 215
171 939
Рыночная стоимость объекта оценки, руб./кв.м.
168 015
Площадь объекта оценки, кв.м.
60
Рыночная стоимость объекта оценки, руб.
10 081 000
Ответ: 10 081 000 руб.

Совет молодых оценщиков РОО
135
Задача 61
Условия задачи:
Определить затраты на замещение/воспроизводство складского здания из железобетона с учетом физического износа в ценах 2016г. Здание расположено в Саратовской области. В расчете следует использовать только один наиболее подходящий аналог, а также учесть корректировку на объем.
Отрасль – деревообработка. Строительный объем объекта оценки - 8 000 куб.м. В справочнике приведены удельные показатели стоимости строительства в ценах Московской области по состоянию на 2014 г. Возраст объекта оценки 10 лет, полный срок службы 40 лет, оставшийся срок службы 27 лет. Износ определить с помощью метода эффективного возраста. Прибыль предпринимателя, функциональное и внешнее устаревание равны 0. Результат округлить до сотен тысяч.
Данные об объектах-аналогах из отраслевого справочника
Наименование
Материал несущих
конструкций
Строительный объем,
куб.м
Удельный показатель стоимости
строительства, руб./куб.м
Административно-бытовой корпус ж/б
8 000 5 600
Склад для хранения пиломатериалов ж/б
6 500 3 253
Склад готовой продукции для деревообрабатывающих предприятий кирпич
7 500 2 319
Цех для производства технологических брикетов из коры кирпич
8 370 4 331
Склад для хранения пиломатериалов сэндвич-панели
11 000 1 611

Совет молодых оценщиков РОО
136
Данные об объектах-аналогах из отраслевого справочника
Отношение объема объекта оценки к объекту-аналогу
Поправка на разницу в объеме
0,30 – 0,49 1,20 0,50 – 0,79 1,16 0,80 – 1,20 1,00 1,21 – 2,00 0,87
> 2,01 0,86
Регионально-экономическая корректировка по материалу стен
Регион
Материал стен
кирпич
ж/б
сэндвич панели
древесина
Москва
0,7 0,5 1,0 0,9
Московская область
1,0 1,0 1,0 1,0
Саратовская область
0,9 0,8 0,7 0,4
Томская область
0,5 0,1 0,9 0,6
Индексы цен в строительстве по РФ по отношению к некому базовому году
Группа индексов
(строительство объектов с несущими конструкциями из …)
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
кирпича
172 180 174 177 185 192 195 ж/б
167 175 181 174 176 177 184 сэндвич панелей
198 203 212 211 214 221 226 древесины
113 120 122 129 132 128 136
Варианты ответов:
1) 11 200 000; 2) 5 200 000; 3) 8 400 000; 4) 14 700 000; 5) 12 800 000.

Совет молодых оценщиков РОО
137
Решение:
1
. Выбор объекта-аналога – склад для хранения пиломатериалов.
 Материал несущих конструкций –ж/б
 Строительный объем – 6 500 куб.м
 Удельный показатель стоимости строительства - 3 253 руб./куб.м
2.
Определение поправки на объем:
Voo/Vоа = 8 000 / 6 500 = 1,23.
Таким образом, поправка на объем составляет 0,87.
3. Определение индекса изменения цен: 184/176 = 1,04545
4. Расчет физического износа методом эффективного возраста:
Эффективный возраст: 40-27 = 13 лет. Износ: 13/40 = 32,5%
5. Расчет рыночной стоимости объекта оценки:
Строительный объем, куб.м.
8 000
Удельный показатель стоимости строительства, руб./куб.м
3 253
Поправка на объем
0,87
Регионально-экономическая корректировка по материалу стен
0,8
Индекс изменения цен
1,04545
Затраты на строительство, руб.
18 935 926
Физический износ, %
32,5
Стоимость воспроизводства, руб.
12 781 750
Стоимость воспроизводства, руб. (округленно)
12 800 000
Ответ: 12 800 000 руб.

Совет молодых оценщиков РОО
138
Задача 62
Условия задачи:
Оценщиком обнаружен аналог, который продается в рассрочку на 5 лет под 10%, выплаты в конце года, данный процент ниже рыночного. Рыночная ставка по кредиту 13%. Рассчитать корректировку на способ финансирования, если объект оценки продается при условии моментальной оплаты.

Совет молодых оценщиков РОО
139
Наименование показателя
Значение
Комментарий
Формула
Аннуитетный платеж (рассрочка на 5 лет) 0,26380
Функция ПЛТ.
Ставка – 10%,
количество периодов -5.
PV =1
Взнос на амортизацию единицы
Платеж по кредиту
0,28431
Функция ПЛТ.
Ставка – 13%,
количество периодов -5.
PV =1
Разница в платежах
0,02051 0,28431-0,26380
-
Текущая стоимость аннуитетного платежа -0,0721
Функция ПС.
Ставка – 13%,
количество периодов -5.
PMT =0,02051
Текущая стоимость аннуитета
Поправка на условия финансирования
-7,21%
Поправка отрицательная, поскольку условия финансирования объекта оценки менее выгодны, чем условия финансирования объекта-аналога
Ответ: -7,21%

Совет молодых оценщиков РОО
140
Задача 63
Условия задачи:
Определить рыночную стоимость. ЧОД в течение ближайших десяти лет составит
150 тыс. руб. В конце десятого года объект можно будет продать за 1 200 тыс. руб.
Инвестор получает ипотечный кредит в сумме 900 тыс. руб. на 30 лет под 12% с ежемесячным погашением. Требуемая инвестором ставка дохода на вложенный собственный капитал – 15%.

Совет молодых оценщиков РОО
141
Теоретические основы:
Стоимость недвижимости (Сн) равна:
Сн = СК + ИК, где СК – собственный капитал; ИК – ипотечный кредит.
СК= ДП + С
п/п
, где:
ДП – текущая стоимость денежных потоков,
Сп/п - текущая стоимость продажи (реверсия)
При этом:
ДП=ЧОД-РОД, где:
ДП – денежные поступления на собственный капитал инвестора;
ЧОД – чистый операционный доход;
РОД – годовые расходы по обслуживанию долга
С
п/п
= С
п/п
- ИК
п, где ИК
п
– остаток долга по ипотечному кредиту на конец анализируемого периода

Совет молодых оценщиков РОО
142
Традиционная техника ипотечно-инвестиционного анализа:
С
н
= ИК + (ЧОД − РОД) ∙ |????????????|
????
????с.к.
+ (С
п/п
− ИК
п
) ∙ |????????|
????
????с.к.
где Cн — стоимость недвижимости;
ИК — ипотечный кредит;
ЧОД — чистый операционный доход;
РОД — расходы по обслуживанию долга;
C
п/п
— цена перепродажи в конце анализируемого периода;
ИК
п
— остаток долга по ипотечному кредиту на конец анализируемого периода;
PVA — фактор текущей стоимости аннуитета;
PV — фактор текущей стоимости;
R
с. к.
— ставка дохода на собственный капитал; n — анализируемый период.

Совет молодых оценщиков РОО
143
Решение:
Наименование показателя
Значение
Комментарий
Формула
Платежи по кредиту, руб./мес.
9 257,51
Функция ПЛТ. Начисление процентов ежемесячное
Взнос на амортизацию единицы
Расходы по обслуживанию долга, руб. в год
111 090,12
Ежемесячный платеж *12
Остаток долга на конец 10-го года, руб.
840 761,66
Ежемесячный платеж 9 257,51 руб.;
Остаточный срок кредитования - 20 лет.
Функция ПС. Начисление процентов ежемесячное
Текущая стоимость аннуитета
Текущая стоимость денежных поступлений, руб.
195 279,68
ДП =(ЧОД-РОД).
Функция ПС. Начисление процентов ежегодное (срок – 10 лет)
Текущая стоимость аннуитета
Текущая стоимость выручки от перепродажи, руб.
88 798,22
Сп/п = Сп/п - Икп.
Функция ПС. Начисление процентов ежегодное (срок – 10 лет)
Текущая стоимость единицы
Рыночная стоимость собственного капитала, руб.
284 077,90
СК= ДП + С
п/п
Рыночная стоимость недвижимости, руб.
1 184 077,90
Сн = СК + ИК
Ответ: 1 184 000 руб. (округленно)