Файл: Fv pv (1i)npv текущая стоимость (present value) fv.pdf

Совет молодых оценщиков РОО
47
Решение
1. Расчет величины прибыли предпринимателя: 2 000 000 руб. * 25% = 500 000 руб.
Важно: ПП рассчитывается от стоимости единого готового объекта недвижимости
(ЕОН)!
2. Расчет косвенных издержек: 500 000 руб. *20% = 100 000 руб.
Важно: сумма кредита в расчете не участвует!
3. Расчет стоимости воспроизводства улучшений (без учета ПП):
500 000 руб. + 100 000 руб. = 600 000 руб.
4. Расчет стоимости земельного участка:
2 000 000 – 600 000 – 500 000= 900 000 руб.
Ответ: 900 000 руб.

Совет молодых оценщиков РОО
48
Задача 20
Условия задачи:
Потенциальный валовой доход от объекта недвижимости составляет 100 000 рублей в месяц, что соответствует рыночным показателям, стабилизированный коэффициент недозагрузки равен 10%, операционные расходы равны 1000 руб./ кв.м общей площади здания в год, общая площадь здания – 100 кв.м, среднерыночная ставка капитализации для подобных объектов - 10%, среднерыночная ставка кредитования для таких объектов - 12%. Рассчитать рыночную стоимость объекта недвижимости. Результат округлить до тысяч рублей.
Варианты ответов:
1) 11 000 000. 2) 9 800 000. 3) 12 000 000. 4) 10 800 000. 5) 8 167 000.

Совет молодых оценщиков РОО
49
Алгоритм решения:
1. Определить годовой Потенциальный валовый доход
2. Определить действительный валовой доход по формуле: ДВД = ПВД × (100%-
Коэффициент потерь от недозагрузки)
3. Определить операционные расходы по формуле: ОР = Удельные ОР × S
4. Определить чистый операционный доход по формуле: ЧОД = ДВД - ОР
5. Определить величину стоимости объекта недвижимости по формуле: РС = ЧОД /
КК
Решение:
1. ПВД = 100 000 руб. * 12 = 1 200 000 руб./год
2. ДВД = 1 200 000 руб. * (1-0,10) = 1 080 000 руб./год
3. ЧОД = 1 080 000 руб. – 1 000 руб./кв.м. * 100 кв.м. =980 000 руб./год
4. РС = 980 000 / 10% = 9 800 000 руб.
Ответ: 9 800 000 руб.

Совет молодых оценщиков РОО
50
Задачи на 4 балла
Задача 21
Условия задачи:
Стоимость расположенного на земельном участке здания составляет 3 000 тыс. руб., оставшийся срок его экономической жизни 25 лет. Норма возмещения капитала определяется по прямолинейному методу. Ставка дохода на инвестиции составляет 18%. Чистый операционный доход от объекта в первый год эксплуатации составил 700 тыс. руб. Определите рыночную стоимость земельного участка?
Варианты ответов:
1) 154 000 руб. 2) 222 222 руб. 3) 888 888 руб. 4) 1 555 555 руб.

Совет молодых оценщиков РОО
51
Алгоритм решения:
1. Определить коэффициент капитализации для ОКС по формуле:
КК окс = Ставка дохода + Норма возмещения капитала (метод Ринга)
2. Определить чистый операционный доход ОКС по формуле: ЧОД окс = РС окс × КК окс
3. Определить чистый операционный доход земельного участка по формуле:
ЧОД зу = ЧОД еон – ЧОД окс
4. Определить стоимость земельного участка по формуле: С зу = ЧОД зу / Ставка дохода
Решение:
Коэффициент капитализации для ОКС = 18% + 1/25 × 100% = 22%
Чистый операционный доход ОКС = 3 000 000× 22% = 3 000 000*0,22 = 660 000 руб.
Чистый операционный доход ЗУ = 700 000 – 660 000= 40 000 руб.
РС зу = 40 000 / 18% = 40 000 / 0,18 = 222 222 руб.
Ответ: 222 222 руб.

Совет молодых оценщиков РОО
52
Задача 22
Условия задачи:
Затраты на создание конструкции зарегистрированного объекта недвижимости – металлического резервуара объемом 100 м3 составляет 100 000 руб., объемом 175 м3 - 140 000 руб. Коэффициент, учитывающий стоимость доставки и монтажа резервуара, составляет 1.7. Затраты на ускоренную доставку металлоконструкций -
15 000 руб. Надбавка за срочное оформление документации - 10% от стоимости металлоконструкций. Необходимо рассчитать рыночные затраты на создание смонтированного резервуара объемом 150 куб. м с использованием коэффициента торможения.
Варианты ответов:
1) 216 933 руб.
2) 239 400 руб.
3) 253 611 руб.
4) 253 626 руб.

Совет молодых оценщиков РОО
53
Решение:
Коэффициент торможения – показатель степени, характеризующий силу влияния главного параметра на стоимость объекта.
???? =
????????(
????2
????1
)
???????? (
????2
????1
)
, где:
b – коэффициент торможения
S
2
и S
1
– стоимости объектов-аналогов №1 и №2
X
2
и X
1
– ценообразующие параметры соответствующих аналогов b =LN (140 000/100 000)/ LN (175/100) = 0,6
Затраты на создание конструкции резервуара можно рассчитать двумя способами:
1. 100 000 x (150 / 100)
0,6
= 127 542 руб.
2. 140 000 x (150 / 175)
0,6
= 127 632 руб.
Далее можно принять за основу одно из двух значений с учетом их сопоставимости, тогда:
1. 127 542 х 1,7 = 216 821 руб.
2. 127 632 х 1,7 = 216 974 руб.
Среднеарифметическое из полученных значений:
(127 542 +127 632) / 2 = 127 587 х 1,7 = 216 898 руб.
Все варианты расчета приводят к результату, близкому только к величине 216 933 руб.
Ответ: 216 933 руб.

Совет молодых оценщиков РОО
54
*** Попадаются аналогичные задачи с дополнительным условием: рассчитать
физический износ.
Например:
Хронологический возраст равен 15 годам, срок экономической жизни – 28 лет, эффективный возраст – 12 лет. Внешнее и функциональное устаревание равны 0.
Износ = Эффективный возраст/Срок экономической жизни
Износ = 12/28 = 42,86%
Стоимость объекта с учётом износа: 216 898 руб. *(1- 42,86%) = 123 936 руб.

Совет молодых оценщиков РОО
55

Совет молодых оценщиков РОО
56
Алгоритм решения:
Метод Хоскольда - метод расчета нормы возврата капитала. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке.
Норма возврата капитала:
SFF(n, Y) =
????
(1+????)
????
−1
, где:
i - безрисковая ставка дохода на инвестиции, n - оставшийся срок экономической жизни
Алгоритм решения:
1. Расчет оставшегося срока экономической жизни (в данном случае эффективный возраст равен хронологическому)
2. Расчет нормы возврата капитала с помощью метода Хоскольда.
3. КК = ставка дисконтирования + норма возврата капитала
Решение:
1. Эффективный возраст объекта равен: 2017 – 1957 = 60 лет
Оставшийся срок экономической жизни: 80 – 60 = 20 лет
2. НВК = 0,06/((1+0,06)
20
-1) =0,0272 3. КК= 12% + 2,72% = 14,72%
Ответ: 14,72%

Совет молодых оценщиков РОО
57
Задача 24
Условия задачи:
Определить рыночную стоимость складского здания методом дисконтированных денежных потоков. Прогнозная величина чистого денежного потока, возникающего в конце года: 1 год – 12 000 руб., 2-й год – 22 000 руб., 3-й год – 28 000 руб. Предполагается, что с четвертого года чистый операционный доход для здания стабилизируется на уровне 6 000 рублей, а рыночная ставка капитализации для этого периода прогнозируется на уровне
10%. затраты на продажу объекта в конце периода прогноза не учитывать. Ставка дисконтирования 12%.
Дисконтирование осуществляется на конец периода. Результат округлить до тыс. руб.
Варианты ответов:
1) 86 000 руб.
2) 88 000 руб.
3) 91 000 руб.
4) 102 000 руб.

Совет молодых оценщиков РОО
58
Решение:
Показатель
1
2
3
Постпрогнозный
период
ЧОД, руб.
12 000 22 000 28 000 6 000
Ставка дисконтирования
12%
12%
12%
12%
Ставка капитализации для расчета реверсии
-
-
-
10%
Стоимость реверсии, руб.
6 000 руб. / 10% = 60 000 руб.
Фактор приведения к текущей стоимости
1/(1+0,12)
1 1/(1+0,12)
2 1/(1+0,12)
3 0,89286 0,79719 0,71178
-
Текущая стоимость денежного потока, руб.
10 714 17 538 19 930
-
Текущая стоимость реверсии, руб.
60 000 руб. * 0,71178=42 707 руб.
ИТОГО, руб.
90 889 (округленно – 91 000)
Ответ: 91 000 руб.

Совет молодых оценщиков РОО
59
Задача 25
Условия задачи:
Оценивается Объект – двухэтажное офисное здание площадью 100 кв. м, требующее косметического ремонта. Имеется аналог – двухэтажное офисное здание площадью 80 кв. м, в котором проведён косметический ремонт.
Аналог предлагается на продажу за 600 000 руб.
Среднерыночная корректировка на уторговывание для подобных объектов составляет 10%.
Имеются также следующие данные по продажам.
Объект - Состояние - Цена сделки, руб.
 Одноэтажное кирпичное офисное здание 30 кв. м - Требуется косметический ремонт - 120 000
 Двухэтажное кирпичное офисное здание 40 кв. м - Проведен косметический ремонт - 280 000
 Одноэтажное кирпичное офисное здание 40 кв. м - Проведен косметический ремонт - 260 000
 Одноэтажное кирпичное торгово-офисное здание 30 кв. м - Проведен косметический ремонт -
270 000
Рассчитать рыночную стоимость Объекта.
Варианты ответов:
1) 175 000 руб.
2) 375 000 руб.
3) 425 000 руб.
4) 500 000 руб.

Совет молодых оценщиков РОО
60
Решение:
1. Определяем корректировку на состояние объекта (на косметический ремонт) на основе пары с одинаковой этажностью, сопоставимой площадью и назначением – это объект 1 и 3 из предложенных четырех объектов.
Удельная стоимость объекта-аналога №1: 120 000 / 30 = 4 000 руб./кв.м.
Удельная стоимость объекта-аналога №3: 260 000 / 40 = 6500 руб./кв.м.
Таким образом, величина денежной корректировки на состояние составила:
4 000 – 6 500 = - 2 500 руб./кв.м. (для аналога с косметическим ремонтом корректировка отрицательная).
2. Удельная стоимость аналога: 600 000 руб./ 80 кв.м. = 7 500 руб./кв.м.
3. Удельная стоимость аналога с учетом корректировки на торг:
7 500 руб./кв.м. * (1 – 10%) = 6 750 руб./ кв.м.
4. Удельная стоимость аналога с учетом корректировки на состояние:
6 750 – 2 500 = 4 250 руб./кв.м.
5. Рыночная стоимость объекта оценки: 4 250 руб./кв.м. * 100 кв.м. = 425 000 р.
Ответ: 425 000 руб.

Совет молодых оценщиков РОО
61
Задача 26
Условия задачи:
Оценщик проводит оценку зарегистрированного объекта недвижимости - подземного резервуара из нержавеющей стали внешним объемом 30 м
3
и массой 8 тонн. В распоряжении оценщика имеются следующие данные:
Стоимость изготовления металлоконструкций резервуара из углеродистой стали – 8 руб./кг без учета НДС, из нержавеющей стали – 15 руб./кг, без учета НДС.
Затраты на доставку – 5% от стоимости металлоконструкций резервуара. Затраты на монтаж составляют 150% от стоимости металлоконструкций надземных металлических резервуаров и
200% от стоимости металлоконструкций надземных железобетонных и подземных металлических резервуаров. В качестве базы, к которой применяется коэффициент, выступает стоимость резервуаров из нержавеющей стали или железобетона
(в зависимости от резервуара).
Дополнительно необходимо понести затраты по выемке и вывозу грунта, которые составляют 1000 руб./м3 без учета НДС. Необходимый объем таких работ рассчитывается на основе внешнего объема резервуара и принимается равным ему.
Оценщик пришел к выводу, что прибыль предпринимателя равна нулю.
Срок службы резервуара определен на уровне 20 лет, оставшийся срок службы – 15 лет, хронологический возраст
– 3 года. Функциональное и экономическое устаревание отсутствует. Прибыль предпринимателя принять равной нулю.
Все данные приведены для условий России.
Определите рыночную стоимость данного резервуара в рамках затратного подхода (без учета НДС) результат округлить до сотен рублей.
Варианты ответов:
1) 297 000. 2) 284 000. 3) 241 400. 4) 189 000. 5) 190 500.

Совет молодых оценщиков РОО
62
Решение:
1. Расчет стоимости металлоконструкций резервуара:
15 руб./кг * 8 000 кг =120 000 руб.
2. Расчет стоимости доставки (5% от стоимости металлоконструкций):
120 000 руб. * 5%= 6 000 рублей
3. Расчет стоимости монтажа:
120 000 руб.* 200% = 240 000 руб.
4. Расчет затрат по выемке и вывозу грунта:
1 000 руб. * 30 м
3
=30 000 руб.
5. Расчет стоимости воспроизводства:
120 000 + 6 000 + 240 000 + 30 000= 396 000 рублей
6. Расчет физического износа на основании эффективного возраста:
ЭВ = 20 – 15 = 5 лет
Износ физ
.= 5/20= 25%
7. Расчет стоимости резервуара: 396 000 руб.*(1– 25%) = 297 000 рублей
Ответ: 297 000 руб.

Совет молодых оценщиков РОО
63
Задача 27
Условия задачи:
На рассматриваемом земельном участке юридически и физически можно построить
1) офисное здание с общей площадью 5 000 кв.м, арендопригодной площадью – 4 500 кв.м, рыночная ставка аренды – 10 000 руб./кв.м арендопригодной площади в год, стабилизированная загрузка 90%, совокупные операционные расходы, оплачиваемые собственником и капитальный резерв – 1 500 руб./кв.м арендопригодной площади, рыночная ставка капитализации - 12%, совокупные затраты на девелопмент и продажу единого объекта недвижимости - 30 тыс. руб./кв.м общей площади здания;
2) жилой дом с общей площадью 5 000 кв.м, продаваемой площадью 4 000 кв.м, цена продажи - 90 тыс. руб./кв.м, совокупные затраты на девелопмент здания и продажу площадей - 45 тыс. руб./кв.м общей площади здания. Определите все значения прибыли предпринимателя (в % от выручки от продажи) для девелопмента жилого здания, для которых девелопмент жилого здания будет являться НЭИ рассматриваемого земельного участка. Рыночная прибыль предпринимателя при девелопменте офисного здания составляет 20% от цены продажи единого объекта недвижимости. Предположить, что на момент продажи офисное здание имеет стабилизированную загрузку на рыночных условиях, а фактор разновременности денежных потоков учтен в прибыли предпринимателя. Результат округлить до целых процентов.
Варианты ответов:
1) Меньше 17%.
2) Меньше 26%.
3) Больше 26%.
4) Меньше 8%.
5) Больше 8%.
6) Больше 17%.

Совет молодых оценщиков РОО
64
Решение:
1. Расчет рыночной стоимости земельного участка при использовании для строительства офисного здания:
ПВД = 4 500 кв.м. * 10 000 руб./кв.м. = 45 000 000 руб.
ДВД = 45 000 000 руб. *(1-10%) = 40 500 000 руб.
ОР = 4 500 кв.м. * 1 500 руб./кв.м. = 6 750 000 руб.
ЧОД = 40 500 000 -6 750 000 = 33 750 000 руб.
РС = 33 750 000 / 12% = 281 250 000 руб.
Затраты на строительство = 5 000 кв.м. * 30 000 руб./кв.м. = 150 000 000 руб.
ПП = 281 250 000 руб. * 20% = 56 250 000 руб.
РС зу
=281 250 000 – 150 000 000 – 56 250 000 = 75 000 000 руб.
2. Расчет цены продажи и затрат на девелопмент жилого здания:
Цена продажи = 4 000 кв.м.*90 000 руб./кв.м. = 360 000 000 руб.
Затраты на строительство = 5 000 кв.м.*45 000 руб./кв.м. = 225 000 000 руб.
3. Находим стоимость земельного участка через уравнение:
РС зу
= 360 000 000 руб. – 225 000 000 руб. - 360 000 000 руб.* X, где Х – прибыль предпринимателя
Составляем неравенство, при котором строительство жилого дома более выгодно, чем строительство офисного здания:
75 000 000 руб. ≤ 135 000 000 руб. – 360 000 000 руб. * X
Х ≤ 60 000 000 руб./ 360 000 000руб.
Х ≤ 16,6%
Таким образом, если прибыль предпринимателя в % от дохода от реализации квартир составит ≤ 16,6%, наиболее эффективным вариантом использования будет строительство жилого дома.
Ответ: меньше 17%