Файл: Fv pv (1i)npv текущая стоимость (present value) fv.pdf

Совет молодых оценщиков РОО
22
Задача 7
Условия задачи:
Определите рыночную стоимость здания, если потенциальный валовой доход составляет 100 000 руб. в месяц, коэффициент потерь от недозагрузки равен 10%, операционные расходы равны 500 руб./кв. м. в год, площадь здания – 100 кв. м., а рыночная ставка капитализации составляет 10%.
Варианты ответов:
1) 700 000 руб.
2) 862 500 руб.
3) 10 300 000 руб.
4) 10 350 000 руб.

Совет молодых оценщиков РОО
23
Алгоритм решения:
1. Определить годовой Потенциальный валовый доход
2. Определить действительный валовой доход по формуле: ДВД = ПВД × (100%-
Коэффициент потерь от недозагрузки)
3. Определить операционные расходы по формуле: ОР = Удельные ОР × S
4. Определить чистый операционный доход по формуле: ЧОД = ДВД - ОР
5. Определить величину стоимости объекта недвижимости по формуле: РС = ЧОД / КК
Решение:
1. ПВД = 100 000 руб. * 12 = 1 200 000 руб./год
2. ДВД = 1 200 000 руб. * (1-0,10) = 1 080 000 руб./год
3. ЧОД = 1 080 000 руб. – 500 руб./кв.м. * 100 кв.м. =1 030 000 руб./год
4. РС = 1 030 000 / 10% = 10 300 000 руб.
Ответ: 10 300 000 руб.

Совет молодых оценщиков РОО
24
Задача 8
Условия задачи:
Определите рыночную ставку капитализации для офисного здания, если приносимый им чистый операционный доход составляет 5 млн. рублей, цена продажи 50 млн. рублей, а брокерская комиссия за продажу 5% от цены сделки. Результат округлить до сотых долей процента.
Варианты ответов:
1) 5,00%
2) 9,50%
3) 10,00%
4) 10,53%

Совет молодых оценщиков РОО
25
Решение:
Данные о брокерской комиссии являются избыточными и не применяются в
расчетах.
5 000 000 / 50 000 000 = 0,1 = 10 (%).
Ответ: 10,00%

Совет молодых оценщиков РОО
26
Задача 9
Условия задачи:
Определить рыночную стоимость застроенного земельного участка, если рыночная стоимость единого объекта недвижимости составляет 1 млн. рублей, а для аналогичных объектов вклад стоимости улучшений в стоимость единого объекта недвижимости составляет 70%.

Совет молодых оценщиков РОО
27
Решение:
Метод распределения: 1 000 000 х (1 – 0,7) = 300 000 (руб.) = 0,3 млн.руб.
Ответ: 0,3 млн. руб.

Совет молодых оценщиков РОО
28
Задача 10
Условия задачи:
Рассчитать рыночную стоимость земельного участка методом деления на участки, если участок предполагается разделить на 2 лота, которые, как прогнозируется, будут проданы через 1 и 2 года по ценам 1 и 2 млн. руб. соответственно. Затраты на продажу составят соответственно 200 тыс. руб. на дату оценки и 1 млн. руб. на конец первого года. Требуемая норма доходности аналогичных инвестиций 10%.
Результат округлить до тысяч рублей.
Варианты ответов:
1) 0,500 млн. руб.
2) 1,453 млн. руб.
3) 1,618 млн. руб.
4) 3,271 млн. руб.

Совет молодых оценщиков РОО
29
Решение:
Показатель
Нулевой
период
1 год
2 год
Доход от продажи земельных участков, руб.
0 1 000 000 2 000 000
Затраты на продажу, руб.
200 000 1 000 000 0
Денежный поток
- 200 000 0
2 000 000
Дисконтный множитель
1,0 0,9091=
1/(1+0,1)
1 0,8264=
1/(1+0,1)
2
Текущая стоимость денежного потока, руб.
- 200 000 0
1 652 800
ИТОГО
1 452 800 (округл. 1 453 000)
Ответ: 1,453 млн. руб.

Совет молодых оценщиков РОО
30
Задача 11
Условия задачи:
Затраты на замещение для улучшений без учета износа и устареваний составляют
400 тыс. руб. Срок экономической жизни улучшений составляет 50 лет.
Эффективный возраст улучшений составляет 15 лет. Сколько составляет величина износа, определенная методом эффективного возраста? Результат округлить до тысяч рублей.
Варианты ответов:
1) 120 000.
2) 400 000.
3) 280 000.
4) Недостаточно данных для решения задачи.
5) 60 000.

Совет молодых оценщиков РОО
31
Решение:
Метод эффективного возраста предполагает определение физического износа объекта на основе значения эффективного возраста, а не хронологического:
Износ = 15/50 = 0,3 или 30%
Износ = 400 000 руб. * 30% = 120 000 руб.
Ответ: 120 000 руб.

Совет молодых оценщиков РОО
32
Задача 12
Условия задачи:
Определить рыночную стоимость земельного участка, на котором расположено отдельно стоящее здание. Стоимость единого объекта недвижимости составляет
12 500 000 руб. Затраты на воспроизводство для здания без учета износов и устареваний составляют 10 000 000 руб., физический износ оценивается в 1 000 000 руб., функциональное устаревание - 500 000 руб. (других видов износов и устареваний не выявлено). Модель расчета совокупного износа и устареваний - аддитивная. Прибыль предпринимателя принять равной нулю. Рыночную стоимость земельного участка округлить до тысяч рублей.
Варианты ответов:
1) 4 000 000.
2) 8 500 000.
3) 3 000 000.
4) 3 500 000.
5) 2 500 000.

Совет молодых оценщиков РОО
33
Алгоритм решения
:
Аддитивная модель расчета совокупного износа - модель, предполагающая расчет коэффициента совокупного износа как суммы коэффициентов физического износа, функционального и экономического устареваний. Согласно аддитивной модели, износ и устаревания действуют независимо и снижают полную стоимость на соответствующий процент.
Исов. = Ифиз. + Ифункц. + Иэк.
1. Расчет совокупного износа
2. Расчет стоимости улучшений с учетом износа
3. Расчет стоимости земельного участка как разности стоимости ЕОН и улучшений
Решение:
Исов. = 500 000 + 1 000 000 = 1 500 000 руб.
РСул. = 10 000 000 – 1 500 000 = 8 500 000 руб.
РСзу=12 500 000 – 8 500 000 = 4 000 000 руб.
Ответ: 4 000 000 руб.

Совет молодых оценщиков РОО
34
Задача 13
Условия задачи:
Определить рыночную стоимость здания с дебаркадером площадью 1000 кв.
(площадь дебаркадера не включена). Цена аналога - здания без дебаркадера - 40 000 руб./кв.м. При прочих равных, объекты, состояние которых аналогично состоянию оцениваемого здания, на 25% дешевле объектов с состоянием, аналогичным состоянию аналога. Абсолютная корректировка на наличие дебаркадера - 50 000 руб. Для решения данной задачи первой вносится относительная корректировка. Внесение иных корректировок не требуется.
Результат округлить до тысяч рублей.
Варианты ответов:
1) 40 050 000.
2) 29 950 000.
3) 50 050 000.
4) 30 000 000.
5) 30 050 000.

Совет молодых оценщиков РОО
35
Решение
:
1. Определим удельную стоимость аналога с учетом поправки на состояние:
40 000 * 0,75 = 30 000 руб./кв.м.
2. Определим рыночную стоимость здания с учетом поправки на наличие дебаркадера:
30 000 руб./кв.м.* 1000 кв.м. + 50 000 руб. = 30 050 000 руб.
Ответ: 30 050 000 руб.

Совет молодых оценщиков РОО
36
Задача 14
Условия задачи:
Оценивается Объект - двухэтажное офисное здание площадью 1000 кв.м, требующее косметического ремонта. Имеется аналог – двухэтажное офисное здание площадью 800 кв. м, в котором проведён косметический ремонт. Аналог был продан за 600 000 руб. Для решения данной задачи предположить, что различие в площадях влияния на удельную стоимость не оказывает.
Имеются также следующие данные по парным продажам для расчета абсолютной корректировки на состояние.
Объект
Состояние
Цена, руб.
Одноэтажное кирпичное офисное здание
300 кв.м
Требуется косметический ремонт
120 000
Одноэтажное кирпичное офисное здание
400 кв.м
Проведен косметический ремонт
260 000
Рассчитать рыночную стоимость Объекта, результат округлить до тысяч рублей.
Варианты ответов:
1) 600 000. 2) 500 000. 3) 400 000. 4) 1 000 000. 5) 750 000.

Совет молодых оценщиков РОО
37
Решение:
Удельная стоимость аналога №1: 120 000 руб./300 кв.м. = 400 руб./ кв.м.
Удельная стоимость аналога№2: 260 000 руб./ 400 кв.м. = 650 руб./кв.м.
Таким образом, корректировка на состояние здания равна: 650 – 400= 250 руб./кв.м.
Расчет удельной стоимости оцениваемого здания:
600 000 руб. / 800 кв.м. – 250 руб./кв.м. = 500 руб./кв.м.
РС = 500 руб./кв.м. * 1 000 кв.м. = 500 000 руб.
Ответ: 500 000 руб.

Совет молодых оценщиков РОО
38
Задача 15
Условия задачи:
Какая максимальная сумма может быть уплачена за здание на текущий момент, если предполагается, что через 4 года оно может быть продано не дороже чем за
2,8 млн. руб. В течение этих 4 лет доходы от здания позволят только покрывать расходы по его обслуживанию, а требуемая норма доходности для подобных проектов составляет 26% годовых (дисконтирование на конец периода).
Среднерыночная ставка кредитования для аналогичных инвестиций составляет
18%. Результат округлить до тысяч рублей.
Варианты ответов:
1) 1 628 000.
2) 1 373 000.
3) 1 444 000.
4) 1 400 000.
5) 1 111 000.

Совет молодых оценщиков РОО
39
Алгоритм решения
:
, где:
PV – текущая стоимость (present value)
FV - будущая стоимость (future value) n - число периодов (год) i - ставка процента за период (годовая)
Фактически требуется найти рыночную стоимость объекта оценки методом ДДП при условии, что ЧОД= 0, и известна будущая стоимость продажи (реверсия).
Данные про ставку кредитования в расчете не участвуют!
Решение:
PV= 2 800 000 руб./(1+26%)
4
= 1 110 902 или 1 111 000 руб.
Ответ: 1 111 000 руб.

Совет молодых оценщиков РОО
40
Задача 16
Условия задачи:
В период с 01.01.2005 по 31.12.2016 рыночные ставки аренды выросли на 123% и с 01.01.2010 по 31.12.2016 на 37%, какой была рыночная ставка аренды 01.01.2010, если 01.01.2005 она составляла
500 рублей. Результат округлить до целого.
Варианты ответов:
1) 430.
2) 1115.
3) 685.
4) 685.
5) 814.

Совет молодых оценщиков РОО
41
Решение:
1.Определяем индекс пересчета от цен 2005 года к ценам 2010 года:
2016 2005
= 2,23 → 2016 = 2005 ∗ 2,23 2016 2010
= 1,37 → 2016 = 2010 ∗ 1,37 2005 ∗ 2,23 = 2010 ∗ 1,37 →
????, ????????
????, ????????
=
????????????????
????????????????
→
????????????????
????????????????
= ????, ????????????????????
2.Определяем рыночную арендную ставку на 01.01.2010г.:
500 руб. х 1,62774 = 814 руб.
Ответ: 814 руб.

Совет молодых оценщиков РОО
42
Задача 17
Условия задачи:
Рассчитайте ставку капитализации, если объект недвижимости был продан за 1 млн. руб., потенциальный валовый доход составляет 200 тыс. руб. в год, действительный валовый доход - 180 тыс. руб. в год, чистый операционный доход - 150 тыс. руб. в год. Результат округлить до целых процентов.
Варианты ответов:
1) 15%.
2) недостаточно данных для решения.
3) 18%.
4) 20%.
5) 5%.

Совет молодых оценщиков РОО
43
Алгоритм решения
:
КК = ЧОД/РС
Решение:
КК=150 000 руб./ 1 000 000 руб. = 15%
Ответ: 15%.

Совет молодых оценщиков РОО
44
Задача 18
Условия задачи:
Рассчитайте скидку на уторговывание при совершении сделок с объектами торговой недвижимости, расположенными на первых этажах зданий, если известны величины уторговывания по приведенным ниже сделкам. Для расчета корректировки используйте среднее арифметическое соответствующих значений по сделкам с сопоставимыми объектами. Результат округлить до десятых долей процента.
1. Офисное помещение на 2 этаже, запрашиваемая цена 1 млн. руб., цена продажи 930 тыс. руб.
2. Магазин на 1 этаже, запрашиваемая цена 2 млн. руб., цена продажи 1,6 млн. руб.
3. Фитнес-центр районного формата, запрашиваемая цена 20 млн.руб., цена продажи 19 млн. руб.
4. Торговое помещение на 1 этаже, запрашиваемая цена 600 тыс. руб., цена продажи 600 тыс. руб.
5. Помещение под супермаркет (1 этаж), запрашиваемая цена 2 млн. рублей, цена продажи 1,7 млн. руб.
Варианты ответов:
1)
11,7%.
2)
9,4%.
3)
10,0%.
4)
0,0%.
5)
20,0%

Совет молодых оценщиков РОО
45
Решение:
1. Выбор объектов-аналогов (в данном случае 2, 4,5)
2. Расчет корректировки на уторгование для каждого из аналогов:
Расчет корректировки на уторгование для аналога №2:
1,6 млн.руб./ 2 млн.руб.= 0,8 или -20%
Расчет корректировки на уторгование для аналога №4:
600 тыс.руб./ 600 тыс.руб. = 1 или 0%
Расчет корректировки на уторгование для аналога №5:
1,7 млн.руб./2 млн.руб. = 0,85 или -15%
3. Расчет корректировки на уторгование (среднеарифметическое из полученных значений):
(20%+0%+15%)/3 = 11,7%
Ответ: 11,7%.

Совет молодых оценщиков РОО
46
Задача 19
Условия задачи:
Рассчитайте рыночную стоимость земельного участка методом остатка, если известно, что рыночная стоимость единого готового объекта недвижимости, который в соответствии с принципом НЭИ на нем целесообразно построить, составляет 2 000 000 руб., прямые затраты на строительство составляют 500 000 руб., косвенные издержки, в том числе проценты по кредитам - 20% от величины прямых затрат на строительство, сумма кредита составит 300 000 руб., среднерыночная прибыль девелопера при реализации подобных проектов - 25% от стоимости готового объекта. Результат округлить до тысяч рублей.
Варианты ответов:
1) 1 100 000. 2) 600 000. 3) 1 250 000. 4) 1 500 000. 5) 900 000.