Файл: Fv pv (1i)npv текущая стоимость (present value) fv.pdf

Совет молодых оценщиков РОО
112
Решение:
ПВД = Арендная плата*Арендопригодная площадь объекта
ПВД= 410 кв.м.*7 000 руб./кв.м. в год = 2 870 000 руб.
Ответ: 2 870 000 руб.

Совет молодых оценщиков РОО
113
Задача 51
Условия задачи:
Рассчитать стоимость 1 кв.м бизнес-центра класса В (находится в центре, отделка евростандарт, данные характеристики типичны для данного класса).
Аналог класс С, 50 000 руб./кв.м (находится на окраине, простая отделка, данные характеристики типичны для данного класса).
Объекты класса С дешевле объектов класса В на 25%, евроотделка лучше простой на 16%, центр лучше окраины на
14%. Определение класса включает в себя характеристики отделки и местоположения.

Совет молодых оценщиков РОО
114
Решение:
Согласно условиям задачи, параметры определения класса
зданий включают в себя характеристики отделки и
местоположения, следовательно, поправка на отличия в уровне
внутренней отделки и местоположения (центр/окраина) не
требуется.
50 000 / 0,75 = 66 667руб.
Ответ: 66 667руб.

Совет молодых оценщиков РОО
115
Задача 52
Условия задачи:
Определите рыночную стоимость объекта недвижимости, представленного земельным участком и стоящем на нем зданием. Затраты на воспроизводство здания с учетом прибыли предпринимателя, без учета износа и устареваний рассчитаны на уровне 11 000 000 руб., обнаружены признаки физического износа (физ. износ на уровне 10%). Затраты на воспроизводство здания с учетом прибыли предпринимателя, физ. износа и всех видов устареваний уценены на уровне 8 800 000 руб. рыночная стоимость земельного участка составляет 2 000 000 руб.
Варианты ответов:
1.10 800 000 2.9 040 000 3.12 560 000 4.13 000 000

Совет молодых оценщиков РОО
116
Решение:
8 800 000 (стоимость воспроизводства с учетом износа и ПП) +
2 000 000 (РСзу) = 10 800 000 руб.
Ответ: 10 800 000 руб.

Совет молодых оценщиков РОО
117
Задача 53
Условия задачи:
Методом предполагаемого использования рассчитать рыночную стоимость земельного участка, предназначенного под строительство торгового центра. Полные затраты на создание объекта – 10 млн. руб., срок строительства 2 года, в начале первого и в конце второго года строительства предполагается понести по
50% от величины полных затрат. Прогнозируемая выручка от продажи объекта на момент завершения строительства за вычетом затрат на продажу – 25 млн. руб., требуемая рыночная норма доходности для подобных инвестиций 20%. Денежные потоки дисконтировать на начало периода. Результат округлить до тысяч рублей.

Совет молодых оценщиков РОО
118
Решение:
Формула дисконтирования на начало периода:


1 1
1


n
disc
, где disc - ставка дисконтирования, n - номер периода
Важно: лишнее условие задачи «денежные потоки дисконтировать на
начало периода»
Период
1
2
Постпрогнозный период
Затраты на строительство, руб.
-5 000 000
-5 000 000
-
Стоимость продажи, руб.
-
-
25 000 000
Комментарий
на начало
первого периода
на конец второго
периода
на конец второго периода
Ставка дисконтирования, %
20%
20%
20%
Фактор дисконтирования
1/(1+0,2)
1-1
=
1,0000 1/(1+0,2)
2
= 0,69444 1/(1+0,2)
2
= 0,69444
Текущая стоимость денежного потока, руб.
-5 000 000
-3 472 200,0 17 361 000,0
Рыночная стоимость, руб.
8 888 800
Рыночная стоимость, руб.
(округленно)
8 889 000
Ответ: 8 889 000 руб.

Совет молодых оценщиков РОО
119
Задачи на 4 балла
Задача 54
Условия задачи:
Определить рыночную стоимость офисного здания методом дисконтированных денежных потоков. Общая площадь здания - 5 000 кв.м, арендопригодная - 4 000 кв. м.
Заключен договор аренды с якорным арендатором на 50% площадей по ставке 10 000 руб.,
12 000 руб., 14 000 руб., 16 000 руб. (в 1-й, во 2-й, в 3-й и в 4-й года соответственно).
Остальные площади здания сдаются по рыночной арендной ставке 20 000 руб./кв. м в год.
При этом недозагрузка составляет 30%.
Дополнительно к арендной плате все арендаторы оплачивают операционные расходы в размере 5 000 руб./год за кв. м. арендуемой площади, что соответствует рыночной практике. Фактические операционные расходы по зданию составляют 7 000 за кв. м общей площади здания. Все ставки аренды, возмещаемые и фактические расходы предполагаются постоянными, ставка терминальной капитализации – 10%, затраты на продажу не учитывать, требуемая рыночная норма доходности для подобных инвестиций -16%.
Период прогноза предположить равным 3 годам. Дисконтирование выполнять на конец периодов модели, результат округлить до миллионов.

Совет молодых оценщиков РОО
120
Решение:
Период
1
2
3
Постпрогнозный
период
Арендопригодная площадь, кв.м.
4 000 4 000 4 000 4 000
Арендная ставка по действующему договору аренды, руб./кв.м. в год
10 000 12 000 14 000 16 000
Рыночная арендная ставка, руб./кв.м. в год
20 000 20 000 20 000 20 000
Возмещаемые операционные расходы, руб./кв.м. (на 1 кв.м. арендопригодной площади здания)
5 000 5 000 5 000 5 000
Арендная ставка с учетом возмещаемых операционных расходов, руб./кв.м.
(для якорных арендаторов)
15 000 17 000 19 000 21 000
Арендная ставка с учетом возмещаемых операционных расходов, руб./кв.м.
(рыночная)
25 000 25 000 25 000 25 000
ПВД, руб. (якорные арендаторы)
30 000 000 34 000 000 38 000 000 42 000 000
ПВД, руб. (рыночные ставки)
50 000 000 50 000 000 50 000 000 50 000 000
Недозагрузка, % (для площадей, сдаваемых по рыночным ставкам)
30%
30%
30%
30%
ДВД, руб. (якорные арендаторы) *недозагрузки нет
30 000 000 34 000 000 38 000 000 42 000 000
ДВД, руб. (по рыночным ставкам)
35 000 000 35 000 000 35 000 000 35 000 000
ДВД, руб. (ВСЕГО)
65 000 000
69 000 000
73 000 000
77 000 000
Операционные расходы, руб./кв.м. в год (на 1 кв.м. общей площади здания)
7 000 7 000 7 000 7 000
Операционные расходы, руб. в год
35 000 000 35 000 000 35 000 000 35 000 000
ЧОД, руб.
30 000 000
34 000 000
38 000 000
42 000 000
Ставка терминальной капитализации, %
10%
Терминальная стоимость, руб.
42 000 000 / 10% = 420 000 000
Ставка дисконтирования, %
16%
16%
16%
16%
Фактор дисконтирования
1/(1+0,16)
1
=
0,8621 1/(1+0,16)
2
=
0,7432 1/(1+0,16)
3
=0,6407
Текущая стоимость денежного потока, руб.
25 863 000 25 268 800 24 346 600 269 094 000
Рыночная стоимость, руб.
344 572 400
Рыночная стоимость, руб. (округленно)
345 000 000
Ответ: 345 000 000 руб.

Совет молодых оценщиков РОО
121
Задача 55
Условия задачи:
Определить рыночную стоимость зарегистрированного объекта недвижимости - магистрального нефтепровода протяженностью 120 км. Диаметр трубы - 820 мм, толщина стенки трубы -10 мм.
Стоимость трубы с учетом изоляции по состоянию на дату публикации ценовой информации - 57 руб./т. Масса трубы диаметром 820 мм с толщиной стенки 10 мм
- 202 тонн/км. Индекс перехода цен от даты публикации ценовой информации к дате оценки -1,15. Стоимость строительно-монтажных работ по состоянию на дату оценки – 16 000 руб./км.
Возраст трубы - 10 лет, полный срок службы - 29 лет, оставшийся срок службы 14 лет. Функциональное и экономическое устаревание и прибыль предпринимателя принять равной нулю. Результат округлить до тысяч рублей.
Варианты ответов:
1) 1 815 000. 2)1 594 000. 3)1 694 000. 4)2 299 000. 5) 667 000.

Совет молодых оценщиков РОО
122
Решение:
1.Расчет стоимости нефтепровода:
120 км*57 руб./т*202 т = 1 381 680 руб.
2.Расчет стоимости нефтепровода на дату оценки:
1 381 680 руб. *1,15 = 1 588 932 руб.
3. Расчет стоимости монтажа: 16 000 руб./км* 120 км = 1 920 000 руб.
4. Расчет стоимости воспроизводства: 1 588 932 + 1 920 000 = 3 508 932руб.
5. Расчет физического износа на основании эффективного возраста:
ЭВ = 29 – 14 = 15 лет
Износ физ
.= 15/29= 51,72%
6.Расчет стоимости объекта оценки с учетом физического износа:
3 508 932 руб.*(1– 51,72%) = 1 694 112 руб.
Ответ: 1 694 000 руб.

Совет молодых оценщиков РОО
123
Задача 56
Условия задачи:
Определить рыночную стоимость земельного участка площадью 2 га, категории земли поселений, разрешенное использование – строительство торговых объектов. Имеется информация о следующих предложениях на продажу земельных участков (цена, предложения, площадь, категория, разрешенное использование).
 Аналог 1. 450 тыс. руб., 2 га, земли поселений, строительство офиса.
 Аналог 2. 700 тыс. руб., 2,2 га, земли поселений, строительство ТЦ.
 Аналог 3. 400 тыс. руб., площадь 1,8 га, земли промышленности, строительство станции с производственного объекта с торговыми площадями.
 Аналог 4. 500 тыс. руб., 1,8 га, земли поселений, строительство автозаправочной станции с объектами придорожного сервиса.
 Аналог 5. 600 тыс. руб., площадь 2га, земли поселений, строительство торговых объектов.
Для расчета предположить, что НЭИ для всех предложений соответствует разрешенному использованию, корректировка на уторговывание 5%, корректировка цены единицы в сравнении –
1га – аналога на площадь при отклонении площади аналога от площади объекта на +/10% составляет соответственно +/-3%. Прочие характеристики считать единичными, веса использованных аналогов взять равными. Результат округлить до десятков тысяч.
Варианты ответов:
1) 540; 2) 600; 3) 580; 4) 630; 5) 620

Совет молодых оценщиков РОО
124
Решение:
1. Выбор объектов-аналогов:

Аналог 2. 700 тыс. руб., 2,2 га, земли поселений, строительство ТЦ.

Аналог 5. 600 тыс. руб., площадь 2га, земли поселений, строительство торговых объектов.
2. Расчет рыночной стоимости земельного участка с учетом корректировок:
Наименование показателя
Аналог №1
Аналог №2
Площадь, га
2,2 2
Стоимость, руб.
700 000 600 000
Стоимость, руб./га
318 182
300 000
Скидка на торг
5%
Скорректированная стоимость, руб./га
302 273 285 000
Поправка, на площадь, %
+3%
0%
Скорректированная стоимость, руб./га
311 341 285 000
Стоимость объекта оценки, руб./га
298 171
Стоимость объекта оценки, руб.
596 342
Стоимость объекта оценки, руб.
(округленно)
600 000
Ответ: 600 000 руб.

Совет молодых оценщиков РОО
125
Задача 57
Условия задачи:
Определить рыночную стоимость офисного здания, если известно, что его общая площадь составляет 5 000 кв.м, арендопригодная площадь - 4 000 кв. м. Предполагается, что первый и второй годы прогнозного периода, здание сдается в краткосрочную аренду на рыночных условиях, рыночная ставка аренды – 25 000 руб./кв.м/год, при этом загрузка площадей составляет 70% в первый и 50% во второй годы. Начиная с третьего года, все здание будет сдано одному арендатору в аренду на 49 лет. В первый год ставка аренды составит 10 000 руб./кв.м арендопригодной площади/год, а начиная со второго и далее на весь срок аренды
– 30 тыс. руб./кв.м арендопригодной площади в год. Можно считать, что в течение всего срока аренды поступления платежей по договору полностью гарантировано.
Дополнительно к арендной плате все арендаторы оплачивают операционные расходы в размере 5000 руб./кв.м в год арендуемой площади, что соответствует рыночной практике.
Фактические операционные расходы по зданию составляют 8 000 руб./кв.м в год общей площади все ставки аренды, возмещаемые и фактические расходы предполагаются постоянными, ставка терминальной капитализации – 12%, затраты на продажу не учитывать, требуемая рыночная норма доходности для подобных инвестиций - 14%.
Период прогноза равен 3 годам. Дисконтирование выполнять на конец периодов модели, результат округлить до миллионов.

Варианты ответов:
1) 630 000 000; 2) 717 000 000; 3) 558 000 000; 4) 694 000 000; 5) 550 000 000.

Совет молодых оценщиков РОО
126
Решение:
Период
1
2
3
Постпрогнозный
период
Арендопригодная площадь, кв.м.
4 000 4 000 4 000 4 000
Рыночная арендная ставка, руб./кв.м. в год
25 000 25 000
-
-
Арендная ставка по действующему договору аренды, руб./кв.м. в год
-
-
10 000 30 000
Возмещаемые операционные расходы, руб./кв.м. (на 1 кв.м. арендопригодной площади здания)
5 000 5 000 5 000 5 000
Арендная ставка с учетом возмещаемых операционных расходов, руб./кв.м.
30 000 30 000 15 000 35 000
ПВД, руб.
120 000 000 120 000 000 60 000 000 140 000 000
Недозагрузка, %
30%
50%
0%
0%
ДВД, руб.
84 000 000 60 000 000 60 000 000 140 000 000
Операционные расходы, руб./кв.м. в год (на 1 кв.м. общей площади здания)
8 000 8 000 8 000 8 000
Операционные расходы, руб. в год
40 000 000 40 000 000 40 000 000 40 000 000
ЧОД, руб.
44 000 000 20 000 000 20 000 000 100 000 000
Ставка терминальной капитализации, %
12%
Терминальная стоимость, руб.
100 000 000/12% = 833 333 333
Ставка дисконтирования, %
14%
14%
14%
14%
Фактор дисконтирования
1/(1+0,12)
1
=
0,8772 1/(1+0,12)
2
=
0,7695 1/(1+0,12)
3
=0,6750
Текущая стоимость денежного потока, руб.
38 596 800 15 390 000 13 500 000 562 500 000
Рыночная стоимость, руб.
629 986 800
Рыночная стоимость, руб. (округленно)
630 000 000
Ответ: 630 000 000 руб.

Совет молодых оценщиков РОО
127
Задача 58
Условия задачи:
Оценивается земельный участок с учетом обязательства продавца построить и передать покупателю готовое к эксплуатации складское здание общей площадью 6 000 кв.м. и передать покупателю после ввода в эксплуатацию по цене 50 000 руб./кв. м. Затраты на девелопмент - 220 млн. руб.
Определить вклад в рыночную стоимость участка данного обязательства, если известно, что в случае если бы здание было построено и предполагалось для сдачи в аренду, то затраты на девелопмент составили бы 200 млн. руб., а на момент ввода в эксплуатацию рыночная ставка аренды для него составила бы 6 000 руб. за кв. м/ год. Все операционные расходы компенсируются арендатором, дополнительно собственник расходов не несет. После инвестиционного периода предполагается постоянная загрузка на уровне 95%. Период строительства в обоих случаях-1,5 года. Затраты на строительство распределяются равномерно. Ставка дисконтирования инвестиционного периода - 20% годовых. Рыночная ставка капитализации составляет 11%. Длительность одного периода модели – полгода, количество-3. Дисконтирование выполнять на конец периодов модели, результат округлить до сотен тысяч руб.