ВУЗ: Не указан
Категория: Не указан
Дисциплина: Не указана
Добавлен: 23.11.2023
Просмотров: 1589
Скачиваний: 25
ВНИМАНИЕ! Если данный файл нарушает Ваши авторские права, то обязательно сообщите нам.
Совет молодых оценщиков РОО
83
Задача 36
Условия задачи:
Чистый операционный доход от единого объекта недвижимости составляет 300 000 руб. в год, Затраты на замещение для улучшений с учетом износа и устареваний в текущих ценах составляют 600 000 руб., коэффициенты капитализации для земли и улучшений составляют 10% и
15% соответственно.
Рассчитать рыночную стоимость земельного участка.
Совет молодых оценщиков РОО
84
Алгоритм решения:
1.Определение ЧОД ОКС по формуле: ЧОД окс = С окс × КК окс
2.Определение ЧОД земельного участка по формуле:
ЧОД зу = ЧОД – ЧОД окс
3.Определение стоимости земельного участка по формуле:
С зу = ЧОД зу / Ставка дохода
Решение:
1.Определение ЧОД ОКС = 600 000 руб. * 15% = 90 000 руб.
2.Определение ЧОД зу = 300 000 руб. – 90 000 руб. = 210 000 руб.
3.Определение стоимости земельного участка: РС = 210 000 руб./10% =
2 100 000 руб.
Ответ: 2 100 000 руб.
Совет молодых оценщиков РОО
85
Задача 37
Условия задачи:
Определить рыночную стоимость объекта недвижимости по состоянию на 2017 г. (на середину периода). Затраты на строительство данного объекта в 2010 г. составили 1 000 000 руб. Срок жизни - 70 лет.
Индексы роста цен (на середину периода):
2009 - 82 2010 - 85 2011 – 87 2012 – 95 2013 – 101 2014 – 106 2015 – 110 2016 – 115 2017 – 119
Совет молодых оценщиков РОО
86
Решение:
1. Определение индекса пересчета (с 2010 по 2017): = 119/85 = 1,4 2. Определение стоимости строительства объекта на дату оценки:
1 000 000 руб. * 1,4 = 1 400 000 руб.
3. Определение физического износа объекта:
7 лет (хронологический возраст)
70 лет (срок жизни)
= 10%
4. Определение рыночной стоимости объекта оценки с учетом износа:
1 400 000 *(1-10%) = 1 260 000 руб.
Ответ: 1 260 000 руб.
Совет молодых оценщиков РОО
87
Задача 38
Условия задачи:
В 2010 году компания А приобрела и смонтировала зарегистрированный объект недвижимости – наливную эстакаду за 4 000 руб. (с учетом всех косвенных расходов и без учета НДС). Срок службы эстакады – 16 лет. В 2014 году компания А передала объект на баланс дочерней компании Б по остаточной стоимости.
Все данные в условии задачи приведены на середину года. Индекс изменения цен (к базовому ХХ году, на середину года):
2009 - 84 2010 - 85 2011 – 87 2012 – 98 2013 – 103 2014 – 116 2015 – 117 2016 – 118 2017 – 119
С использованием приведенных данных определите рыночную стоимость данной эстакады по состоянию на 2017 год (с учетом косвенных расходов и без учета НДС, округленно). Экономическое и функциональное устаревание, прибыль предпринимателя принять равными нулю. Результат округлить до рублей.
Совет молодых оценщиков РОО
88
Решение:
1.Определение индекса пересчета (с 2010 по 2017): = 119/85 = 1,4 2.Определение стоимости воспроизводства на дату оценки:
4 000 руб. * 1,4 = 5 600 руб.
3.Определение физического износа объекта:
7 лет (хронологический возраст)
16 лет (срок жизни)
= 43,75%
4.Определение рыночной стоимости объекта оценки с учетом износа:
3 150 *(1- 43,75%) = 3 150 руб.
Ответ: 3 150 руб.
Совет молодых оценщиков РОО
89
Задача 39
Условия задачи:
Рассчитать стоимость арендной ставки по состоянию на начало 2017 года. Известно, что величина арендной ставки по состоянию на начало 2003 года составляла 1000 руб., индекс перехода цен с 2003 по
2005 год составляет 1,54. Индекс перехода цен с 2005 по 2017г. составил 2,56.
Совет молодых оценщиков РОО
90
Решение:
1.
Определяем индекс пересчета от цен 2003г. к ценам 2017г.:
2,56 * 1,54 =3,9424 2.
Определяем рыночную арендную ставку на 2017г.:
1000 руб. * 3,9424 = 3 942 руб.
Ответ: 3 942 руб.
Совет молодых оценщиков РОО
91
Задача 40
Условия задачи:
Рассчитайте валовый рентный мультипликатор для объекта недвижимости, если он был продан за 0.8 млн. руб., полностью сдан в аренду и арендный доход составляет 200 тыс. руб., чистый операционный доход -150 тыс. руб., чистая прибыль -100 тыс. руб.
Результат округлить до десятых.
Совет молодых оценщиков РОО
92
Решение:
0,8 млн. руб. / 0,2 млн.руб. = 4
Ответ: 4
Совет молодых оценщиков РОО
93
Задача 41
Условия задачи:
Объект сравнения продан 6 мес. назад. Анализ рынка показал устойчивую тенденцию роста цен на данный тип недвижимости на 2% в месяц. Определить размер корректировки на время продажи.
Совет молодых оценщиков РОО
94
Алгоритм решения:
Определить коэффициент корректировки по формуле:
FV = PV (1+i)
n
, где
PV – текущая стоимость (present value)
FV - будущая стоимость (future value) n - число периодов (год) i - ставка процента за период (годовая)
Решение:
Коэффициент корректировки = (1 + 0,02)
6
= 1,126
Корректировка = 1,126 × 100 – 100 = +12,6%
Ответ: +12,6%.
Совет молодых оценщиков РОО
95
Задача 42
Условия задачи:
Определить стоимость здания, которое через 4 года можно будет продать не дороже 3,2 млн. руб. При этом доходы от аренды здания покрывают расходы собственника на его содержание.
Ставка доходности 26%. По сложившейся на рынке практике ставка кредитования составляет 18%.
Совет молодых оценщиков РОО
96
Алгоритм решения
:
, где:
PV – текущая стоимость (present value)
FV - будущая стоимость (future value) n - число периодов (год) i - ставка процента за период (годовая)
Фактически требуется найти рыночную стоимость объекта оценки методом ДДП при условии, что ЧОД= 0, и известна будущая стоимость продажи (реверсия).
Данные про ставку кредитования в расчете не участвуют!
Решение:
PV= 3 200 000 руб./(1+26%)
4
= 1 269 603 или 1 270 000 руб.
Ответ: 1 270 000 руб.
Совет молодых оценщиков РОО
97
Задача 43
Условия задачи:
Необходимо рассчитать ставку капитализации. На дату оценки срок физической жизни здания составлял 15 лет, эффективный возраст объекта - 30 лет. Полный срок экономической жизни объекта - 60 лет. Безрисковая ставка инвестирования 6%, срок рыночной экспозиции объекта 3 месяца, премия за риск вложения в недвижимость - 4%, премия за инвестиционный менеджмент - 3%, средняя ставка кредитования по залог аналогичных объектов
-
12%.
Возврат инвестиций осуществляется по методу Инвуда. Результат округлить до сотых долей процента.
Совет молодых оценщиков РОО
98
Алгоритм решения
:
1. Расчет премии за низкую ликвидность: i
безриск.*
Срок эксп.(мес.)/12 мес.
2. Расчет ставки дисконтирования по формуле: безрисковая ставка + премия за низкую ликвидность + премия за риск инвестиций в объект недвижимости + премия за инвестиционный менеджмент.
3. Определение оставшегося срока экономической жизни: срок службы – эффективный возраст.
4. Определение нормы возврата капитала методом Инвуда. Метод Инвуда используется, если сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности на инвестиции
SFF(n, Y) =
????
(1+????)
????
−1
, где: i - ставка дохода на инвестиции, n - оставшийся срок экономической жизни
5. Расчет ставки капитализации как суммы нормы возврата капитала и ставки дисконтирования. Ставка по кредитам в расчете не участвует!
Решение:
1. Премия за низкую ликвидность: 6%*3/12 = 1,5%
2. Ставка дисконтирования: 6%+1,5%+4%+3% = 14,5%
3. Оставшийся срок экономической жизни: 60-30 = 30 лет
4. Норма возврата капитала:
14,5%
(1+14,5%)
30
−1
= 0,0025 5. Коэффициент капитализации= 14,5% + 0,25% =14,75%
Ответ: 14,75%
Совет молодых оценщиков РОО
99
1 2 3 4 5 6
Задача 44
Условия задачи:
Рассчитать ставку дисконтирования, номинированную в рублях, в качестве безрисковой взять доходность облигаций.
Безрисковая доходность ОФЗ - 3,1%, валютная доходность -
3,5%, премия за риск вложения в объект и премия за инвестиционный менеджмент – по 2,5%. Срок экспозиции – 4 месяца.
Совет молодых оценщиков РОО
100
Алгоритм решения
:
1. Расчет премии за низкую ликвидность: i
безриск.*
срок
Эксп.(мес.)/12 мес.
2. Расчет ставки дисконтирования по формуле: безрисковая ставка + премия за низкую ликвидность + премия за риск инвестиций в объект недвижимости + премия за инвестиционный менеджмент.
Решение:
1. Расчет премии за низкую ликвидность: 3,1% * 4/12 = 1,03%
2. Расчет ставки дисконтирования:
3,1% + 1,03% + 2,5%+ 2,5% = 9,13%
Ответ: 9,13%
Совет молодых оценщиков РОО
101
Задача 45
Условия задачи:
Определить рыночную стоимость единого объекта недвижимости. Стоимость земельного участка 110 000 руб.
Годовой чистый операционный доход от улучшений 55 000 руб.
Норма доходности 13%. Норму возврата определить по методу
Хоскольда при том, что оставшийся срок экономической жизни
35 лет, безрисковая ставка 8%.
Совет молодых оценщиков РОО
102
Решение:
1. Норма возврата капитала:
8%
(1+8%)
35
−1
= 0,0058 2. Коэффициент капитализации для улучшений =
13% + 0,58% =13,58%
3. Рыночная стоимость улучшений:
55 000 руб./13,58% = 405 007 руб.
4. Рыночная стоимость ЕОН:
110 000 руб. + 405 007 руб. = 515 007 руб.
Ответ: 515 000 руб.
Совет молодых оценщиков РОО
103
Задача 46
Условия задачи:
Валовый рентный мультипликатор для рынка офисных помещений составляет 5. Определить рыночную стоимость офисного помещения общей площадью 100 кв. м., если известно, что оно сдано в аренду по ставке 1000 руб./кв.м., общей площади в месяц, дополнительно арендатор возмещает операционные расходы из расчета 100 руб./кв.м. общей площади в месяц. Ставки аренды и возмещения операционных расходов соответствуют рыночным. Результат округлить до сотен тысяч руб.
Варианты ответов:
1.
6 000 000 2.
5 400 000 3.
6 600 000 4.
7 920 000 5.
5 500 000
Совет молодых оценщиков РОО
104
Алгоритм решения:
1. Определить годовой Потенциальный валовый доход с учётом возмещаемых операционных расходов.
2. Определить стоимость оцениваемого здания.
Решение:
1. Расчет ПВД: 100 кв.м *1000 руб./кв.м *12 мес. = 1 200 000 руб./год
2. Расчет суммы возмещаемых операционных расходов:
100 руб./кв.м.* 100 кв.м. * 12 мес. = 120 000 руб.
3. ПВД + ОРвозм. = 1 200 000 + 120 000 = 1 320 000 руб.
4. РС = 1 320 000 руб. * 5= 6 600 000 руб.
Ответ: 6 600 000 руб.
Совет молодых оценщиков РОО
105
Задача 47
Условия задачи:
Рассчитайте ставку капитализации для земельного участка, если рыночная стоимость единого объекта недвижимости составляет 2 млн. руб., стоимость замещения улучшений с учетом износа и устареваний составляет 1,5 млн. руб., арендный доход, приносимый единым объектом недвижимости, составляет 200 тыс. руб./год, а ставка капитализации для улучшений составляет 12%. Результат округлить до целых %.
Варианты ответов:
1. 1%
2. 11%
3. 5%
4. 4%
5. 10%.
Совет молодых оценщиков РОО
106
Алгоритм решения:
1. Определить ПВДокс по формуле: С стр.*КК ул.
2. Определить ПВДзу по формуле: ПВДеон – ПВД окс
3. Определить стоимость зу: Сеон – С стр.ул.
4. Определить коэффициент капитализации по формуле: ЧОД зу/С зу
Решение:
1. ПВД окс = 1 500 000 руб. * 12% = 180 000 руб.
2. ПВД зу = 200 000 – 180 000 = 20 000 руб.
3. С зу = 2 000 000 – 1 500 000 = 500 000 руб.
4. КК зу=20 000 / 500 000 = 0,04 или 4%
Ответ: 4%.
Совет молодых оценщиков РОО
107
Задача 48
Условия задачи:
Чистый операционный доход от единого объекта недвижимости составляет 300 000 руб. в год. Затраты на замещение для улучшений с учетом износа и устареваний в текущих ценах составляют 600 000 руб., коэффициенты капитализации для земли и улучшений составляют 10% и 15% соответственно. Рассчитать земельную ренту для земельного участка.
Совет молодых оценщиков РОО
108
Решение:
1) Расчет ЧОД от улучшений: 600 000 руб.* 15% = 90 000 руб.
2) Расчет ЧОД для земельного участка:
300 000 руб.– 90 000 руб.= 210 000 руб.
Примечание: ставка капитализации для земли не используется в
расчете.
Ответ: 210 000 руб.
Совет молодых оценщиков РОО
109
Задача 49
Условия задачи:
Определить величину действительного валового дохода при следующих условиях: площадь 100 кв.м, арендная ставка 6000 руб./кв.м/год, загрузка 90%, операционные расходы 100 000 руб./год.
Совет молодых оценщиков РОО
110
Решение:
ДВД = ПВД*Кн
1. ПВД = 100 кв.м.*6000 руб./кв.м. в год = 600 000 руб.
2. ДВД = 600 000 руб. * 0,9 = 540 000 руб.
Ответ: 540 000 руб.
Совет молодых оценщиков РОО
111
Задача 50
Условия задачи:
Рассчитать годовой потенциальный доход, если общая площадь здания составляет 450 кв.м., арендопригодная площадь - 410 кв.м. Годовая арендная ставка – 7 000 руб./кв.м., коэффициент недозагрузки – 0,95.