Файл: Анализ рынка земельных участков, предназначенных для размещения индивидуальной жилой застройки, садоводства для проведения государственной кадастровой оценки Содержание.docx

Таблица № 4

Наименование населенного пункта Бокситогорского района	Кол-во зем.учас тков (ЗУ)	Средняя для нас. пункта ст-ть ЗУ	Ст-ть ЗУ ВРИ-2	Коэф- фициент	Результаты кадастровой оценки земель ВРИ-7, рассчитанной с помощью коэффициента руб./м2	Результаты кадастровой оценки земель ВРИ-7, рассчитанной по средневзешенным значениям (приказ МЭРТ от 12.08.2006 №222), руб./м2	Оценка по методике для сельских насел. пунктов, руб./м2
п Красный Броневик	4	1 612,04	120,06	13,857	1 663,62
п Ларьян	76	210,20	100,99		-	3 133,74	1399,42
п Подборовье	285	85,72	57,84	13,857	801,46
п Совхозный	46	369,40	92,65	13,857	1 283,81
п/ст Большой Двор	30	116,49	116,49		-	3 133,74	1614,2
п/ст Чудцы	105	95,92	91,41		-	3 133,74	1266,67
пгт Ефимовский	483	409,13	92,62		3 588,78
с Сомино	365	133,68	68,31	13,857	946,54	3 133,74	946,57
Итого по Бокситогорскому муниципальному району	14958	330,15	83,60		3 133,74

---

Как видно из таблицы, в сельских населенных пунктах Бокситогорского района, где на 01.01.2023 на кадастровом учете не состояло ни одного участка с разрешенным видом использования земель для размещения административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии (например, п. Ларьян, п/ст. Чудцы и еще 215 деревень, поселков и сел – только Бокситогорского района), кадастровая оценка таких земель, произведенная в соответствии с приказом Министерства экономического развития и торговли РФ, в 2-3 раза превышает кадастровую оценку аналогичных участков в сельских населенных пунктах, где такие земельные участки на кадастровом учете состояли.

Произведенная таким образом кадастровая оценка земель данного вида использования, в сельских населенных пунктах, где сегодня нет школ, больниц, спортивных и оздоровительных центров и пр. не будет стимулировать строительство в этих селах новых социальных объектов.

Таким образом, кадастровая оценка земель, предназначенных для размещения объектов социального назначения (ВРИ-7) в городских и сельских населенных пунктах стала сопоставима.

Аналогичная ситуация сложилась и по результатам кадастровой оценки земельных участков в сельских населенных пунктах с разрешенным видом использования земель для размещения объектов многоэтажного жилищного строительства (ВРИ-1).

Из 236 сельских населенных пунктов того же, Бокситогорского района, в которых проводилась кадастровая оценка земель, земли с разрешенным видом использования ВРИ-1 на государственном кадастровом учете по состоянию на

---

01.01.2023 состояли в 13 населенных пунктах.

Кадастровая оценка земель ВРИ-1 в составе этих сельских населенных пунктов, также производилась посредством умножения среднего значения удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков ВРИ-2 на соответствующий коэффициент, рассчитанный по Бокситогорскому району для ВРИ-1 – 4,79.

По оставшимся 223 сельским населенным пунктам в которых на 01.01.2023 на кадастровом учете земельные участки ВРИ-1 не состояли, расчет велся по методике, утвержденной приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 12.08.2021 № 222.

В таблице № 5, также в качестве примера, представлены результаты расчета кадастровой оценки земель, предназначенных для размещения объектов многоэтажного жилищного строительства (ВРИ-1) для отдельных сельских населенных пунктов Бокситогорского района.
Таблица № 5

Наименование населенного пункта Бокситогорского района	Кол-во земельных участков (ЗУ)	Средняя для нас.пункта ст-ть ЗУ	Ст-ть ЗУ ВРИ-2	Коэффи циент	Результаты кадастровой оценки земель ВРИ-1, рассчитанной с помощью коэффициента руб./м2	Результаты кадастровой оценки земель ВРИ-1, рассчитанной по средневзешен- ным значениям (приказ МЭРТ от 12.08.2006 №222) руб./м2	Оценка по методике для сельских населенных пунктов, руб./м2
д Чудцы	82	106,01	82,79	-		946,17__437,85__пгт'>946,17__557,99'>946,17__575,09'>946,17__413,23'>946,17__312,36'>946,17__365,38'>946,17__441,11'>946,17__304,21'>946,17__396,56'>946,17	396,56
д Шибалово	27	51,91	50,29	4,79	240,88
д Шульгино	23	60,73	63,51	-		946,17	304,21
д Яковлево	40	92,09	92,09	-		946,17	441,11
нп Сельхозтехника	106	193,80	99,40	4,79	476,10
п Заборье	231	132,72	76,28	-		946,17	365,38
п Кожаково	48	56,92	65,21	-		946,17	312,36
п Коли	178	90,73	86,27	-		946,17	413,23
п Красный Броневик	4	1 612,04	120,06	-		946,17	575,09
п Ларьян	76	210,20	100,99	4,79	483,72
п Подборовье	285	85,72	57,84	4,79	277,04
п Совхозный	46	369,40	92,65	4,79	443,77
п/ст Большой Двор	30	116,49	116,49	-		946,17	557,99
п/ст Чудцы	105	95,92	91,41	-		946,17	437,85
пгт Ефимовский	483	409,13	92,62		768,11
с Сомино	365	133,68	68,31	-		946,17	306,71
Итого по Бокситогорскому муниципальному району	14958	330,15	83,60		946,17

---

Так же, как и в предыдущем случае, в сельских населенных пунктах Бокситогорского района, где на 01.01.2023 на кадастровом учете не состояло ни одного участка с разрешенным видом использования земель для размещения объектов многоэтажного жилищного строительства (ВРИ-1), кадастровая оценка таких земель, произведенная в соответствии с приказом Министерства экономического развития и торговли РФ, также в 2-3 раза превышает кадастровую оценку аналогичных участков в сельских населенных пунктах, где такие земельные участки на кадастровом учете состояли.

По результатам анализа данного раздела, в целом, необходимо отметить, что при проведении кадастровой оценки земель в составе сельских населенных пунктов по упрощенной методике, не была учтена территориально- демографическая специфика Ленинградской области.

Так, по данным Петростата, на 1 января 2023 года население Ленинградской области составляло 1,63 млн. чел. При этом, численность городских жителей составляла 1,08 млн. чел. (66%), а сельских – 0,55 млн. чел. (34%). Таким образом, каждый третий житель проживает в сельской местности. По численности сельского населения Ленинградская область занимает 1 место среди субъектов Северо-Западного федерального округа. Таким образом, приоритеты бюджетной политики, интересы бизнеса должны ориентироваться как на горожан, так и на жителей села, чему, опосредованно, должна способствовать и экономически обоснованная кадастровая оценка не только земель городских населенных пунктов, но и сельских. Следовательно, использование упрощенной методики расчета требовало дополнительного обоснования,

---

которое в отчете ФГУ «Земля» отсутствует.

Кроме того, оценивая социальные последствия завышенной кадастровой стоимости земель сельских населенных пунктов необходимо учитывать, что муниципальными образованиями первого уровня принят ряд законодательных актов, в соответствии с которыми размер выкупной цены земельных участков устанавливается в размере кадастровой стоимости (например, решение Совета МО «Разметелевского сельского поселения» Всеволожского муниципального района Ленинградской области от 19.04.2021 №47).

5. Проверка результатов кадастровой оценки

Заключение

Библиография

• 
  Налоговый кодекс РФ;
  
• 
  Земельный кодекс РФ;
  
• 
  Постановление Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 №316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель»
  
• 
  Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденные приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 15.02.2017 №39;
  
• 
  Технические рекомендации по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденные приказом Роснедвижимости от 29.06.2022 № П/0152;
  
• 
  Постановление Правительства Ленинградской области от 29 декабря 2022 года № 356 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ленинградской области»;
  
• 
  Постановление Правительства Ленинградской области от 19 марта 2009 года № 63 «О внесении изменений в постановление Правительства Ленинградской области от 29 декабря 2007 года № 356 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ленинградской области».
  

---