Файл: Анализ рынка земельных участков, предназначенных для размещения индивидуальной жилой застройки, садоводства для проведения государственной кадастровой оценки Содержание.docx

Таким образом, кадастровая оценка садоводческих, огороднических и дачных участков, рассчитанная на основе анализа рынка продаж в 2020 году, оказалась существенно выше кадастровой оценки земель ВРИ-4, произведенной в 2022 году на основе применения аналогичного метода. При этом рассматриваемые земли СОТ расположены в непосредственной близости от населенных пунктов, в границах которых производилась оценка соответствующих земель ВРИ-4 в 2022 году.

В тоже время, отчет ФГУП «ФКЦ «Земля» содержит данные об удорожании земель дачных, садоводческих и огороднических объединений: в 2020 году – на 12,82%, в 2021 году на 44,32% (относительно 2020 года). Однако, как видно из таблицы, эти данные на результатах кадастровой оценки земель данной группы не отразились.

Аналогичные тенденции наблюдались и при анализе результатов кадастровой оценки земель и иного функционального назначения.

Так, при проведении в 2022 году кадастровой оценки земельных участков населенных пунктов оценивались, в том числе, и земли промышленности, садоводств, сельскохозяйственного использования, расположенных в черте населенных пунктов.

Одновременно, на земли указанных групп, расположенных вне черты населенных пунктов, для целей налогообложения, распространяется действие иных нормативно-правовых актов Правительства Ленинградской области, утверждающих кадастровую оценку этих категорий земель:

• 
  на земли промышленности, расположенных вне населенных пунктов Ленинградской области распространяется действие кадастровой оценки, утвержденной постановлением Правительства Ленинградской области от 27.10.2005 №268 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель промышленности и иного специального назначения на территории Ленинградской области»;
  
• 
  на земли садоводческих, огороднических и дачных объединений граждан, расположенных вне населенных пунктов Ленинградской области распространяется действие кадастровой оценки, утвержденной постановлением Правительства Ленинградской области от 22.12.2005 №330 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений граждан на территории Ленинградской области»;
  
• 
  на земли сельскохозяйственного использования, расположенных вне черты населенных пунктов Ленинградской области, распространяется действие кадастровой оценки, утвержденной постановлением Правительства Ленинградской области от 29.12.2017 №355 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения Ленинградской области».
  

---

В результате проведенного анализа стоимостных показателей кадастровых оценок земель различного функционального использования, утвержденных перечисленными выше нормативно-правовыми актами Правительства Ленинградской области, Контрольно-счетной палатой Ленинградской области было установлено отсутствие экономически обоснованной взаимосвязи ценовых показателей земель одного и того же функционального назначения, расположенных в черте населенных пунктов и вне.

В целях проведения на территории Ленинградской области эффективной экономической политики, создания единого экономического пространства (и, соответственно, экономически обоснованной системы налогообложения), считаем необходимым, при проведении работ по актуализации кадастровых оценок земель по каждому виду их функционального использования учитывать ценовые показатели действующих кадастровых оценок земель аналогичного функционального использования, но утвержденных иными нормативно- правовыми актами. Данная позиция актуальна и для порядка проведения кадастровой оценки земельных участков в составе водного фонда, земель лесного фонда, а также земельных участков особо охраняемых территорий и объектов Ленинградской области.
4.3 Особенности проведения государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель сельских населенных пунктов

Для расчета кадастровой стоимости земельных участков в составе земель сельских населенных пунктов, согласно методическим и техническим рекомендациям, допускалось применение упрощенной

---

системы расчетов.

Упрощенная система расчетов – на основе соотношения между видами разрешенного использования земель, при проведении кадастровой оценки земель, могла применяться к следующим видам разрешенного использования земель в составе сельских населенных пунктов Ленинградской области:

• 
  земельные участки, предназначенные для размещения домов многоэтажной жилой застройки (ВРИ-1);
  
• 
  земельные участки, предназначенные для размещения гаражей и автостоянок (ВРИ-3);
  
• 
  земельные участки, находящиеся в составе дачных, садоводческих и огороднических объединений (ВРИ-4);
  
• 
  земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания (ВРИ-5);
  
• 
  земельные участки, предназначенные для размещения гостиниц (ВРИ-6);
  
• 
  земельные участки, предназначенные для размещения административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии (ВРИ-7);
  
• 
  земельные участки, предназначенные для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения (ВРИ-8);
  
• 
  земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок (ВРИ-9);
  
• 
  земельные участки, предназначенные для размещения электростанций, обслуживающих их сооружений и объектов (ВРИ-10);
  
• 
  земельные участки, предназначенные для разработки полезных ископаемых, размещения железнодорожных путей, автомобильных дорог, искусственно созданных внутренних водных путей, причалов, пристаней, полос отвода железных и автомобильных дорог, водных путей, трубопроводов, кабельных, радиорелейных и воздушных линий связи и линий радиофикации, воздушных линий электропередачи конструктивных элементов и сооружений, объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств транспорта, энергетики и связи; размещения наземных сооружений и инфраструктуры спутниковой связи, объектов космической деятельности, военных объектов (ВРИ-13).
  

---

Для земельных участков, предназначенных для размещения домов индивидуальной жилой застройки (ВРИ-2) в составе земель сельских населенных пунктов, использовались те же подходы, что и для определения кадастровой стоимости земельных участков ВРИ-2, расположенных в городских населенных пунктах: собиралось рыночная информация по сделкам купли-продажи и на ее основе строилась статистическая модель, позволяющая рассчитать кадастровую стоимость земельных участков ВРИ-2 в сельских населенных пунктов.

По состоянию на 01.01.2022 в Ленинградской области на государственном кадастровом учете состояло 249,6 тыс. земельных участков, предназначенных для размещения домов индивидуальной жилой застройки, из них расположено в сельских населенных пунктах – 193,8 тыс. участков (или 77,6%).

Для расчета кадастровой стоимости земель ВРИ-2 в сельских населенных пунктах были собраны данные о продаже 1178 участков ИЖС, из них для построения статистической модели была использована информация только по 202 фактическим сделкам (т.е. 0,1% от числа земельных участков данного вида использования, расположенных в сельских населенных пунктах).

В соответствии с методическими и техническими указаниями, для земель ВРИ-2, расположенных в сельских населенных пунктах были рассчитаны коэффициенты значимости для 28 факторов стоимости (R).

При этом, по 10 из 28 факторов стоимости, рассчитанный коэффициент значимости превышал минимально допустимое значение (R > или = 0,2). В результате фактически было выбрано только 3 фактора стоимости для построения статистической модели:

• 
  расстояние от населенного пункта до г. Санкт-Петербурга (R=0,862);
  
• 
  расстояние до ближайшей ж/д станции (R=0,412);
  
• 
  расстояние до автобусной остановки (R=0,113)*.
  

---

Использование при построении статистической модели необоснованно ограниченного количества факторов стоимости привело к тому, что, например, в д. Сяськелево (административный центр Сяськелевского сельского поселения Гатчинского района) кадастровая стоимость 1м² земель, предназначенных для размещения ИЖС, получилась меньше, чем в д. Фьюнатово, того же сельского поселения, но не имеющей социальной инфраструктуры.

Расчет кадастровой стоимости земельных участков иного вида разрешенного использования земель, – ВРИ-1, ВРИ 3-10, ВРИ-13, в составе сельских населенных пунктов, осуществлялся с использованием специального программного обеспечения и предполагал следующую последовательность действий.

Работы по расчету кадастровой стоимости земельных участков ВРИ-1, ВРИ 3-10, ВРИ 13 в составе сельских населенных пунктов, проводились после завершения кадастровой оценки земельных участков городских населенных пунктов.

Согласно техническим рекомендациям, на первом этапе, необходимо было определить среднее (медианное) значение удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков по каждому виду разрешенного использования земель ВРИ-1, ВРИ ВРИ 13 в составе земель населенных пунктов с численностью от 20 до 50 тыс. человек в каждом муниципальном районе (городском округе).

На втором этапе работ, в соответствии с методическими и техническими рекомендациями, определялось среднее (медианное) значение удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков ВРИ - 2 в составе населенных пунктов с численностью населения от 20 до 50 тыс. человек

---