Файл: Анализ рынка земельных участков, предназначенных для размещения индивидуальной жилой застройки, садоводства для проведения государственной кадастровой оценки Содержание.docx

в каждом муниципальном районе (городском округе).

На третьем этапе, рассчитывалось соотношение между полученными результатами первого и второго этапов в каждом муниципальном районе (городском округе).

По результатам произведенных расчетов, были получены коэффициенты соотношений между удельными значениями кадастровой стоимости земельных участков по каждому из видов разрешенного использования земель, на основе которых определялась кадастровая стоимость земельных участков сельских населенных пунктов (таблица № 3).
Таблица № 3

№ п/п	Наименование муниципального района	Виды разрешенного использования земель (ВРИ)
		1	3	4	5	6	7	8	9	10	13
1	Сосновоборский муниипальный округ	4.79	2.356	0.366	6.439	3.142	13.857	0.776	2.446	0.556	1.433
2	Бокситогорский муниципальный район	4.79	2.356	0.366	6.439	3.142	13.857	0.776	2.446	0.556	1.433
3	Волосовский муниципальный район	4.79	2.356	0.366	6.439	3.142	13.857	0.776	2.446	0.556	1.433
4	Волховский муниципальный район	5.92	1.138	0.509	7.167	3.142	18.106	1.084	3.471	0.556	2.001
5	Всеволожский муниципальный район	4.71	1.603	0.494	8.827	3.142	11.076	0.776	2.308	0.556	1.888
6	Выборгский муниципальный район	4.79	2.356	0.366	6.439	3.142	13.857	0.776	2.446	0.556	1.433
7	Гатчинский муниципальный район	4.79	2.356	0.366	6.439	3.142	13.857	0.776	2.446	0.556	1.433
8	Кингисеппский муниципальный район	4.79	2.356	0.366	6.439	3.142	13.857	0.776	2.446	0.556	1.433
9	Киришский муниципальный район	4.79	2.356	0.366	6.439	3.142	13.857	0.776	2.446	0.556	1.433
10	Кировский муниципальный район	5.51	2.214	0.672	6.216	2.954	14.162	0.776	2.165	0.523	1.698
11	Лодейнопольский муниципальный район	4.79	2.356	0.366	6.439	3.142	13.857	0.776	2.446	0.556	1.433
12	Ломоносовский муниципальный район	4.79	2.356	0.366	6.439	3.142	13.857	0.776	2.446	0.556	1.433
13	Лужский муниципальный район	4.79	2.356	0.366	6.439	3.142	13.857	0.776	2.446	0.556	1.433
14	Подпорожский муниципальный район	4.79	2.356	0.366	6.439	3.142	13.857	0.776	2.446	0.556	1.433
15	Приозерский муниципальный район	4.79	2.356	0.366	6.439	3.142	13.857	0.776	2.446	0.556	1.433
16	Сланцевский муниципальный район	4.79	2.356	0.366	6.439	3.142	13.857	0.776	2.446	0.556	1.433
17	Тихвинский муниципальный район	4.79	2.356	0.366	6.439	3.142	13.857	0.776	2.446	0.556	1.433
18	Тосненский муниципальный район	4.79	2.356	0.366	6.439	3.142	13.857	0.776	2.446	0.556	1.433

---

В связи с полученными результатами данного этапа работ, необходимо отметить следующее.

На территории Ленинградской области расположено только 10 городских населенных пунктов с численностью населения от 20 до 50 тысяч человек: г. Кировск, пгт Отрадное, г. Сертолово, г. Сланцы, г. Подпорожье, г. Волхов, г. Лодейное поле, г. Луга, г. Пикалево и г. Тосно.

Комиссией по организации проведения государственной кадастровой оценки земель на территории Ленинградской области, для расчета кадастровой стоимости земельных участков в составе сельских населенных пунктов, было принято решение о применении средних значений удельных показателей кадастровой стоимости земель только по четырем из десяти городам Ленинградской области с численностью населения от 20 до 50 тыс. чел. (протокол б/н от 30.10.2022).

В результате, в расчете были использованы средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земель: г. Волхова (Волховского района), г. Сертолово (Всеволожского района), г. Кировска и пгт Отрадное (Кировского района).

При этом, согласно протокола, в качестве одного из обоснований принятого решения, значилось, что в составе выбранных городских населенных пунктов имелись земельные участки всех видов разрешенного использования, используемых для расчета соотношений.

Однако проведенной проверкой было установлено, что из 4 выбранных для расчетов городов только в одном из них (г. Кировск), одновременно, на государственном кадастровом учете состояли земельные участки всех видов разрешенного использования, участвующих в расчетах. В г. Волхове на

---

кадастровом учете отсутствовали земельные участки с ВРИ-6, ВРИ-10, в г. Сертолово – ВРИ-6, ВРИ-8, ВРИ-10, в г. Отрадное – ВРИ-6, ВРИ-8, ВРИ-10.

Следует отметить, что в результате произведенных расчетов, были получены коэффициенты, при применении которых, кадастровая оценка земель, например, с видом разрешенного использования ВРИ-7, к которому относятся и объекты социальной сферы (школы, больницы и пр.) в составе сельских населенных пунктов, получилась в 13 раз выше, чем кадастровая оценка земель сельских населенных пунктов, предназначенных для размещения объектов ИЖС (см. таблицу выше, ВРИ-7).

На последнем этапе расчетов, путем умножения полученных для каждого муниципального образования и вида разрешенного использования земель коэффициентов на средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков ВРИ-2, определялась непосредственно кадастровая стоимость (удельные значения) земельных участков с разрешенными видами использования 1, 3-10, 13 в составе земель сельских населенных пунктов.

В случае, если по состоянию на 01.01.2022, в сельском населенном пункте отсутствовали земельные участки одного из рассматриваемых видов разрешенного использования (1, 3-10, 13), разработчиками применялось средневзвешенное по площади значение удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков этого вида разрешенного использования по району.

При отсутствии земельных участков данного вида разрешенного

---

использования в муниципальном районе, в расчетах применялось средневзвешенное по площади значение удельного показателя кадастровой стоимости по Ленинградской области.

В качестве обоснования использования данного метода разработчики ссылались на Методические указание, утвержденные приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 12.08.2021 № 222.

При этом, данные Методические указания могли применяться только в следующих случаях:

• 
  образования нового земельного участка;
  
• 
  изменения площади земельного участка при упорядочении его границы;
  
• 
  изменения вида разрешенного использования земельного участка;
  
• 
  перевода земельного участка из одной категории в другую или отнесения земельного участка к определенной категории земель;
  
• 
  выявления ранее учтенных земельных участков, не включенных в состав инвентаризационной описи.
  

Применение данного метода для кадастровой оценки земельных участков предусматривает участие в расчетах, в качестве удельного показателя стоимости земель, – стоимость кадастрового квартала, в котором расположен земельный участок.

Применение такого подхода к оценке участков, расположенных в одном кадастровом квартале, с «расчетным» участком является экономически обоснованным, так как, расчет производится в границах одного квартала. Поэтому, применение данного метода для расчета кадастровой оценки земельных участков в городских населенных пунктах, где имеется градация на кадастровые кварталы, обоснованно.

Однако деление земельных участков в сельских населенных пунктах на кадастровые кварталы не практикуется.

В

---

результате применения в расчетах средневзвешенного по площади значения удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков с разрешенным видом использования 1, 3-10, 13 по району (области), кадастровая оценка земель данного вида разрешенного использования в сельских населенных пунктах, в которых по состоянию на 01.01.2023 на кадастровом учете таковые не состояли, оказалась в несколько раз выше, чем при расчетах с применением соответствующих коэффициентов.

Так, например, в Бокситогорском районе, кадастровая оценка земель в составе сельских населенных пунктов проводилась в 236 сельских населенных пунктах, из которых в 27 населенных пунктах на кадастровом учете на 01.01.2023 состояли земли объектов социальной инфраструктуры (ВРИ-7). Кадастровая оценка земель ВРИ-7 в составе этих 27 сельских населенных пунктов производилась посредством умножения среднего значения удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков ВРИ-2 на соответствующий коэффициент, рассчитанный по Бокситогорскому району для ВРИ-7 – 13,857.

По оставшимся 217 сельским населенным пунктам в которых на 01.01.2023 на кадастровом учете земельные участки ВРИ-7 не состояли, расчет велся по методике, утвержденной приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 12.08.2021 № 222.

В сравнительной таблице №4, в качестве примера, представлены результаты расчета кадастровой оценки земель, предназначенных для размещения административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии (ВРИ-7) для отдельных сельских населенных пунктов Бокситогорского района.

---