Файл: 1. Контроль технического состояния объектов недвижимости.docx
ВУЗ: Не указан
Категория: Не указан
Дисциплина: Не указана
Добавлен: 03.12.2023
Просмотров: 272
Скачиваний: 1
ВНИМАНИЕ! Если данный файл нарушает Ваши авторские права, то обязательно сообщите нам.
данные о его размерах и форме, неудобствах и опасностях, об окружающей среде, подъездных путях, коммунальных услугах, поверхности и подпочвенном слое, ландшафте и т.д. Совокупность этих характеристик определяет полезность объекта, которая и составляет основу стоимости недвижимости. Потеря потребительских свойств или перенос стоимости в процессе производства происходит постепенно по мере износа.
3. Долговечность. Срок полезного использования объектов недвижимости выше срока полезного использования других товаров. Длительность кругооборота земли при правильном ее использовании бесконечна, а нарушение правильной ее эксплуатации приведет к невосполнимым потерям.
4. Уникальность. Главной причиной уникальности является действие фактора местоположения. Даже если здания возведены по одному типовому проекту и по своим натурально-вещественным характеристикам, архитектурно-планировочным и конструктивно-вещественным решениям являются тождественными, их потребительская стоимость никогда не будет абсолютно одинаковой, потому что они не располагаются на одном и том же земельном участке. При рядовой застройке в одинаковых соседних домах, соприкасающихся торцевыми стенами, могут различаться конкретные характеристики. Различия эти не всегда достигают значимой величины, но уникальность каждого объекта недвижимости не отменяет данным факт.
5. Высокая капиталоемкость. Это связано с большим количеством материальных, финансовых и трудовых ресурсов, использованных при его создании. Капиталоемкость основной единицы жилой недвижимости - квартир во много раз превышает этот показатель на единицу других инвестиционных товаров.
Объекты недвижимости обладают повышенной экономической ценностью, так как предназначены для длительного пользования и не потребляются в процессе использования. Как правило, объекты недвижимости отличаются конструктивной сложностью, и поддержание их в надлежащем состоянии требует больших затрат.
Успех или неудача объектов на рынке недвижимости во многом определяются тем, удалось ли занять определенную позицию в сознании потребителя. Позиционирование начинается с отнесения объектов недвижимости к определенному сегменту рынка, а также
определения его места в рамках сегмента. Позиционируя конкретный объект недвижимости, компания должна показать его место на
рынке и одновременно его отличия, которые отсутствуют у аналогичных объектов. Найденная «изюминка» в дальнейшем используется
как преимущество, которое формирует у потенциального покупателя определенный образ объекта. И этот образ необходим продавцу
для успешной реализации объекта недвижимости. Например, при позиционировании жилых комплексов очень важно определить
аудиторию покупателей, присутствующих на рынке. Ведь именно по их желаниям и строится образ квартиры мечты. Потенциальные
покупатели уже давно перестали покупать только квадратные метры, их стала интересовать «начинка» жилого комплекса — сопутствующая инфраструктура, фасадные и планировочные решения, экология района и др. Они хотят максимум удобств за те же деньги.
При большом предложении объектов примерно в одинаковом ценовом диапазоне потенциальные клиенты будут выбирать жилые комплексы с лучшим расположением, инфраструктурой, планировками, темпом и качеством строительства.
Позиционирование объектов недвижимости тесно связано с определением целевой аудитории и с рекламой (наружная, в Интернете,
в печатных СМИ, на телевидении и радио), которая является основным инструментом привлечения потенциальных покупателей. Помимо рекламы клиентов привлекают PR-мероприятия (работа со СМИ:
выпуск пресс-релизов о ходе строительства или запуске новой акции, проведение пресс-мероприятий), социальные сети, организация
праздников на строительных площадках, экскурсий для потенциальных покупателей и т.д. Для эффективного позиционирования необходимо соблюдать следующие условия должно существовать ясное представление о целевом рынке и покупателях; выгоды, на которых основывается позиционирование, должны быть важны для целевых покупателей; позиционирование должно строиться на действительной силе компании и/или объектов недвижимости; позиции должны обладать коммуникабельностью, давать возможность контакта с целевым рынком.
Любой объект недвижимости нуждается в ясной стратегии позиционирования, потому что прочную позицию нельзя завоевать пустыми обещаниями. Если компания позиционирует продаваемый объект посредством предложения более высокого качества или большего объема услуг, то затем она должна будет предоставить обещанное качество и дополнительные услуги, иначе можно просто потерять потенциальных клиентов. Таким образом, грамотное позиционирование позволяет добиться эффективного результата на рынке недвижимости.
Первое, с чего начинается любое строительство, это разработка концепции размещения объекта будущего строительства на конкретном земельном участке, который подлежит застройке. По сути, это предпроектные решения и предложения, в которые лучше внести изменения сейчас и на данном этапе, с учётом градостроительного регламента, обозначенного в Градостроительном плане земельного участка (ГПЗУ).
Концепция размещения объекта перспективного строительства – это предложения на схеме земельного участка с определённым предпроектным решением, на которой отражаются границы ЗУ и представлено расположение потенциальных строений, подъезд к ним, зона разгрузки автомашин, дорога для проезда по территории земельного участка и допустим элементы территории, для благоустройства.
Самое главное в концепции застройки земельного участка – это законное, грамотное и рациональное расположение объекта (или объектов) будущего строительства! Это даст представление инвестору – будущему владельцу вновь возведённого объекта (объектов), высчитать экономическую целесообразность строительства, возможную площадь коммерческого объекта, который в дальнейшем он будет сдавать в аренду или продавать как единый проект.
16.Представление об объекте недвижимости как о товаре в маркетинге. Модели представления товара. Жизненный цикл товара.
Товар– все, что может удовлетворить нужду или потребность и предлагается рынку с целью привлечения внимания, приобретения, использования и потребления. Это могут быть физические объекты, услуги, лица, места, организации и идеи и т.д.
Модель товара — это общая композиция характеристик товара, используемая для оценки способности товара удовлетворять определенную потребность или совокупность потребностей.
Модели товара дают почву для разработки новых вариантов товара, так как определяют его основные выгоды для потребителя через определенную комбинацию характеристик.
Жизненный цикл товара – это время существования товара на рынке. Концепция ЖЦТ исходит из того, что любой товар рано или поздно вытесняется с рынка другим, более совершенным или. дешевым товаром. Могут быть товары-долгожители, но вечного товара, нет. Концепция ЖЦТ может применяться в отношении вида продукции (например, часы), типа продукции (кварцевые часы), конкретной модели и торговой марки (кварцевые часы Первого часового завода, Москва). Тип и особенно конкретная модель продукции обычно более четко следуют традиционному жизненному циклу, чем вид продукции или торговая марка. Фазы ЖЦТ делят обычно на внедрение (введение), рост, зрелость, насыщение и спад.
17. Виды цен на рынке недвижимости. Методика расчета цены. Основные методы ценообразования. Ценовые стратегии.
Виды цен на рынке недвижимости
1. Сметная стоимость строительно-монтажных работ, которая состоит из стоимости возведения зданий, сооружений и монтажа оборудования.
2. Сметная стоимость строительно-монтажных работ, которая включает затраты на приобретение оборудования и прочие капитальные затраты.
3. Договорные цены на продукцию строительства, которые согласовываются между заказчиком и подрядчиком и стоят из сметной стоимости строительно-монтажных работ и обязательных налогов и отчислений.
4. Цены подрядных торгов на продукцию строительства, определяемые в ходе проводимых конкурсов (тендеров).
5. Биржевые и аукционные цены, которые формируются на биржах недвижимости или в ходе проводимых аукционов по продаже объектов строительства.
6. Цены на жилье с учетом его потребительских качеств, а так же на коттеджи, гаражи, дачи.
7. Арендная плата за сдаваемые в аренду жилые и нежилые здания с учетом остаточной стоимости здания, комфортабельности, его местоположения, амортизации, платы за землю.
8. Удельные цены на потребительскую единицу или единицу мощности, используемые в ориентировочных расчетах, анализе (стоимость 1 м2 жилой или полезной площади, 1 км линии электропередачи, одного места в кинотеатре и т.д.).
18. Система маркетинговых коммуникаций и её компоненты на рынке недвижимости. Реклама. Средства стимуляции сбыта. Связи с общественностью. Спонсорство. Вклад новейших электронных технологий в продвижении объектов недвижимости.
Рекла́ма (от лат. reclame - букв. выкрикивать[1]) — направление в маркетинговых коммуникациях[2], в рамках которого производится распространение
информации для привлечения внимания к объекту рекламирования, с целью формирования или поддержания интереса к нему. «Узкое определение рекламы — платное однонаправленное и неличное обращение, осуществляемое через средства массовой информации и другие виды связи, агитирующее в пользу какого-либо товара, марки, фирмы, какого-либо предприятия, кандидата, правительства»[3]. Основные функции рекламы — повышение дохода от реализации продукта либо услуги. Правильно организованная кампания по раскрутке в течение длительного времени удерживает заинтересованность общества к товару. Помимо этого, происходит продвижение определённой торговой марки и привлечение новой аудитории.
Стимулирование сбыта включает в себя различные средства: пробные образцы, купоны, денежные компенсадии, льготные цены, премии и подарки, призы, поощрения постоянным клиентам, бесплатные пробы, гарантии, демонстрацию в местах продажи, участие в выставках и др.
3. Долговечность. Срок полезного использования объектов недвижимости выше срока полезного использования других товаров. Длительность кругооборота земли при правильном ее использовании бесконечна, а нарушение правильной ее эксплуатации приведет к невосполнимым потерям.
4. Уникальность. Главной причиной уникальности является действие фактора местоположения. Даже если здания возведены по одному типовому проекту и по своим натурально-вещественным характеристикам, архитектурно-планировочным и конструктивно-вещественным решениям являются тождественными, их потребительская стоимость никогда не будет абсолютно одинаковой, потому что они не располагаются на одном и том же земельном участке. При рядовой застройке в одинаковых соседних домах, соприкасающихся торцевыми стенами, могут различаться конкретные характеристики. Различия эти не всегда достигают значимой величины, но уникальность каждого объекта недвижимости не отменяет данным факт.
5. Высокая капиталоемкость. Это связано с большим количеством материальных, финансовых и трудовых ресурсов, использованных при его создании. Капиталоемкость основной единицы жилой недвижимости - квартир во много раз превышает этот показатель на единицу других инвестиционных товаров.
Объекты недвижимости обладают повышенной экономической ценностью, так как предназначены для длительного пользования и не потребляются в процессе использования. Как правило, объекты недвижимости отличаются конструктивной сложностью, и поддержание их в надлежащем состоянии требует больших затрат.
Успех или неудача объектов на рынке недвижимости во многом определяются тем, удалось ли занять определенную позицию в сознании потребителя. Позиционирование начинается с отнесения объектов недвижимости к определенному сегменту рынка, а также
определения его места в рамках сегмента. Позиционируя конкретный объект недвижимости, компания должна показать его место на
рынке и одновременно его отличия, которые отсутствуют у аналогичных объектов. Найденная «изюминка» в дальнейшем используется
как преимущество, которое формирует у потенциального покупателя определенный образ объекта. И этот образ необходим продавцу
для успешной реализации объекта недвижимости. Например, при позиционировании жилых комплексов очень важно определить
аудиторию покупателей, присутствующих на рынке. Ведь именно по их желаниям и строится образ квартиры мечты. Потенциальные
покупатели уже давно перестали покупать только квадратные метры, их стала интересовать «начинка» жилого комплекса — сопутствующая инфраструктура, фасадные и планировочные решения, экология района и др. Они хотят максимум удобств за те же деньги.
При большом предложении объектов примерно в одинаковом ценовом диапазоне потенциальные клиенты будут выбирать жилые комплексы с лучшим расположением, инфраструктурой, планировками, темпом и качеством строительства.
Позиционирование объектов недвижимости тесно связано с определением целевой аудитории и с рекламой (наружная, в Интернете,
в печатных СМИ, на телевидении и радио), которая является основным инструментом привлечения потенциальных покупателей. Помимо рекламы клиентов привлекают PR-мероприятия (работа со СМИ:
выпуск пресс-релизов о ходе строительства или запуске новой акции, проведение пресс-мероприятий), социальные сети, организация
праздников на строительных площадках, экскурсий для потенциальных покупателей и т.д. Для эффективного позиционирования необходимо соблюдать следующие условия должно существовать ясное представление о целевом рынке и покупателях; выгоды, на которых основывается позиционирование, должны быть важны для целевых покупателей; позиционирование должно строиться на действительной силе компании и/или объектов недвижимости; позиции должны обладать коммуникабельностью, давать возможность контакта с целевым рынком.
Любой объект недвижимости нуждается в ясной стратегии позиционирования, потому что прочную позицию нельзя завоевать пустыми обещаниями. Если компания позиционирует продаваемый объект посредством предложения более высокого качества или большего объема услуг, то затем она должна будет предоставить обещанное качество и дополнительные услуги, иначе можно просто потерять потенциальных клиентов. Таким образом, грамотное позиционирование позволяет добиться эффективного результата на рынке недвижимости.
Первое, с чего начинается любое строительство, это разработка концепции размещения объекта будущего строительства на конкретном земельном участке, который подлежит застройке. По сути, это предпроектные решения и предложения, в которые лучше внести изменения сейчас и на данном этапе, с учётом градостроительного регламента, обозначенного в Градостроительном плане земельного участка (ГПЗУ).
Концепция размещения объекта перспективного строительства – это предложения на схеме земельного участка с определённым предпроектным решением, на которой отражаются границы ЗУ и представлено расположение потенциальных строений, подъезд к ним, зона разгрузки автомашин, дорога для проезда по территории земельного участка и допустим элементы территории, для благоустройства.
Самое главное в концепции застройки земельного участка – это законное, грамотное и рациональное расположение объекта (или объектов) будущего строительства! Это даст представление инвестору – будущему владельцу вновь возведённого объекта (объектов), высчитать экономическую целесообразность строительства, возможную площадь коммерческого объекта, который в дальнейшем он будет сдавать в аренду или продавать как единый проект.
16.Представление об объекте недвижимости как о товаре в маркетинге. Модели представления товара. Жизненный цикл товара.
Товар– все, что может удовлетворить нужду или потребность и предлагается рынку с целью привлечения внимания, приобретения, использования и потребления. Это могут быть физические объекты, услуги, лица, места, организации и идеи и т.д.
Модель товара — это общая композиция характеристик товара, используемая для оценки способности товара удовлетворять определенную потребность или совокупность потребностей.
Модели товара дают почву для разработки новых вариантов товара, так как определяют его основные выгоды для потребителя через определенную комбинацию характеристик.
Жизненный цикл товара – это время существования товара на рынке. Концепция ЖЦТ исходит из того, что любой товар рано или поздно вытесняется с рынка другим, более совершенным или. дешевым товаром. Могут быть товары-долгожители, но вечного товара, нет. Концепция ЖЦТ может применяться в отношении вида продукции (например, часы), типа продукции (кварцевые часы), конкретной модели и торговой марки (кварцевые часы Первого часового завода, Москва). Тип и особенно конкретная модель продукции обычно более четко следуют традиционному жизненному циклу, чем вид продукции или торговая марка. Фазы ЖЦТ делят обычно на внедрение (введение), рост, зрелость, насыщение и спад.
17. Виды цен на рынке недвижимости. Методика расчета цены. Основные методы ценообразования. Ценовые стратегии.
Виды цен на рынке недвижимости
1. Сметная стоимость строительно-монтажных работ, которая состоит из стоимости возведения зданий, сооружений и монтажа оборудования.
2. Сметная стоимость строительно-монтажных работ, которая включает затраты на приобретение оборудования и прочие капитальные затраты.
3. Договорные цены на продукцию строительства, которые согласовываются между заказчиком и подрядчиком и стоят из сметной стоимости строительно-монтажных работ и обязательных налогов и отчислений.
4. Цены подрядных торгов на продукцию строительства, определяемые в ходе проводимых конкурсов (тендеров).
5. Биржевые и аукционные цены, которые формируются на биржах недвижимости или в ходе проводимых аукционов по продаже объектов строительства.
6. Цены на жилье с учетом его потребительских качеств, а так же на коттеджи, гаражи, дачи.
7. Арендная плата за сдаваемые в аренду жилые и нежилые здания с учетом остаточной стоимости здания, комфортабельности, его местоположения, амортизации, платы за землю.
8. Удельные цены на потребительскую единицу или единицу мощности, используемые в ориентировочных расчетах, анализе (стоимость 1 м2 жилой или полезной площади, 1 км линии электропередачи, одного места в кинотеатре и т.д.).
18. Система маркетинговых коммуникаций и её компоненты на рынке недвижимости. Реклама. Средства стимуляции сбыта. Связи с общественностью. Спонсорство. Вклад новейших электронных технологий в продвижении объектов недвижимости.
Рекла́ма (от лат. reclame - букв. выкрикивать[1]) — направление в маркетинговых коммуникациях[2], в рамках которого производится распространение
информации для привлечения внимания к объекту рекламирования, с целью формирования или поддержания интереса к нему. «Узкое определение рекламы — платное однонаправленное и неличное обращение, осуществляемое через средства массовой информации и другие виды связи, агитирующее в пользу какого-либо товара, марки, фирмы, какого-либо предприятия, кандидата, правительства»[3]. Основные функции рекламы — повышение дохода от реализации продукта либо услуги. Правильно организованная кампания по раскрутке в течение длительного времени удерживает заинтересованность общества к товару. Помимо этого, происходит продвижение определённой торговой марки и привлечение новой аудитории.
Стимулирование сбыта включает в себя различные средства: пробные образцы, купоны, денежные компенсадии, льготные цены, премии и подарки, призы, поощрения постоянным клиентам, бесплатные пробы, гарантии, демонстрацию в местах продажи, участие в выставках и др.