Файл: 1. Контроль технического состояния объектов недвижимости.docx

---

II. Сравнительный подход

4. Сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на сравнении объекта оценки с идентичными или аналогичными объектами (аналогами). Сравнительный подход основан на принципах ценового равновесия и замещения.

5. Рассматривая возможность и целесообразность применения сравнительного подхода, оценщику необходимо учитывать объем и качество информации о сделках с объектами, аналогичными объекту оценки, в частности:

1. 
   активность рынка (значимость сравнительного подхода тем выше, чем больше сделок с аналогами осуществляется на рынке);
   
2. 
   доступность информации о сделках (значимость сравнительного подхода тем выше, чем надежнее информация о сделках с аналогами);
   
3. 
   актуальность рыночной ценовой информации (значимость сравнительного подхода тем выше, чем меньше удалены во времени сделки с аналогами от даты оценки и чем стабильнее рыночные условия были в этом интервале времени);
   
4. 
   степень сопоставимости аналогов с объектом оценки (значимость сравнительного подхода тем выше, чем ближе аналоги по своим существенным характеристикам к объекту оценки и чем меньше корректировок требуется вносить в цены аналогов)
   

9. Основные этапы сравнительного подхода:

1. 
   определение единиц сравнения, характерных для рынка объекта оценки;
   
2. 
   выбор наиболее сопоставимых аналогов и расчет единиц сравнения для каждого из них;
   
3. 
   сравнительный анализ количественных и качественных характеристик (сходства и различий) аналогов и объекта оценки;
   
4. 
   внесение в значения единиц сравнения корректировок для устранения различий между объектом оценки и аналогами (при необходимости);
   
5. 
   согласование скорректированных значений единиц сравнения или полученных на их основе показателей стоимости объекта оценки. Согласование проводится с учетом положений пункта 3 настоящего федерального стандарта оценки. При этом оценщик может обоснованно выбрать в качестве результата сравнительного подхода показатель стоимости, полученный на основе одного аналога или одной единицы сравнения, либо отказаться от применения показателя, полученного на основе какого-либо аналога или единицы сравнения.
   

---

III. Доходный подход

11. Доходный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых будущих денежных потоков от использования объекта оценки. Доходный подход основан на принципе ожидания выгод.

12. Рассматривая возможность и целесообразность применения доходного подхода, оценщику необходимо учитывать:

1. 
   способность объекта приносить доход (значимость доходного подхода выше, если получение дохода от использования объекта соответствует целям приобретения объекта участниками рынка);
   
2. 
   степень неопределенности будущих доходов (значимость доходного подхода тем ниже, чем выше неопределенность, связанная с суммами и сроками поступления будущих доходов от использования объекта).
   

16. Основные этапы доходного подхода:

• 
  выбор вида денежного потока с учетом особенностей объекта оценки, например номинальный или реальный денежный поток, доналоговый или посленалоговый денежный поток, денежный поток с учетом (или без учета) заемных средств на собственный или инвестированный (общий) капитал;
  
• 
  определение денежного потока.
  

В методе прямой капитализации денежный поток определяется за один период. В методе дисконтирования денежных потоков осуществляется:

1. 
   определение срока прогнозирования денежного потока (продолжительности прогнозного периода);
   
2. 
   прогноз денежного потока в течение срока прогнозирования;
   

определение необходимости применения постпрогнозной (терминальной, остаточной) стоимости для объекта оценки по окончании срока прогнозирования денежных потоков и расчет соответствующей постпрогнозной стоимости с учетом особенностей объекта оценки;

3. 
   определение ставки дисконтирования (ставки капитализации), соответствующей денежному потоку;
   
4. 
   приведение прогнозных денежных потоков, в том числе постпрогнозной стоимости (при наличии), к текущей стоимости по ставке дисконтирования или капитализация денежного потока по ставке капитализации.
   

---

19. При прогнозировании денежного потока следует осуществлять его сопоставление со следующими показателями:

1. 
   ретроспективные показатели операционной, инвестиционной и финансовой деятельности (использования) объекта оценки;
   
2. 
   ретроспективные и прогнозные показатели отрасли и (или) сегмента рынка;
   
3. 
   прогнозный темп экономического роста региона или страны, в которой действует (используется) объект оценки.
   

---

IV. Затратный подход

24. Затратный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства или замещения объекта оценки с учетом совокупного обесценения (износа) объекта оценки и (или) его компонентов. Затратный подход основан на принципе замещения.

25. Рассматривая возможность и целесообразность применения затратного подхода, оценщик должен учитывать:

1. 
   возможность для участников рынка создать объект, обладающий такой же полезностью, что и объект оценки, - значимость подхода высокая, когда у участников рынка есть возможность создать объект без значительных юридических ограничений, настолько быстро, что участники рынка не захотят платить значительную премию за возможность немедленного использования оцениваемого актива при его покупке;
   
2. 
   надежность других подходов к оценке объекта - наиболее высока значимость затратного подхода, когда объект не генерирует непосредственно доход и является специализированным, то есть не продается на рынке отдельно от бизнеса или имущественного комплекса, для которого был создан.
   

26. В рамках затратного подхода применяются следующие методы:

1. 
   метод затрат воспроизводства или затрат замещения;
   
2. 
   метод суммирования стоимости компонентов в составе объекта оценки.
   

29. Основные этапы методов затрат воспроизводства и затрат замещения:

1. 
   расчет всех затрат участников рынка на приобретение или создание точной копии объекта оценки (затраты на воспроизводство) или актива с аналогичной полезностью (затраты на замещение);
   
2. 
   определение наличия и величины совокупного обесценения (износа) в связи с физическим износом, функциональным (моральным, технологическим) устареванием (износом) и экономическим (внешним) обесценением объекта оценки;
   
3. 
   вычет совокупного обесценения (износа) из общей суммы затрат воспроизводства или замещения для определения стоимости объекта оценки.
   

24. Доходный подход в оценке бизнеса (метод капитализации, метод дисконтированных денежных потоков.) Расчет денежного потока. Методы прогнозирования денежных потоков.

---