Файл: Учебники и учебные пособия для студентов высших учебных заведений.pdf

93
Прирост ценности земли (Y), по его мнению, равняется капитализиро- ванному эффекту землеустройства:
1 2
X
X
Y


=
P
P
А
A
P
A
B
P
A
B







2 1
1 2
где Х
2
и Х
1
- ценность земли соответственно после и до землеустройства; В - валовой доход хозяйства; А
1
и А
2
- эксплуатационные расходы соответственно до и после земле- устройства; Р - процентная ставка, используемая для капитализации ренты;

- приращение земельной ренты за счет землеустройства (эффект землеустройства).
Предположим, что земельная площадь хозяйства составляет 200 га. ва- ловой доход В=15 тыс. руб., издержки производства ,
A
1
= 13 тыс. руб., затраты на землеустроительные работы К= 1500 руб. В результате проведения земле- устроительных работ ежегодные издержки сокращаются до
А
2
= 12500 руб. То- гда земельная рента до землеустройства будет равна
Х
1
= В - А
1
= 15000-13000=2000 руб.
После землеустройства
Х
2
= В – А
2
= 15000-12500=2500 руб.
Эффект землеустройства составит
α = Х
2
- Х
1
= А
1
- А
2
= 500 руб.
Стоимость земель до землеустройства, принимая процент капитализа- ции Р= 5 %, составит
40000 05
,
0 1
1
руб
Х
У


а после землеустройства
50000 05
,
0 2
2
руб
Х
У


Таким образом, стоимость земли увеличится на
Z= У
2
-У
1
=10000 руб.
Если считать, что затраты на землеустроительные работы (К) составят
1500 руб., то экономический эффект землеустройства можно оценить двояко: а) по приросту дохода на дополнительно вложенный капитал, в %:

94
%
3
,
33 100 1500 500 1
2




К
Х
Х
б) по приросту стоимости по отношению к этим вложениям:
67
,
6 1500 10000
К
1 2



Y
Y
В данном случае землеустройство оказалось исключительно выгодным, так как ставка дохода 33,3 % на вложенный капитал намного выше любой мыс- лимой нормы, а на рубль вложенных затрат стоимость земли увеличивается на
6,67 руб.
5.5. Землеустройство, геодезические, картографические и обследова-
тельские работы.
Проведение землеустройства немыслимо без производства геодезиче- ских, картографических и других съемочных работ. Эти работы обычно пред- шествуют землеустройству, так как их результатом является план землеустраи- ваемой местности. Они нужны и по завершении землеустройства, когда состав- ляется технический проект, который затем выносится в натуру.
В ходе землеустройства получают обширный съемочный материал в ви- де планов и сети точек местности, соответствующим образом обозначенных и закрепленных. Этот материал можно использовать как для земельно- кадастровых, так и для топографо-геодезических и картографических целей, что требует увязки съемочных землеустроительных работ по точности и техно- логиям измерений с аналогичными действиями в области кадастра недвижимо- сти, геодезии и картографии.
Основой качественной характеристики земель, используемой при земле- устройстве, являются материалы крупномасштабных почвенных, геоботаниче- ских и других обследований и изысканий. Поскольку в ходе землеустройства земля чаще всего организуется не только как природный ресурс и объект зе- мельно-имущественных отношений, но и как главное средство производства в сельском хозяйстве, эти материалы абсолютно необходимы при организации рационального использования и охраны земли.

95
Почвенные, геоботанические и другие обследования и изыскания прово- дятся в целях получения информации в состоянии земель, в том числе почвы, а также в целях выявления земель, подверженных водной и ветровой эрозии, се- лям, подтоплению, заболачиванию, вторичному засолению, иссушению, уплот- нению, загрязнению отходами производства и потребления, радиоактивными и химическими веществами, заражению и другим негативным воздействиям.
Землеустроительные организации и частные землемеры при наличии оборудования и соответствующих знаний самостоятельно проводят эти обсле- дования и изыскания или используют имеющиеся данные других профильных организаций (например, агрохимической службы и др.).
5.6. Землеустройство и земельно-информационные системы.
В последнее время в мире и в нашей стране широкое применение в практике управления природопользованием получили географические инфор- мационные системы (ГИС, GIS) и земельно-информационные системы (ЗИС,
LIS).
Географическая информационная система - это специализированная вы- числительная система, включающая определенные технические средства, про- граммное обеспечение и совокупность процедур, предназначенных для сбора, хранения, обработки и воспроизведения большого объема графических и тема- тических данных, имеющих пространственную привязку. Основу ГИС состав- ляют электронные карты (планы) местности, базирующиеся на цифровых моде- лях рельефа (ЦМР), характеризующих трехмерное расположение объектов в пространстве.
Изначально геоинформационные технологии и ГИС были ориентирова- ны на принятие управленческих решений, связанных с различными территори- ями. В странах Европейского Союза, США и Канаде ими оснащались в первую очередь администрации городов и муниципальные власти. К основным задачам, решаемым на территориальном уровне с использованием ГИС, относятся:
- картирование земель;

96
- совершенствование учета недвижимости, составление реестров соб- ственности (земельных участков, зданий, сооружений) с привязкой к террито- рии и точным определением местоположения;
- научно обоснованное перспективное и оперативное планирование раз- вития территории городов, районов, отдельных территорий на основе разработ- ки генеральных планов использования и охраны земель;
- изучение состояния природных ресурсов, экологического состояния территории и эколого-экономическая оценка окружающей природной среды;
- контроль за наводнениями, селями, пожарами и другими природными катаклизмами;
- получение достоверной информации о местоположении и эксплуата- ции дорог, инженерных сетей коммунального хозяйства, запасах полезных ис- копаемых и т. д.;
- принятие разного рода решений по управлению муниципальным хо- зяйством (размещение объектов производственной и социальной инфраструк- туры, организация текущего ремонта зданий и сооружений, разработка марш- рутов и расписаний движения общественного транспорта, налогообложение, планирование инвестиций, разработка планов эвакуации в чрезвычайных ситу- ациях и др.);
- контроль за состоянием муниципального хозяйства (мониторинг зе- мель, состояния энерго-, тепло-, водообеспечения).
Начало развития ГИС относится к концу 1960-х годов, но только в 1990- х годах они получили широкое распространение, что было вызвано очень быст- рым развитием компьютерной техники и снижением ее стоимости, появлением мощных периферийных устройств ввода, вывода, хранения и обработки ин- формации.
Развитие систем автоматизированного картографирования (AM - от англ. Automapping), используемых в земельном кадастре для учета и оценки земли и связанной с ней недвижимости, систем автоматизированного проекти- рования
(САПР) привело к появлению специальных земельно-

97 информационных систем (ЗИС – Land Information system) широко используе- мых во всем мире при проведении землеустроительных работ. Основное их от- личие от ГИС заключается в следующем:
- земельно-информационные системы содержат прежде всего сведения о земельных ресурсах и объектах, прочно связанных с землей;
- информация о земельных участках, содержащаяся в ЗИС, отвечает определенным требованиям к точности измерений, ввода и вывода данных, что обеспечивает точную геодезическую привязку земель на местности и отраже- ние их на планах (картах), то есть земельно-информационные системы являют- ся более точными, чем ГИС;
- в общую структуру земельно-информационной системы как специаль- ного информационно-вычислительного комплекса в качестве самостоятельных подсистем входят блоки автоматизированного картографирования, автоматизи- рованного проектирования, управления базами данных, позволяющие не только строить в различном масштабе карты с использованием средств цифровой фо- тограмметрии и картографии, но и производить различные геодезические дей- ствия (вычисление площадей, измерение расстояний, определение координат и др.) с требуемой точностью;
- основное назначение земельно-информационной системы - служить информационной базой управления земельными ресурсами.
Таким образом, землеустройство и ведение земельно-информационных си- стем относятся к одной сфере деятельности - к управлению земельными ресур- сами. Однако землеустройство - понятие более широкое и емкое. Во-первых,
ЗИС являются только «аппаратными», технологическими средствами для при- нятия качественных решений в области организации землепользования. Други- ми словами, ЗИС используются как своего рода метод землеустроительного ав- томатизированного проектирования, дающий возможность быстро получить тот или иной вариант организации территории.
Во-вторых, землеустройство всегда имеет правовое и социально- экономическое содержание. Поэтому любое землеустроительное решение, в

98 том числе и полученное с использованием земельно-информационных систем, должно быть в соответствии с определенной правовой процедурой рассмотре- но, согласовано и утверждено. Только после этого оно имеет право на суще- ствование, переносится в натуру и становится частью землеустройства.
Тем не менее развитие земельно-информационных систем и технологий в Российской Федерации уже в ближайшем будущем во многом будет опреде- лять облик землеустройства.
5.7. Землеустройство, переселение и расселение
Практически во всех странах мира время от времени происходит пере- мещение населения из одних мест проживания в другие. Если это перемещение носит локальный характер и осуществляется в пределах небольшой территории
(например, сельскохозяйственных организаций, муниципальных образований и т.п.), оно называется расселением. Если же речь идет о переброске массы лю- дей на большие расстояния, что связано не только с изменением их места жи- тельства, но также природных и экономических условий их обитания, соответ- ствующие действия называют переселением. В обоих случаях, однако, возни- кают сходные проблемы, связанные со строительством жилья, объектов инфра- структуры, с транспортом и т. д.
В землеустроительной литературе встречается также термин «колониза- ция», означающий заселение недостаточно освоенных и заселенных про- странств; мероприятия по переселению и расселению в этом случае относятся к внутренней колонизации.
Такие действия всегда сопровождаются землеустройством, в ходе кото- рого распределяются (делятся) новые земли, устраивается новая территория. Не случайно землеустроительные органы часто имели отделы землеустройства и переселения, а в 1920-х годах в нашей стране даже действовал научно- исследовательский институт «Госземколонит», занимающийся вопросами зем- леустройства и переселения. Вопросы переселения всегда относились к сфере земельной политики государства.

99
Землеустройство и переселение (расселение) связаны теснейшим обра- зом. Это объясняется следующими причинами:
- переселению всегда предшествуют землеустроительные работы по изучению и обследованию земель; землеустроитель и геодезист всегда ступают первыми на осваиваемую территорию;
- само переселение сопровождается распределением и устройством тер- ритории, то есть непосредственно землеустройством;
- в ходе землеустройства всегда определяется размещение мест строи- тельства новых населенных пунктов, хозяйственных и производственных цен- тров, составляющих систему расселения на данной территории или систему мер по ее совершенствованию;
- при землеустройстве обязательно решаются вопросы размещения объ- ектов социальной и производственной инфраструктуры, обеспечивающих нор- мальную жизнь и работу населения, строительства дорог, организации водо- снабжения, энергообеспечения и т. п.
В последние годы ряд работников министерств, ведомств и организаций градостроительного и жилищно-коммунального комплексов выдвигают градо- строительные и расселенческие мероприятия по территориальному планирова- нию, градостроительному зонированию, архитектурно-строительному проекти- рованию в число приоритетных, определяющих устройство не только городских, но и других территорий. Землеустроительная наука, однако, свидетельствует о том, что организация рационального использования и охраны земель логически предшествует любым градостроительным и переселенческим действиям.
Во-первых, при землеустройстве всегда определяют перспективы разви- тия земель населенных пунктов, но взятых не изолированно, а с учетом всех ка- тегорий земельного фонда и всех видов угодий во взаимосвязи.
Во-вторых, только при землеустройстве происходит одновременная увязка вопросов регулирования землепользования, развития производства и со- вершенствования расселения, которая затрагивает не только городские, приго- родные, но и межселенные территории.

100
В-третьих, при решении вопросов планировки и застройки населенных пунктов всегда учитывают местоположение городской черты, которая затраги- вает не только внутреннюю часть селения, но и окружающую территорию. К ней привязывают элементы планировочной структуры (выходы улиц, проездов, коллекторов и др.). Размещение функциональных зон застройки соотносят с со- ответствующими элементами организации территории (дорогами, инженерны- ми сетями, ландшафтными особенностями), имеющимся за пределами селений, то есть учитывают землеустроительные требования и землеустроительную до- кументацию.
Таким образом, составлению градостроительной документации должна предшествовать разработка схем использования и охраны земель различных территорий, схем использования и землеустройства, проектов земельно- хозяйственного устройства городов, а для сельской местности - проектов межх- озяйственного землеустройства с формированием новых или упорядочением существующих землевладений и землепользовании, а также проектов внутри- хозяйственного землеустройства. В ряде случаев землеустроительная и градо- строительная документация должны разрабатываться одновременно.
5.8. Землеустройство и мелиорация земель
Мелиоративные мероприятия по орошению и осушению земель и более широко по улучшению физико-химических и биологических свойств земель- ных участков имеют огромное хозяйственное значение для большинства стран мира. Опыт показывает, что организация рационального использования земель невозможна без одновременного осуществления мелиоративных мероприятий и землеустройства.
Это обусловлено тем, что проведение мелиоративных мероприятий (по орошению, осушению, улучшению земель) осуществляется не вообще на ка- ких-то абстрактных участках, а на конкретных земельных массивах, принадле- жащих определенным землевладельцам и землепользователям. Поэтому мелио- рируемые земли должны не только вписываться в общую систему ведения хо- зяйства, учитываться при планировании урожайности и структуры посевов, ра-

101 ционов кормления, способов содержания скота и т. п., но и входить в общую организационно-территориальную структуру сельскохозяйственного предприя- тия (то есть соединяться дорогами с хозяйственными центрами, определять размещение угодий и севооборотов, полей и рабочих участков, скотопрогонов и т.д.).
В этой связи мелиоративные мероприятия с технической и технологиче- ской точек зрения должны осуществляться на основе проектов мелиорации
(технико-рабочих проектов), а с организационно-хозяйственной и землеустрои- тельной - на основе проектов землеустройства, которые должны составляться первыми и предшествовать проектам мелиорации.
Мелиорация и землеустройство, безусловно, различаются, поскольку объектом мелиорации является земля как физическое тело. Цель мелиорации - улучшить производительные свойства конкретного земельного участка, что требует определенных капиталовложений и увеличения эксплуатационных за- трат.
Напротив, объектом землеустройства является территория, а главная его цель - улучшение ее организации. В процессе землеустройства изменяются в первую очередь территориальные свойства земли (состав и площади угодий, размещение угодий и севооборотов, границы, форма и конфигурация земель- ных массивов и т. д.). Такое изменение не может рассматриваться вне процес- сов хозяйственной деятельности; поэтому при землеустройстве обязательно решаются две важнейшие задачи:
- приспособление территории к производству (отвод земель для соответ- ствующих нужд, установление состава и площадей угодий, формирование зе- мельных массивов, размещение их границ и т.д.);
- приспособление производства к территории (установление специали- зации, структуры посевов с учетом качества земель, проектирование различных типов и видов севооборотов, дифференцированное размещение культур и т. п.).
Землеустройство в отличие от мелиорации имеет помимо технической также экономическую, экологическую и юридическую стороны. Соответствен-

102 но при землеустройстве не только наводят порядок в существующем использо- вании земли (ликвидация меж, клиньев, введение севооборотов, проектирова- ние рабочих участков), но и устанавливают наилучшие способы развития хо- зяйства (мелиорация, культуртехнические мероприятия, производственное строительство, размещение дорог и т.д.). Во избежание ошибок решение всех перечисленных вопросов должно осуществляться при непосредственном уча- стии землеустроителей.
5.9. Землеустройство и организация производства
в сельскохозяйственных предприятиях
Все главные вопросы организации производства в сельскохозяйствен- ных предприятиях связаны с использованием земли. Земельные массивы в обо- значаемых границах отводятся внутрихозяйственным производственным под- разделениям; территориальные особенности землепользования и система рас- селения определяют организационно-производственную структуру предприя- тий.
Специализация, сочетание отраслей, тип кормопроизводства и содержа- ния скота, структура посевных площадей зависят от качества, местоположения и площадей земельных участков хозяйства; размещение севооборотов и полей, сенокосооборотных и пастбищных участков, кварталов и клеток многолетних насаждений влияет на организацию труда и его производительность и т.д.
Таким образом, эффективная система ведения хозяйства и организация производства сельскохозяйственного предприятия немыслимы без рациональ- ной организации его территории, то есть без землеустройства.
Рациональная организация территории должна лежать и в основе внед- рения прогрессивных систем земледелия. Они опираются на технологии возде- лывания сельскохозяйственных культур, ориентированные на агротехнические однородные рабочие участки, выделяемые в ходе землеустройства. Поэтому никакая система земледелия не будет эффективной и действенной, если она не учитывает качественных особенностей конкретных участков, организации тер- ритории и производства в хозяйстве.