Файл: Оценка стоимости предприятия (бизнеса).pdf

Однако, удаленность от ближайшего экономически развитого района, которая учитывает объемы, стоимость и расстояние грузоперевозок в настоящий момент для Московской области потеряла свою актуальность. Хранение и реализация зерновых культур (основной культуры) осуществляется непосредственно в складах производителей сельскохозяйственной продукции, строительство которых, исходя из экономической целесообразности, осуществляется в непосредственной близости от полей.

Таким образом, расстояние до локальных центров не носит выраженного характера, и не оказывает влияние на стоимость земельных участков, так как в настоящее время технологии позволяют организовать обработку и хранение зерна на протяжении длительного времени непосредственно в хозяйствах. По большей части собственники не несут затрат на транспортировку зерновых культур, так как из обычаев делового оборота, сложившихся на территории Московской области, реализация продукции осуществляется на условиях самовывоза покупателем.

7. Масштаб объекта. На рынке земельных участков прослеживается обратная зависимость цены 1 кв.м. в зависимости от общей площади: чем больше площадь земельного участка, тем меньше удельная цена 1 кв.м.

8.5 Основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для объектов оценки

В результате изучения состояния рынка коммерческой недвижимости в сегментах офисно-торговой и производственно-складской недвижимости, а также земельных участков сельскохозяйственного назначения, сформированы следующие выводы:

1. Согласно анализу, проведенному ООО «ПФК» (сайт: http://pfagroup.ru/), диапазон стоимости торгово-офисной недвижимости в экономической зоне «за пределами МБК (1-108)», направление Юг, составляет:

- офисная недвижимость: 14 900 ÷ 85 400 руб./кв.м. Среднее значение стоимости офисной недвижимости в данной зоне составляет – 37 800 руб./кв.м;

- торговая недвижимость: 20 000 ÷ 120 000 руб./кв.м. Среднее значение стоимости торговой недвижимости в данной зоне составляет – 57 100 руб./кв.м

3. Т.к. объявлений о продаже офисно-торговой недвижимости в г. Люберцы и г. Ступино Московской области достаточно можно утверждать, что рынок продажи офисно-торговой недвижимости в Московской области г. Ступино является активным.

4. Объявления о продаже торгово-офисной недвижимости в пос. Усады городского округа Ступино Московской области не обнаружены. Рынок неактивный.

5. Объявления о продаже объектов торгово-офисного назначения, находящихся в неудовлетворительном физическом состоянии, в городском округе Ступино не обнаружены.

6. Диапазон стоимости 1 кв.м. земельных участков сельскохозяйственного назначения, расположенных в экономической зоне «за пределами МБК (А-108)», направление Юг (зона местонахождения объекта оценки) составляет: 0,44 ÷ 180 руб./кв.м. Медианное значение – 23,17 руб./кв.м.

7. Так как объявлений о продаже аналогичных объектов в данной зоне Московской области достаточно, можно утверждать, что рынок продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения является активным.

8. Согласно анализу, проведенному ООО «ПФК» (сайт: http://pfagroup.ru/), диапазон стоимости производственно-скласдкой недвижимости в экономической зоне «до 10 км от МКАД», направление Юго-Восток, составляет 19 500 ÷ 85 000 руб./кв.м. Среднее значение стоимости производственно-складской недвижимости в данной зоне составляет – 40 800 руб./кв.м.

9. Т.к. объявлений о продаже производственно-скласдкой недвижимости в г. Люберцы Московской области достаточно можно утверждать, что рынок продажи офисно-торговой недвижимости в Московской области г. Люберцы является активным.

10. Так как объекты оценки (№п/п 1, 2, 3, 4 и 6) являются типичными для своих сегментов, можно говорить о возможности применения средних значений корректировок при определении рыночной стоимости.

11. Согласно анализу, проведенному ООО «ПФК» (сайт: http://pfagroup.ru/), диапазон стоимости производственно-скласдкой недвижимости в экономической зоне «за пределами МБК (1-108)», направление Юг, составляет 1 500 ÷ 36 000 руб./кв.м. Среднее значение стоимости производственно-складской недвижимости в данной зоне составляет – 11 300 руб./кв.м.

12. Объявления о продаже аналогичных объектов производственно-складского назначения, находящихся в неудовлетворительном физическом состоянии, не обнаружены. Рынок продажи аналогичных объектов в Московской области, городском округе Ступино является неактивным

13. Срок экспозиции объектов оценки может составлять от 6 до 12 месяцев и более.

14. В ближайшее время значительное изменение цен в сторону их снижения маловероятно. Специалисты, аналитики сходятся в суждении о том, что прогнозируется медленный рост цен на недвижимость.

9. ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ В ЧАСТИ ПРИМЕНЕНИЯ ЗАТРАТНОГО, СРАВНИТЕЛЬНОГО И ДОХОДНОГО ПОДХОДОВ К ОЦЕНКЕ

9.1 Описание применения затратного, сравнительного и доходного подходов к оценке

Проведение оценки включает следующие этапы:

а) заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку;

б) сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;

в) применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов;

г) согласование (в случае необходимости) результатов и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;

д) составление отчета об оценке.

Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы.

- Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.

- Сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами.

- Доходный подход - совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Использование данных подходов приводит к получению различных вели­чин стоимости одного и того же объекта. После анализа результатов, полученных с использованием разных подходов, окончательная оценка стоимо­сти объектов оценки устанавливается исходя из достоверности и качества информации, использованной в данных подходах, а также степени соответствия оценочного подхода действительным намерениям собственника в отношении объектов оценки

Таблица Применение подходов оценки по достоверности и достаточности рыночной информации