Добавлен: 28.03.2023
Просмотров: 1441
Скачиваний: 1
8.2 Физическое состояние здания: Чем лучше физическое состояние здания, тем выше стоимость помещений расположенных в нем. Данный фактор определяется совокупностью следующих ценообразующих параметров:
- год постройки здания;
- дата последней реконструкции;
- состояние конструктивных элементов.
|
Наименование коэффициента |
Среднее значение |
Доверительный интервал |
|
|
Удельная цена |
|||
|
Отношение удельной цены объекта в хорошем состоянии (новом здании) к удельной цене такого же объекта в удовлетворительном состоянии |
1,22 |
1,21 |
1,23 |
|
Отношение удельной цены объекта, требующего капитального ремонта (в неудовлетворительном состоянии) к удельной цене такого же объекта в удовлетворительном состоянии |
0,71 |
0,69 |
0,72 |
|
Удельная арендная ставка |
|||
|
Отношение удельной арендной ставки объекта в хорошем состоянии (новом здании) к удельной цене такого же объекта в удовлетворительном состоянии |
1,20 |
1,19 |
1,21 |
|
Отношение удельной арендной ставки объекта, требующего капитального ремонта (в неудовлетворительном состоянии) к удельной цене такого же объекта в удовлетворительном состоянии |
0,72 |
0,70 |
0,74 |
8.3 Состояние отделки. В состав важных факторов включены: фактическое качество отделки, качество используемых для отделки материалов, степень соответствия отделки назначению объекта.
|
Показатель |
Среднее значение |
Доверительный интервал |
|
|---|---|---|---|
|
Удельная цена |
|||
|
Отношение удельной цены объекта без отделки, к удельной цене такого же объекта с отделкой в среднем состоянии |
0,79 |
0,78 |
0,80 |
|
Отношение удельной цены объекта с отделкой, требующей косметического ремонта, к удельной цене такого же объекта с отделкой в среднем состоянии |
0,86 |
0,85 |
0,86 |
|
Отношение удельной цены объекта с отделкой «люкс», к удельной цене такого же объекта с отделкой в среднем состоянии |
1,23 |
1,21 |
1,24 |
|
Удельная арендная ставка |
|||
|
Отношение удельной арендной ставки объекта без отделки, к удельной арендной ставке такого же объекта с отделкой в среднем состоянии |
0,78 |
0,76 |
0,79 |
|
Отношение удельной арендной ставки объекта с отделкой, требующей косметического ремонта, к удельной арендной ставке такого же объекта с отделкой в среднем состоянии |
0,86 |
0,85 |
0,86 |
|
Отношение удельной арендной ставки объекта с отделкой «люкс», к удельной арендной ставке такого же объекта с отделкой в среднем состоянии |
1,22 |
1,21 |
1,24 |
8.4 Этаж расположения. Корректировка на этаж, на котором расположен объект оценки – величина, отражающая повышающий или понижающий коэффициент в зависимости от этажа расположения. Факторы этажности: степень заглубленности помещений, престижность, пешеходный трафик, наличие окон.
|
Показатель |
Среднее значение |
Доверительный интервал |
|
|---|---|---|---|
|
Удельная цена / арендная ставка |
|||
|
Отношение удельной цены (арендной ставки) объекта на 2 этаже и выше к удельной цене (арендной ставки) такого же объекта на 1 этаже |
0,85 |
0,84 |
0,86 |
|
Отношение удельной цены (арендной ставки) объекта в цоколе к удельной цене (арендной ставки) такого же объекта на 1этаже |
0,80 |
0,79 |
0,81 |
|
Отношение удельной цены (арендной ставки) объекта в подвале к удельной цене (арендной ставки) такого же объекта на 1 этаже |
0,73 |
0,72 |
0,74 |
|
Этаж расположения |
усредненные данные по России (цены/арендные ставки) |
||||
|
аналог |
|||||
|
1 этаж |
2 этаж и выше |
цоколь |
подвал |
||
|
Объект оценки |
1 этаж |
1,00 |
1,17 |
1,25 |
1,37 |
|
2 этаж и выше |
0,85 |
1,00 |
1,06 |
1,17 |
|
|
цоколь |
0,80 |
0,94 |
1,00 |
1,10 |
|
|
подвал |
0,73 |
0,86 |
0,91 |
1,00 |
|
8.5. Тип площади. Отношение ставок за площади под терминалы, банкоматы, вендинговые аппараты к ставкам за основные площади
|
Наименование коэффициента |
Среднее значение |
Доверительный интервал |
|
|
Удельная арендная ставка |
|||
|
Отношение арендных ставок за площади под терминалы, банкоматы, к удельным арендным ставкам за основные площади |
2,69 |
2,51 |
2,87 |
|
Отношение арендных ставок за площади под вендинговые аппараты к удельным аренным ставкам за основные площади |
2,47 |
2,29 |
2,66 |
|
Отношение удельных арендных ставок за площади помещений, сдаваемые в виде блоков, к удельным арендным ставкам за основные площади |
0,84 |
0,83 |
0,85 |
|
Отношение ставок за вспомогательные помещения и места общего пользования к ставкам за основные площади |
0,68 |
0,65 |
0,71 |
9. Сервис и дополнительные элементы
9.1 Наличие отдельного входа. Фактор наличие отдельного входа определяется совокупностью следующих ценообразующих параметров:
- местоположение объекта (престижность, пешеходный трафик);
- важность и значимость отдельного входа для эффективного использования объекта недвижимости;
- влияние наличия отдельного входа на объекты недвижимости данного типа.
|
Показатель |
Среднее значение |
Доверительный интервал |
|
|---|---|---|---|
|
Удельная цена |
|||
|
Отношение удельной цены объекта без отдельного входа к удельной цене такого же объекта с отдельным входом |
0,85 |
0,84 |
0,86 |
|
Удельная арендная ставка |
|||
|
Отношение удельной арендной ставки объекта без отдельного входа к удельной арендной ставке такого же объекта с отдельным входом |
0,85 |
0,84 |
0,86 |
9.2 Тип парковки: Наличие или отсутствие парковки около объектов коммерческой недвижимости значительно влияет на стоимость. Факторы: величина парковки, подъезды к парковке, наличие охраны.
|
Наименование коэффициента |
Среднее значение |
Доверительный интервал |
|
|
Удельная цена/Удельная арендная ставка |
|||
|
Отношение удельной цены (арендной ставки) объекта без парковки к удельной цене (арендной ставке) объекта со стихийной парковкой |
0,91 |
0,90 |
0,91 |
|
Отношение удельной цены (арендной ставки) объекта с организованной парковкой к удельной цене (арендной ставке) объекта со стихийной парковкой |
1,11 |
1,10 |
1,12 |
Ценообразующие факторы для производственно-складской недвижимости
Диапазоны факторов, влияющих на стоимость объектов оценки №п/п 1, 2 и 5, будут представлены в виде таблиц, взятых из сборника «Справочник оценщика недвижимости - 2018. Производственно-складская недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода». Авторы: Лейфер Л.А., Крайникова Т.В. Нижний Новгород, 2018г. Значения будут представлены по активному и неактивному рынку в доверительном диапазоне согласно классификации объектов оценки.
1. Передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав (наличие обременений договорами аренды с условиями, не соответствующими рыночным данным, отсутствие права собственности на землю и т.п.).
2. Условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия). Соотношение собственных и заемных средств, условия предоставления заемных средств. Стремление участников сделки получить максимальную выгоду порождает различные варианты расчетов, которые, в свою очередь, влияют на рыночную стоимость.
3. Условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия). Платеж денежными средствами, расчет векселями, взаимозачеты, бартер и т.п.
4. Условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия). Изменение рыночных условий может произойти в результате принятия новых налоговых норм, а также в связи с колебанием спроса и предложения. Иногда несколько экономических факторов совместно влияют на изменение рыночных условий. Спад экономики обычно ведет к снижению цен на все типы недвижимости, но по-разному. В период экономического спада часто бывает сложно найти заключенные недавно сопоставимые сделки. Поправку на рыночные условия часто называют поправкой на время. Однако, если рыночные условия не изменились, а предложения носят актуальный характер, внесения поправки не требуется, даже если прошло значительное время. Изменения цен за период между датами сделки оценки обычно учитываются по рыночным данным, либо с применение индексов инфляции.
5. Факт сделки (торг). Фактор уторгования учитывает скидки в условиях рыночной торговли в процессе переговоров между продавцом и покупателем.
Усредненное значение корректировок для офисно-торговых зданий (активный рынок)
|
Класс объектов |
Активный рынок |
||
|
Среднее значение |
Доверительный интервал |
||
|
Цены предложений объектов |
|||
|
1. Универсальные производственно-складские объекты |
11,5% |
10,8% |
12,2% |
|
2. Специализированные высококлассные складские объекты |
10,8% |
10,1 % |
11,5% |
|
3. Объекты, предназначенные для пищевого производства |
12,7% |
11,9% |
13,4% |
|
4. Специализированные объекты сельскохозяйственного назначения |
15,8% |
15,0% |
16,5% |
|
5.Объекты придорожного сервиса, обслуживающие транспортные средства |
11,4% |
10,7% |
12,1% |
|
Арендные ставки объектов |
|||
|
1. Универсальные производственно-складские объекты |
9,3% |
8,4% |
10,2% |
|
2. Специализированные высококлассные складские объекты |
9,2% |
8,3% |
10,1% |
|
3. Объекты, предназначенные для пищевого производства |
10,4% |
9,5% |
11,4% |
|
4. Специализированные объекты сельскохозяйственного назначения |
13,2% |
12,2% |
14,3% |
|
5.Объекты придорожного сервиса, обслуживающие транспортные средства |
9,7% |
8,9% |
10,4% |
Усредненное значение корректировок для офисно-торговых зданий (неактивный рынок)
|
Класс объектов |
Неактивный рынок |
||
|
Среднее значение |
Доверительный интервал |
||
|
Цены предложений объектов |
|||
|
1. Универсальные производственно-складские объекты |
17,4% |
16,5% |
18,3% |
|
2. Специализированные высококлассные складские объекты |
16,6% |
15,6% |
17,6% |
|
3. Объекты, предназначенные для пищевого производства |
18,2% |
17,3% |
19,1% |
|
4. Специализированные объекты сельскохозяйственного назначения |
22,0% |
20,9% |
23,0% |
|
5.Объекты придорожного сервиса, обслуживающие транспортные средства |
16,8% |
16,0% |
17,6% |
|
Арендные ставки объектов |
|||
|
1. Универсальные производственно-складские объекты |
14,3% |
13,2% |
15,4% |
|
2. Специализированные высококлассные складские объекты |
14,8% |
13,6% |
15,9% |
|
3. Объекты, предназначенные для пищевого производства |
15,7% |
14,6% |
16,9% |
|
4. Специализированные объекты сельскохозяйственного назначения |
19,3% |
17,8% |
20,8% |
|
5.Объекты придорожного сервиса, обслуживающие транспортные средства |
15,1% |
14,1% |
16,1% |
6. Местоположение объекта
6.1. Местоположение на территории области. Расположение в зависимости от удаления от областного центра. Фактор местоположения отражает зависимость стоимости объекта от нахождения в определенной ценовой зоне (местонахождение внутри города или местонахождение внутри области).
|
Отношение цен производственно-складских объектов по районам области по отношению к областному центру |
Среднее значение |
Доверительный интервал |
|
|
Удельная цена |
|||
|
Областной центр |
1,00 |
1,00 |
1,00 |
|
Населенные пункты в ближайшей окрестности областного центра |
0,83 |
0,81 |
0,85 |
|
Райцентры с развитой промышленностью |
0,74 |
0,71 |
0,76 |
|
Райцентры сельскохозяйственных районов |
0,61 |
0,59 |
0,64 |
|
Прочие населенные пункты |
0,50 |
0,46 |
0,53 |
|
Удельная арендная ставка |
|||
|
Областной центр |
1,00 |
1,00 |
1,00 |
|
Населенные пункты в ближайшей окрестности областного центра |
0,83 |
0,81 |
0,85 |
|
Райцентры с развитой промышленностью |
0,74 |
0,71 |
0,76 |
|
Райцентры сельскохозяйственных районов |
0,61 |
0,59 |
0,64 |
|
Прочие населенные пункты |
0,49 |
0,46 |
0,53 |